Совершенствование системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан

Таким образом, свою основную задачу - стимулирование развития жилищного  строительства - Госпрограмма на 2005 - 2007 годы выполнила.

В Госпрограмме 2008 - 2010 годов также  уделялось большое внимание обеспечению  жильем малообеспеченных граждан и  граждан, отнесенных к приоритетной категории, по цене 56515 тенге за 1 квадратный метр общей площади жилища.

Учитывая отсутствие средств на выплату первоначального взноса у большинства граждан, отнесенных к приоритетным категориям, кредитование их осуществляется через систему  жилищных строительных сбережений с  использованием предварительного займа.

По итогам Госпрограммы 2008 - 2010 годов, при задании 19,3 млн. кв. метров, фактически было введено в эксплуатацию 19,7 млн. кв. метров общей площади жилых  домов или 102 % к плану.

Несмотря на то, что план по вводу  жилья в 2008 - 2010 годах выполнен, мировой  финансовый кризис все же отразился  на жилищном строительстве, в первую очередь с участием дольщиков.

Правительством Республики Казахстан  был утвержден План первоочередных действий по обеспечению стабильности социально-экономического развития, в  который вошли меры по обеспечению  стабильности на ипотечном рынке  страны, защиты прав дольщиков и  завершения объектов строительства.

Для поддержки дольщиков Правительством Республики Казахстан принят комплекс мер по бюджетному финансированию долевого строительства в сумме 263,4 млрд. тенге (на 01.01.2011 г.).

В результате, если в 4 квартале 2007 года на момент начала мирового финансового  кризиса в республике строилось 450 жилых комплексов (62889 дольщиков), то по состоянию на 1 января 2011 года оставалось достроить 58 объектов (13650 дольщиков).

Начиная с 2011 года, дальнейшее развитие жилищного строительства было предусмотрено  в рамках Программы по развитию строительной индустрии и производства строительных материалов Республики Казахстан на 2010 - 2014 годы, основной целью которой  является обеспечение индустриально-инновационного развития строительной индустрии, устойчивого  и сбалансированного производства строительных материалов в нашей  стране. При этом вопросы жилищного  строительства отошли на «второй план». В тоже время, начиная с 2008 года, наблюдается снижение частных инвестиций в жилищное строительство, за счет которых в докризисный период строилось более 87 % жилья (из них ИЖС до 60 %). Проведенный Агентством Республики Казахстан по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства анализ показал, что в 2012 году следует ожидать резкого снижения объемов жилищного строительства, что может в свою очередь повлечь рост цен на жилье.

Чтобы сохранить объемы жилищного  строительства, стимулировать привлечение  в него частных инвестиций, более  широко использовать потенциал системы  жилищных строительных сбережений, продолжить строительство инженерно-коммуникационной инфраструктуры, а также решить другие задачи, 31 марта 2011 года Правительство  утвердило Программу жилищного  строительства в Республике Казахстан  на 2011 - 2014 годы.

В рамках Программы жилищного строительства  в Республике Казахстан на 2011 - 2014 годов предусмотрены - новая схема  строительства кредитного жилья  МИО с реализацией через ЖССБК, повышающая его доступность для  основной массы населения, развитие ИЖС, поддержка коммерческого жилья  путем фондирования банков второго  уровня (далее - БВУ), строительство  АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына», другие направления повышения доступности жилья и создания дополнительных стимулов для увеличения объемов жилищного строительства.

В результате принятых мер в 2011 году было сдано 6,5 млн. квадратных метров жилья  по всем источникам финансирования, что  на 8,3 % выше запланированного объема ввода.

Таким образом, говоря о результатах  реализации вышеуказанных программ жилищного строительства, на основе проведенного анализа можно отметить, что поставленные задачи в целом  были выполнены.

Вместе с тем, анализ показал  и слабые стороны указанных программ:

1) не удалось до конца обеспечить  доступность жилья для основной  массы экономически активного  населения;

2) не было ускорено обеспечение  жильем граждан, перед которыми  государство имеет обязательства,  а также молодых семей.

Для решения данных задач, Президентом  Республики Казахстан Назарбаевым  Н.А. в Послании народу Казахстана от 27 января 2012 года «Социально-экономическая модернизация - главный вектор развития Казахстана» поручено провести ревизию и анализ действующих в отрасли строительства программ, разработать и утвердить на их основе единую Программу «Доступное жилье - 2020», предусматривающую доведение ежегодного ввода арендного жилья до 1 млн. кв. метров и механизмы аренды с выкупом, а также комплекс мер по развитию строительной индустрии.

На сегодняшний день в отрасли  жилищного строительства реализуется  Программа жилищного строительства  в Республике Казахстан на 2011 - 2014 годы.

В Программе 2011 - 2014 годов установлены  основные принципы и направления  жилищного строительства - строительство  жилья местными исполнительными  органами для реализации с использованием системы жилстройсбережений и путем фондирования банков второго уровня для финансирования строительства, продолжено строительство арендного жилья и развитие инженерно-коммуникационной инфраструктуры, а также стимулирование привлечения частных инвестиций в жилищное строительство. 
  Одним из механизмов, который позволит сохранить темпы развития жилищного строительства, является развитие системы жилстройсбережений. В соответствии с Посланием Главы государства народу Казахстана от 29 января 2010 года «Новое десятилетие - новый экономический подъем - новые возможности Казахстана» были начаты работы по развитию системы жилищных строительных сбережений и в целом коммерческого сектора жилья. По их итогам выработана новая схема строительства кредитного жилья местными исполнительными органами с реализацией через ЖССБК по цене за 1 квадратный метр в чистовой отделке в пределах 142,5 тысяч тенге в городе Алматы, в городах Астане, Актау, Атырау и Усть-Каменогорске - 112,5 тысяч тенге, в остальных регионах - 90 тысяч тенге.

Данная схема повысила доступность  жилья для широких слоев населения.

Необходимо отметить, что реализация данной схемы в регионах - это  только первый этап использования потенциала ЖССБК.

В 2011 году, на строительство и реализацию жилья через систему жилстройсбережений за счет кредитных средств из республиканского бюджета местным исполнительным органам выделено 28,8 млрд. тенге, введено в эксплуатацию 54,1 тыс. кв. метров или 814 квартир.

Учитывая, что наряду с ИЖС другой основной составляющей в общем объеме ввода жилья является коммерческое жилье, доля которого в докризисный  период составляла порядка 35-40 %, государством оказана им поддержка, заключающаяся  в фондировании банков второго уровня для дальнейшего финансирования строительства.

Для этого было осуществлено финансирование ЖССБК из республиканского бюджета  посредством увеличения уставного  капитала. При этом ЖССБК осуществляло размещение обусловленных депозитов сроком на 5 лет по ставке вознаграждения 3 % годовых в БВУ в пропорции 50 % (пятьдесят процентов) со стороны ЖССБК и 50 % (пятьдесят процентов) собственные средства БВУ от стоимости проекта с тем условием, чтобы эффективная ставка вознаграждения для конечного заемщика (проектной компании) не превышала 12 % годовых. Кроме того, реализация готового жилья 2-3-го класса комфортности по данному механизму должна производиться по фиксированной цене, где стоимость реализации 1 (одного) квадратного метра готового жилья в чистовой отделке должна составлять не более 170 000 (сто семьдесят тысяч) тенге.

В 2011 году на увеличение уставного  капитала ЖССБК было выделено 57 млрд. тенге, из них БВУ использовано 2,4 млрд. тенге или 4 %. 
   На строительство жилья для очередников МИО в 2011 году выделены из республиканского бюджета целевые трансферты в сумме 10,9 млрд. тенге. Введено в эксплуатацию 120,5 тыс. кв. метров общей площади арендных квартир (2006 квартир).

На развитие и обустройство инженерно-коммуникационной инфраструктуры в районах жилищной застройки из республиканского бюджета  в 2011 году выделены целевые трансферты в сумме 28,1 млрд. тенге, в том числе  Акмолинской области на проведение предварительных работ по развитию села Кощи, как города-спутника города Астаны, - 3,8 млрд. тенге и Алматинской области на проведение предварительных работ по строительству четырех городов-спутников города Алматы - 4,0 млрд. тенге. В результате, построено по республике 1162,7 км. инженерных сетей, в том числе 564,3 км. линий электроснабжения, 50,5 км сетей теплоснабжения, 128,5 км сетей водоснабжения, 144,7 км канализации, 217,1 км газопроводов и 57,6 км. подъездных дорог.

В рамках Программы 2011 - 2014 годов, предусмотрены  и другие направления повышения  доступности жилья и создания дополнительных стимулов для увеличения объемов жилищного строительства.

Дополнительным инструментом, который  позволит продолжить развитие жилищного  строительства, является строительство  через акционерное общество «Фонд недвижимости «Самрук-Казына» со стопроцентным участием ФНБ «Самрук-Казына» в его уставном капитале. По данному механизму АО «Фонд недвижимости» предоставляет жилые и коммерческие (нежилые) помещения в аренду, аренду с последующим выкупом и прямую продажу.

Соответствующие условия и методика предоставления жилья Фондом недвижимости разработаны и утверждены.

Также, одним из направлений, который  позволит сохранить темпы жилищного  строительства, является содействие МИО  инициативам граждан по самостоятельному решению жилищных проблем, в том  числе путем создания жилищно-строительных кооперативов (далее - ЖСК). При этом обязательным условием создания ЖСК  должны быть выделение под застройку  земельного участка, находящегося в  государственной собственности  и не предоставленного в землепользование, и подведение к участку застройки  необходимых сетей и коммуникаций.

Кроме перечисленных мер, как и  в предыдущие годы, в 2011 году Правительством была продолжена поддержка дольщиков. Всего, начиная с 2007 года, государственное  финансирование долевого строительства  составило 464,3 млрд. тенге (освоено 415,0 млрд. тенге или 89 %).

В результате из 450 жилых комплексов (62889 дольщиков) за прошедший период решены проблемы около 62,7 тысяч дольщиков  на 430-ти объектах (с учетом 4 новых  объектов с 4823 дольщиками).

По состоянию на 1 мая 2012 года по республике осталось завершить 24 объекта  с 4891 дольщиком, в том числе самостоятельно достраиваемых - 12 объектов с 1238 дольщиками, за счет господдержки - 12 объектов с 3653 дольщиками. (Из указанных 24 объектов, в городе Астане 7 объектов - 1 130 дольщиков, в городе Алматы 7 объектов -1 025 дольщиков, в других регионах 10 объектов - 2 736 дольщиков.)

Принятие указанных мер позволило  по итогам 2011 года обеспечить сдачу 6,5 млн. квадратных метров жилья по всем источникам финансирования, что на 8,3 % выше запланированного годового плана. Улучшили свои жилищные условия более 55 тысяч семей. Направлено на жилищное строительство 417,1 млрд. тенге инвестиций, или 119,2 % к аналогичному показателю 2010 года.

Предприятиями и организациями  государственной собственности  в 2011 году сдано в эксплуатацию 834,3 тыс. кв. метров жилья. Государственный  сектор занимает всего 12,8 % от общего объема ввода жилья в республике.

Предприятиями и организациями  частной формы собственности  и населением за отчетный период введено 5,4 млн. кв. метров общей площади жилых  домов.  Из них за счет средств населения построено 3,6 млн. кв. метров, или 54,6 % от общего объема ввода жилья в республике. Это на 13 % больше, чем в 2010 году.

Намеченные Программой 2011 - 2014 годов  мероприятия в основном выполняются, за исключением направления - фондирование банков второго уровня для финансирования строительства. В 2011 году на эти цели было выделено 57 млрд. тенге. Однако из них БВУ было использовано только 2,4 млрд. тенге или 4 %.  Всего поступило заявок на сумму около 6 млрд. тенге. Учитывая это, оставшиеся 51 млрд. тенге перераспределены решением Правительства Республики Казахстан от 24 мая 2012 года № 672 следующим образом:

1) 26 млрд. тенге направлены на  предоставление предварительных  и промежуточных займов по  ставке вознаграждения 4 % годовых  для выкупа жилья участниками  Государственной программы жилищного  строительства в Республике Казахстан  на 2008 - 2010 годы, утвержденной Указом  Президента Республики Казахстан  от 20 августа 2007 года № 383;

2) 25 млрд. тенге на снижение ставок  вознаграждения по предварительным  и промежуточным жилищным займам.

Указанное перераспределение 51 млрд. тенге, в том числе 26 млрд. тенге  на выкуп жилья участниками Государственной  программы жилищного строительства  в Республике Казахстан на 2008 - 2010 годы и 25 млрд. тенге на снижение ставок вознаграждения по предварительным  и промежуточным жилищным займам и их дальнейшая реализация сохраняются  в рамках новой Программы «Доступное жилье-2020».

Регламент завершения реализации направления  Программы 2011 - 2014 годов - фондирование банков второго уровня для финансирования строительства - сохраняется также  прежней в рамках данной Программы  «Доступное жилье-2020». ЖССБК в пределах предусмотренных средств в размере 6 млрд. тенге будет осуществлять размещение обусловленных депозитов, как и было ранее прописано в Программе 2011 - 2014 годов. 
   Реализация жилья осуществляется по выбору БВУ с использованием нижеследующих схем:

1) депозитно-накопительной системы  с последующей ипотекой;

2) депозитно-накопительной системы  с последующей продажей в рассрочку;

3) системы жилищных строительных  сбережений.

Вместе с тем, несмотря на принимаемые  меры, на сегодняшний день остался  не решенным ряд проблем, оказывающих  влияние, как на социальную направленность, так и на эффективную реализацию Программы 2011 - 2014 годов: