Дополнительные расходы. Ипотечное жилищное кредитование, помимо процентов по кредиту, сопровождается рядом дополнительных расходов, которые, к сожалению, неизбежны. Часть этих расходов является разовыми затратами, а часть выплачивается в течение всего срока кредитования. Сумма дополнительных расходов при ипотечном жилищном кредитовании составляет от 1,5-2% до 7-8% суммы ипотечного кредита. Набор дополнительных расходов и их величина зависит от банка, предоставляющего ипотечный кредит.

      При ипотечном жилищном кредитовании единовременно заемщик может оплачивать: рассмотрение кредитной заявки, оценку стоимости жилья, проверку объекта ипотеки, открытие ссудного счета, банковский сбор за выдачу кредита, нотариальное заверение договора ипотеки, сбор за обналичивание кредитных средств, аренду банковской ячейки, услуги риэлтора и ипотечного брокера.

      Рассмотрение  банком кредитной  заявки. Ипотечное жилищное кредитование начинается с рассмотрения банком кредитной заявки заемщика, т.е. предварительной оценки его кредитоспособности. Некоторые банки берут за эту услугу деньги порядка 1000 – 3000 рублей, не зависимо от того, каким будет решение - положительным (выдавать ипотечный кредит) или отрицательным (не выдавать). В НБ «ТРАСТ» нет программ, где требуется оплата за рассмотрение заявки, поэтому для данного кредита это условие будет также актуально.

      Оценка  ипотечного жилья. Оценка жилья, которое предполагается приобрести с помощью ипотечного жилищного кредитования, проводится в обязательном порядке. Это связано с тем, что размер кредита банк определяет исходя из оценочной стоимости жилья, подтвержденной сертификатом. Оценщика назначает банк. Следовательно, банку необходимо будет найти хотя бы двух партнеров-оценщиков, услуги которых и придется оплачивать заемщику в размере 3000 - 10000 рублей.

      Проверка  объекта ипотечного жилищного кредитования. Иногда (чаще в случае, когда средства ипотечного кредита используются для приобретения недвижимости в строящемся доме) банк взимает отдельную плату за проверку объекта ипотечного жилищного кредитования - строящейся квартиры. Этот сбор будет взиматься либо в процентах от суммы ипотечного кредита, либо фиксированным платежом, и составлять порядка 4500-15000 рублей.

      Банковские  сборы при ипотечном  жилищном кредитовании. Некоторые ипотечные банки взимают плату с заемщика за открытие ссудного счета (1-2% от суммы кредита), а так же сбор за выдачу кредита (порядка 0,5-1,5%). В зависимости от предоставленных заемщиком документов банком будет утверждена точная сумма.

      Нотариальное  заверение договора ипотечного жилищного  кредитования. Согласно законодательству об ипотеке, это действие не является обязательным, но некоторые ипотечные банки предпочитают использовать нотариат.

      Риэлтор и ипотечный брокер. Услуги риэлтора в среднем составляют 5-7% стоимости квартиры, услуги ипотечного брокера еще 2-3%. Пользоваться ли этими услугами, или проходить все этапы ипотечного жилищного кредитования и покупать квартиру самостоятельно, каждый решает сам.

      При ипотечном жилищном кредитовании заемщик обязан не только погашать сам кредит, но еще регулярно нести дополнительные расходы по его обслуживанию, а именно: ежегодное страхование приобретенного жилья, ведение ссудного счета, оплата банковских переводов.

      Страхование ипотечного жилья. Ипотечное страхование жилья и некоторых других рисков является обязательным условием ипотечного жилищного кредитования. Размер страхового взноса определяется как некоторый процент от суммы кредита и уменьшается вместе с уменьшением остатка задолженности заемщика перед банком-кредитором.

      Банковские  операции. Некоторые ипотечные банки ежемесячно или ежегодно взимают с заемщика плату за ведение его ссудного счета в пределах 1% годовых от остатка задолженности. А если погашение кредита осуществляется посредством банковского перевода со счета одного банка на счет ипотечного банка-кредитора, то каждый перевод так же следует оплачивать по тарифам банка.

      Таким образом, до начала процедуры ипотечного жилищного кредитования, имеет смысл оценить величину предстоящих дополнительных расходов. Во-первых, величина этих расходов может повлиять на конечный выбор ипотечного банка, а во-вторых, надо изыскать источник покрытия этих расходов.

      Обобщенные  требования по ипотеке приведем в приложении Г.

      Ипотечное жилье

      Требования к ипотечному жилью. Ипотечное жилье – это квартира или отдельно стоящее жилое здание, которое отдается в залог в качестве обеспечения полученного в банке ипотечного кредита. Это может быть как вновь приобретаемое на кредитные средства жилье, так и уже имеющееся в собственности заемщика. Закладываемое жилье должно отвечать требованиям, выдвинутым банком.

      В первую очередь требования касаются года постройки и технического состояния ипотечного жилья. В течение всего срока ипотечного кредитования, который обычно длится десятилетия, залог должен сохранять свою ликвидность (возможность продажи на рынке без потерь в стоимости). Именно поэтому многие банки отказываются кредитовать постройки с деревянными перекрытиями. Фундамент у здания, в котором находится закладываемое помещение, должен быть каменным, кирпичным или железобетонным.

      Некоторые банки-кредиторы выдвигают такие требования к ипотечному жилью как наличие электричества, системы отопления, горячей и холодной воды, отдельной кухни и пр. Если предполагается закладывать строящееся жилье, то требования несколько смягчаются: системы электро-, газо- и водоснабжения могут быть еще не подключены, а так же может не быть внутренней отделки помещений, сантехнического оборудования и т.п.

      И наконец, не все банки-кредиторы  соглашаются на то, чтобы в ипотечном жилье были зарегистрированы (прописаны) несовершеннолетние дети и престарелые граждане.

      Собственность на ипотечное жилье. Жилье, приобретаемое с использованием ипотечного кредита, сразу оформляется в собственность заемщика. Это серьезное преимущество ипотеки по сравнению с другими вариантами решения жилищных проблем, в частности жилищно-накопительным кооперативом (ЖНК), где жилье находится в собственности кооператива до момента его полного выкупа.

      Право собственности на жилье принадлежит заемщику ипотечного кредита, но оно ограничено договором залога этого жилья, который действует до момента полного погашения кредита. Это ограничение означает, что необходимо получать разрешение организации-кредитора на продажу или обмен этого жилья, сдачу его в аренду, на осуществление перепланировки, а иногда и на регистрацию (прописку) в квартире любого человека, кроме собственника.

      Если ипотечный кредит берется для покупки жилья в строящемся доме, то право собственности на жилье может быть оформлено только после окончания строительства – таковы нормы нашего законодательства. Именно по этому процентные ставки на ипотечное кредитование по строящемуся жилью, как правило, бывают выше ставок по жилью на вторичном рынке.

      Поручители и созаемщики

      Поручители  при ипотеке. Поручитель – это лицо, которое гарантирует выполнить перед ипотечным банком обязательства заемщика ипотечного кредита в случае, если последний не сможет самостоятельно отвечать по этим обязательствам.

      В роли поручителей могут выступать  не только физические, но и юридические лица. В регионах довольно широко распространен вариант, когда в качестве поручителя по кредиту выступает организация-работодатель заемщика.

      В случае если заемщик ипотеки оказался не в состоянии отвечать по своим обязательствам, его поручитель обязан выплатить банку всю сумму кредита и проценты по нему, а так же компенсировать банку расходы, связанные с взысканием долга (судебные издержки и пр.). После этого права кредитора переходят от банка к поручителю и тот может в свою очередь потребовать от неудачного ипотечного заемщика компенсации своих убытков.

      Созаемщики  ипотеки. При ипотечном кредитовании нередка ситуация, когда заемщику не хватает суммы кредита, которую предлагает банк. В этом случае можно привлечь созаемщиков. Созаемщик – это лицо, доходы которого учитываются банком при расчете размера ипотечного кредита. В зависимости от требований ипотечного банка, созаемщиком может стать либо только супруг, либо только родственник, либо вообще любое лицо. Допустимое количество созаемщиков так же зависит от требований конкретного ипотечного банка. Обычно это не более 4-5 человек.

      При расчете максимальной суммы ипотечного кредита, порядок учета доходов  созаемщиков у каждого банка свой и зависит от количества созаемщиков, степени их родства с заемщиком ипотеки и соотношения доходов самого заемщика и привлеченных им созаемщиков.

      Кроме того, созаемщик несет солидарную ответственность с заемщиком по ипотечному кредиту. Мера этой ответственности фиксируется в договоре ипотеки. Существуют варианты, когда созаемщик и ипотечный заемщик в равной степени отвечают по ипотечному кредиту, или когда созаемщик отвечает по кредитным обязательствам только в случае, если сам заемщик ипотеки перестал погашать кредит.

      В соответствии с Российским законодательством, супруг (супруга) автоматически становится созаемщиком по ипотечному кредиту. В случае, если у супругов есть желание избежать солидарной ответственности по ипотечному кредиту или равных прав на приобретаемую ипотечную недвижимость, необходимо составлять брачный контракт.

      Для оформления ипотеки созаемщик должен предоставить в ипотечный банк тот же набор документов, что и сам заемщик кредита.

      Рассматривая  опыт других крупных банков, для  снижения риска невозврата кредита  поручитель либо созаемщик будет необходим, тем более это отразится на величине процентной ставки по ипотеке.

      В качестве гарантии выплаты кредита  можно предложить заключить договор  с работодателем заемщика, что  он будет перечислять ежемесячный платеж по кредиту из его заработной платы на счет в НБ «ТРАСТ». Эта мера обезопасит банк от невозврата кредита и, может быть, привлечет нового вкладчика на депозит, так как есть вероятность, что даже после полного погашения кредита человек будет хранить деньги в НБ «ТРАСТ». Данные перечисления в счет погашения кредита на неотложные нужды уже проработанная процедура в банке. Большинство работников соглашаются на оказание такой услуги, так как она предоставляется бесплатно, заемщик избавлен от простаивания очередей в банке (на почте) каждый месяц и не задумывается об очередной дате погашения кредита. Также это стимулирует сотрудника работать в данной организации.  

      3.4.4 Выведение продукта на рынок 

      Реклама банковского продукта будет проводиться уже после того, как будет разработан новый продукт. Эта реклама должна придерживаться единого стиля с рекламой банка, но делать акцент на рекламируемой услуге. Целевая группа: физические и юридические лица, нуждающиеся в приобретении жилья или улучшении жилищных условий, но не располагающие достаточным количеством свободных денежных средств. Вероятнее всего, это работающие люди или молодежь. Так как продукт разработан для работающих людей, то рекламу можно разместить на баннерах вдоль дорог города, а также в магазинах, около крупных предприятий. Акцент в рекламе: на новизне и удобстве предлагаемого продукта. Выделить те свойства продукта, которые потенциальный клиент ценит больше всего (например, быстрота оформления, низкие проценты по кредиту, конфиденциальность, индивидуальный подход к каждому клиенту). Исполнители рекламы: так как привлечение московских рекламных фирм очень дорого, то рекламу отдельной банковской услуги целесообразнее поручить местному агентству. Это будет гораздо дешевле и быстрее, так как для рекламы каждой новой услуги потребуется новая встреча с исполнителями.

      Ожидаемые результаты. В результате применения маркетинга в НБ «ТРАСТ» я ожидаю увеличения числа клиентов, увеличения активов банка, диверсификации оказываемых услуг, а также появления имиджа банка, его лучшей узнаваемости. Внедрение приемов маркетинга в работе всех подразделений банка позволит увидеть новые способы оказания услуг, получения прибыли. Если раньше банк ориентировался только на свой товар, то после перехода к рыночным отношениям он должен ориентироваться на нужды и потребности клиентов. Если сегодня клиенты предпочитают занимать деньги на длительный срок, то нужно им предлагать долгосрочные займы, если клиент предпочитает менее рискованные, но в то же время и менее затратные инструменты, то следует предложить ему именно такие. Вообще, маркетинг должен подразумевать новую психологию мышления, новую мотивацию работников. И НБ «ТРАСТ», поэтому просто обязан применять маркетинг в своей работе, так как его ближайшие конкуренты давно его уже применяют. Если вовремя не стартовать вместе со всеми, то потом догнать уже будет поздно.