Ипотечное кредитование в России. Проблемы и пути и решения

Договор ипотеки 

Договор ипотеки - это договор о залоге недвижимого имущества. В случае применения ипотеки для решения жилищных проблем, предметом залога обычно выступает жилой дом или квартира. 
Сторонами по договору ипотеки являются залогодержатель (банк, выдавший ипотечный кредит) и залогодатель (заемщик или созаемщики ипотечного кредита). Стороны должны быть правоспособными и дееспособными, то есть граждане должны быть не моложе 18-ти лет, а юридические лица не должны иметь ограничений по передаче имущества в ипотеку, оговоренных в их учредительных документах. 
 В договоре ипотеки обязательно должны быть указаны:  
-  предмет ипотеки;  
- оценочная стоимость предмета ипотеки;  
-  существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;  
-  право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя. 
Предмет залога определяется в договоре ипотеки указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. То есть обычно в договоре ипотеки указывается вид недвижимости (квартира или дом), его полный адрес, общая жилая площадь и количество комнат. Жилой дом, непосредственно связанный с землей, может быть предметом ипотеки только с одновременным залогом по тому же договору ипотеки земельного участка, на котором он находится. При этом в договоре ипотеки необходимо указывать адрес земельного участка, его площадь, кадастровый номер, а также категорию земель и вид ее разрешенного использования. Не могут быть заложены дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и имущество, которое нельзя приватизировать (например, служебные жилые помещения и др.). 
При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. При предоставлении кредита на строительство жилого дома, договором ипотеки может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащим залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. 
Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в ипотечном договоре в денежном выражении. При этом оценочная стоимость земельного участка не может быть установлена ниже его нормативной цены. Иногда в договоре ипотеки стороны указывают несколько оценок предмета ипотеки.

В этом случае целесообразно особо отметить ту оценку, которую обе стороны  договора ипотеки считают справедливой (оценку, о которой стороны договорились), чтобы договор ипотеки не считался ничтожным. Если ипотека обеспечивает обязательство, возникшее из кредитного договора, то в договоре ипотеки указывают основные условия кредитования – кто является кредитором и заемщиком, сумму кредита, процентную ставку, срок, размер ежемесячных платежей и порядок погашения кредита.

Это и является существом, размером и сроком исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой – то есть необходимыми элементами договора ипотеки. Если стороны не согласовали  хотя бы один из существенных пунктов, то договор ипотеки считается незаключенным, никаких прав и обязанностей у сторон данного договора не возникает и все связанные с ним сделки являются так же недействительными. 
Права и обязанности сторон по договору ипотеки 
Заемщик ипотечного кредита имеет право проживать в заложенном доме или квартире, а так же зарегистрировать на этой жилплощади всех членов семьи. Право на проведение перепланировки, сдачу в аренду или продажу заложенного жилья обычно в договоре ипотеки ограничивается – как минимум необходимо разрешение банка-кредитора. 
В соответствии с договором ипотеки залогодержатель (ипотечный банк) вправе проверять состояние и условия содержания заложенной недвижимости. Если правила пользования имуществом, а также обязанности по необходимому страхованию нарушаются, банк имеет право потребовать досрочного погашения кредита. Право требования досрочного погашения кредита возникает у банка также в случае неуплаты или несвоевременной уплаты суммы долга, в том числе при нарушении сроков внесения платежей по ипотечному кредиту более трех раз в течение года. 
При невыполнении заемщиком требований о досрочном погашении ипотечного кредита, банк вправе наложить взыскание на заложенную недвижимость, как в судебном порядке, так и во внесудебном (путем подписания соглашения между заемщиком и кредитором). Имущество, заложенное по договору ипотеки, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов.

Заключение и регистрация договора ипотеки

Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Договор ипотеки не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, но стороны по своему желанию (или по требованию ипотечного банка) вправе сделать это. Договор ипотеки считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Для государственной регистрации договора ипотеки необходимы следующие документы:  
- заявление от залогодателя и залогодержателя;  
- договор ипотеки и его копии;  
- документы, указанные в договоре ипотеки в качестве приложений;  
- кредитный или иной договор, исполнение которого обеспечивает ипотека;  
-  документ об уплате государственной пошлины;  
- иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 
Ипотека должна быть зарегистрирована в течение 15 дней со дня представления необходимых документов путем совершения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП. Удостоверяется регистрация ипотеки путем надписи на договоре ипотеки, содержащей полное наименование органа, осуществляющего регистрацию прав, дату, место регистрации и номер, под которым она зарегистрирована.                                                                    

Прекращение договора ипотеки

Если  договор ипотеки исполнен или  прекратил свое действие по другим причинам, необходимо погасить запись о регистрации ипотеки. Это делают на основании совместного заявления  залогодателя и залогодержателя или на основании решения суда о прекращении ипотеки. Если выдана закладная, то при погашении регистрационной записи об ипотеке данный документ аннулируют и передают ранее обязанному по ней лицу по его требованию. 

Нотариальное заверение сделки

Нотариат обеспечивает защиту прав граждан путем совершения нотариусами предусмотренных законом действий от имени Российской Федерации. Договор купли-продажи жилья по закону не подлежит обязательному нотариальному удостоверению. К нотариату прибегают по соглашению сторон – продавца жилья и покупателя, либо если обязательного нотариального удостоверения требует банк, выдающий ипотечный кредит.  В последнем случае банк указывает заемщику конкретного нотариуса, с которым он сотрудничает. Заверение договора купли-продажи нотариусом составляет порядка 1% от стоимости жилья, указанной в договоре (тарифы нотариуса утверждены законодательно и зависят от общей суммы договора купли-продажи).

 Иногда  ипотечный банк требует не  заверения, а только составления  договора купли-продажи нотариусом. За эту услугу нотариус взимает фиксированную плату в пределах 3000-10000 рублей. Если при покупке жилья составляется закладная, то это делается в присутствии нотариуса. Он сшивает закладную, нумерует листы и заверяет своей подписью и печатью. 

Регистрация ипотеки

Согласно законодательству по ипотеке, сделки с недвижимостью  подлежат обязательной государственной  регистрации путем занесения  записи в Единый государственный  реестр прав (ЕГРП). 

Таким образом, государственной регистрации в  органах юстиции подлежат договор купли-продажи, договор ипотеки жилья, закладная (если она составлялась), право собственности покупателя (заемщика ипотечного кредита) на жилье, и обременение этого жилья залогом. 
Законодательно установлен срок регистрации договоров купли-продажи жилья, приобретенного по ипотеке, в объеме 5 дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации прав. Некоторые ипотечные банки оказывают клиентам услугу, беря на себя хлопоты по государственной регистрации ипотеки, договора купли-продажи и закладной. Стоимость этой услуги составляет порядка 1000 рублей.

1.3.2 Участники  ипотечного кредитования                                                               

Основными участниками ипотечного кредитования являются:

- заемщики – физические и юридические лица, обратившиеся за получением

ипотечного  кредита, квалифицированные кредитором как надёжные и платёжеспособные и, на основании этого, получившие ипотечный кредит,

добровольно предоставляющие уже имеющееся у них собственности и/или

приобретаемое на средства кредита жильё в залог  и способные внести авансовые платежи при приобретении жилья;

- кредиторы - банки и другие финансовые кредитные учреждения,

предоставляющие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их

кредитоспособности  и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов;

- продавцы жилья — физические и юридические лица, продающие собственное жильё или жильё, принадлежащее другим физическим и

юридическим лицам по  их поручению;

- риэлтерские организации – лицензированные продавцы жилья,

осуществляющие  продажу жилья по поручению других участников рынка, из

собственных жилищных фондов, а также участвующие  в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание;

- страховые компании – лицензированные страховые

компании,  осуществляющие страхование заложенного  жилья, страхование жизни и трудоспособности заёмщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

- оценочные агентства – лицензированные страховые

компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке;                                                                 - операторы вторичного ипотечного рынка – юридические

лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных  кредиторов и выпускающие на их основании ценные бумаги;

- инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка (в основном институциональные инвесторы – пенсионные фонда, страховые компании);

- Правительство – регулирует первичный и вторичный ипотечные рынки, предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении операторов вторичного ипотечного рынка.

Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, а его

инструментами являются собственно ипотечные кредиты. [№6 стр.118]

Цепочка банк — посредник — инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

Банк  выдвигает к заемщику ипотечного кредита ряд специальных требований: о подтверждении дохода, о наличии  непрерывного стажа работы и пр. Обязательными участниками ипотечного кредитования являются страховые и оценочные компании, которые обеспечивают безопасность сделки. Погашение ипотечного кредита осуществляется, как правило, равными ежемесячными платежами — аннуитетами. Сумма аннуитета вычисляется по следующей формуле:

, где

A — сумма аннуитета, S — сумма кредита, p — процентная ставка за период в долях, n — количество периодов.

Таким образом, ипотечный кредит выдается на длительный срок (до 50 лет). Процентная ставка по ипотечному кредиту ниже, чем по другим кредитным продуктам банков. Заемщик ипотечного кредита должен иметь в наличии так называемый «первоначальный взнос» — часть стоимости недвижимости, приобретаемой на средства ипотечного кредита (хотя в некоторых банках это условие не обязательно). Размер первоначального взноса обычно влияет на срок и процент по кредиту и варьируется 0 % до 70 % стоимости ипотечной недвижимости.