Автор работы: Пользователь скрыл имя, 04 Мая 2013 в 13:26, курсовая работа
Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ), в англоязычной литературе MBS (mortgage-backed securities), являются частным случаем ABS (asset-backed securities). ABS представляют собой ценные бумаги, которые дают их владельцам право на получение денежных поступлений от определенного пула (набора) активов. В случае ИЦБ активы представляют собой права требований по ипотечным кредитам, обеспеченным залогом объектов недвижимости. Ипотечные кредиты погашаются помесячными (или поквартальными) платежами. Владельцы ИЦБ, обеспеченных этим пулом, получают большую часть этих платежей по некоторой заранее определенной схеме.
В свою очередь, представление об эталонном пуле формируется на основе анализа рынка ипотечного кредитования в целом: с этой целью аналитики собирают сведения относительно типичных для такого рынка критериев андеррайтинга, размеров ипотечных кредитов, соотношения размеров основного долга по таким кредитам и стоимости обеспечивающей их недвижимости (loan-to-value ratio, LTV), о характерной для такого рынка частоте просрочек и дефолтов по ипотечным кредитам, сроках и стоимости обращения взыскания на обеспечение по ипотечным кредитам и т. п.
На основе
данных характеристик
Произведение
коэффициентов будет отражать
ожидаемую величину потерь в
данном пуле. Например, если предположить,
что каждый десятый должник
не сможет исполнять свои
П = 10% , 55% = 5,5%.
Ожидаемые потери могут быть покрыты за счет либо избыточного обеспечения, либо иных механизмов улучшения кредитного качества.
На основе
сопоставления данных с
В основе анализа денежных потоков лежит постулат, что спецюрлицо в каждый момент времени должно иметь достаточно средств для обслуживания ИЦБ, а также осуществления иных выплат (например, налогов или вознаграждения сервисера). Возможная нехватка денежных средств может быть компенсирована заранее предусмотренными в структуре выпуска ИЦБ механизмами повышения кредитного качества. Кредитное качество ипотечных ценных бумаг определяется кредитным качеством ипотечного покрытия, а также предусмотренными в структуре выпуска ИЦБ специальными механизмами повышения кредитного качества, такими как избыточное обеспечение, субординация и страхование.
Избыточное обеспечение, как указывалось выше, заключается в том, что размер ипотечного покрытия превышает объем выпущенных ипотечных ценных бумаг. Соответственно, даже если платежи по части кредитов будут просрочены или прекратятся вовсе, поступлений от оставшейся части обеспечения будет достаточно для осуществления необходимых выплат.
Субординация
предполагает размещение в
Страхование
своевременных и полных выплат
держателям ИЦБ,
Анализ юридических рисков начинается с правовой оценки стандартной документации, на основе которой выдавались входящие в состав ипотечного покрытия кредиты: прежде всего определяются соответствие такой документации законодательству, наличие отклонений от стандартной документации при выдаче отдельных ипотечных кредитов и влияние таких отклонений на поступление денежных средств для осуществления выплат держателям ИЦБ.
Далее анализируется сделка по передаче активов от оригинатора спецюрлицу. Такая сделка должна допускаться применимым законодательством и сопровождаться соблюдением необходимых формальностей, например нотариальным удостоверением или государственной регистрацией. Также подобная сделка должна соответствовать признакам действительной продажи: оригинатор, его кредиторы или лицо (лица), управляющие банкротством оригинатора, не должны иметь оснований требовать расторжения или признания недействительной такой сделки в будущем, а в случае банкротства оригинатора переданные кредиты не должны включаться в его конкурсную массу.
Как правило,
поступления от ипотечных
Эмитентом
традиционных ИЦБ является спец
Структура
выпуска ипотечных ценных
Облигации с ипотечным покрытие
Основные параметры облигаций ГПБ-Ипотеки представлены в таблице 2:
Таблица 2: Основная информация по облигациям ГПБ-Ипотеки |
| |
Эмитент: | ОАО «ИСО ГПБ-Ипотека» |
|
Продавец закладных: | АКБ «СОВФИНТРЕЙД», ЗАО |
|
Сервисный агент: | АБ «Газпромбанк» (ЗАО) |
|
Специализиро-ванный депозитарий: | АБ «Газпромбанк» (ЗАО) |
|
Обеспечение: | Залог ипотечного покрытия в пользу владельцев облигаций |
|
Ипотечное покрытие: | Портфель рублевых
закладных и денежные средства
на счете Эмитента в АБ « |
|
Амортизация: | Эмитент осуществляет досрочное погашение облигаций в даты выплаты купонов за счет средств, получаемых в погашение основного долга по закладным, входящим в ипотечное покрытие, и сумм процентов, получаемых по ним, за вычетом купонных и административных расходов |
|
Возможность досрочного полного погашения: | При снижении непогашенной
номинальной стоимости |
|
Дата выплаты купонов: | 29 декабря, 29 марта, 29 июня и 29 сентября каждого года |
Эмитентом облигаций с ипотечным покрытием является ОАО «ИСО ГПБ-Ипотека» – ипотечная специализированная организация (ипотечный агент), созданная исключительно для целей осуществления данного выпуска облигаций с ипотечным покрытием.
Уставной капитал Эмитента составляет 100 тыс. рублей, распределенных на 85 тыс. обыкновенных голосующих акций и 15 тыс. привилегированных неголосующих акций номинальной стоимостью 1 рубль каждая. Держателем 100% обыкновенных голосующих акций Эмитента является фонд Stichting GPB-Mortgage, зарегистрированный в Нидерландах. 100% привилегированных неголосующих акций ипотечного агента при их размещении были приобретены Совфинтрейдом.
Собственные средства Эмитента в размере 516,085,000 рублей сформированы посредством привлечения Эмитентом 66,085,000 рублей от эмиссии акций, в том числе от размещения привилегированных акций с премией к номиналу, а также размещения Эмитентом облигаций с ипотечным покрытием с премией к номиналу в сумме 450 млн рублей при первичном размещении по закрытой подписке.
Портфель закладных, входящих в состав ипотечного покрытия,
был приобретен Эмитентом у
сформирован Совфинтрейдом в ходе своей деятельности
по рефинансированию обеспеченных
Совфинтрейд осуществляет свою деятельность на основе двухуровневой модели рефинансирования закладных.
В рамках данной
структуры ипотечные кредиты, обеспеченные
залогом жилой недвижимости, выдаются первоначально
В результате Совфинтрейд формирует стандартизированный, легко контролируемый портфель закладных, поведение которого поддается статистическому анализу, что, в конечном счете, повышает кредитное качество облигаций с ипотечным покрытием.
Совфинтрейдом был отобран портфель закладных, удовлетворяющих перечисленным далее критериям соответствия, который был продан Эмитенту на основании договора купли-продажи закладных.
Приобретение Эмитентом портфеля закладных было профинансировано Газпромбанком. Привлеченное Эмитентом финансирование было погашено с использованием денежных средств от первичного размещения облигаций с ипотечным покрытием по закрытой подписке. Критерии соответствия, которым удовлетворяют закладные, входящие в состав ипотечного покрытия, на момент их приобретения Эмитентом:
Валюта – рубли РФ;
Непогашенный остаток основного долга – не менее 100 000 рублей;
Остаточный срок до погашения – не более 30 лет;
? Процентная ставка – не менее 12% годовых; т на момент выдачи ипотечного
Возраст заемщика – не менее
18 лет и не более 75 лет к моменту погашения
долга, предусмотренного
Значение коэффициента LTV – не более 70%;
Значение коэффициента PTI – не более 50 %. PTI (payment to income) - отношение величины ежемесячного платежа по закладной к совокупному ежемесячному доходу всех заемщиков по закладной после налогообложения.
Портфель закладных, входящих в состав ипотечного покрытия, имеет значительную региональную диверсификацию. В частности, недвижимое имущество распределено по 30 регионам РФ, крупнейшие из которых указаны на диаграмме 1.
Диаграмма 1: Распределение портфеля по регионам РФ
Согласно
мировой статистике, а также методологии,
используемой международными
Средняя величина остатка непогашенного долга по закладной в ипотечном покрытии составляет около 500 тыс. рублей, что при величине совокупного портфеля в 3,04 млрд рублей свидетельствует о значительной диверсификации портфеля. Кроме того, низкая средняя величина остатка основного долга по закладной обеспечивает высокую ликвидность обеспечения как в случае обращения взыскания на ипотечное покрытие, так и при продаже дефолтных закладных.
Средневвешенная процентная ставка по закладным, входящим в портфель ГПБ-Ипотеки, составляет 13,8% годовых, что позволит ГПБ-Ипотеке получать значительную процентную маржу, которая будет использована для покрытия убытков по портфелю закладных в случае их возникновения или для досрочного погашения облигаций с ипотечным покрытием.