Совершенствование системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан

– функция финансового  механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

– функция обеспечения возврата заемных средств;

– функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

– функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

Рассматривая содержание функций кредита, отметим, что, в какой бы форме ни проявлялась сущность кредита, она не меняет своей природы, отражающей ее общественное назначение перераспределения временно свободных ресурсов одних субъектов пользу других, имеющих временный недостаток в них. Это положение в полной мере касается и ипотечного кредита.

Функция формирования рынка  жилой недвижимости, являющегося основой развития ипотечного кредита, обусловливается ростом платежеспособного спроса населения, в результате чего увеличивается число сделок купли-продажи жилья.

Инвестиционная функция ипотечного кредита проявляется через систему сбережений населения. Рост сбережений населения в банковском секторе для решения, в частности, и жилищных проблем, способствует трансформации их в инвестиции и использованию в развитии экономики. Кроме того, отвлечение средств от текущего потребления в сферу сбережений препятствует росту цен потребительского рынка и способствует снижению инфляционных процессов.

Рассматривая особенности ипотечного кредита, необходимо выделить характер отношений, складывающийся между конкретными субъектами. Роль отдельных субъектов в ипотечном кредите во многом обусловлена параметрами кредитной сделки, в первую очередь длительностью сроков кредитования, что заставляет кредитора осуществлять рефинансирование кредита. В результате классическая формула банковского кредита «заемщик – кредитор» принимает иную форму при ипотечном кредите: «заемщик - кредитор – инвестор». Отсюда можно сделать вывод, что кредитор в ипотечных кредитных отношениях выполняет лишь функцию посредника при выдаче кредита, чем и ограничивается его связь с ипотечными кредитными отношениями. Решающую роль в их развитии занимает финансовый рынок, на котором формируются долгосрочные ресурсы, необходимые для ипотечного кредитования.

В рыночной экономике жилье объективно приобретает черты товара, необходимого и достаточно дорогого. Мировой опыт неопровержимо свидетельствует о том, что за счет исключительно бюджетных средств возможно решить проблемы не более чем 15% населения страны. К ним относятся незащищенные слои населения - малоимущие и нетрудоспособные. Решение этой проблемы формирует два блока взаимосвязанных вопросов. Первый заключается в том, что получение ипотечного кредита сопряжено с наличием у населения сбережений. Второй вопрос касается возможности получения самого кредита. Условием его получения является наличие достаточно высокого уровня совокупных доходов заемщика.

Социальная политика является наиболее значимой сферой интересов современного общества и важнейшей частью деятельности современного государства, которая теснейшим образом связана с типом и уровнем развития общества, с теми целями и задачами, которое ставит общество перед собой в своем социальном развитии.

В условиях рыночной экономики  государственное регулирование процессов жилищного финансирования, а также рынка жилья является объективно необходимым процессом. В соответствии с теорией общественного сектора государственное регулирование жилищных инвестиций принимает форму государственных экстерналий. Касательно ипотечного кредита, наибольшая роль здесь отводится государственным экстерналиям в части явных (прямых) экстерналий, осуществляемых в денежной форме в виде жилищных дотаций, субсидий, субвенций, социальных выплат, а также в форме бесплатных жилищных услуг и бесплатного жилья, которое признается общественным благом. В этом контексте представляется правомерным отнесение ипотечного кредита к разряду финансово-кредитных категорий. В данной связи актуальной проблемой является исследование природы и места ипотечного кредита в системе финансово-кредитных отношений, обусловливающих диалектику финансовых и кредитных взаимосвязей в финансовой системе государства.

Вместе с тем отечественная наука и практика разделяют понятия финансовых и кредитных отношений как в теоретическом, так и в институциональном аспектах, что, на наш взгляд, не соответствует реалиям рыночной экономики.

Теоретические основы сущности финансов и кредита как экономических категорий всегда были объектом пристального внимания ученых.

Социальная направленность ипотечного кредита обусловливает роль государственной поддержки и бюджетной составляющей в его развитии. Из этого следует, что «бюджет» и «ипотечный кредит» как экономические категории тесно взаимосвязаны и взаимообусловлены, что и определяет их место в системе финансово-кредитных отношений.

Следует отметить, что теория и практика зарубежных стран рассматривают единство финансовой системы, включающей в себя самостоятельные элементы финансово-кредитных отношений. Данные процессы находят все большее отражение в условиях глобализации. В области финансов глобализационный процесс привел к образованию адекватной ему и самостоятельной отрасли экономики - финансовой системы. Эта система охватывает совокупность национальных финансовых рынков, широкий круг участников финансовых отношений, начиная с отдельных банков и кончая такими международными финансовыми институтами, как Всемирный банк, МВФ. Внутри финансовой системы осуществляют движение мировые финансовые потоки, определяется сеть постоянных, устойчивых связей между участниками, формируются спрос и предложение на финансовые ресурсы во всемирных масштабах.

Стоит сказать о том, что  ипотека в разных странах имеет свое место и смысл. В каждой стране действует свое специфическое законодательство в этой сфере, которое во многом зависит от особенностей правовых систем и, в частности, особенностей земельного законодательства.

Благодаря особенности недвижимого имущества, прочно связанного с землею, ипотека, с одной стороны, является надежным способом обеспечения обязательств, а с другой стороны — не требует обязательного нахождения ее у кредитора. Ипотечное кредитование жилья является одним из основных сегментов банковского бизнеса. Существует несколько подходов, определяющих ипотечное кредитование и рынок, на котором формируются спрос и предложение на ипотечные кредиты. Определение термина «ипотечное кредитование» в узком смысле подразумевает под ипотечным кредитованием разновидность потребительского кредитования, являющегося сегментом ссудного рынка. В широком смысле ипотечное кредитование рассматривается как целостный механизм, который не только позволяет совместить интересы заемщиков и кредиторов, но и включает инвесторов, риэлтеров, застройщиков, страховые компании и другие субъекты рынка. Во втором случае правильнее говорить о системе ипотечного кредитования - многофакторной модели, включающей и сам процесс выдачи ипотечных кредитов, и механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов, и операции на рынке недвижимости.

Несмотря на существование второго, более широкого определения ипотеки и безусловную важность других блоков системы ипотечного кредитования, ее основу все же составляют непосредственно кредитные отношения. В связи с этим, было бы более правильно рассматривать ипотечное кредитование как систему отношений, возникающих на нескольких рынках по поводу выдачи, обслуживания, продажи и секьюритизации ипотечных активов.

Именно такое комплексное представление об ипотеке в системе рыночных отношений наиболее адекватно сегодняшнему уровню развития ипотечного рынка.

Таким образом, можно выявить  следующие отличительные особенности ипотечного кредита:

а) обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).

Это означает, что, в случае неисполнения заемщиком обязательств, осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику. Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

б) длительность срока предоставления кредита.

Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

в) большинство ипотечных ссуд носят целевой характер;

г) ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией.

К основным требованиям можно отнести следующие:

– сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;

– величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

– при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный. На первичном рынке выдаются и могут быть проданы ипотечные кредиты. На вторичном рынке происходит продажа прав на получение процентного дохода по кредитам через выпуск специальных ценных бумаг, приобретение которых предоставляет это право. Двухуровневая система ипотечного кредитования представлена на рисунке 1.

 

КФГИВ

Рисунок 1. Двухуровневая система ипотечного кредитования

 

Первичный рынок:

1 – передача денежных средств за жилье;

2 – передача прав собственности на жилье;

3 – выдача ипотечного кредита;

4 – залог жилья (ипотека);

9 – страхование заложенного имущества и жизни заемщика;

10 – выплата страхового  возмещения в случае наступления страхового случая;

11 – независимая оценка заложенного имущества;

12 – проверка правового статуса недвижимости и регистрация ипотеки;

13 – обращение взыскания на заложенное имущество в случае невыполнения заемщиком своих обязательств;

14 – страхование кредитных рисков.

Вторичный рынок:

5 – уступка прав требований по ипотечному кредиту;

6 – денежные средства за ипотечные кредиты;

7 – размещение ипотечных облигаций;

8 – денежные средства за ипотечные облигации.

Осуществление долгосрочного кредитования возможно благодаря организованной системе ипотечного кредитования. Система ипотечного кредитования – это модель организации взаимодействия между рынком ипотечного кредитования, рынком недвижимости и финансовым рынком. При формировании национальной системы ипотечного кредитования правительству и ипотечным кредиторам в силу длительного срока вложения средств в ипотечные активы приходится решать, каким образом рефинансировать фонды, использованные на ипотечное кредитование с целью выдачи новых кредитов. Все методы финансирования ипотечных операций разделяются на универсальные (присущие и другим видам финансово-кредитных операций) и специальные методы, характерные только (или преимущественно) для ипотечного рынка.

Система ипотек можно разредить на открытую, где источником средств являются средства, заимствованные с рынка на текущих рыночных условиях, и замкнутую, основанную на согласии участников системы получать процентный доход по сбережениям на целевых счетах ниже рыночного при условии получения возможности воспользоваться льготной ссудой. Привлечение ресурсов на рынке капитала обычно осуществляется путем создания института вторичного рынка. Его целью является приобретение выдаваемых банками ипотечных кредитов либо рефинансирование этих кредитов каким-либо способом. Основой замкнутой системы привлечения кредитных ресурсов является создание замкнутого цикла, в котором средства граждан, накапливаемые на депозитных счетах в специализированных сберегательных учреждениях в целях приобретения жилья в будущем, направляются на финансирование выдачи ипотечных кредитов заемщикам, готовым приобрести жилье в настоящий момент. Замкнутый цикл представляет собой систему самофинансирования: средства вкладчиков могут быть направлены только на выдачу ипотечных кредитов. Данная схема жилищные контрактных сбережений широко используется в системах жилищного финансирования Германии и Австрии в течение многих лет, где она получила название «стройсбережений». Предложение ипотечных кредитов, финансируемых за счет ресурсов открытого рынка, чутко реагирует на конъюнктуру на финансовых рынках. Ухудшение условий заимствований незамедлительно сказывается на увеличении процентных ставок по ипотечным кредитам. Замкнутая (закрытая) система в гораздо меньшей степени зависит от конъюнктуры на рынках.

Ипотечное кредитование оказывает значительное влияние на рынок недвижимости. Развитие ипотечного кредитования, рост предложения ипотечных кредитов, снижение процентных ставок значительно расширяют спрос на недвижимость. Это в свою очередь может привести к повышению стоимости недвижимости. Повышение стоимости недвижимости ведет к сокращению спроса на жилье, однако, расширенное предложение ипотечных ссуд сглаживает эту тенденцию.