Оценка объектов недвижимости при ипотечном кредитовании

Формируя функцию оценки, требуется ответить на вопрос: для чего необходима оценка? То есть, функция оценки определяет сферу её последующего использования.

Оценка может производиться для последующей купли, продажи, кредитования, аренды, ликвидации, страхования объекта недвижимости и т. д. При постановке задачи и в Отчёте об оценке обязательно указывается, для какой функции или функций будут использованы результаты оценки.

При одной цели оценки может быть несколько функций оценки и наоборот. Приведём примеры некоторых сочетаний целей и функций оценки:

- цель оценки — определение  рыночной стоимости полных прав  собственности на оцениваемое  здание; функция оценки — результаты  оценки будут использованы при  принятии решения относительно  продажи оцениваемого здания;

- цель оценки — определение  рыночной стоимости полных прав  собственности на объект недвижимости  и прав долгосрочной аренды  земельного участка под ним; функция  оценки — оценка может быть  использована для: последующей продажи; кредитования под залог оцененного  объекта; выпуска и размещения  акций, продаже акций персоналу; раздела имущества;

- цель оценки — определение  рыночной стоимости неспециализированных  основных средств и остаточной  стоимости замещения специализированных  основных средств предприятия; функция оценки — результаты оценки будут использованы для определения справедливой стоимости основных средств при их переоценке с целью её отображения в бухгалтерском учёте и финансовой отчётности предприятия.

Определение вида стоимости во многом зависит от цели и функции оценки, а также от типа объекта недвижимости. Бывают рыночные и нерыночные базы оценки.

Рыночные базы оценки включают рыночную стоимость и рыночную стоимость при существующем использовании. Нерыночные базы оценки включают такие виды стоимости как инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость, страховая стоимость, налоговая стоимость, стоимость замещения, потребительная стоимость, утилизационная стоимость, специальная стоимость. Определение вида стоимости является прямой и достаточно ответственной задачей оценщика, так как обуславливает последующий выбор методологии оценки, включая выбор подходов, методов и оценочных процедур.

Составление ограничительных условий и ознакомление с ними заказчика является последним этапом стадии постановки задачи. Эксперт-оценщик должен составить перечень ограничительных условий и предположений, которые сопровождают процесс оценки стоимости любого объекта недвижимости. Ограничительные условия и предположения формулируются оценщиком и согласовываются с заказчиком с целью обоюдной защиты их интересов. Это делается для того, чтобы избежать в будущем при выполнении оценки и составлении Отчёта возможных конфликтных ситуаций во взаимоотношениях между заказчиком и Экспертом. Каждый заказчик должен потребовать от Эксперта дать по каждому из них пояснения. Если Эксперт не в состоянии это сделать, следует отказаться от его услуг.

Предварительный осмотр объекта и заключение Договора оценки — вторая стадия процесса оценки, состоящая из осмотра объекта, ознакомления с исходной информацией о нём и установления источников её возникновения, составления и подписания Договора на экспертную оценку с приложением к нему — заданием на оценку и разработка календарного плана.

Заказчику необходимо знать, что чем более полную и подробную информацию об объекте он предоставит Эксперту, тем в большей мере оценочная стоимость объекта будет соответствовать истине. Иногда заказчик просит Эксперта срочно провести оценку недвижимости и последний соглашается сделать эту работу, не выезжая на объект. Это одно из самых серьёзных нарушений норм профессиональной деятельности оценщика.

После осмотра объекта и переговоров обычно заключается Договор между Заказчиком и Экспертом, в котором оговариваются права и обязанности сторон, стоимость услуг по оценке, сроки выполнения работ, условия конфиденциальности взаимопредставляемых данных и документов и другие особые условия, которые обе стороны сочтут необходимым включить в Договор. К Договору прилагается задание, содержащие наименование заказчика и Эксперта, определение предмета и даты оценки, цели и функции оценки, вида (видов) оценочной стоимости, ограничительных условий и предположений.

На этом этапе разрабатывается план оценки. Разработка плана оценки необходима, чтобы избежать дублирования, сократить затраты труда и время оценки. План помогает сконцентрироваться только на тех факторах, которые действительно определяют цену объекта.

Решающим шагом в составлении плана оценки является подготовка и предоставление письменного запроса о гонораре оценщика, размер которого зависит от сложности решаемой проблемы, суммы ожидаемых расходов, юридической надежности работы и от набора предоставляемых услуг. Гонорар выплачивается в виде единовременной выплаты или почасовой оплаты. Не допускается установление гонорара в виде процента от суммы оценки объекта. Как известно, в мировой практике сумма оплаты составляет 50-150 долл. за 1 час работы оценщика.

3 этап - это сбор и анализ данных.

Надежность выводов оценщика зависит от количества и качества данных, использованных им в работе. Неточные или недостоверные данные могут стать причиной необоснованного заключения об оценке. В процессе поиска и проверки исходных данных оценщику необходимо ответить на следующие вопросы:

1. Все ли собранные данные  необходимы для целей оценки? Посторонняя или избыточная информация, включенная в отчет об оценке, не повышает достоверность результата.

2. Имеют ли полученные данные  подтверждение? Для этого оценщику  необходимо лично осмотреть объект, получить подтверждение информации  осведомленных лиц о продажах  сопоставимых объектов: убедиться, что финансовые показатели, использованные  при подсчете ожидаемого потока  дохода, сопоставимы с данными по сходным объектам, имеющимся на рынке.

3. Есть ли основания полагать, что данные неточны? В процессе  обработки данных необходимо  выявить и устранить возможные  искажения или отклонения.

Данные, которые необходимо собрать, учитывают следующие факторы: экономические, социальные, государственно-правовые и экологические факторы, а также особенности местоположения объекта оценки. Такая база данных может быть сформирована на основе информации из газет и журналов экономического характера, таких как: «Экономика и жизнь», «Российский экономический журнал», «Финансовые известия», «Эксперт» и др. или получена по международной компьютерной сети Интернет. Важно также найти данные по региону расположения объекта, которые влияют на его стоимость. Это данные по городу и микрорайону с учетом информации по уровням цен и занятости населения, особенностям народонаселения и его предпочтениям по отношению к недвижимости.

К специальным данным следует отнести документы на право владения имуществом (титул), данные о государственной регистрации прав собственности, описание физических параметров объектов недвижимости и др.

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Методы оценки недвижимости

2.1 Затратный подход

Понятие затратного подхода к оценке

Затратный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Фактически затратный подход основывается на сравнительном анализе, который позволяет определять затраты, необходимые для воссоздания объекта недвижимости, представляющего точную копию оцениваемого объекта или замещающего его по назначению. Рассчитанные затраты корректируют на фактический срок эксплуатации, состояние и полезность оцениваемого объекта.

В процессе оценки определяются прямые и косвенные затраты, а также предпринимательская прибыль, необходимые для строительства существующего здания и создания инфраструктуры участка, которые суммарно представляют стоимость нового здания на дату оценки. Затем рассчитывается общий накопленный износ, на величину которого уменьшается полная стоимость здания для получения остаточной стоимости. Сумма полученного значени стоимости и стоимости земельного участка представляет стоимость оцениваемой недвижимости.

Оценка стоимости объектов недвижимости в рамках затратного подхода основывается на следующем соотношении: Vоо = Vзу + (ПВС – И), где Vоо - искомая величина стоимости объекта; Vзу - стоимость земельного участка; Vулучш,ПВС - полная восстановительная стоимость улучшений (как новых); И - величина накопленного (совокупного) износа.

 

 

Сфера применения и преимущества затратного подхода:

• лучший результат дает при оценке недвижимости с недавно построенными зданиями, имеющими незначительный износ и отвечающих НЭИ участка;
• используется при наличии достаточных данных для раздельной оценки земельных участков и строений;
• используется для определения рыночной стоимости строительных проектов, в т.ч. при оценке объектов незавершенного строительства;
• применим для более или менее достоверной оценки недвижимости на малоактивном рынке;
• специфической областью применения является оценка уникальных объектов, особенно недоходного назначения (больницы, музеи, библиотеки, муз школы и т.д.);
• применим в сфере страхования;
• возможно использование в условиях недостатка информации для применения других подходов к оценке.

Основным недостатком затратного подхода считается то, что он является наименее рыночным, в частности, по причине использования нормативных методик.

Технология применения затратного подхода.

Этап 1. Определение рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости.

Этап 2. Расчет стоимости замещения или полной восстановительной стоимости объекта недвижимости. В отчете обязательно указывается, какая из этих двух стоимостей определяется.

Этап 3. Расчет всех видов износа: физического, функционального и внешнего. Определение совокупного износа объекта.

Этап 4. Из затрат на воспроизводство или замещение объекта вычитаем его общий износ.

Этап 5. Рассчитываем общую стоимость объекта недвижимости (с учетом износа) и земельного участка путем суммирования этих стоимостей (кроме случая неэффективного использования земельного участка).

Преимущества затратного подхода:

1.  При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2.  Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

- технико-экономический анализ  стоимости нового строительства;

- обоснование необходимости обновления  действующего объекта;

- оценка зданий специального  назначения;

- при оценке объектов в «пассивных»  секторах рынка;

- анализ эффективности использования  земли;

- решение задач страхования  объекта;

- решение задач налогообложения;

- при согласовании стоимостей  объекта недвижимости, полученных  другими методами.

Недостатки затратного подхода:

1.  Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2.  Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3.  Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4.  Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5.  Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6.  Отдельная оценка земельного участка от строений.

7.  Проблематичность оценки земельных участков в России.

Затратный подход, используемый для оценки недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.

Особенность применения затратного подхода составляет понимание оценщиком различия между восстановительной стоимостью (стоимостью воспроизводства) объекта и стоимостью замещения. Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно - планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно-монтажных работ. При определении восстановительной стоимости воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта. Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки.

Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание современного объекта - аналога.

Граница между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью его замещения всегда условна, и оценщику в каждом конкретном случае приходится решать проблему выбора того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного подхода.

2.2 Сравнительный подход 

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным. Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.