Ипотечное кредитование в России. Проблемы и пути и решения

Глава 2 Анализ ипотечного кредитования в России

2.1 Состояние и проблемы  становления ипотечного  кредитования в  России

Несмотря  на то, что ипотечный бизнес и  его составная часть - ипотечное жилищное кредитование, абсолютно новое направление в современной России, к настоящему времени уже сформировалась основа для развития системы ипотеки. Сдерживающим фактором является отсутствие ряда необходимых законов, высокие процентные ставки, а также разногласия различных экспертов в принципах формирования ипотечного рынка. Проблем и нерешенных вопросов пока еще очень много, но можно констатировать, что уже появились как потребители ипотечных услуг, так и структуры, готовые оказывать подобные услуги, т.е. выдавать кредиты под залог недвижимости.

Средняя ипотечная ставка на российском рынке  жилья может опуститься с нынешних 14,6% до 12% к концу 2010 года. Такой прогноз  сделал генеральный директор «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию»  Александр Семеняка. Но для отдельных категорий граждан государство готово опустить ставку до 10% годовых.

В России специализированных кредитных организаций  пока нет. Их заменяют организации-застройщики. В течение периода накопления все взносы клиента оформляются как долевое участие в строительстве конкретного здания и инвестируются в строительство. По его окончании клиент получает квартиру, выплачивая застройщику оставшуюся стоимость квартиры в течение оговоренного периода. В силу несовершенства законодательства, очень часто возникает конфликт интересов между риэлторами, застройщиками и пайщиками.

Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации или проще Сбербанк РФ - это центральный банк в нашей  стране. Сеть филиалов самая разветвленная. Среди банковских услуг, которые предлагаются Сбербанком немаловажное место занимает ипотека. Отделения сбербанка есть даже в самых небольших населенных пунктах, а значит, и оформить ипотеку возможно прямо по месту жительства. Сбербанк - это банк, который предлагает ипотеку на самых лояльных условиях. Ипотека Сбербанка РФ одна из самых востребованных, и связанно это именно с тем, что филиалы банка повсюду, люди к ним привыкли и всегда пользовались услугами этого банка, а значит и теперь тоже в первую очередь обратятся именно сюда. Сбербанк России предлагает ипотеку для самого широкого круга заемщиков. По условиям ипотеки Сбербанка заемщиком может быть любой гражданин, достигший возраста восемнадцати лет. Договор ипотеки Сбербанка могут также заключить люди предпенсионного возраста, с условием, что кредит будет выплачен до достижения ими 75 лет. Ипотеку через Сбербанк можно оформить на приобретение различных объектов недвижимости. Приобрести по ипотечному кредиту Сбербанка России возможно квартиру, дом, дачу, земельный участок. Объектами ипотечного кредитования Сбербанком России являются расположенные на территории РФ объекты недвижимости и объекты незавершенного строительства. Кредитование Сбербанком под ипотеку производится по месту регистрации заемщика и созаемщика. Ипотечное кредитование Сбербанком так же возможно по месту нахождения или по месту строительства объекта недвижимости. Кредиты Сбербанка по ипотеке предоставляется в рублях, долларах, евро. Заемщику, который имеет достаточно много имущества в собственности, ипотечный кредит Сбербанком предоставляется без учета доходов. Проценты Сбербанка по ипотеке находятся на уровне других банков и составляют от 11% до 16% годовых. Поручителем может быть любое физическое лицо в возрасте от 18 лет и имеющее достаточный доход. По программе ипотеки Сбербанка можно приобрести квартиру в доме в строительстве, которого были задействованы кредитные средства Сбербанка. Если до недавнего времени по ипотеке Сбербанка можно было купить только квартиру или дом, то теперь стало возможным приобрести комнату. Среди множества программ Сбербанк представляет ипотеку для приобретения квартиры-новостройки. А так же в Сбербанке разработано еще несколько программ для приобретения различного жилья по ипотеке. Среди всех программ есть одна очень важная программа - социальная ипотека от Сбербанка. Именно такой программой является ипотека молодым Сбербанк. Эта программа является подпрограммой государственной программы "Доступное жилье". По ипотеке "Молодая семья" Сбербанком предусмотрена субсидия, размер которой зависит от наличия детей в семье. Субсидия 35% от стоимости квартиры предоставляется семьям без детей. 40% от стоимости жилья получат семьи, где есть хотя бы один ребенок. Одно из условий ипотеки "Молодая семья" - это возраст заемщиков. Хотя бы один из членов семьи должен быть моложе 30 лет. Семья должна быть признана нуждающейся в улучшении жилищных условий. Такая семья должна иметь доход достаточный для обслуживания оставшейся части ипотечного кредита. Субсидия может быть использована на оплату части ипотечного кредита или на оплату первого взноса по ипотеке. В соответствии с современными условиями Сбербанк меняет тактику: смягчает ограничения в розничном кредитовании, ужесточенные в связи с кризисом. В планах банка снизить первоначальный взнос, в ряде случаев отказаться от поручительства, начать рефинансировать кредиты других банков.[№15 стр34]                                                                                                    

 Первой и основной проблемой, с которой сталкивается кредитор, большой риск не возврата кредита. Несмотря на то, что жилье, предоставляемое на условиях ипотеки, автоматически переходит в залог кредитору, вероятность полного покрытия убытков в случае не возврата невелика. В настоящее время цены на жилье неуклонно падают. Сложилась ситуация, когда, по оценкам экспертов, аналогичная купленной сейчас на условиях ипотеки квартира будет стоить три четверти нынешней цены. А при учете процентов за ипотечный кредит приобретение квартиры в настоящий момент выглядит дорогостоящим. Кредитор при этом тоже рискует, так как кредит предоставляется на покупку квартиры по рыночной цене сегодняшнего дня, а вероятность падения цены залога через какое-то время очень велика. 
Второй существенной проблемой является определение кредитором реальной платежеспособности заемщика. Основным документом, подтверждающим доходы граждан, служит справка о доходах или налоговая декларация. По существующей статистике только 20% граждан имеют постоянный доход, отраженный в налоговой декларации. Таким образом, остальные 80% граждан исключаются из числа потенциальных клиентов ипотечных программ.

К сожалению, легальных методов преодоления  этого препятствия не существует. Однако, несмотря на все трудности, уверенно можно сказать о том, что проблема становления рынка ипотечного кредитования (эффективной системы долгосрочного жилищного кредитования) далеко выходит за рамки только экономической задачи. Она в значительной степени определяет общегосударственную стратегию и направление развития общества на многие десятилетия вперед.

2.2 Перспективы развития  ипотечного кредитования  в России                                  В настоящее время, наиболее перспективным и практически единственным путем решения извечного "квартирного вопроса" специалисты в области недвижимости считают развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования. Опыт зарубежных стран нам свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. Масштабы потенциального влияния ипотеки на реальный сектор сопоставимы с эффектом от ежегодного привлечения десятка миллиардов долларов прямых иностранных инвестиций, а может, и превосходят его. Таким образом, ипотечное кредитование – один из немногих механизмов, способных вызвать ускоренное развитие не только самой экономики, но и многих смежных с ней отраслей. По мнению председателя Госстроя России, в будущем до 70 процентов населения нашей страны может быть обеспечено жильем за счет целевого долгосрочного кредитования.

В настоящее  время, институциональными основами для  развития ипотеки в России являются федеральные законы "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.98 г. №. 102 – ФЗ, "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которым установлена обязательная Государственная регистрация ипотеки (закон вступил в силу с 1.02.98 г.). Необходимо отметить, что ипотечные программы, предусматривающие выделение населению дешевых кредитов, и федеральные власти, и администрации регионов начали разрабатывать еще в 1993 году. Необходимо отметить, что практически во всех регионах за первоначальную модель брали американскую схему ипотеки, разработанную фирмой Fanny May. По ней агентствам по ипотечному жилищному строительству отводилась роль посредника между инвесторами и уполномоченными банками, на которые ложилась большая часть рисков. [№7 стр307]

В большинстве  случаев, утвержденные программы ипотечного кредитования предусматривают выдачу кредита гражданам для строительства, реконструкции или приобретения жилья под 7 – 10% годовых на срок от 1 года до 15 лет. По оценкам экспертов в стране действует до двух десятков ипотечных моделей. В большинстве своем это связано с тем, что в регионах по-своему подходят к решению жилищной проблемы и развитию ипотечного кредитования. Поэтому появляются, так называемые ипотечные программы, в основе которых лежит бюджетное финансирование. Это, безусловно, сдерживает поступательное развитие "классической ипотеки". Тем не менее, ипотечный бизнес постепенно набирает обороты, развиваясь в следующих направлениях:

1. Двухуровневая или американская модель ипотечного кредитования является классической ипотечной схемой, широко распространенной с США. Ее особенностью является разделение банков-кредиторов и источника средств (эмитентов ипотечных ценных бумаг). Концепции американской модели отдано предпочтение на федеральном уровне. Для реализации и развития программы было создано "Агентство по жилищному ипотечному кредитованию", а в федеральном бюджете заложены гарантии по ценным бумагам, выпускаемых Агентством.

2. Немецкая модель

Как альтернативу "американской" модели ипотечного кредитования, в России пытаются создать систему ссудо-сберегательных касс (ССК) по аналогии принятой в Германии. Источником средств для ипотечных кредитов служат целевые депозиты в специализированных кредитных организациях. Вкладчик берет на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной. После окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых на покупку квартиры средств, он получает кредит на вторую половину средств, также под ставку более низкую, чем среднерыночная. Средства, предоставляемые вкладчиком ССК, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

Что касательно программ ипотечного кредитования, то их количество неуклонно растёт, сопровождаясь их постепенной переориентацией на рыночные условия кредитования и рефинансирование. Отдельно следует выделить программы ипотечного кредитования, финансируемые из внебюджетных источников и реализуемые на рыночных условиях. Программа банка "DeltaCredit". Банк начал свою деятельность в 1998 году, когда был создан инвестиционным фондом "США-Россия". Благодаря дешевым западным ресурсам, регулярному введению новых программ и практически полному отсутствию конкуренции, банку долгое время удавалось занимать лидирующие позиции на рынке ипотечного кредитования.

Кроме вышеупомянутых "сетевых" операторов, ряд банков предлагает собственные  ипотечные программы. Это Сбербанк, Райффайзенбанк, Собинбанк, Инвестсбербанк. Недавно о выходе на ипотечный рынок объявили такие банки как Национальный резервный банк, Внешторгбанк, Газпромбанк, Московский кредитный банк, Уралсиб, Международный Московский банк. Обращает на себя внимание совместный проект компаний Тройка-Диалог и Росгосстрах - создание специализированного ипотечного банка "Городской ипотечный банк", в планах которого занять место среди лидеров рынка.

Поскольку региональные модели ипотечного кредитования начали складываться до принятия основополагающих нормативных документов, к настоящему времени в России наблюдается многообразие форм жилищного финансирования, лишь немногие из которых основаны на механизме ипотечного кредитования. Большинство регионов ориентируются на собственные наработки, главным образом ориентированные на использовании бюджетных ресурсов. Этим тормозится процесс развития классического ипотечного кредитования и ограничивается возможность использования преимуществ внебюджетного финансирования, свойственных системе классического ипотечного кредитования.

Наиболее  популярные схемы, действующие в  регионах:

- аренда  жилья с последующим выкупом; 

- создание  фондов с использованием бюджетных  средств, которые занимаются строительством  и продажей в рассрочку; 

- дотирование  местными властями ипотечных  агентств, тем самым значительно снижая процентную ставку, сдерживая возможности рефинансирования кредитов;

- ипотечные  компании самостоятельно организуют  строительство жилья для потенциальных  заёмщиков, замыкая таким образом  строительство и сбыт жилья  посредством ипотечного жилищного кредитования.

В заключении хотелось бы отметить, что к настоящему времени в России сложились серьезные  предпосылки для развития ипотеки: начинают формироваться рыночные отношения  между субъектами ипотечных схем, развиваются региональных системы ипотечного жилищного кредитования. Немаловажным фактором является интерес и поддержка местных и федеральных органов власти.

 Таким  образом, через два-три года  можно рассчитывать на то, что  в России выстроится отлаженная, лишенная юридических противоречий самофинансируемая система ипотечного кредитования, основанная на развитии рынка ипотечных ценных бумаг как неотъемлемой ее части. 
 

Заключение

Ипотечное кредитование - это сложный финансово-кредитный институт, в рамках которого принимают участие множество субъектов рынка. Систему ипотечного кредитования правильно будет определить как многофакторную модель, включающую и сам процесс выдачи ипотечного кредита, и механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов, и операции на рынке недвижимости. Но, несмотря на это основу ипотечного кредитования все, же составляют непосредственно кредитные отношения. 
С помощью ипотечного кредитования доступ на рынок недвижимости должны получить основная часть потенциальных заемщиков. 
Основной принцип организации ипотечного кредитования состоит в том, что механизмы ипотеки должны обеспечивать его конкурентоспособность на финансовом рынке.  
Проблемы развития ипотечного кредитования в Российской Федерации являются одними из наиболее актуальных и наболевших.

Существует целый  спектр проблем, препятствующих развитию ипотечного кредитования: 
1) экономическая нестабильность; 
2) низкий уровень доходов большей части населения, особенно по сравнению со стоимостью недвижимости; 
3) отсутствие достаточной нормативной и законодательной базы; 
4) высокий уровень налогообложения физических и юридических лиц; 
5) высокая стоимость накладных расходов при работе с недвижимостью; 
6) недостаточная помощь государства в финансовых, организационных и законодательных вопросах; 
7) недостаток профессионалов для работы в ипотечном бизнесе. 
Надо отметить, что все предпосылки для развития ипотечного кредитования есть, наметилась тенденция по увеличению объемов кредитования (пусть и незначительная). Задача города - содействовать развитию этого механизма, создавать условия, вовлекать в этот процесс горожан.

Большая часть ипотечных ссуд имеет строго целевое назначение. Они используются для финансирования приобретения, постройки  и перепланировки жилых помещений, а также освоения земельных участков.