Оценка объектов недвижимости при ипотечном кредитовании

Предпринимательский риск является составным, в данном показателе учитываются вероятности

• изменения общей экономической ситуации,
• изменения федерального законодательства,
• увеличения количества конкурирующих объектов,
• природных или антропогенных чрезвычайных ситуаций,

Каждый из данных видов риска оценивается экспертным путем по шкале от 1 до 5 %, после чего вычисляется среднее значение, которое и используется в дальнейшем в качестве меры предпринимательского риска.

Величина риска ликвидности связана с тем, что даже самые лучшие объекты недвижимости по степени ликвидности проигрывают иным финансовым активам по причинам, во-первых, обязательности государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, во-вторых, недвижимость не является предметом массового потребления.

Таким образом, риск ликвидности находится в прямо пропорциональной зависимости от срока экспозиции оцениваемого объекта и рассчитывается по формуле:

Rл = Rf * (срок экспозиции / 12 месяцев)

где Rf – безрисковая ставка;

срок экспозиции – временной промежуток от момента выставления объекта на рынок до момента совершения сделки.

Страховой риск должен отражать вероятность потерь инвестора при вложении его средств в экономику конкретной страны. Данная информация при проведении оценки недвижимости берется из аналитических отчетов международных рейтинговых агентств, таких как Moody’s, Fitch и Standard&Poor’s. Учет страхового риска в коэффициенте капитализации производится только при оценке недвижимости для нерезидентов РФ.

Таким образом, после проведения описанных расчетов получается увеличенная на все указанные величины риска безрисковая ставка, которая составляет доход на вложенный капитал. Получаемую таким образом величину принято называть доходом на вложенный капитал (i):

i = Rf + Rinf + Rrisk + Rл + Rстр

где Rf – безрисковая ставка,

Rinf – инфляционный риск,

Rrisk – предпринимательский риск,

Rл – риск ликвидности,

Rстр – страновой риск (при необходимости).

Но кроме дохода необходимо еще учесть темпы возвращения вложенного капитала и прогнозируемые изменения рынка недвижимости.

Величину прогнозируемого роста или снижения сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, за предполагаемый период владения объектом определяется в процессе проведения анализа рынка на этапе сбора исходной информации.

Метод прямой капитализации имеет как свои достоинства, так и недостатки. К первым относится простота расчетов, получение большинства информации, необходимой для расчетов, непосредственно от заказчика.

Недостатки метода являются продолжением его достоинств. Простота расчетов, обусловленная тем, что в вычислении стоимости участвует чистый доход за один год, приводит к тому, что максимально достоверные результаты метод прямой капитализации дает в тех случаях, когда доходы от оцениваемого объекта стабильны и незначительно меняются по годам. Если же ситуация на рынке объектов оценки нестабильна, денежные потоки, приносимые объектом значительно меняются от года к году, то результаты оценки методом прямой капитализации могут не отражать истинного положения вещей.

В этих случаях целесообразнее использовать метод дисконтированных денежных потоков. Этот метод, базируется на принципе ожидания и основан на утверждении, что стоимость объекта недвижимости не может превышать сумму его доходов за период владения, приведенных к дате оценки.

В виде формулы, это отображается следующим образом:

где ЧОДj – чистый операционный доход за j-тый год;

i – ставка дисконтирования;

n – предполагаемый срок владения  объектом;

М – величина реверсии (перепродажи).

Алгоритм расчета чистого операционного дохода по j-тому году идентичен тому, что мы рассмотрели выше. Отличия между денежными потоками, отнесенными к различным временным период обуславливаются изменениями арендных платежей, составляющих операционных расходов и т.п.

Ставка дисконтирования должна обеспечивать корректный пересчет будущих денежных потоков в их текущую стоимость.

Наиболее часто применяемым методом ее расчета является метод кумулятивного построения. В это случае ставка дисконтирования будет соответствовать доходу на капитал, и рассчитываться по приводимой ранее формуле:

i = Rf + Rinf + Rrisk + Rл + Rстр

Величиной реверсии или стоимостью перепродажи называют прогнозируемую денежную сумму, за которую возможно будет продать оцениваемый объект по окончании периода владения. Данная величина рассчитывается методом прямой капитализации чистого операционного дохода за первый постпрогнозный год:

М = ЧОДn+1 / R

Метод дисконтированных денежных потоков, как уже указывалось выше, с одной стороны, наиболее адекватен в случаях нестабильных доходов от объекта, с другой, недостаток данного метода заключается в необходимости обоснованного прогноза на весь период владения объектом.

Таким образом, в данном разделе мы выяснили, что доходный подход основан на пересчете будущих доходов от оцениваемого объекта недвижимости за один временной период или за весь период владения объектом в его стоимость. Доходный подход включает в себя метод прямой капитализации и метод дисконтированных потоков, первый из которых имеет наилучшее применение в стабильных экономических условиях, при постоянных величинах дохода, второй – при заметных колебаниях рынка, к которому принадлежит объект оценки.

 

 

 

 

 

 

 

3. Оценка недвижимости на примере  рынка жилья г. Астрахани

3.1. Описания объекта оценки I

Объект оценки расположен в историческом центре города Астрахань в Кировском районе.

Рядом с объектом расположены здания жилого фонда, центральный ЗАГС, а также набережная реки Волга. Плотность застройки со стороны набережной низкая, со стороны ул. Фиолетова, Урицкого более высокая, прошлого века, малоэтажная. Низкая запыленность и загазованность окружающего воздуха. Низкие уровни шума и интенсивности движения транспорта по близлежащим автомобильным дорогам, высокий уровень шума в летний период в связи с близостью набережной р. Волги.

Объект оценки представляет собой помещение, общая площадь которого составляет 70 кв.м. Данный объект расположен в 12-ти этажном здании 1973 года постройки на 4-ом этаже. Здание с подвалом. Фундаменты бетонные. Стены кирпичные. Полы плиточные, паркетные и цементные. Отделка – улучшенная (стальные взломостойкие входные двери; деревянное остекление лоджии; пластиковые окна; счетчики электроэнергии и водоснабжения; сети (телефон, кабельное ТВ, Интернет); домофон). Здания оборудованы центральным отоплением, водопроводом, канализацией, вентиляцией, электроосвещением, газопроводом. Высота потолков составляет порядка 2,5 метров.

Право собственности на данный объект принадлежит физическому лицу. Никаких иных ограничений на данное право не имеется. Адрес расположения объекта: г. Астрахань, ул. Урицкого.

 

3.2. Расчет стоимости объекта  недвижимости I сравнительным

подходом

В результате исследования информации представленной в Интернете на таких сайтах как www.avito.ru, www.izrukvruki.ru и т.д. были выявлены следующие объекты, по своим свойствам аналогичные оцениваемому:

 

	местополож.	коммун. устройства	благоустр. внешнее	состояние здания	площадь	внутр. отделка	инж. оборудование	этаж	цена
объект №1	Кир. Р-н, ул. Урицкого	телефон	парковка	хорошее	68	улучшен.	все основные виды	12	3 000 000
объект №2	Кир. Р-н, ул. Урицкого	телефон	парковка	хорошее	48	простая	все основные виды	5	2 100 000
объект №3	Кир. Р-н, ул. Свердлова	телефон	парковка	хорошее	69	еврорем.	все основные виды	7	2 900 000
объект №4	Кир. Р-н, ул. Чугунова	телефон	парковка	новое	72	еврорем.	все основные виды	3	3 700 000
объект №5	Кир. Р-н, ул. Чугунова	телефон	парковка	новое	56	улучшен.	все основные виды	2	2 400 000

 

Характеристика оцениваемого объекта:

местополож.	коммун. устройства	благоустр. внешнее	состояние здания	площадь	внутр. отделка	инж. оборудование	этаж
Кир. Р-н, ул. Урицкого	телефон	парковка	хорошее	70	улучшен.	все основные виды	4

	местополож.	К1	коммун. устройства	К2	благоустр. внешнее	К3	состояние здания	К4	площадь	К5	внутр. отделка	К6	инж. оборудование	К7	этаж	К8
объект №1	Кир. Р-н, ул. Урицкого	0	телефон	0	парковка	0	хорошее	0	68	0	улучшен.	0	все основные виды	0	12	-5
объект №2	Кир. Р-н, ул. Урицкого	0	телефон	0	парковка	0	хорошее	0	48	-10	простая	-5	все основные виды	0	5	0
объект №3	Кир. Р-н, ул. Свердлова	-5	телефон	0	парковка	0	хорошее	0	69	0	еврорем.	+10	все основные виды	0	7	0
объект №4	Кир. Р-н, ул. Чугунова	-5	телефон	0	парковка	0	новое	+10	72	0	еврорем.	+10	все основные виды	0	3	0
объект №5	Кир. Р-н, ул. Чугунова	-5	телефон	0	парковка	0	новое	+10	56	-10	улучшен.	0	все основные виды	0	2	-5

Введем корректировки для объектов относительно оцениваемого (К1, К2,…, К8) в процентах:

Валовые корректировки для каждого объекта составляют:

Val1=0+0+0+0+0+0+0+| -5 | = 5; Val2=0+0+0+0+| -10 |+| -5 | +0+0= 15; Val3=| -5 |+0+0+0+0+10+0+0 = 15; Val4=25; Val5=30.

	объект№1	объект№2	объект№3	объект№4	объект№5
Валовые корректировки	5	15	15	25	30

На основании валовых корректировок вычислим вес для цены каждого объекта по формуле:

, где

Vi, - соответственно, i-ая валовая корректировка и сумма валовых корректировок;

n – количество объектов аналогов.

Веса1 = (1- 5/(5+15+15+25+30))/(5-1)=0,235

Веса2 = (1- 15/90)/(5-1)=0,208

Веса3 = (1- 15/90)/(5-1)=0,208

Веса4= (1- 25/90)/(5-1)=0,180

	объект№1	объект№2	объект№3	объект№4	объект№5
Веса	0,235	0,208	0,208	0,180	0,169

Веса5 = (1- 30/90)/(5-1)=0,169 

Окончательно получаем:

	Цена за объект, руб.	Цена за 1 кв.м, руб.	Чистая корр.(в %)	Итого за 1 кв.м. с учетом чист. корр.	Вес	Ст-ть 1 кв.м. объекта оценки
объект №1	3 000 000	44 000	-5	41 800	0,235	41 800 * 0,235 + 37 187,5 * 0,208 + 44 100 * 0,208 + 58 650 * 0, 180 + 38 160 * 0,169 = 43 736,8
объект №2	2 100 000	43 750	-15	37 187, 5	0,208
объект №3	2 900 000	42 000	+5	44 100	0,208
объект №4	3 700 000	51 000	+15	58 650	0,180
объект №5	2 400 000	42 900	-10	38 610	0,169