Современная система ипотечного кредитования в России

        ОГЛАВЛЕНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………..3

Глава 1. Основы ипотечного кредитования…………………………….4

1. Основные понятия ипотечных отношений……………………….4
2. Правовая сторона ипотечного кредитования……………………7
3. Ипотечное кредитование как инструмент преодоления кризисных явлений в экономике…………………………………………………………….9

Глава 2. Развитие ипотечного кредитования…………………………..11

2.1     История возникновения ипотеки (в мире)……………………….11

2.2    История возникновения ипотеки в России………………………13

2.3    Система ипотечного кредитования, сложившаяся в зарубежных странах…………………………………………………………………………..18

2.3.1  Западноевропейский опыт ипотечного кредитования………….18

2.3.2  Англо-американская модель ипотечного кредитования………20

Глава 3. Современная система ипотечного кредитования в России…23

3.1      Основные участники рынка жилья и их цели……………………23

3.2     Процесс кредитования……………………………………………25

3.3      Жилищная проблема в России…………………………………..27

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………….30

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ……………………31

ПРИЛОЖЕНИЕ А……………………………………………………….32

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Актуальность выбранной темы.

В настоящее время многие экономисты и политики говорят о необходимости создания в России системы ипотечного кредитования. Эффективное ипотечное кредитование способствовало бы оживлению в инвестиционной сфере, повышению социальной стабильности в обществе, преодолению глубокого социально-экономического кризиса в целом. Однако для этого должны быть созданы соответствующие институты и отработаны механизмы, которые бы обеспечили возможность эффективного ипотечного кредитования. Необходима действующая система ипотечных кредитных институтов — банков и других ипотечных кредитных учреждений, непосредственно осуществляющих ипотечные кредитные операции. Эффективность функционирования данной системы в значительной степени зависит от уровня развития инфраструктуры, включающей систему регистрации оборота недвижимого имущества, систему профессиональной оценки стоимости недвижимого имущества, страховые компании. Важным принципом формирования системы ипотечного кредитования является принцип адекватного правового обеспечения. Деятельность всех элементов системы нуждается в подробной правовой регламентации. Решающее значение имеет полнота законодательной базы, ее адекватность реальным экономическим процессам, взаимосвязанность, внутренняя непротиворечивость и своевременность разработки.

Сегодня создание системы ипотечного кредитования в России находится на начальном этапе, поэтому необходимо  уделять повышенное внимание изучению соответствующего зарубежного опыта, что, несомненно, позволит ускорить данный процесс, а также избежать возможных проблем и ошибок.

Цели и задачи курсовой работы.

Тема ипотечного кредитования меня заинтересовала при изучении такой  сферы, как инвестирование. Недвижимость является одним из важнейших и наиболее выгодных объектов инвестирования. Но для совершения сделок с недвижимостью необходимо знать институт ипотечного кредитования.

Цель данной курсовой работы заключается в рассмотрении системы ипотечного кредитования в России.

В рамках поставленной цели в курсовой работе обозначены следующие задачи:

Изучить историю ипотечного кредитования как в России, так и за рубежом

Понять сущности ипотечного кредитования

Выявить существующие проблемы в ипотечном кредитовании.

 

1. ОСНОВЫ ИПОЧЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

 

1.1 Основные понятия ипотечных отношений

 

В условиях постоянного недостатка государственных средств, традиционной задачей для органов власти всех уровней стало привлечение внебюджетных денежных ресурсов в сферу жилищного строительства. Наиболее перспективным решением «квартирного вопроса» специалисты в области недвижимости считают развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования.

Ипотека - это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.

Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств. [1].

Залог — это обязательство покупателя представить объект собственности в качестве обеспечения долга.   

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты.

1. Залог недвижимости выступает  в роли инструмента привлечения  необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

3. Создание с помощью ипотеки  фиктивного капитала на базе  ценной бумаги (при эмитировании  собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных, оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала) [3].

В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов. [4].

Можно выделить следующие особенности ипотечного кредитования:

1. Обязательность обеспечения залогом. На основе действующих законодательных  норм и применяемых в практике  залоговых процедур выделяют  более 20 различных видов залога, но наиболее существенное значение  имеют три:

• классический залог (наиболее распространенный), при котором имущество остается у залогодателя;

• заклад, когда предмет залога передается залогодержателю-кредитору;

• твердый залог, когда объект остается у должника, но «под замком и печатью» залогодержателя или на него нанесены определенные опознавательные знаки, свидетельствующие о залоге.

2. Длительность срока предоставления  кредита. Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика. Определяя срок кредита, кредитор обычно ориентируется на ожидаемый период владения типичным покупателем приобретаемой недвижимостью. Однако максимальный срок кредита, который устанавливает кредитор, должен быть короче, чем срок оцененной оставшейся полезной жизни объекта.

3. Ипотечный кредит считается  относительно низкорисковой банковской  операцией.

К основным требованиям можно отнести следующие:

• сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;

• величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

 • при процедуре оценки  вероятности погашения кредита  кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Создание указанной системы позволит:

• увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;
• активизировать рынок жилья;
• вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье;
• привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;
• обеспечить развитие строительного комплекса;
• оживить экономику страны в целом.

Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России должна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия (характерные для переходной экономики), ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию. Система ипотечного жилищного кредитования должна опираться в первую очередь на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, и в меньшей степени финансирования со стороны государственного бюджета. Темпы и масштабы развития системы ипотечного жилищного кредитования в регионах должны определяться объективной экономической ситуацией в регионе, платежеспособным спросом на жилье и его предложением, а также наличием (или отсутствием) необходимой региональной нормативно-правовой базы и инфраструктуры.

 

 

1.2 Правовая сторона ипотечного  кредитования

 

Термин «ипотека» в юридическом обороте обычно предполагает два толкования.

1. Ипотека как правоотношение  есть залог недвижимого имущества  с целью получения ипотечного  кредита (как правило, в банке). Для  ипотеки характерно сохранение  имущества в руках должника. Залог  в гражданском праве — один из способов обеспечения обязательства —  данном случае банковского кредита. При этом во всех случаях обязательна государственная регистрация залога любой недвижимости. В случае неплатежеспособности должника требования кредитора удовлетворяются из выручки от реализованного имущества за вычетом уже оплаченной заемщиком суммы, или путем перехода заложенной  недвижимости в собственность залогодержателя.

2.  Ипотека как ценная бумага подразумевает закладную — долговой документ, удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество. Закладная обычно свободно обращается на рынке.

При реализации ипотечных отношений на практике очень важно правильно понимать такие термины как «имущество» и «собственность» для определения конкретных прав и обязанностей сторон по договору об ипотеке. Термин «имущество» применяется в гражданском праве неоднозначно. В основном под ним понимают вещь или определенную совокупность вещей, а также и имущественные права. [5, с.138]. Правовой режим недвижимых вещей (недвижимого имущества, недвижимости) основан исходя из главной цели, которой должны отвечать объекты, входящие в их состав. Эта цель состоит в том, чтобы установить специальный порядок распоряжения им. Перечень объектов, относящихся к недвижимым вещам не является исчерпывающим. Законодатель вправе признать недвижимостью и другие предметы и нематериальные блага. Так, предметом договора об ипотеке могут быть также сооружения, находящиеся в процессе возведения, а также недвижимость, находящаяся в аренде.

Законодательство выделяет ипотеку, т.е. залог недвижимого имущества, в особый объект договорных отношений. Ипотека возможна в случаях, когда имущество принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Ипотечный кредит описывается следующими показателями:

• Основная сумма долга (стоимость жилья за вычетом первоначального взноса);

• Срок (оставшийся до погашения);

• Процент по кредиту;

• Частота выплат;

• Период стабильных условий кредита;

• Расчетный показатель - размер периодического платежа (РПП).

Кредитор задает максимальную величину основной суммы кредита в процентах от стоимости объекта, устанавливает максимальный срок кредита и предлагает процентную ставку исходя из преобладающих на рынке условий. Затем кредитор определяет частоту выплат, на основе которой рассчитывается размер периодических выплат, по ипотеке. Кроме того, в договоре может оговариваться продолжительность периода стабильных условий кредита. В этом случае говорят об ипотечных обязательствах с переговорной ставкой

 

 

 

1.3 Ипотечное кредитование как инструмент преодоления кризисных явлений в экономике

 

Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны. Его роль становится особенно заметной для страны в период выхода из экономического кризиса.

Ипотека является не только важнейшим механизмом решения жилищной проблемы, но и важнейшим механизмом реализации инвестиционного климата, регулирования денежной массы, социально-экономического прогресса в целом. У ипотеки (недвижимости) есть одно хорошее свойство – невозможность перемещения за границу. Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций.

Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции - все это ведет к увеличению экономического потенциала страны.

 Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные кредиты более безопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при не возврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства.

Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков. Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление банковской деятельности