Ипотечное кредитование в России. Проблемы и пути и решения

Введение

Приобретение  собственного жилья - первоочередная потребность  для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах  общества.

Исходя  из этого, реализация конституционных  прав граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально-политическая и экономическая проблема. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависят общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

До перехода на рыночные отношения основными  источниками пополнения жилого фонда  страны являлись государственное жилищное строительство и строительство  жилья предприятиями и организациями, кооперативное и индивидуальное строительство играло вспомогательную роль. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира.

При остром недостатке источников финансирования жилищного строительства потребность  в жилье возрастает. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит, обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей. Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья.

 Не  смотря на это, ипотечное кредитование неспособно решить проблему фундаментальной неразвитости рынков жилья.

Таким образом, учитывая многогранность проблемы, актуальность изучения проблем связанных  с функционированием рынка ипотечных кредитов в нашей стране на сегодня сложно переоценить.

Целью написания курсовой работы является исследование ипотечного кредитования в России.

Объектом  рассмотрения в курсовой работе является рынок ипотечного кредитования в  России, предметом рассмотрения - отношения, возникающие между кредитором и заемщиком в процессе ипотечного кредитования. Выбор объекта и предмета исследования обусловлен сложившейся экономической ситуацией в экономике России, необходимостью глубокого анализа экономической сущности ипотеки как финансового инструмента, а также необходимостью регулирования экономических отношений между кредитором и заемщиком в процессе оценки предмета залога. 
В рамках поставленной цели в работе сформулированы следующие задачи: 
- изучить исторические аспекты возникновения ипотеки;

- проанализировать современное состояние рынка ипотечных кредитов в России;

- рассмотреть условия предоставления ипотечных кредитов;

- исследовать проблемные вопросы становления ипотечного кредитования в России и пути их преодоления.

Работа  состоит из двух глав. В первой главе  рассмотрены теоретические аспекты  ипотечного кредитования, экономическая  сущность ипотеки и ее виды. Вторая глава посвящена анализу ипотечного кредитования в России.

В работе использованы: нормативно правовые акты Российской Федерации, специальная литература, труды отечественных ученых.  
 
 

Глава 1 Теоретические аспекты  ипотечного кредитования

1.1 Экономическая сущность ипотечных кредитов  

Термин  «ипотека» впервые появился в  Греции в начале VI в. до н.э, и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями.  История развития ипотеки как системы получения банковского кредита через залог в России известна еще в середине XVIII. Этим банковским кредитом пользовались достаточно обеспеченные классы общества, такие как дворянство и купечество.

Ипотека - это  долгосрочный банковский кредит для  приобретения недвижимости. В залог  по такому кредиту принимается как  приобретаемая недвижимость, так  и имеющаяся. Предоставляется специализированными институтами - ипотечными банками, а в ряде стран - коммерческими, сельскохозяйственными и другими банками. [№7 стр.297] 
В зависимости от условий кредитования, кроме обычной ипотечной ссуды с фиксированным процентом применяются:  
1) ссуда с переменной процентной ставкой;  
2) ссуда с периодическим пересмотром процентной ставки;  
3) ссуда с постоянным увеличением расходов по обслуживанию долга в течение первых 5 или 10 лет погашения ссуды.  
Ипотека в России выполняет следующие функции: 
- является экономическим инструментом привлечения финансовых средств в сферу материального производства;

- обеспечивает  возврат заемных средств;- стимулирует  оборот недвижимого имущества,  когда иные способы (купля-продажа  и др.)

экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

- формирует  рынок закладных, производных  ипотечных ценных бумаг и др. 
В ипотеке следует различать два аспекта: юридический и экономический. Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге. В экономическом отношении ипотека - рыночный инструмент, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов. В разных странах ипотека имеет свое место и смысл, а следовательно и свое специфическое законодательство, регулирующее отношения в данной сфере. Например, в США, где залог недвижимости используется очень широко, в том числе и в аграрном секторе, под ипотекой понимается кредитование исключительно в жилищной сфере.

Для того чтобы оформить ипотеку следует  обратиться в банк и получить необходимую  информацию об ипотечных программах банка. Программы ипотек у банков имеют существенные различия. К выбору ипотечной программы следует  подходить достаточно серьезно. Не всегда ипотечная программа с низкой процентной ставкой будет самой выгодной. Условия предоставления ипотеки можно найти в сети Интернет. К основным условиям ипотеки можно отнести требование банков к доходу заемщика. От суммы дохода зависит сумма возможного кредита. Для того чтобы взять ипотеку доход надо подтвердить документально. По новым условиям банков доход можно теперь подтверждать не только официальными документами, но и любыми возможными документами. При оформлении ипотеки страхование является обязательным условием. Застраховать необходимо не только заемщика, но и приобретаемую недвижимость. По условиям ипотеки, консультацию можно получить в банке, где будет оформляться ипотечный кредит, или в одном из брокерских агентств. При покупке квартиры или комнаты по ипотеке, на них необходимо будет подготовить пакет документов для банка. Для подготовки всех документов по ипотеке потребуется затратить не мало времени. Но можно обратиться в одну из ипотечных контор, где это сделают за Вас. Там же можно найти всю информацию по ипотеке и ее условиям. Практически у всех банков требования к заемщику одинаковые. Заемщик должен быть совершеннолетний и иметь постоянный доход позволяющий обслуживать кредит.

Так же обязательным условием для получения ипотеки - это трудовой стаж. Общий стаж должен быть не менее года, а стаж на последнем месте работы не менее 3 месяцев. 
Жилищная ипотека дает возможность приобрести с помощью кредита любой вид недвижимости. Это может быть квартира на первичном или на вторичном рынке недвижимости, жилой дом в черте города. А ипотека загородного жилья дает возможность приобрести загородный дом или коттедж. Возможна покупка по ипотеке и земельного участка. В последний год на ипотечном рынке появились новые программы ипотечного кредитования. Теперь возможно приобрести комнату в коммуналке по ипотеке или коммерческую недвижимость. Новые условия ипотечного кредитования коснулись так же первого взноса по ипотеке. В связи с тем, что многие отказывались от ипотечного кредита из-за отсутствия первого взноса, экономисты банка разработали ипотеку без первоначального взноса. Такое ипотечное кредитование рассчитано на семьи, имеющие достаточный доход, но не имеющие первого взноса. Ипотека "Молодая семья" позволяет воспользоваться молодым семьям банковским кредитом для приобретения собственного жилья. Для таких семей государством предусмотрена субсидия по ипотеке в размере 35%-40% от стоимости приобретаемого жилья. На субсидию администрация по месту жительства выдает сертификат, после того как семья будет признана нуждающейся в улучшении жилищных условий. По ипотеке "Молодая семья" банки принимают в счет погашения первого взноса или погашения процентов выданную субсидию. После регистрации договора ипотеки семья подбирает для себя квартиру или дом на сумму предоставленного кредита. Одновременно производится расчет выплат по ипотеке. Гасится ипотечный кредит ежемесячными равными платежами, в сумму которых входят проценты по кредиту и часть суммы долга по кредиту. Программа социальной ипотеки рассчитана не только для помощи молодым семьям. Государственную помощь могут также получить очередники, работники бюджетной сферы, военные и молодые специалисты. Для этой категории граждан существует несколько вариантов социальной ипотеки. Какой из вариантов социальной ипотеки применяется в том или ином регионе зависит от инициативы местных властей. Можно получить социальную ипотеку через Сбербанк. Социальные ипотечные программы занимаю значимое место среди программ ипотечного кредитования Сбербанка РФ. Поэтому ставки по ипотеке Сбербанк поднимать не собирается. 
Сельская ипотека предназначена для жителей сельских районов и жителей поселков городского типа, которые имеют личное подсобное хозяйство либо работают на агропромышленных предприятиях не зависимо от регистрации. По кредитной программе "Сельское подворье" возможно, купить жилье на селе или построить дом. По этой ипотеке земля принимается в залог по обеспечению кредита. Без залога кредит в банке на ипотеку "Сельское подворье" можно получить, если будут два поручителя или поручительство возьмет на себя работодатель. Но ипотеку без справки о доходе получить невозможно, ни в селе, ни в городе. После оформления договора купли продажи по ипотеке квартиры, в нее можно сразу въезжать и оформлять регистрацию для себя и своей семьи. Если вы уже оформили ипотечный кредит, на менее выгодных условиях, можно провести рефинансирование ипотеки. Получить кредит больше, чем размер вашей текущей задолженности, полностью погасить задолженность по ипотечному кредиту в другом банке, получить дополнительные деньги, переоформить текущий ипотечный кредит под более низкие проценты - все это можно при помощи рефинансирования. В России успешно применяется опыт, накопленный банками по реализации ипотечных программ в других странах. [№2стр.48]

Популярность  ипотечного кредитования делают перспективы развития ипотеки в России самыми благоприятными.

Таким образом, главным преимуществом  ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности.

Кроме того, у ипотеки есть еще ряд «плюсов»: заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет,  который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке; длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными.  Для определенных категорий лиц приятным сюрпризом может оказаться существование в их регионе социальной ипотеки.

Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать 100% и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья.

Еще один «минус» ипотеки - большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, возможность представить поручителей по кредиту и т.д. [№3стр.548]

Найти идеальный компромисс между преимуществами и недостатками ипотеки каждому предстоит самостоятельно. Финансовый кризис отрицательно сказался на возможности выбора банка и ипотечной программы. Тем не менее, любой желающий решить свои жилищные проблемы с помощью ипотеки может подобрать себе достойного партнера.

1.2. Особенности ипотеки  различных видов недвижимого имущества.

Ипотечное кредитование в сфере  промышленности.

Многие  предприятия испытывают острую нехватку оборотных средств, в частности  свободных денежных средств, без  которых невозможны реконструкция и модернизация производства, приобретение сырья, материалов, повышение уровня конкурентоспособности продукции.

Залог предприятия в современной российской практике встречается довольно редко. Это объясняется, прежде всего, отсутствием эффективного механизма

оценки  такого имущества, сложностями в его реализации, длительностью и

высокой стоимостью затрат на оформление договора, большим количеством

необходимых документов и др. Для заемщика в этом случае необходимы

консультации  опытных юристов, так как риск потери всего имущественного

комплекса предприятия весьма велик. Обычно в имущественный комплекс предприятия при его залоге включаются все материальные и нематериальные активы, в том числе: здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права и т. п.

Обязательство,  обеспечиваемое   ипотекой предприятия, должно по сумме

составлять  не менее половины стоимости имущественного комплекса предприятия со сроком исполнения не менее одного года после заключения соответствующего договора. Банк при оформлении договора об ипотеке предприятия обычно уделяет значительное внимание оценке не только собственно имущества предприятия, но и его задолженностей (особенно перед бюджетом). Это связано с тем, что покупатель, который приобретает на публичных торгах предприятие, одновременно приобретает также и все обязанности собственника предприятия. При залоге отдельных производственных объектов действующего предприятия обязательна всесторонняя оценка возможностей их реализации в отрыве от единого хозяйственного комплекса.       

 Для  рассмотрения возможности предоставления кредита под залог предприятия банку требуется, прежде всего, технико-экономическое обоснование использования и возврата кредита. В заявку на получение ипотечного кредита под залог предприятия также входят бухгалтерский баланс предприятия, график поступления доходов и обязательных платежей и другие документы по требованию кредитора. Кредитное подразделение банка обращает особенное внимание на несоответствия в финансовом плане доходов и расходов предприятия на период кредитования, сравнивает с аналогичными планами за предыдущие периоды, проверяет наличие необходимой производственно-технической базы для выполнения этого плана (например, производственных и складских площадей, оборудования, трудовых ресурсов).