Организация и оформление операций по ипотечному

Первые банки, которые выдавали долгосрочные кредиты под залог недвижимости, начали появляться во второй половине ХVIII в. А в начале ХХ в. Россия уже имела довольно широкую сеть ипотечных банков и развитый рынок закладных.

В настоящее время российские банки стараются возродить ипотечное кредитование, используя при этом и дореволюционный и современный зарубежный опыт.

В нашей стране наибольшее распространение получили «американская» и «немецкая» модели. Также используются отечественные региональные модели жилищного финансирования.

Особенностью американской модели является разделение банков – кредиторов и источника средств. Эту модель ещё называют моделью вторичного ипотечного рынка (Рис. 1). Банк, выдав ипотечный кредит, сразу же продаёт его финансовому посреднику (кондуиту). Тем самым ипотечные банки, которые работают по модели вторичного рынка, из кредитных организаций превращаются в финансовых посредников. На их балансе нет привлечённых средств, ни кредитов. Это им не помогло избежать кризисов. У всех ещё в памяти кризис 2008 – 2010 гг., когда потери американских банков составили более 5000 млрд. долл. А убытки ипотечных агентств покрыло государство.

 

 

 

 

   

 

 

  

 

 

Рис. 1. Схема Американской модели ипотечного кредитования

 

 

 

До кризиса 2008 г. идея эмитентов ипотечных ценных бумаг американской модели было отдано предпочтение и в России на федеральном уровне. Для того, чтобы реализовать эту концепцию было создано «Агентство по жилищному ипотечному кредитованию», а в федеральном бюджете были заложены гарантии по ценным бумагам, выпускаемым Агентством. Агентство выступает в роли покупателя ипотечных кредитов у коммерческих банков.

Задачи Агентства определены Постановлением Правительства РФ от 26 августа 1996 г. N 1010 "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию"; Постановлением Правительства РФ от 25 августа 2001 г. № 628 "Об утверждении правил предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям ОАО "АИЖК», Уставом, Бизнес-планом Агентства.

Альтернативой «американской» модели ипотечного кредитования в России создаётся система ссудо - сберегательных касс (ССК), аналогичной системе, действующей в Германии. Источником средств, в данном, случае служат целевые депозиты в специализированных кредитных организациях. Вкладчик берёт на себя обязательства в течение некоторого времени ежемесячно вносить определенную сумму на целевой депозит под процентную ставку. Величина этой ставки ниже рыночной. Накопив половину средств на покупку квартиры, он получает другую часть в кредит по ставке ниже среднерыночной. Средства, предоставляемы вкладчикам ССК, используются для выдачи кредитов членам ССК, уже закончившим период накопления. Это так называемое долевое строительство, которое потерпело неудачу. В силу несовершенства законодательства возникали конфликты между риэлторами, застройщиками, пайщиками. Стоит только вспомнить, сколько людей осталось без денег и квартир.

Что касается настоящего времени, то по данным Банка России, в 2014 году было выдано более 1 млн. ипотечных кредитов на общую сумму 1,76 трлн. рублей, что в 1,23 раза превышает уровень 2013 года в количественном и в 1,30 - в денежном выражении, сообщается в обзоре АИЖК.

В настоящее время рост рынка ипотеки замедлился.

Основными причинами замедления рынка ипотеки стали рост ставок по ипотеке и ужесточение банками требований к заемщикам. С другой стороны, спрос на ипотеку в 2014 году поддерживался за счет инвестиционной активности населения из-за девальвации рубля и ожиданий будущего роста цен на квартиры.9.

Прогнозы на ипотечное кредитование в 2015 году неутешительны:

- значительное падение спроса на кредиты и жилье в целом;

- заморозка строящегося и отсутствие нового строительства;

- протесты обманутых дольщиков10.

Далее проанализируем процесс выдачи ипотечного кредита.

 

1.2. Оформление операций по ипотечному кредитованию 

В начале раздела отметим, что ипотечное кредитование в нашей стране – перспективное направление банковской деятельности, а жилищное ипотечное кредитование является приоритетным направлением жилищной политики государства. Поэтому каждый специалист в банке должен знать механизм жилищного ипотечного кредитования.

Для получения ипотечного кредита заёмщик представляет в банк стандартный пакет документов. К ним относятся:

- копия паспорта заемщика;

- копия документа, являющегося основанием для регистрации постоянного места жительства (документы о собственности на квартиру или дом, ордер на заселение жилой площади);

-  документы, подтверждающие семейное положение заемщика (свидетельства о браке, рождении детей, разводе и т.д.);

- паспортные данные всех совершеннолетних членов семьи заемщика; 
         - выписка из домовой книги по месту постоянной регистрации заемщика; 
          - копия финансово-лицевого счета жилого помещения, где зарегистрирован заемщик;

- военный билет;

- копия трудовой книжки;

- справка с места работы о размере дохода за предыдущий и текущий год;

-документы, подтверждающие наличие счетов в банках; 
           - документы, подтверждающие наличие в собственности ценных бумаг (выписки из реестров акционеров);

- документы, подтверждающие наличие в собственности дорогостоящего имущества;

- документы по покупаемой квартире (предоставляются после положительного решения кредитного отдела банка);

- иные документы, дополнительно запрашиваемые банком.

Затем осуществляется сбор информации о клиенте, который включает:

- проверку трудоустройства клиента;

- подтверждение текущих доходов и расходов потенциального заемщика;

- проверка клиента службой экономической безопасности банка.

При этом, учитывая, что в качестве предмета залога будет выступать недвижимое имущество, дополнительно должны быть предоставлены следующие документы:

- свидетельства о государственной  регистрации прав собственности  на объекты недвижимости, в том  числе на земельный участок;

- документ о территориальных  границах земельного участка (план  участка), выданный Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству;

- справка из комитета  по земельным ресурсам и землеустройству  об отсутствии арестов на закладываемое имущество;

- заключение независимой  оценочной компании об оценке  реальной стоимости предмета  ипотеки;

- договор со страховой  компании о страховании объекта недвижимости;

- проект договора ипотеки;

- другие документы, являющиеся  неотъемлемой частью договора  ипотеки11.

Далее банком принимается решение о возможности предоставления кредита, которое основывается на анализе финансовых возможностей заемщика. Коэффициент П/Д (Платёж/Доход) равен отношению платежа в счет погашения основного долга и процентов по ипотечному кредиту к среднемесячному чистому доходу заёмщика. Данный коэффициент не должен превышать 35% (согласно западным нормативам кредитования) 
Коэффициент О/Д (Обязательства/Доход) равен отношению общей суммы обязательных ежемесячных платежей к ежемесячному чистому доходу заёмщика. Данный коэффициент не должен превышать 65%. 
Решение кредитного комитета банка о предоставлении ипотечного кредита действительно в течение 3 месяцев и за это время заемщику вместе с банком предстоит полностью оформить сделку, иначе вопрос о кредитовании будет рассматриваться последним повторно.

Получив положительное решение кредитного отдела банка, заемщику предстоит определиться с выбором квартиры.

Рыночную стоимость выбранной квартиры поможет определить независимая оценочная компания (ее может порекомендовать банк).

После этого банк проверяет предоставленные заемщиком документы на приобретаемую квартиру

Итак, все необходимые документы в банк представлены, были им приняты, и кредитный комитет вынес решение о выдаче ипотечного кредита. Процесс оформления ипотечной сделки проходит в банке, который выдаёт кредит.

Далее  в процессе оформления ипотечной кредитной сделки заключаются кредитный договор и договор купли – продажи, по - другому, их называют договор купли – продажи и договор ипотеки. Подписание договоров происходит в присутствии представителя банка, заёмщика и продавца жилья.

Здесь следует заметить, что банк может потребовать оформление договора поручительства третьих лиц. В этом случае при невыплате долга бремя ипотеки ложится на поручителей.

Вначале подписывается кредитный договор, а если приобретаемая квартира находится в строящемся доме, то подписывается ещё и договор залога имущественных прав на возводимый объект недвижимости. Затем подписывается договор купли продажи квартиры и составляется закладная.

Средства для предоставления ипотечного  кредита банк формирует в основном методом продажи закладных листов и собственного капитала.

Закладные листы – это долгосрочные залоговые обязательства банка, обеспеченные надёжными (или совокупными) ипотечными кредитами, по которым выплачивается твёрдый процент12.

Согласно Федеральному закону «Об ипотеке» от 16.07.1998 г. №102-ФЗ (с изменениями, вступившими в силу с 25.07.2014 г)13, закладная – это именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права её владельца:

- право на получение  исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой;

- право залога на имущество, обременённое ипотекой.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, то он является и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Закладная первоначально выдаётся залогодержателю организацией, осуществляющей государственную регистрацию ипотеки.

Следующим этапом оформления ипотечной сделки является  открытие текущего счёта заёмщика. На счёт заёмщика банк зачисляет сумму кредита и открывает безотзывный аккредитив.

Безотзывный аккредитив – форма расчёта, по которой банк в течение определённого срока обязуется оплатить продавцу недвижимости стоимость жилья.

В это же время на счёт продавца вносится первоначальный взнос.

Договор купли – продажи и ипотеки квартиры считается действительным после государственной регистрации.

В регистрационные органы представляются три комплекта документов: подлинники, нотариально заверенные копии и обычные копии. Также при регистрации дополнительных соглашений к договорам ипотеки требуются не только сами соглашения, но и документы, связанные с внесением изменений в договоры.

После регистрации заемщик получает свидетельство о праве собственности с обременением, а продавец квартиры приходит в банк с зарегистрированным договором купли-продажи квартиры и получает оставшуюся сумму, снимая ее с аккредитива.

 

1.3. Порядок погашения ипотечного кредита

Прежде всего, мы считаем важным отметить, что в зависимости от  размера платежа по кредиту, ипотечные кредиты бывают постоянные, кредиты с переменными платежами, кредиты с корректируемой нормой процента, кредиты с индексируемой нормой процента, кредиты с нарастающими платежами т. д.

Сумма платежа определяется по формуле14:

                                                                            (1.1.)

где ДО - периодические платежи по обслуживанию долга, руб.;

      ИК –  ипотечный кредит, руб.;

I – ставка процента по кредиту;

t- срок кредитования;

ИП – ипотечная постоянная (взнос на амортизацию единицы);

                               (1.2.)

Погашение ипотечного кредита происходит по следующей схеме (Рис.2).

 

                                                                                                                                                        Оплата-

                                                                                                                                       10 млн руб.

                                                                                                                                         +2 млн руб.

                                                                             

                                                                       Дом 12 млн руб.

 

                                          ссуда 10 млн. руб.

залог 10 млн руб

срок-10 лет

ставка-12%                                                                                 

                                             погашение ссуды

 

Рис.  2. Схема ипотечной ссуды15

Погашение ипотечного кредита осуществляется с рассрочкой платежа, интервал (месяц, квартал, полугодие, ежегодно) устанавливается кредитным договором. Приведём пример (Табл. 1.1).

 

Таблица 1.1

Погашение ипотечного кредита16

Месяц	Взнос, руб.	Проценты, руб.	Погашение долга, руб.	Непогашенный остаток ссуды, руб.
1-й	143 471	100 000	43 471	10 000 000
2-й	143 471	99 565	43 906	9 956 529
120-й	143 471	1421	142 050	142 050

 

 

Предположим, что ипотечный кредит выдан на 10 лет, т.е. на 120 месяцев. Данные взяты из Рис.1.