Совершенствование системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан

Многие банки весьма рискуют  выдавать ипотечные кредиты из-за повышенных рисков, которые, прежде всего, связаны с:

– отсутствием стабильной заработной платы у населения;

– отсутствием твердой  гарантии, связанной с трудоустройством в течение всего времени погашения  кредита, с риском изменения места  работы и снижения доходной части;

– возможным ростом семьи  в количественном отношении, что  влияет на платежеспособность клиента;

– с долгосрочностью кредитования, не менее трех лет, которое осуществляется в валюте – тенге, что связано  с доходностью населения –  заработная плата в тенге. В свою очередь банки имеют валютные риски, когда в случае роста курса  доллара США и приобретения ресурсов для кредитования возникает курсовая разница, которая будет отнесена на расход банка.

Также основной проблемой  для коммерческого банка, выдающего  строительный кредит, – точно оценить  вероятность надлежащей реализации проекта, в частности, уровень риска  незавершения строительства в срок и риска, связанного с ликвидностью построенного жилого дома.

Одним из недостатков отечественного ипотечного кредитования является то, что оно осуществляется еще на недостаточно высоком уровне. Оставляет  желать лучшего квалификация специалистов, работающих с клиентами. Ипотека  – это сравнительно новый для  Казахстана вид кредитования и, надо сказать, достаточно сложный его  вид. Эксперт, занимающийся ипотекой, должен достаточно глубоко знать банковское дело, гражданское и семейное право, нотариальную деятельность, работу регистрирующих органов (Центра по недвижимости), страхование, быть опытным психологом. Собственных  высококлассных специалистов в этой области у нас пока нет, как нет и соответствующего современным требованиям центра по их подготовке и повышению квалификации.

Следует также доработать внутренние процедуры банков, участвующих  в ипотечном кредитовании. Ввиду  несовершенства пока еще только формирующейся  у нас нормативно-законодательной  базы ипотечной системы, имеют место  частые изменения в законодательстве и различные интерпретации законов  на местах. Вместе с тем, качество обслуживания клиентов нередко зависит от уровня культуры самих клиентов. Зачастую клиент, требующий вежливого и  доброжелательного отношения к  себе, крайне некультурно ведет себя с обслуживающим персоналом.

На рынке ипотечных  продуктов стоит реальная степень  риска для заемщика, связанная  с применением ставок вознаграждения, так как они могут пересматриваться в зависимости от доходности государственных  ценных бумаг и изменения индекса  инфляции.

Заемщик должен четко уяснить  для себя порядок начисления вознаграждения и индексацию основного долга, ознакомиться с условием кредитного договора, в  особенности связанные с выплатами  комиссионного вознаграждения за досрочное  погашение кредита.

Существующая политика в области рынка жилья, социально не ориентирована:

1) сложные условия кредитования, в котором банк с момента подписания договора односторонне получает преимущества перед заказчиком;

2) непомерно высокими процентами, которые в нашей республике составляют 14 -23%, чем банки ставят население, берущее кредиты, изначально в кабальные условия. В свою очередь, это нередко приводит к ситуации, когда значительная часть заемщиков, не сумев расплатиться с кредитами, оставляет квартиры банкам;

3) политика банков, строится только на получении сверхприбыли, будучи социально не ориентированной, они фактически грабят население страны;

4) практика ипотечного кредитования в РК совершенно не учитывает опыт социальной направленности ипотечного кредитования в развитых странах, которые более успешнее решили эту проблему;

5) банки и ипотечные компании своей недальновидной кредитной политикой создают высокие политические риски, которые чреваты протестными выступлениями определенной части населения Казахстана;

6) современная политика банков при отсутствии реального платежеспособного спроса способно привести к экономическому кризису или «системному дефолту»;

7) эта ситуация на рынке недвижимости возникла в результате сговора всех участников рынка недвижимости: банкиров, застройщиков, риэлторов, а также страховщиков и рекламщиков. Господство нескольких монополий на рынке жилья это, как говорят классики, всегда сговор власти с бизнесом. Всякая монополия - есть закономерный результат отсутствия реальной конкуренции в сфере ипотечного кредитования и строительства жилья;)

8) сложившаяся негативная ситуация явилась следствием того, что существующий антимонопольный закон в РК фактически не работает;

9) Социально не ориентированная политика банков и ипотечных компаний вызвана отсутствием должного контроля и регулирования со стороны государства.

В связи с выше представленным были предложены следующие меры по совершенствованию ипотечного кредитованию.

Ипотечным кредитованием  должны заниматься специализированные финансовые организации – АО «Жилстройсбербанк» и Казахстанская ипотечная компания, а банки второго уровня должны кредитовать рыночное хозяйство, в том числе малый и средний бизнес, аграрный сектор, корпоративных клиентов.

- выдачу потребительских  кредитов физическим лицам должны  производить, опять-таки, не банки,  а кредитные товарищества. Таких  у нас насчитывается свыше  тысячи.

- процентные ставки кредитования  не должны превышать более  1,5% размера ставки рефинансирования. Превышение должно изыматься  в доход бюджета, что позволит  предотвращать начисление высоких  процентных ставок. Между тем,  освободившись от ипотеки и  розничных кредитов, банки второго  уровня смогут более успешно  выполнять свою главную функцию  - кредитование рыночного сектора  экономики.

 

 

3.2 Мероприятия по совершенствованию ипотечного кредитования в Республике Казахстан

 

За время независимости Республики Казахстан строительство жилья  стало одним из приоритетных направлений  Стратегии развития страны до 2030 года и является одной из наиболее важных задач общенационального характера.

Для наиболее совершенного развития ипотечного кредитования в  Казахстане предлагается множество  путей его развития.

Для снижения ставок процентов  по ипотечному кредитованию можно рекомендовать  следующее:

– создать условия для  упрощенного размещения банками  ипотечных облигаций на рынке  ценных бумаг;

– активнее привлекать зарубежных инвесторов с их более дешевыми кредитными ресурсами;

– дать возможность банкам поэтапно снижать свою процентную маржу  путем уменьшения удельных затрат на содержание аппарата обслуживания ипотечного кредитования, благодаря набору достаточно большой массы кредитного портфеля;

– способствовать дальнейшей стабилизации общеэкономической ситуации в стране, обеспечивающей снижение инфляции и ставки рефинансирования.

Для того, чтобы оценить  риск коммерческому банку выдающему  строительный кредит, кредитор должен тщательно проанализировать весь комплекс факторов риска, включая уровень  спроса на данный тип жилья, емкость  рынка, способность застройщика  контролировать сроки и смету  затрат в ходе строительства, чтобы  при его завершение выйти на запланированные  цены и таким образом выдержать  предложенные первоначально условия  продажи жилья.

Банк-кредитор должен также  обеспечить успешное решение проблемы минимизации кредитного риска и  риска процентной ставки. При этом допустимый уровень кредитного риска, как правило, может быть обеспечен  или через получение гарантий от работодателя заемщика, или на основе использования договора об аренде жилья  с правом его последующего выкупаю

Что касается риска процентной ставки, то здесь банкам рекомендуется  обезопасить себя, применяя переменные (плавающие) ставки или индексированные  кредитные инструменты с привязкой  к курс доллара (евро) или ставкам по межбанковским кредитам. Эффективным в этом случае может оказаться кредитование с фиксированной ставкой процента и индексированием оставшейся суммы задолженности в соответствии с изменением размеров минимальной заработной платы.

По мере развития рынка  ипотечного кредитования рекомендуется  использовать различные модели привлечения  долгосрочных кредитных ресурсов, в  том числе:

– выпуск кредиторами эмиссионных  ипотечных ценных бумаг и их реализация на финансовом рынке;

– рефинансирование кредиторов через систему коллективных инвестиций;

– рефинансирование кредиторов через операторов вторичного рынка  ипотечных кредитов.

Обеспечение финансовыми  ресурсами долгосрочных кредитов для  населения возможно как за счет средств, привлекаемых кредиторами самостоятельно на первичном рынке, так и за счет средств, привлекаемых на вторичном  рынке через специализированных операторов.

Основная роль в формировании и реализации ипотечных программ жилищного строительства сегодня  должна быть отведена регионам и их муниципальным образованиям, где  уже применяются системы льготного  кредитования населения с компенсацией из местного бюджета части выплат по процентам за пользование кредитом. Для эффективного использования  средств всех участников инвестиционно - строительного процесса необходимо определить рациональное соотношение между инвестиционными ресурсами бюджета, населения и банков. Это позволит разработать нормативный подход к использованию бюджетных инвестиций и явиться основой для разработки и реализации муниципальных программ строительства жилья на базе организационно-экономических моделей ипотеки. Такие организационно-экономические модели должны отражать организационную структуру и экономические связи субъектов, а также последовательность реализации ипотечной программы и для их построения необходимо сформировать универсальные функциональные модули (блоки), определяющие потребность в инвестициях субъектов ипотеки.

На основании анализа  большого числа действующих и  проектируемых жилищных ипотек можно  выделить четыре основных универсальных  функциональных модуля, представляющих их основных субъектов:

– модуль «клиентура» – объединяет основных клиентов в системе ипотечного кредитования;

– инвестиционно-кредитный  модуль, в котором функцию финансового  инвестора выполняет банк-кредитор, выдающий и обслуживающий кредиты  клиента строительным фирмам;

– модуль строительства  и реализации, состоящий из строительных и риэлтерских фирм. В нем должны быть объединены функции строительства  жилья и реализации его потребителю;

– модуль управления, включающий в себя структурные подразделения  городской администрации, распределяющие целевые бюджетные средства, координирующие работу всех субъектов ипотеки, управляющие  процессом формирования и реализации ипотечных программ жилищного строительства.

Функциональное назначение каждого модуля должно определяться совокупностью задач, поставленных перед ним в рамках реализации соответствующей организационно-экономической  модели ипотечной программы, а универсальность  – стандартным набором функций, которые он может выполнять в  различных моделях.

Для использования в полной мере преимуществ различных источников финансирования строительство и  учет их недостатков рекомендуется  также применение смешанных инвестиционных стратегий, основанных на построение прогнозных моделей продаж (привлечение инвестиций).

Начиная с середины двухтысячных годов, Правительством Республики Казахстан  были приняты ряд документов по развитию жилищного строительства, основные из которых:

1) Государственная программа развития  жилищного строительства на 2005-2007 годы, утвержденная Указом Президента  Республики Казахстан от 11 июня 2004 года № 1388 (далее - Программа  2005 - 2007 годов);

2) Государственная программа жилищного  строительства на 2008-2010 года, утвержденная  Указом Президента Республики  Казахстан от 20 августа 2007 года  № 383 (далее - Госпрограмма 2008 - 2010 годов);

3) Программа по развитию строительной  индустрии и производства строительных  материалов Республики Казахстан  на 2010 - 2014 годы, утвержденная постановлением  Правительства Республики Казахстан  от 30 сентября 2010 года № 1004;

4) Программа жилищного строительства  в Республике Казахстан на 2011 - 2014 годы, утвержденная постановлением  Правительства Республики Казахстан  от 31 марта 2011 года № 329 (далее  - Программа 2011 - 2014 годов).

По итогам реализации Госпрограммы 2005 - 2007 годов при задании 15,8 млн. кв. метров фактически было введено  в эксплуатацию 17,9 млн. кв. метров общей площади жилых домов (с легализацией - 19,3 млн. кв. метров), перевыполнение составило 13 % (с легализацией - 22 %).