Современная система ипотечного кредитования в России

Значение ипотеки для экономики страны заключается в следующем:

- вовлечение капиталов в виде  недвижимости в хозяйственный оборот через механизмы залога, через вторичный рынок закладных ценных бумаг - существенный фактор оздоровления экономики;

- рынок недвижимости «связывает»  значительную часть денежных  средств и тем самым является  важным антиинфляционным фактором.

- денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически  включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса, в создание и поддержку рабочих мест, а не уходят на сторону (например, не финансируют зарубежных производителей через покупку импортных потребительских товаров);

- применительно к работе банков  освоение технологии кредитования  под залог, в особенности под залог недвижимости, позволяет сделать шаг к общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов.

Все вышесказанное обусловливает объективную необходимость развития ипотеки (залога недвижимости) в России.

 

 

2. РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

 

2.1 История возникновения ипотеки (в мире)

 

Понятие ипотеки пришло в финансово-экономическую систему из Древней Греции. Ввел его в VI веке до н.э. архонт Солон. Первоначально в Афинах залогом по долговым обязательствам была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Солон предложил вместо «личного» залога залог недвижимости. На имении должника ставили столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Этот столб назывался ипотека (hypotheca), что по-гречески означало подставка, подпорка. Позднее слово ипотека стало употребляться для обозначения залога.

Институт ипотеки (залога недвижимости) прошел эволюцию от фидуции (от латинского fiducia- сделка на доверии, или доверительная сделка) до более прогрессивной стадии - пигнуса (от лат. pignus- неформальный залог) и далее до ипотеки.

Основная суть фидуции заключалась в том, что сразу по заключении договора официально устанавливались права кредитора на закладываемую недвижимость, и кредитор обязан был возвратить его после исправного и своевременного исполнения договора. Сделка фидуция также претерпела некоторую эволюцию. На первом этапе развития института фидуции должник не обладал практически никакой защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: требовать выплаты долга или не возвращать имущество. В дальнейшем было введено официальное положение к документу о залоге, которое отменяло эту достаточно выгодную для кредитора альтернативу. Но все равно технология сделки оставляла достаточно серьезные финансово-правовые моменты, невыгодные заемщику, которыми мог воспользоваться кредитор.

Следующая стадия договора ипотеки носила достаточно прогрессивный характер, поскольку защищала заемщика от своеволия кредитора. Договор пигнуса предусматривал передачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во владение ею и только как гарантию исполнения взятого заемщиком обязательства. Более того, должники имели право требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью, а только хранил ее. В случае невыполнения обязательств должником кредитор после продажи недвижимости возвращал заемщику всю разницу между выручкой за недвижимость и остатком долга. Данный вид сделок строго регламентировался. Требования, не входящие в регламентацию, были предметом судебного разбирательства.

Таким образом, возник институт ипотеки, который был договором о залоге и договором о гарантии, что взятые заемщиком обязательства будут выполнены, на основании чего при неисполнение должником обязательства возникало право кредитора истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей и компенсацией из вырученной суммы оставшихся долгов заемщика.

Институт ипотеки со временем изменялся и развивался, например, вводились различные легальные ипотеки, действовавшие без согласия сторон. В них включались ипотеки по закону: ипотека инвестора на инвестиции, ипотека «фиска» на имущество плательщика налогов, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа, ипотека церкви и т.д.

Позднее стали возникать субординированные ипотеки для упорядочения отношений между кредиторами в зависимости от рода ипотеки. Ипотеки делились по законодательной принадлежности - по степени их важности, установленной законом. Причем наибольшую силу имели ипотеки по закону - фискальные, далее следовали ипотеки, оформленные официальными документами, за ними - ипотеки, оформленные частными документами, и лишь затем - ипотеки, оформленные простыми соглашениями.

После распада Римской империи институт ипотеки распался, но по прошествии нескольких столетий возник вновь.

Постепенно ипотека входит и в средневековое европейское законодательство. В Германии она появляется не ранее XIV столетия (до этого господствует принцип личной ответственности за долги), во Франции - с конца XVI в. действовала негласная ипотека.

В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным средством получить «обеспечение по долгам», не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов. Ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в специальную книгу. Ипотека не зависела от смены владельца обремененной недвижимости.

 

 

2.2 История развития ипотеки в России

 

Своеобразие российской ипотеки состоит в том, что она развивалась от ипотеки к функции, а не наоборот. Залог недвижимого имущества, и прежде всего вотчинных (наследственных) владений, широко укоренился в России XV в. Первые упоминания о залоге содержатся в псковской Судной грамоте — своде законов Псковской феодальной республики, составленной на основании отдельных постановлений псковского вече.

В XIII—XIV вв. на Руси возникает частная собственность на землю и одновременно — первый вид кредитования, получивший название «заклад».

Судебник 1596 г. и указ 1626 г. признавали нормальной ссудную ставку 20%. Правда, названный указ разрешал взимать проценты только на протяжении пяти лет. Под такой «умеренный» процент выдавали в первую очередь ссуды под недвижимость. В практике, особенно торговой, встречались более дорогие кредиты — 30 и даже 120%.

Неразвитость кредитных отношений находила свое выражение в архаичных формах обеспечения прав кредиторов. За исключением ссуд под недвижимость, которые были официально запрещены, основной формой обеспечения долга оставался так называемый «правеж», при котором неисправного должника выводили ежедневно на площадь и били прутьями. «Выколачивать» долг по закону разрешалось не более месяца, после этого в случае неуплаты должник поступал в распоряжение истца и находился в полной от него зависимости, вплоть до уплаты долга.

В середине XVII в. при царе Алексее Михайловиче государство  активно выступает в качестве организующей силы. Соборное Уложение разрешило брать ссуды под залог вотчинных (т.е. наследственных) земель, правда, без крестьян. Тем самым было положено начало законодательному оформлению ипотеки в России.

В России ипотека широко использовалась поместным дворянством еще в дореформенную эпоху. В отличие от других стран, где предметом залога была земля, в России закладывались тогда преимущественно «души».

Историческая справка [7]

1754 г. — в России созданы первые государственные кредитные учреждения: Санкт-Петербургская и Московская конторы Государственного банка для дворянства при Сенате и Сенатской конторе, для купцов в Петербургском порту при коммерц-коллегии; банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений.

1786 г. — реорганизованы Санкт-Петербургская и Московская конторы Государственного банка при Сенате, Сенатской Конторе и в Петербургском порту при коммерц-коллегии в Государственной заемный банк, в функции которого входило также предоставление ссуды под залог недвижимости земледельцам.

1786 г. — при Заемном банке образована Страховая экспедиция — первое страховое учреждение в России.

1800 г. (19 октября) — Уставом о банкротах установлены оставление заложенной недвижимости во владении и пользовании собственника, а также обязательная продажа предмета залога.

Можно констатировать два важных обстоятельства: дореволюционные ипотечные правоотношения в России имели очень прочные позиции и были широко развиты.

В 1860 г. старые кредитные учреждения были ликвидированы, помещичьи долги удержаны в ходе выкупных операций. Несмотря на то, что дворянство получило достаточно крупные суммы при отмене крепостного права, новые экономические условия требовали все больше средств.

В 60-х гг. XIX в. возникли новые ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах функционирования, а к концу 80-х гг. сложилась система ипотечного кредита, просуществовавшая до 1917 г.

В Российской империи образцовая ипотека действовала в губерниях Царства Польского по уставу 1818 г.

Историческая справка 

Начало XIX в. — возникают разнообразные формы кредитных учреждений; в Москве и Санкт-Петербурге учреждены новые кредитные институты — сохранные и ссудные казны, не только принимавшие вклады от населения, но и выдававшие кредиты под залог недвижимости.

1835 г. (1 января) — введен в действие Свод гражданских законов, разработанный М.М. Сперанским, в котором содержалось подробное регламентирование залогового права. Так, понятие «залог» относилось только к недвижимому имуществу, в связи с чем ипотека (залог) существовала в следующих видах: с государством (казенная ипотека); между частными лицами (частная ипотека); по займам в кредитных учреждениях (банковская ипотека).

1861 г. — образовано в Санкт-Петербурге городское кредитное общество — первая частная организация долгосрочного кредита.

1863 г. — учреждено Общество взаимного кредита.

1866 г. — образовано Общество взаимного поземельного кредита всероссийского масштаба.

1869 г. — создан первый частный ипотечный банк на началах круговой ответственности заемщиков.

1881 г. (19 мая) — на европейской части России введен закон об ипотеке.

1882 г. — образован Крестьянский поземельный банк для выдачи ссуд (на 24,5—34,5 года) крестьянам при покупке земли.

Городские кредитные общества, созданные во 2-й половине XIX в., имели право:

• эмитировать долговые обязательства в виде купонных облигаций;

• исполнять функции залогодержателя при приеме закладного свидетельства от заемщика в обеспечение кредита;

• выдавать ссуды под залог недвижимого имущества только членам кредитного.

• реализовать заложенное имущество в случае нарушения заемщиком ссудного договора путем продажи на открытом аукционе и проводить все необходимые мероприятия, связанные с этим.

Городские кредитные общества работали по следующей схеме.

1. Член общества — заемщик  подавал заявку с просьбой  выдать ссуду под залог имеющегося  у него недвижимого имущества, как правило, городского строения.

2.  Кредитное общество рассматривало заявку, производило оценку объекта и давало ответ о возможности выдать ссуду и на какую сумму.

3. Если заемщика устраивали предлагаемые условия ссуды, он давал задание кредитному обществу подготовить все необходимые документы для оформления закладной и ссудного договора.

4. Следующим шагом была выдача кредита в виде купонных облигаций. К каждой облигации прилагался купонный лист. Чтобы избежать подделки, бланки облигаций переплетались в книги, а при выдаче облигации вырезались из книги таким образом, чтобы в ней оставался талон с соответствующим номером выпушенной ценной бумаги.

В дореволюционной России система ипотечного кредитования успешно функционировала и была доступна многим слоям населения. К 1913 г. страна имела развитый ипотечный рынок с такими крупными финансовыми учреждениями, как Санкт-Петербургское и Московское городские кредитные общества.

Городские кредитные общества выдавали кредиты из собственных средств, привлекая инвесторов путем выпуска облигаций, обеспеченных крупным пакетом закладных. Эти ипотечные облигации имели высокую степень надежности и пользовались большим спросом у среднего класса как способ вложения свободных средств.

Историческая справка

Конец XIX — начало XX вв. — возникают ссудно-сберегательные и кредитные товарищества, волостные и станичные общественные ссудно-сберегательные кассы и земские кассы.

1903 г. — к Международному, Учетному и Ссудному банкам, выполняющим основные операции по ипотечным бумагам в Санкт-Петербурге в конце XIX в., активно присоединился Азовско-Донской банк.

1905 — образованы системы учреждений мелкого кредита.

1913 г. — начинают создаваться кассы городского и земского кредита (долгосрочное кредитование).

1914—1915 гг. — кредитные товарищества объединяются в союзы, образована развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования.

 

 

2.3 Системы ипотечного кредитования  сложившиеся в зарубежных странах.