Организация и оформление операций по ипотечному

Таким образом, способ погашения ипотечного кредита предполагает периодичность осуществления платежей, сроки и размер платежей, а так же форму платежей – наличными деньгами.

Ипотечный кредит обычно оплачивается ежемесячно, причём банк определяет платёжный период, например с 15 по 20 число. К заемщикам, которые нарушают сроки платежа,  банк может применить штрафные санкции, оговариваемые кредитным договором.

Размер платежей определён в  графике платежей, который получает заёмщик после подписания кредитного договора. Здесь следует отметить, что платежи должны быть точными. И недоплата, и переплата расценивается кредитором как неисполнение договора ипотеки.

В случае, если платежи осуществляются безналично, то это может быть перевод денег со счета заемщика, открытого в каком-либо банке, на счет банка-кредитора.

Еще один вариант осуществления расчетов по кредиту – это ежемесячный перевод в счет погашения кредита части заработной платы до ее получения. В этом случае заемщик должен написать заявление на имя руководителя предприятия, на котором он работает, и согласовать детали осуществления перевода с бухгалтерией предприятия.

 

2. Практические основы ипотечного кредитования

2.1. Оценка кредитоспособности заемщика – юридического лица

Торговая организация ООО «СпецАвтомаш» обратилась в банк с целью получения кредита. Вид экономической деятельности – оптовая торговля транспортными средствами.

Банк в свою очередь должен оценить кредитоспособность заемщика используя методы количественного анализа

- метод финансовых коэффициентов  с последующим формированием  рейтинговой оценки финансово-экономического  состояния предприятия-заемщика;

- метод Альтмана «Z-модель».

 

Метод финансовых коэффициентов.

1. Составим агрегированный баланс потенциального заёмщика ООО «СпецАвтомаш» (Табл. 2.1).

 

Таблица 2.1

Агрегированный бухгалтерский баланс

ООО «СпецАвтомаш» за 2014 год, в тыс. рублях

Группа баланса	Усл. обозн.	Коды строк баланса	На начало отчетного периода	На конец отчетного периода	Среднегодовое значение группы
АКТИВЫ Наиболее ликвидные активы		1240+ 1250	15239	14685
Быстрореализуемые активы		1230’	25600	40250
Медленнореализуемые активы		1210+ 1220+ 1260+ 1230’’	48611+14868=63479	48413+28160=76573
Оборотные активы (итого раздел 2)		1200	104318	131508

 

Продолжение таблицы 2.1

Труднореализуемые активы (итого раздел 1)		1100	52478	41384
Баланс А		1600	156796	172892
ПАССИВЫ Наиболее срочные обязательства		1520	61070	65204
Краткосрочные обязательства		1510+ 1550	28390	34292
Долгосрочные обязательства		1400	-	-	-
Постоянные пассивы		1300+ 1530+ 1540	62770+4566=67336	69695+3701=73396
Баланс П		1700	156796	172892

 

 

2. Введем обозначения для основных показателей отчёта о прибылях и убытках (Табл. 2.2).

 

Таблица 2.2

Основные показатели отчёта о прибылях и убытках

ПОКАЗАТЕЛЬ	УСЛОВИЯ ОБОЗНАЧЕНИЯ	ЧИСЛЕННОЕ ЗНАЧЕНИЕ ЗА ОТЧЕТНЫЙ ПЕРИОД
ВЫРУЧКА	В	53553
СЕБЕСТОИМОСТЬ	С
ВАЛОВАЯ ПРИБЫЛЬ
КОММЕРЧЕСКИЕ РАССХОДЫ
УПРАВЛЕНЧЕСКИЕ РАСХОДЫ

 

 

Продолжение таблицы 2.2

ПРИБЫЛЬ (УБЫТОК) ОТ ПРОДАЖ
ПРИБЫЛЬ( УБЫТОК) ОТ НАЛОГООБЛАЖЕНИЯ		9150
ТЕКУЩИЙ НАЛОГ НА ПРИБЫЛЬ
ЧИСТАЯ ПРИБЫЛЬ (УБЫТОК)		6954

 

 

3. Выполним расчёты финансово-экономических показателей (коэффициенты), характеризующих финансово-экономическое положение ООО «СпецАвтомаш» в 2014году (Табл. 2.3).

 

Таблица 2.3

Фактические значения финансовых  коэффициентов

ООО «СпецАвтомаш» за 2014 год

Показатель	Обозначение	Алгоритм расчёта	Расчёты по среднегодовым значениям	Численное значение коэффициентов, доли единиц
ПОКАЗАТЕЛИ ЛИКВИДНОСТИ
Коэффициент абсолютной ликвидности				0,158
Коэффициент мгновенной ликвидности				0,507
Коэффициент текущей ликвидности				1,248
ПОКАЗАТЕЛИ ФИНАНСОВОЙ УСТОЙЧИВОСТИ
Соотношение заемных и собственных средств				1,343

 

Продолжение таблицы 2.3

Коэффициент автономии				0,427
ПОКАЗАТЕЛИ ДЕЛОВОЙ АКТИВНОСТИ (ОБОРАЧИВАЕМОСТИ)
Коэффициент оборачиваемости оборотных активов				0,454
Коэффициент оборачиваемости собственного капитала				0,761

 

ПОКАЗАТЕЛИ РЕНТАБЕЛЬНОСТИ
Рентабельность собственного Апитала				0,099
Рентабельность совокупных активов				0,042

 

 

4. Вставляем таблицу «Бальная оценка диапазонов нормативных значений финансово-экономических показателей» (Табл. 2.4).

 

Таблица 2.4

Условное обозначение	Распределение диапазона экономических показателей				Вес (значимость группы)
	5	4	3	2
Показатели ликвидности
К1	0,3	0,2 – 0,3	0,1 – 0,2	0,1	0,15
К2	1,0	0,7 – 1,0	0,5 – 0,7	0,5
К3	2,0	1,5 -2,0	1,0 – 1,5	1,0
Показатели финансовой устойчивости
К4	0,7	0,7 – 0,9	0,9 – 1,0	1,0	0,1
К5	0,7	0,6 - 0,7	0,5 – 0,6	0,5
Показатели деловой активности

 

 

Продолжение таблицы 2.4

К6	4,6	3,7 – 4,6	2,8 – 3,7	2,8	0,15
К7	1,8	1,5 – 1,8	1,3 – 1,5	1,3
Показатели рентабельности
К8	0,09	0,05 – 0,009	0 – 0,005	0	0,6
К9	0,06	0,03 – 0,006	0 – 0,03	0

 

 

5. Сформируем рейтинговую оценку потенциального заёмщика ООО «СпецАвтомаш» с учётом группы показателей в общей оценки

(Табл. 2.5).

 

Таблица 2.5

Рейтинговая оценка экономического состояния

ООО «СпецАвтомаш»

Показатель	Значимость группы показателей	Фактическое значение показателя	Оценка коэффициента в баллах	Рейтинговая оценка группы коэффициентов с учетом значимости рупппы, доли ед.
ПОКАЗАТЕЛИ ЛИКВИДНОСТИ
	-	0,158	3	-
	-	0,507	3
	-	1,248	3
Среднее значение по группе	0,15	-	3	0,45
ПОКАЗАТЕЛИ ФИНАНСОВОЙ УСТОЙЧИВОСТИ
	-	1,343	2	-
	-	0,427	2
Среднее значение по группе	0,10	-	2	0,2
ПОКАЗАТЕЛИ ДЕЛОВОЙ АКТИВНОСТИ (ОБОРАЧИВАЕМОСТИ)
	-	0,454	2	-
	-	0,761	2

 

Продолжение таблицы 2.5

Среднее значение по группе	0,15	-	2	0,3
ПОКАЗАТЕЛИ РЕНТАБЕЛЬНОСТИ
	-	0,099	5	-
	-	0,042	4
Среднее значение по группе	0,6	-	4,5	2,7
Рейтинг предприятия ООО «»СпецАвтомаш»				3,65

 

 

6. Определяем класс предприятия заемщика по кредитоспособности (Табл. 2.6).

 

Таблица 2.6

Класс	Балл
1	> 4
2	3 – 4
3	< 3

 

 

3,65 (3 – 4) => заемщик относится  ко 2-му классу кредитоспособности.

Вывод: ООО «СпецАвтомаш» относится ко второму классу кредитоспособности заёмщика.

Кредитование требует взвешенного подхода, кредит будет выдаваться в стандартном порядке при наличии обеспечения, процентная ставка будет зависеть от вида обеспечения.

 

 

 

Метод Альтмана.

 

Z модель рассчитывается по формуле:

1,2+1,4+3,3+0,6+1,0                           

Рассчитываем значение коэффициентов: , , , , (Табл. 2.7).

 

Таблица 2.7

Расчетные значение коэффициентов Z модели

Коэффициенты	Алгоритм расчёта	Среднегодовое значение	Расчётные значения, доли единиц
			0,71
			0,042
			0,055
			0,74
			0,32