Современная система ипотечного кредитования в России

 

2.3.1 Западноевропейский опыт ипотечного  кредитования

 

В Европе прообраз современной системы ипотечного кредитования возник в Германии во второй половине XVIII в. Однако, только в 1767г. при короле Фридрихе II (Пруссия) появился первый прообраз сегодняшних ипотечных банков - Силезкий Ландшафт, которые был создан как специальное кредитное товарищество для предоставления ипотечных кредитов прусским дворянам. Документом, подтверждающим залоговое обеспечение конкретного поместья, являлся специальный документ - закладной лист. Закладной лист обеспечивался не только залогом недвижимого имущества, относящегося к этому документу, но и всем иным недвижимым имуществом, входящим в Ландшафт, а дворяне, входившие в Ландшафт, несли субсидиарную ответственность по всем обязательствам Ландшафта. Закладной лист выдавался только на половину стоимости поместья, а передача закладного листа влекла и передачу ипотеки. Денежные средства заемщик получал путем продажи закладных листов, которые имели хорошую ликвидность. Заемщик выплачивал Ландшафту полугодовые проценты, которые передавались кредитору по закладному листу. У должника было право частичного или полного погашения кредита. Выпуск закладных листов был привилегией только Ландшафтов и осуществлялся только по разрешению правительства.

Важную роль Ландшафты сыграли в выработке стандартов выдачи ипотечных кредитов. Эта практика распространилась в другие европейские страны. Именно ландшафты стали прообразами немецких ипотечных банков в Германии, которые существуют с 1900г. Деятельность данных банков регулируется специальными законами. Ипотечные банки занимаются выдачей кредитов под залог недвижимости и выпуском ипотечных облигаций, обеспеченных закладными. С тех пор не один из них не разорился.

Ипотечное кредитование Германии основывается на широкой сети кадастровых служб, которые занимаются описанием и регистрацией всех земельных участков по определенным критериям в кадастрах. Кроме того, чиновники органов юстиции ведут поземельные книги, в которых регистрируются все изменения в правах недвижимости. В отличие от кадастра недвижимости, который показывает размер и границы земельных участков, поземельная книга информирует о том, кто является собственником земельного участка и находящегося на нем здания, включая квартиры, какие права и обеспечения лежат на этом имуществе. Эти два документа дополняют друг друга, хотя и ведутся разными учреждениями. Поземельные книги позволяют упростить процедуру изучения прав собственности на имущество.

Финансирование ипотечного кредитования через выпуск облигаций специализированными банками помимо Германии активно развивалось в Дании, Швеции, Финляндии и ряде других стран. Сегодня ипотечным облигациям в Европе присущ ряд характеристик:

• они выпускаются только ипотечными банками;
• их оборот регулируется специальными органами надзора;
• они обеспечиваются жилой недвижимостью;
• в случае банкротства банка удовлетворение держателей облигаций производится в первоочередном порядке;
• качество облигаций (кредитный рейтинг, т.е. соотношение доходности и риска) должно быть подтверждено комиссией ЕЭС.

Данным характеристикам отвечают ипотечные облигации, выпускаемые в Германии, Дании, Австрии, Франции, Испании, Италии и Люксембурге. Ипотечные облигации, обращающиеся в Португалии, Нидерландах, Швеции и Норвегии, не отвечают общим требованиям, описанным выше. Гарантии по ипотечным облигациям дополнительно обеспечиваются тем, что ипотечные банки ограничены в перечне операций и в объемах выпускаемых облигаций, а все ипотечные кредиты, обеспечивающие облигации, заносятся в специальные реестры и постоянно проверяются органами надзора.

 

 

2.3.2 Англо-американская модель ипотечного кредитования

 

Страны англо-американской системы права используют двухуровневую модель рынка ипотечного кредитования. Эта модель возникла в США по нескольким причинам: во-первых, введение единой системы ипотечного кредитования на основе федерального законодательства в США было невозможно из-за исключительной компетенции штатов в области законодательства; и во-вторых, после Великой депрессии возникла необходимость экономически стимулировать жилищное строительство, а сделать это без государственной поддержки было невозможно. В сложившихся тогда условиях для создания общенационального рынка пришлось с помощью экономических механизмов воздействовать на процесс ипотечного кредитования и приводить сделки к однообразному виду.

Указанную модель можно схематично обозначить «заемщик - кредитор - посредник - инвестор», она относительно дешева для населения и опирается на вторичный ипотечный рынок, который обеспечивает высокую ликвидность ипотечных ценных бумаг. Суть двухуровневой модели состоит в том, что ипотечные кредиты (mortgage - закладные), выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам. Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка «банк — посредник — инвестор» составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Развитие подобной модели не препятствует любым другим способам мобилизации банками ресурсов. Следует отметить и то, что подобная модель организации рынка вводит дополнительные меры защиты интересов как инвесторов, так и всех других участников рынка, включая сами банки и их заемщиков.

Агентства могут поступить с полученными ипотечными кредитами по-разному:

1. переуступить их вторичным инвесторам;
2. выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.

В США ипотечные инструменты, по сравнению с другими видами кредитов, отличаются:

• долгосрочностью (обычно до 20-30 лет);
• относительно низким кредитным риском, что связано с наличием залога и, следовательно, с более высокой ответственностью заемщика;
• неопределенностью поступлений в связи с возможностью досрочного погашения.

Американская схема минимизации процентных ставок по ипотечным кредитам действует следующим образом. Первичный рынок закладных формируется коммерческими банками. Банк выдает ипотечный кредит заемщику, то есть перечисляет ему свои средства в обмен на обязательство в течение определенного срока регулярно (ежемесячно или чаще) переводить в банк фиксированные суммы. Это обязательство заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья.

Вторичный рынок ипотечных ценных бумаг формируется следующим образом. Банк продает кредит (закладную, как долговую ценную бумагу - долгосрочную облигацию) одному из ипотечных агентств, передавая при этом обязательства по обеспечению. Агентства немедленно возмещают банку выплаченные заемщику средства и взамен просят переводить получаемые от него ежемесячные выплаты за вычетом маржи банка в агентство.

Ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает само агентство. Ставки эти публикуются ежедневно и действительны в течение 60 дней. Таким образом, начиная переговоры с клиентом, банк называет ему в качестве ставки по кредиту ставку агентства и свою маржу. В течение 60 дней банк завершает проверку клиента и жилья, выдает кредит, получает от агентства возмещение и в дальнейшем действует как посредник, передавая деньги от заемщика агентству и немножко оставляя себе.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. СОВРЕМЕННАЯ СИСТЕМА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

 

3.1 Основные участники рынка жилья и их цели

 

На рынке ипотечных кредитов действуют не менее четырех субъектов: заемщик, кредитор, инвестор и правительство, имущественные интересы которых имеют специфическую взаимосвязь.

Рассмотрим каждого из них подробнее:

Заемщики (залогодатели) - физические лица, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями), по условиям которых полученные средства используются для приобретения жилья. Их целью является максимизация объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для приобретения жилья по возможности лучшего качества при условии производить выплаты по кредиту, не составляющие слишком большую часть дохода. Функции: Создание потребности в кредитных ресурсах, направление средств на приобретение жилья.

Кредиторы – банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты.

Цели: максимизация доходности активных операций; ограничение рисков и обеспечение возвратности ссудного капитала. Функции предоставления кредита на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования. Оформление кредитного договора и договора об ипотеке. Обслуживание выданных кредитов.

Инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К ним относятся: инвестиционные банки, пенсионные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды. Цели: Максимизация прибыли при вложении средств. Функции: Приобретение ценных бумаг кредиторов у операторов вторичного рынка.

Правительство

Цели: Капитализация недвижимого имущества и обеспечение его оборотоспособности; пополнение доходной части бюджета и обслуживание внутреннего дохода; защита интересов инвесторов; обеспечение населения жильем. Функции: Создание условий для надежного и эффективного функционирования  системы ипотечного кредитования; осуществление надзора за деятельностью кредиторов; инфляционная поддержка сферы материального производства. Содействие некоторым семьям о приобретении жилья.

Продавцы жилья – физические или юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим лицам. Цели: Реализация имеющихся жилых помещений и получения максимальной прибыли. Функции: Обеспечение необходимого уровня предложения жилья на рынке.

Операторы вторичного рынка – специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредитов. Цели: Получение прибыли при продаже эмитированных ценных бумаг инвесторам и рефинансировании кредитов. Функции: Рефинансирование кредитов на  основе стандартов и требований. Выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг. Привлечение средств инвесторов в сферу ипотечного кредитования.

Страховые компании – организации имеющие лицензию, осуществляющие имущественное страхование, личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности. Цели: Получение максимальной прибыли. Функции: Осуществление различных видов страхования: имущества, ответственности, жизни и т. д.

Оценщики – юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании. Цели: Получение максимума прибыли. Функции: Осуществление профессиональной оценки жилых помещений.

Риэлтерские фирмы – юридические лица, получившие лицензии как профессиональные посредники на рынке купле-продаже. Цели: Получение прибыли. Функции: Подбор вариантов продажи жилья. Помощь в заключении сделок по купле- продаже. [

 

 

3.2 Процесс кредитования

 

Процесс ипотечного кредитования можно подразделить на несколько этапов, представленных на рис:  [9]

 

                                                    

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

На первом этапе коммерческие банки выдают ипотечные кредиты индивидуальным заемщикам на покупку жилья. Сразу после заключения договора заемщик становится собственником жилья, приобретенного за счет кредита, и предоставляет ее в залог банку-кредитору. Назначение кредита - выделение средств на покупку - специально оговорено кредитным договором, а ответственность за целевое использование кредита заемщиком возложена на банк. Обслуживание кредита после его выдачи осуществляется банком-кредитором. Параметры ипотечных кредитов предварительно согласовываются между Агентством и банками.

На втором этапе Агентство предоставляет банкам возможность продать квалифицированные ипотечные кредиты по остатку ссудной задолженности. Права требования по ипотечным кредитам в этом случае переходят Агентству, а функции обслуживания остаются за банком.

Ответственность банков за выдачу кредитов реализуется в предоставлении гарантии в случае неуплаты заемщиком месячного платежа. При отсутствии или неполной ежемесячной выплате со стороны заемщика банк, обслуживающий кредит, осуществляет выплату по кредиту Агентству в размере регулярного месячного платежа. Максимальное число выплат банка по данной схеме - три в течение одного года. Если, в конечном счете, кредит признается некачественным, банк обязан произвести обратный выкуп ипотечного кредита у Агентства и самостоятельно договариваться с заемщиком о погашении оставшейся суммы основного долга.

На третьем этапе Агентство предполагает выпускать ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Очевидно, что низкая активность российского фондового рынка, особенно после кризиса августа 1998г., ограничивает возможности Агентства по привлечению средне- и долгосрочных ресурсов.

Итак, из выше изложенного следует, что на сегодняшний день Правительство РФ сделало ставку на развитие ипотеки в стране по классическому американскому образцу.

Схема кредитования такова:

1) коммерческий банк предоставляет ипотечный кредит покупателю квартиры;