Оценка эффективности использования ипотечных ценных бумаг в мировой и российской практике на примере ипотечных облигаций ОАО «Газпромба

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И  НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

БАЛТИЙСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ИМЕНИ И.КАНТА

 

Экономический факультет

 

Кафедра финансов, денежного  обращения и кредита

 

 

 

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

 

на тему: Оценка эффективности использования ипотечных ценных бумаг в мировой и российской практике на примере ипотечных облигаций ОАО «Газпромбанк»

 

 

(по дисциплине «Рынок ценных бумаг»)

 

 

 

 

 

студента V курса

очной формы обучения

по специальности

«Финансы и кредит»

Пьяных М. А.

Научный руководитель:

Василькова Д. Б.

к. э. н., доцент

 

 

 

 

 

 

 

 

Калининград – 2012

 

Содержание

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ), в англоязычной литературе MBS (mortgage-backed securities), являются частным случаем ABS (asset-backed securities). ABS представляют собой ценные бумаги, которые дают их владельцам право на получение денежных поступлений от определенного пула (набора) активов. В случае ИЦБ активы представляют собой права требований по ипотечным кредитам, обеспеченным залогом объектов недвижимости. Ипотечные кредиты погашаются помесячными (или поквартальными) платежами. Владельцы ИЦБ, обеспеченных этим пулом, получают большую часть этих платежей по некоторой заранее определенной схеме.

В мировой практике применяется большое разнообразие ИЦБ, различающихся по типу обеспечивающих активов, гарантиям, распределению рисков и т.п. Однако существует только два принципиальных способа распределения денежных поступлений от активов ИЦБ:

1. Платежи пересылаются владельцам ИЦБ после того, как будут произведены удержания за административное и сервисное обслуживание ИЦБ. Такие бумаги и называются "сквозными". Они составляют подавляющее большинство эмитированных в мире ИЦБ.
2. Вся эмиссия ИЦБ разделяется на несколько классов. Платежи и риски перераспределяются между этими классами в соответствии с некоторым набором правил структурирования и обслуживания. Такие бумаги называются структурированными.

В России ипотечные отношения  только в начале пути развития. Мировая практика свидетельствует, что ипотека перспективна там, где годовая инфляция не превышает 6 % в национальной валюте. До тех пор, пока разница между доходами населения и стоимостью недвижимости будет столь велика, массовость не станет ее отличительной чертой. Иными словами, спрос есть, но нет материального обеспечения. Сегодня совершенно ясно, что нельзя рассматривать ипотеку только как финансовые рынки. Нельзя ее рассматривать и только как строительство жилья. Ипотека – это сопряжение двух рынков: финансового и рынка жилья. И совершенно ясно, что если не найти способа ввода долгосрочных ресурсов в жилищную сферу, то у нас ипотечное кредитование будет также барахлить и опираться на государственную поддержку, как это происходит до сих пор. [11]

В данной работе необходимо рассмотреть различные аспекты использования ипотечных ценных бумаг: мировой опыт, российская специфика рынка, критерии оценки эффективности использования ИЦБ, различные подходы к управлению ипотечными портфелями. Цель курсовой работы – проанализировать существующие проблемы ценных бумаг с ипотечным покрытием, оценить тенденции и перспективы их использования на российском рынке.

В соответствии с поставленной целью были определены следующие задачи:

1) Рассмотреть теоретические аспекты ипотечных ценных бумаг, проанализировать российский и зарубежный опыт развития ипотечного кредитования;

2) Проанализировать методики управления портфелем ИЦБ и выявить критерии эффективности.

3) Изучить текущее положение ипотечных ценных бумаг на рынке и дать рекомендации по улучшению эффективности их использования (на примере купонных облигаций ГПБ-Ипотеки).

Актуальность исследования заключается в том, что с помощью  данной работы можно выявить основные тенденции сегмента ИЦБ на рынке  ценных бумаг, а также дать оценку эффективности управления ими.

1. Рынок ипотечных ценных бумаг в России и мире: понятие ИЦБ и подходы к использованию

1.1 Ипотечные ценные бумаги

 

Ипотечная ценная бумага – эффективный инструмент рефинансирования ипотечных кредитов.

Институт ипотечного кредитования в России только развивается, и в скором времени этот вид  ценных бумаг будет таким же востребованным финансовым инструментом для граждан и предприятий, каким на сегодняшний день являются облигации.

Ипотечные ценные бумаги в виде облигаций были хорошо известны еще в дореволюционной России и пользовались большой популярностью у населения, поскольку приносили стабильный доход в установленном проценте, а также могли быть проданы на бирже в любой момент. По тем же причинам современные российские ИЦБ всегда будут привлекательны как для отечественных, так и для зарубежных инвесторов, считают экономисты.

Сегодня ипотечные ценные бумаги очень востребованы во всем мире, потому что это финансовый инструмент, предоставляющий гарантии не в виде обещаний будущих заработков от государства или каких-то компаний (это не ГКО и не акции) - ипотечные бумаги обеспечены реальной недвижимостью, которая всегда в цене. А значит, гарантией доходности этого финансового инструмента служит динамика роста цен на недвижимость. В городах-миллионниках за последние годы в среднем рост цен на жилье составляет порядка 30% в год. В последние годы в некоторых регионах страны он поднимался свыше 50%. Безусловно, далеко не каждый вид инвестирования может принести подобные заработки.

Федеральный закон от 11 ноября 2003г. N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" устанавливает возможность выпуска двух видов ипотечных ценных бумаг: облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия.

Отличительной особенностью ипотечных ценных бумаг является наличие ипотечного покрытия, в состав которого включаются: права требования по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными, и (или) ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, денежные средства в рублях или иностранной валюте, а также государственные ценные бумаги и недвижимое имущество в предусмотренных законом случаях.

Облигации с ипотечным покрытием - эмиссионная ценная бумага, удостоверяющая право ее владельца на получение от эмитента в установленный срок номинальной стоимости и процентов, а в случае банкротства эмитента - на получение удовлетворения из стоимости имущества, входящего в состав покрытия, преимущественно перед другими кредиторами эмитента (ст. 2 Закона). Требования или иное имущество, составляющие ипотечное покрытие, заносятся в специальный реестр. Это позволяет инвесторам и органам надзора контролировать качество обеспечения. Форма выпуска таких ценных бумаг может быть документарной и бездокументарной.

Можно выделить следующие  особенности этих ценных бумаг: 
- выпускать такие облигации может кредитная организация или ипотечный агент ¹;

- предметом деятельности  ипотечного агента может быть  только приобретение требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных. Требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладные могут быть приобретены ипотечным агентом на основании договора купли-продажи, мены, цессии (уступки требования), иной сделки об отчуждении этого имущества, а также в результате универсального правопреемства (ст. 8 Закона);

- облигации с ипотечным  покрытием должны закреплять  право владельцев на получение  фиксированного процента их номинальной  стоимости. Выплата процентов по облигациям с ипотечным покрытием должна осуществляться не реже одного раза в год (ст. 10 Закона);

- исполнение обязательств  по облигациям с ипотечным  покрытием обеспечивается залогом  ипотечного покрытия с момента  возникновения прав на такие облигации у их первого владельца. Облигация с ипотечным покрытием предоставляет ее владельцу все права, возникающие из залога ипотечного покрытия. С переходом прав на облигацию с ипотечным покрытием к новому владельцу (приобретателю) переходят все права, возникшие из залога ипотечного покрытия. Передача прав, возникших из залога ипотечного покрытия, без передачи прав на облигацию с ипотечным покрытием является недействительной (ст. 11 Закона);

- владельцы облигаций  с ипотечным покрытием вправе  требовать от их эмитента досрочного погашения таких облигаций в случае, если размер обязательств по находящимся в обращении облигациям с ипотечным покрытием превышает размер ипотечного покрытия облигаций; нарушен установленный порядок замены имущества, составляющего ипотечное покрытие; нарушены установленные условия и т.д. (ст. 16 Закона);

- эмитент облигаций  с ипотечным покрытием обязан  информировать владельцев таких  облигаций о наличии у них  права требовать досрочного погашения  принадлежащих им облигаций с ипотечным покрытием, цене и порядке осуществления такого погашения путем направления владельцам облигаций с ипотечным покрытием уведомления в письменной форме или опубликования информации (сообщения) в печатных периодических изданиях, тираж которых составляет не менее десяти тысяч экземпляров и которые указываются в решении о выпуске таких облигаций, в срок не позднее чем через пять дней со дня наступления события либо совершения действия, повлекших за собой возникновение у владельцев таких облигаций права требовать досрочного погашения эмитентом принадлежащих им облигаций с ипотечным покрытием.

Ипотечный сертификат участия - именная неэмиссионная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные Законом (ст. 2). Права, удостоверенные ипотечным сертификатом участия (далее - ИСУ), фиксируются в бездокументарной форме.

Ипотечный сертификат участия  не имеет номинальной стоимости. Выдача ИСУ может осуществляться только коммерческими организациями, имеющими лицензии на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами. Выдача ИСУ является основанием для возникновения общей долевой собственности владельцев ИСУ на ипотечное покрытие, под которое они выдаются, и учреждения доверительного управления таким ипотечным покрытием. Общая долевая собственность возникает одновременно с учреждением доверительного управления этим ипотечным покрытием. Доверительное управление ипотечным покрытием учреждается путем заключения договора доверительного управления ипотечным покрытием (ст. 17 Закона).

Таким образом, владелец этого сертификата является как  бы сособственником ипотечных кредитов и одновременно выступает в качестве учредителя и выгодоприобретателя по договору доверительного управления этим имуществом. Он получает почти все средства, которые выплачивает по кредиту заемщик, за вычетом вознаграждения управляющего.

Рефинансирование банков через механизм выпуска ипотечных  облигаций под залог закладных происходит следующим образом:

1. коммерческий банк заключает с юридическими и (или) физическими лицами кредитные договора под залог недвижимости с оформлением соответствующих закладных;
2. ипотечные агентства производят выкуп закладных у банка через выпуск облигаций, которые размещаются на фондовом рынке;
3. денежные средства, полученные от размещения облигаций на фондовом рынке, возвращаются к кредитору;
4. государство гарантирует выплаты по облигациям. [5]

Эмиссия проводится в  полном соответствии с законом "О рынке ценных бумаг". То есть бумаги проходят листинг и обращаются на бирже, покупаются и продаются инвесторами. Выплата фиксированного процента по их номинальной стоимости осуществляется не реже 1 раза в год. Погашение облигаций происходит аналогично другим ценным бумагам. Владельцы вправе требовать от эмитента досрочного погашения в случае, если размер обязательств по находящимся в обращении облигациям превышает размер ипотечного покрытия, нарушены условия, обеспечивающие полноту и своевременность исполнения обязательств. [1]

Если в России подобные механизмы только создаются, то в  других странах уже много лет  существуют различные модели привлечения  инвестиций на рынок жилищной ипотеки посредством ипотечных ценных бумаг, наиболее известными из которых являются ипотечные облигации европейского типа, под которыми зачастую подразумеваются немецкие ипотечные облигации пфандбриф (Pfandbriefe) и бумаги американского типа (Mortgage Backed Securities - MBS).

 

 

 

 

 

1.2 Мировой опыт использования ИЦБ, ситуация на мировых рынках

 

В мире сложилось две  модели ипотеки: франко-скандинавская, образцом которой является Германия, и американская. В США финансирование ипотечных кредитов происходит в  основном на фондовом рынке путем выпуска ипотечных облигаций (52%), а в Германии средства привлекаются через ссудосберегательную систему и лишь 20% - через ценные бумаги.

В Германии кредиты выдаются за счет целевых вкладов населения, которые привлекаются ипотечными банками. Банковская система Германии включает в себя 34 специализированных ипотечных банка. Составляя менее 1% банковского сообщества, они дают 25% общего оборота (порядка 1 трлн. евро). Ипотечные облигации широко используются в Германии в качестве обеспечения при ломбардных операциях Бундесбанка.

На протяжении уже  трех десятилетий ипотечное кредитование - неотъемлемая часть американского  рынка ценных бумаг. За этот немалый  срок в ответ на потребности инвесторов появилось много различных схем, форм и видов ценных бумаг на базе ипотечного кредита. Однако первая и самая простая схема (так называемая "сквозная", pass-through) остается одной из самых популярных. Она реализуется в основном через два государственных агентства - FNMA и GNMA, а также одно полугосударственное - FHLMC. США имеют самый развитый рынок ипотечных ценных бумаг. Наибольшую ликвидность имеют ценные бумаги, обеспеченные ипотеками под залог односемейных домов на срок от 15 до 30 лет с фиксированным процентом. Только в последнее время стали выпускать ипотечные ценные бумаги с меняющимся купонным доходом, бумаги, обеспеченные ипотеками под залог многосемейных домов, бумаги со сложными схемами погашения: с разделением денежных потоков по процентным платежам и выплатам по основной сумме долга, многоклассовые ценные бумаги и т.д. [9]