Совершенствование системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан

Инвестирование - процесс приобретения и накопления физическими и юридическими лицами ценных бумаг, выпускаемых посредниками, для получения дохода по ним.

Главная составляющая инициирования - оценка рискованности кредита, включающая в себя оценку кредитного и процентного рисков. Кредитный риск определяется возможностью погашения ссуды заемщиком и достаточностью имущественного обеспечения для ее погашения в случае неспособности заемщика сделать это. Практически это осуществляется путем анализа уровня и стабильности доходов заемщика и его обязательств (платежи за автомашину, материальная помощь или алименты и пр.). В США считается, что максимальное отношение всех долгосрочных обязательств к его доходам не может превышать 35%, в том числе выплаты по ипотечному кредиту не должны быть больше 28%. Дополнительной защитой от кредитного риска является необходимость внесения покупателем первого взноса за покупку дома за счет собственных средств. Эта величина составляет, как правило, около 20% стоимости дома. Защита здесь двойная. Во-первых, снижается риск неуплаты заемщиком ипотечного кредита (заемщик уже вложил собственные средства и не захочет их потерять). Во-вторых, вкладывая собственные средства, заемщик будет стремиться к снижению цены, а значит, возрастает надежность имущественного обеспечения кредита.

Наряду с кредитным учитывается процентный риск - возможность обесценивания выданных в виде ссуды средств в результате инфляции.

Схема жилищной ипотеки в США выглядит следующим образом (см. рисунок 2).

 

Выдача ипотечного кредита

Покупка ипотечных кредитов

Покупка ЦБ, обеспеченных ипотечными кредитами

 

 

 

Инвесторы

Ипотечные посредники

Заемщик

Ипотечные банки

 

 

Рисунок 2. Схема ипотечного кредитования в США

 

При приобретении жилья (отдельного дома или квартиры в собственность) средний американец обычно в состоянии оплатить сразу лишь 10-20% его стоимости. Остальная сумма берется в кредит. Кредитор (ипотечный банк) предоставляет кредит под залог покупаемого жилья. В результате строительная или иная компания получает необходимую сумму за построенный дом, а семья или отдельное лицо становится владельцем дома. Существенно, что предметом залога выступает уже построенный дом. В данной ситуации никогда не выдается кредит под строительство, необходимо наличие конкретного жилья в качестве предмета залога. Ипотечный кредит предоставляется на срок до 30 лет, в течение которого заемщик обязан вносить ежемесячную плату в погашение кредита, иначе на жилье может быть обращено взыскание. Именно к этому сводится основное содержание ипотеки. Следует также подчеркнуть, что в США, как и в других развитых странах Запада, земельный участок и строение на нем рассматриваются как единое целое.

На этом кажущаяся простота схемы жилищного ипотечного кредитования заканчивается. Далее вступает в силу система обеспечения ипотеки сложными экономическими, финансовыми и правовыми механизмами, регулирующими деятельность ипотечных банков и вторичного рынка жилищных займов.

Предоставление денежных средств государством - один из способов рефинансирования при ипотечном кредитовании. Выделяются также другие способы: заем средств у населения и рефинансирование с использованием ценных бумаг. Заслуживает внимания зарубежный опыт использования ценных бумаг в ипотечном кредитовании. Особо следует рассмотреть модели рефинансирования ипотечных кредитов.

Банк может сразу после выдачи ипотечного кредита продать свои права кредитора на фондовом рынке, предварительно обратив их в ценные бумаги. Для этой цели ипотечным закладным придается статус ценной бумаги, они становятся одним из видов фондовых ценных бумаг и начинают обращаться наряду с акциями, облигациями и т. д.

Действие ипотеки начинается с оформления ипотечных отношений путем составления, как указывалось ранее, долгового обязательства, фиксирующего все вопросы кредита и ипотечного договора о залоге недвижимости с указанием прав и обязанностей сторон и других условий. Потребность именно в двух документах при оформлении ипотеки связана с обеспечением потенциальной возможности продажи займов.

Продажа займа не влечет за собой выход ипотечного банка из процесса ипотечного кредитования. За ипотечным банком сохраняются функции обслуживания кредита - т. е. взимание платежей с заемщика, направление соответствующих дивидендов инвесторам, купившим займы, защита интересов инвесторов в случае возникновения споров по займам. Таким образом, ипотечный банк выполняет роль активного посредника.

Продавая ипотечные закладные сразу после выдачи ипотечного кредита, банк получает возможность поддерживать показатель ликвидности своего баланса на необходимом уровне, даже привлекая средства на более короткий срок, чем по выдаваемым кредитам. Это, естественно, резко повышает возможности ипотечного банка по привлечению средств для выдачи ипотечных кредитов.

Рис. 2.

Существует несколько способов размещения ипотечных закладных среди как можно большего количества инвесторов.

Первый способ - «выпуск вторичных ипотечных закладных». Принцип его действия представлен на рисунке 3.

 

Рисунок 3.

Способ основан на том, что ипотечные банки (в основном    крупные)   выдают   кредиты   на   сумму   не   ниже    минимальной (достаточно большой). Для рефинансирования полученные ипотечные закладные объединяются и на них выпускается вторичная ипотечная закладная. Вторичная закладная служит обеспечением кредита, который выдает крупный ипотечный банк и который направляется кредитным учреждением на выдачу новых ипотечных кредитов. Кредитное учреждение на протяжении всего срока кредита получает прибыль в виде разницы между процентными ставками по выданным и полученным кредитам, а вторичная ипотечная закладная обращается на фондовом рынке по общим правилам.

После продажи сертификатов собственником положенного на хранение пакета ипотечных закладных остается компания (что фиксируется в сертификатах), но распорядиться пакетом она может, только предъявив в депозитарий все сертификаты, выпущенные на этот пакет. Отдельный же сертификат удостоверяет право держателя на получение определенного процентного дохода и соответствующей части платежа, поступившего в погашение кредита. Проценты по сертификату выплачиваются более низкие, чем по выданному кредиту. Это своего рода плата покупателя сертификата за его участие в ипотечном кредитовании небольшой суммой денежных средств.

Рис. 5.

Управляющая компания, получив  от депозитария вкладной документ, осуществляет продажу составляющих его сертификатов путем открытого размещения (для чего она и создается как специальное учреждение, поскольку размещение ценных бумаг - отдельная и сложная задача) и берет на себя обязательство распределять между их держателями потоки платежей, поступающих на ее накопительные счета, и выкупить сертификаты после полного погашения кредита. Это фиксируется путем указания в сертификате управляющей компании в качестве плательщика. Депозитарий, выполняя функции гаранта, обязуется распределять платежи, если управляющая компания по каким-либо причинам прекратила свою деятельность.

Сами сертификаты после их размещения среди инвесторов свободно обращаются на фондовом рынке как отдельные ценные бумаги. Таким образом, ипотечные банки рефинансируются, первоначально сконцентрировав выданные кредиты, а затем распределяя их среди широких слоев инвесторов. Введение третьего независимого лица - депозитария обеспечивает более надежную защиту прав инвесторов (держателей сертификатов), такую же, как если бы они купили саму ипотечную закладную.

Для увеличения привлекательности вложений из всех сертификатов, составляющих единый вкладной документ, выделяется 10%, которые называются подчиненными сертификатами. Их держатели в первую очередь понесут убытки, а проценты по таким сертификатам выплачиваются более высокие (своего рода плата за риск). Это позволяет быстрее распродать другие 90%, дополнительно защищенные от риска.

При размещении выпуска сертификатов сами ипотечные банки, являющиеся первоначальными кредиторами, не имеют права приобретать более 5% бумаг из выпуска. Это ограничение направлено на предотвращение кругового обращения. 

2 Анализ ипотечного кредитования в АО «Kаspi Банк»

 

2.1 Общая характеристика деятельности АО «Kаspi Банк»

 

Полное наименование – Народное Акционерное Общество «Kаspi Bаnk».

 

Таблица 1. Общие сведение об АО «Kаspi Bаnk»

Полное наименование	Акционерное Общество «Kаspi Bаnk»
Сокращенное наименование	АО «Kаspi Bаnk»
Вид собственности	Частная
Организационно-правовая форма	Акционерное общество
Юридический адрес и фактический адрес	Республика Казахстан, 480012, г. Алматы, ул. Ади Шарипова, 90.
Коммуникационные реквизиты	Тел: (3272) 92-57-67, 50-17-20, Факс: (3272) 50-95-96
Банковские реквизиты	Корр/счет: 700161122 в Управлении платежных систем Национального Банка Республики Казахстан, код 125, БИК 190201125, РНН 600700043016.
Дата государственной регистрации	04 декабря 1997 года
Основной вид деятельности	Банковская деятельность

 

«Kаspi Bаnk» является универсальным коммерческим банком, активно работающим на межбанковском рынке и предоставляющим полный комплекс высокотехнологических услуг крупным корпоративным клиентам, предприятиям среднего и малого бизнеса и населению.

Свою деятельность Банк осуществляет на основании лицензии на проведение банковских и иных операции и на осуществление деятельности на рынке ценных бумаг №1.2.245/61, выданной 30 июня 2009 года Агентством Республики Казахстан по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организации.

АО «Kаspi Bаnk» является одним из самых первых Банков в Республике Казахстан, входящим в альянс сильнейших российских региональных финансовых институтов Москвы, Сибири и Дальнего Востока.

Главной целью деятельности Банк видит предоставление клиентам и партнерам полного спектра возможностей, предлагаемых современным рынком.

Клиентами банка являются как физические, так и юридические лица, а также иностранные граждане.

Банк был образован  в результате добровольного слияния ЗАО «Банк Каспийский» (правопреемник Международного банка «Аль-Барака Казахстан») и ОАО «Каздорбанк» в декабре 1997 года и является преемником всех прав вышеуказанных банков.

15 ноября 2008 года Каспийский  банк изменил название на «Kаspi Bаnk».

«Kаspi Bаnk» – это не только новое имя, но и новый формат обслуживания клиентов, и стандарты работы розничного банка, который хочет стать лучшим в Казахстане и Средней Азии.

Банк занимает лидирующие позиции в потребительском кредитовании. Розничная сеть банка состоит из порядка 150 отделений и 514 пунктов продаж экспресс-кредитов, обслуживающих более 2000 торговых предприятий. Инвестором АО «Банк «Каспийский» является ведущий фонд прямых инвестиций Bаring Vоstоk Privаte Equity III (BVPEF III).

Основными конкурентами АО «Kаspi Bаnk» являются: Казкоммерцбанк, Народный банк Казахстана, БТА банк, банк Центркредит, сбербанк России, АТФ банк, HSBС банк Казахстан, Альянс банк, Темiрбанк, Альфа-банк, Хоум Кредит Банк, Евразийский банк, Нурбанк.

Время, когда казахстанские банки практически не отличались друг от друга, прошло. У каждого своя стратегия, философия и цели.

Kаspi Bаnk всегда делал акцент на качество услуг и стабильное последовательное развитие, отличаясь своей консервативностью. Команда Kаspi Bаnk не покоряет соседние рынки, сосредоточившись на работе с казахстанцами и казахстанским бизнесом внутри страны. У этого решения есть простое объяснение.

Население нуждается в хорошем банковском сервисе и надежном финансовом партнере. Kаspi Bаnk уже стал таковым для более чем одиного миллиона клиентов, среди которых более восемь тысяч малых и средних компаний. банк построил одну из самых больших филиальных сетей, и вы можете встретить наших сотрудников практически в каждом крупном магазине, в котором люди совершают большие покупки. Мы рады, что часть из них, а именно 1,5 миллиона (количество выданных экспресс-кредитов) были сделаны при нашем участии.

Повышая качество жизни казахстанцев, Kаspi Bаnk стремится стать самым лучшим розничным банком. За этим стремлением кроется желание действительно качественных изменений.

Банк постоянно инвестирует в информационные технологии, поскольку наши клиенты ценят мобильность и возможность свободного доступа, как к собственным средствам, так и к ресурсам банка.

В этом направление банк планирует инвестировать более двух миллиардов тенге, сейчас клиенты могут получить экспресс-кредиты, а в дальнейшем и другие продукты банка, независимо от местонахождения или прописки по всей стране, в любом отделении банка.

Банк формирует высокие стандарты корпоративного управления. а это значит, что в совете директоров Kаspi Bаnk работают люди, у которых за плечами опыт управления в крупнейших компаниях. Профессионалы с безупречной деловой репутацией на западных рынках приносят с собой и внедряют в Kаspi Bаnk лучшую бизнес-практику. Понятная, простая и открытая структура собственности, которая есть у Kаspi Bаnk - сильное конкурентное преимущество.

Большую оценку банк дает тому, что его консервативная стратегия находит понимание и поддержку у казахстанцев, которые являются вкладчиками банка. Это наивысшая степень доверия. осознавая эту ответственность, Kаspi Bаnk будет продолжать свою консервативную стратегию развития.