На  первый взгляд для Иваново и Ивановской области 43 программы по ипотеке могут  обеспечить достаточно хороший выбор  для населения, но, в большинстве случаев, когда человек решается на приобретение жилья в кредит он сталкивается с рядом трудностей (в приложении В приведены самые ипотечные банки в 2010 г.). 

      3.4.3 Разработка нового банковского продукта 

      Ипотека окажет двойную пользу банку: привлечет новых клиентов и создаст среди жителей города и области определенный имидж банка.

      Для разработки оптимальной программы необходимо определиться с условиями ипотеки.  Условия ипотеки, как и любого другого кредита, характеризуется прежде всего сроком кредитования и процентной ставкой. Кроме того, в случае ипотеки, сумма кредита составляет некоторый процент от стоимости приобретаемого жилья. Оставшаяся часть стоимости является так называемым первоначальным взносом и должна быть у заемщика в наличии для получения ипотечного кредита. Не менее важным условием ипотеки является порядок расчета платежей - от этого будет зависеть конечная сумма, которую заемщик отдаст ипотечному банку за свое новое жилье.

      При ипотеке валюта кредита может быть как национальной, так и иностранной. Какой из них отдать предпочтение, каждый заемщик решает для себя сам.

      Увеличить сумму ипотечного кредита, которую  готов выдать банк, можно за счет привлечения созаемщиков.

      Получение ипотечного кредита связано с дополнительными расходами. Величина этих расходов может достигать 10% первоначального взноса. Таким образом, сумма накоплений заемщика не может целиком стать первоначальным взносом, а должна быть уменьшена на величину дополнительных расходов во избежание неприятных сюрпризов.

      Банк, работающий с ипотекой, может потребовать от заемщика подтверждения доходов при этом перечень доходов, принимаемых во внимание, и форма их подтверждения у каждого банка свои. Некоторые ипотечные банки требуют наличия определенного трудового стажа и поручителей. Кроме того, банки-кредиторы выдвигают особые требования к ипотечному жилью, которое предполагается приобрести на кредитные средства.

      Отсутствие регистрации в месте, где предполагается получить ипотечный кредит и приобрести жилье, может повлиять на возможность получения ипотеки, так же как и гражданство, если оно не российское.

      Право собственности на ипотечное жилье переходит к заемщику ипотечного кредита в момент оформления сделки купли-продажи недвижимости, но существует ряд ограничений на это право, связанных с ипотекой жилья.

      Особые  условия кредитования существуют для молодежной ипотеки.

      Интересы  детей в процессе купли-продажи  жилья накладывают ограничения  на возможность ипотечного кредитования. Ипотека и ребенок – отдельный вопрос для изучения.

      Если ипотека – не первый кредит, то положительная кредитная история заемщика может быть дополнительным преимуществом при получении ипотеки. Но если предыдущие кредиты еще не погашены, то это, конечно, уменьшает потенциально возможную сумму ипотечного кредита.

      Общие параметры кредита. Введем основные требования к заемщику для предоставления кредита: заемщик должен быть гражданином Российской Федерации; иметь постоянную прописку в городе Иваново либо Ивановской области; возраст заемщика – от 18 до 55 лет; постоянное трудоустройство на последнем месте работы не менее 6 месяцев, общий стаж работы не менее 1 года.

      Срок кредита. Срок кредита при ипотеке может составлять от 3 до 30 лет. Мы установим наиболее популярные сроки ипотеки – 10, 15 и 20 лет. Как правило, ипотечный кредит выдается на срок до наступления пенсионного возраста заемщика (на сегодня это 55 лет для женщин и 60 лет для мужчин). Но существуют программы ипотеки, которые продлевают срок кредитования на пенсионный период, максимально до 75 лет заемщика на момент погашения ипотечного кредита.

      Для заемщика срок ипотеки определяется размером кредита и возможностью его погашения. Естественно, что чем меньше срок ипотеки, тем меньше величина переплаты за приобретаемое жилье. При выборе размера и срока ипотечного кредита заемщик исходит из своих потребностей в жилье и стоимости этого жилья. Но следует учитывать, что в какой-то момент темп прироста переплаты за жилье превысит темп прироста размера ипотечного кредита и займ станет низкоэффективным.

      Для определения эффективного срока  ипотеки по различным условиям удобно пользоваться ипотечным калькулятором. Как и для остальных программ системным администраторам необходимо будет разработать такой калькулятор для удобства консультаций и быстрого расчета параметров кредита.

      Валюта кредита. В Росси кредит с ипотекой можно взять в рублях, долларах США или в евро. По статистике большинство ипотечных кредитов берется в рублях. Ипотека – это, как правило, долгосрочное предприятие. Угадать поведение той или иной валюты на такой период времени практически невозможно. Поэтому попытка сыграть на разнице курсов валюты, в которой оформлена ипотека, и валюты, в которой заемщик получает доход, очень рискованна.

      Поэтому целесообразнее для выхода на рынок  будет разработка программы в  рублях.

      Первоначальный взнос. Первоначальный взнос при ипотеке – это часть стоимости жилья, которую заемщик должен иметь в наличии чтобы получить ипотечный кредит. В зависимости от программы ипотеки, первоначальный взнос может составлять от 0% до 90% стоимости приобретаемого жилья. Источником первоначального взноса при ипотеке могут быть накопления, продажа имеющегося жилья, кредит с другим целевым назначением (например, потребительский).

      Как правило, к ипотеке обращаются граждане, которые имеют значительно меньшие суммы первоначальных взносов. В разделе Выбор программы можно подобрать программу ипотеки с минимальным первоначальным взносом. При этом надо иметь ввиду, что ипотечный банк выдает кредит, исходя из оценочной стоимости жилья (определяемой профессиональным оценщиком).

      На  сегодня существует целый ряд  ипотечных программ, предлагающих ипотеку без первоначального взноса. Наиболее широкое распространение такие ипотечные программы получили в Москве и других крупных городах России, где рост цен на недвижимость превысил возможные темпы накопления первоначального взноса. Правда, программы ипотеки без первоначального взноса предусматривают более высокий процент по кредиту так как являются более рисковыми для ипотечных банков.

      Исходя  из опыта банка по предоставлению целевых кредитов программу лучше  сделать с первоначальным взносом, скажем 10-20% от стоимости.

      Ипотечные ставки. Проценты ипотеки. Ставка ипотеки – ключевой фактор при выборе ипотечной программы. На сегодня ипотечные ставки составляют 9-14% по валютным кредитам и 10,5-18% по кредитам в рублях. Это достаточно высокий уровень ставок, приводящий к существенным переплатам за приобретаемое жилье. За срок кредитования в 15-20 лет заемщик ипотечного кредита может выплатить двойную цену жилья и даже более. К счастью, в России происходит снижение ипотечных ставок ежегодно на 1,5-2%.

      Банку необходимо утвердить процент ипотеки в индивидуальном порядке по каждому выдаваемому кредиту, так как он зависит от:

• объекта кредитования – предполагается приобрести квартиру или дом. Во втором случае ставка ипотеки может быть выше.
• рынка недвижимости – первичный или вторичный. По строящемуся жилью проценты ипотеки выше из-за риска, что строительство не будет закончено.
• формы подтверждения доходов. Если доход не может быть подтвержден официально (справкой по форме 2-НДФЛ), то ставка ипотеки может быть повышена на 1-2%.
• срока кредитования. Некоторые банки применяют схему: чем длиннее срок ипотечного кредита, тем выше ипотечная ставка.
• первоначального взноса. Если первоначальный взнос составляет значительную часть стоимости приобретаемого жилья, то проценты ипотеки могут быть снижены.

      Использовать удобнее будет фиксированные ипотечные ставки. Они не меняются в течение всего срока ипотечного кредитования.

      Перекредитование. В условиях снижения ставок ипотеки, не стоит забывать о возможности перекредитования. Для погашения дорогого кредита с высокой ставкой, взятого ранее, можно брать новый кредит с более гуманной ставкой ипотеки. При этом в действующем договоре ипотеки должна быть предусмотрена возможность досрочного погашения кредита. Оценивая выгоду от операции перекредитования, следует учитывать расходы, сопутствующие получению нового кредита. Естественно, как и в других программах банка будет разработана схема погашения кредита.

      Расчет платежа. При ипотеке расчет платежей может проводиться по аннуитетной либо дифференцированной схеме. Аннуитет – это равный ежемесячный платеж в течение всего периода кредитования. Дифференцированные платежи предполагают ежемесячное уменьшение суммы, которая отдается в счет погашения ипотечного кредита.

      В НБ «ТРАСТ» расчет платежей по уже действующим кредитным программам проводится по аннуитетной схеме, поэтому и ипотечная программа не станет исключением.

      Аннуитентные платежи получили наибольшее распространение, они удобны для планирования бюджета заемщика, так как все время составляют одну и ту же сумму. И на первом этапе погашения ипотечного кредита, сумма аннуитентных платежей ниже, чем сумма дифференцированных. Но в конечном итоге, заемщик, выбравший схему аннуитетного расчета платежей, заплатит кредитору большую сумму, чем заемщик, рассчитывающийся по дифференцированной схеме.

      Справка о доходах. Для получения ипотечного кредита необходимы справки о доходах. От того, какие документы сможет предоставить в банк получатель ипотечного кредита, зависит итоговый размер кредита. Перечень доходов, которые учитываются при расчете кредита, и форма их подтверждения отличаются по банкам.

      Самый простой вариант, когда получатель кредита работает на одном месте работы, не имеет дополнительных доходов и всю зарплату получает официально. В этом случае для получения ипотечного кредита достаточно справки о доходах с места работы (форма 2-НДФЛ) за последние 6-12 месяцев.

      Если  зарплату заемщик получает неофициально (всю или частично), то для подтверждения дохода принимаются справки в форме, установленной в банке. Такая справка о доходах должна быть выдана по месту работы и заверена руководителем и главным бухгалтером предприятия. В этом случае может потребоваться дополнительная информация о характере работы и должностных обязанностях получателя кредита, данные о деятельности компании, в которой он работает и т.п.

      НБ  «ТРАСТ» по ряду программ кредитования принимает от заемщиков справки  по форме 2 НДФЛ либо по форме утвержденной банком, от индивидуальных предпринимателей принимаются справки по форме 3 НДФЛ (налоговые декларации) за предыдущий год с отметкой налоговой инспекции.

      Кроме заработной платы, банк может принять  во внимание такие доходы как получаемая арендная плата, дивиденды, проценты. Естественно, эти поступления должны быть регулярными, а не разовыми, и необходимы документы, подтверждающие их фактическое получение за период, запрашиваемый кредитором. Косвенным подтверждением стабильных высоких доходов заемщика может быть наличие у него значительных активов в виде квартиры, дачи, машины, земельных участков, банковских счетов, ценных бумаг и пр. Кроме доходов самого заемщика, банк может рассмотреть зарплату супруга или поручителей. В этом случае от каждого созаемщика или поручителя потребуется для получения кредита справка о доходах.