Ипотечное кредитование: российская практика и опыт зарубежных стран

     В конце 1997г. банк приступил к отработке  кредитования по «классической» ипотечной  схеме. Этому способствовал как  накопленный банком опыт работы с  заемщиками, так и стремление улучшить схему долгосрочного кредитования, снять ограничения, накладываемые  при «арендной» форме обеспечения  кредита.

     Как правило, кредиты предоставлялись  в рублях с привязкой к курсу  доллара США. Кредиты выдавались на срок до 10 лет. Заемщик для получения  кредита должен был иметь денежные средства в размере не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья. Процентные ставки по таким кредитам колебались от 20 до 25%.

     Взяв  за основу американскую модель ипотеки, московские власти рассчитывали на содействие и поддержку американских банков, однако в результате кризиса 17 августа 1998 г. ипотечные кредиты смогли получить всего 10 чел. Тогда было принято решение осуществлять ипотеку по так называемой немецкой схеме, то есть через строительные ссудосберегательные кассы, а именно через систему Инвестсбербанка.

     Преимуществом такой программы является положение, согласно которому клиент получает квартиру сразу, а деньги платит потом. Положительным  следует считать и то обстоятельство, что квартира сразу же переходит  в собственность заемщика. И, наконец, льготная ставка процента, то есть 10% годовых по кредиту в иностранной валюте. С другой стороны, кредит перечисляется безналичным путем на счет продавца квартиры, а сама квартира находится в залоге у банка до тех пор, пока кредит не будет выплачен полностью. Во всех случаях банк выдает ипотечный сертификат, который удостоверяет платежеспособность заемщика, оцененную банком, участие в программе ипотечного кредитования правительства Москвы, а также подтверждает внесение на счет по вкладу в банке суммы в размере не менее 30% стоимости квартиры. Срок действия сертификата – 3 месяца с правом продления его действия на 1 месяц, но не более двух раз. При всей своей внешней привлекательности данная система имеет существенный недостаток, мешающей для продвижения ее в другие регионы страны, – чужая валюта (доллар США). Нужны рублевые кредитные инструменты, которых пока не существует.

     Практика  жилищного ипотечного кредитования в России носит достаточно ограниченный характер вследствие наличия ряда проблем, среди которых следует особо  отметить трудности формирования ресурсной  базы долгосрочных ипотечных кредитов, а также рискованность ипотечного кредитования. Несмотря на это определенный прогресс в развитии жилищного кредитования достигнут. Интерес банков к этим операциям определяется реальным платежеспособным спросом на долгосрочные жилищные ссуды, предвидением будущего огромного рынка ипотечных кредитов.

     1.3. Система ипотечного  кредитования в Европе и США.

     Общие принципы ипотечного кредитования в Европе

     В настоящее время ипотека в  странах ЕЭС является мощным фактором развития экономики. В странах ЕЭС  до 80% всех залогов являются ипотечными. Процент за ипотечный кредит существенно  ниже, чем за другие виды банковских кредитов.

     Ипотечный кредит, как правило, выдается на срок 15-40 лет. Процент кредита фиксируется  только на срок от 2 до 5 лет. Этот процент  зависит от состояния экономики  и устанавливается фактически ежемесячно. В Швеции в 1994г. процент был равен 12%, в 1996г. – 7-8%.

     В странах ЕЭС действуют государственные  системы оценки и переоценки объектов недвижимости. Принято, что кадастровая (нормативная) стоимость объекта  равна примерно 75% от его рыночной стоимости. Переоценка всех объектов производится раз в 5-6 лет. Ежегодно стоимость  объектов индексируется на величину инфляции.

     Кадастровая оценка стоимости недвижимости является основой для начисления налога на недвижимость и для определения  размера ипотечного кредита.

     В зависимости от состояния экономики  происходят колебания стоимости  объектов недвижимости. Известны случаи, когда стоимость объектов недвижимости становилось ниже выданного под  них кредита. Падение стоимости  объекта из-за физической амортизации  или морального старения – один из видов рисков ипотечного банка. Поэтому  в договоре ипотечного кредита оговариваются  требования к содержанию и эксплуатации объекта недвижимости.

     Необходимым условием развития системы ипотечного кредитования являются законодательные  нормы о принудительной продаже (отчуждении) объектов недвижимости в  необходимых случаях. Если заемщик  не оплатил и не вернул кредит, механизм принудительной продажи дает возможность  кредитору быстро вступить во владение собственностью. Как правило, ипотечный банк сразу передает недвижимость специализированным структурам для ее продажи.

     Ипотечные банки получают средства для выдачи кредитов не путем привлечения депозитов, а путем выпуска специальных  ипотечных облигаций (закладных). Эти  облигации, как правило, считаются  высоконадежными и ликвидными ценными  бумагами. Поэтому государство, страховые  компании, пенсионные и другие финансовые фонды являются основными держателями  таких облигаций. Например, ни один покупатель датских ипотечных облигаций  никогда не имел убытков из-за неплатежеспособности эмитента.

     Ипотечные банки ЕЭС действуют в соответствии с общими нормами ЕС для кредитных  учреждений. Это касается таких центральных  вопросов, как расчет и понятие  собственных средств банка, взвешенная по степени риска оценка активов. Кроме того, национальные законодательства содержат нормы, направленные на ограничение  риска потенциальных убытков  ипотечных банков при невыполнении заемщиком своих обязательств и  соответственно риска по выпущенным облигациям.

     Существует  две системы организации ипотечного кредитования:

     1. в Швеции, Дании кредиты и залоги  разделены. Государственная регистрация  необходима только для залогов,  а размер кредита в органах  регистрации прав на недвижимость  не фиксируется. Это упрощает  процедуру и перекладывает на  ипотечные банки заботу о возврате  выданных ссуд;

     2. в Германии государственной регистрации  подлежит не только залог, но  и полученный кредит. По мере  выплаты суммы размер кредита  уменьшается…

     В Германии ипотечные банки являются кредитными институтами, что отражено в Законе о кредитных операциях, который для всех кредитных институтов Германии является основным законом, и в Законе об ипотечных банках – специальном законе для частноправовых кредитных институтов. Их основными задачами и сделками в соответствии с последним законом являются:

• залог земельных участков (внутри страны) и его обеспечение через установление ипотеки над земельным участком;
• эмиссия ипотечных закладных на основании приобретенных ипотек;
• предоставление кредитов отечественным корпорациям и учреждениям общественного права или третьим лицам при условии, что гарантами выступают эти корпорации;
• эмиссия коммунальных долговых обязательств (закладных).

     Согласно данному закону, ипотечные банки имеют право совершать некоторые побочные и вспомогательные сделки:

• предоставление кредита, превышающего 60% предельной стоимости земельного участка;
• размещение капиталовложений, получение вкладов, хранение и управление ценными бумагами;
• участие в других сделках или определенного размера долевое участие в деятельности других предприятий, если это служит решению основных задач ипотечного банка;
• размещение свободных средств в других банках или скупка собственных ценных бумаг.

     Что касается финансовой политики, проводимой ипотечными банками, то указанным законом  им отведена посредническая и трансформационная  функция. Задачей банков является привлечение  свободного, ищущего вложения частного капитала и средств институциональных  вкладчиков (например, страховых компаний) для долгосрочного рефинансирования. Привлеченный таким образом капитал  используется для кредитования частных  лиц и жилищно-коммунального хозяйства, предприятий промышленности и сельского  хозяйства так, чтобы вкладчику (держателю  закладных) была гарантирована возможность  получения своих денег в срок.

     Все сказанное выше дает основания говорить об ипотечном банке как об особой форме кредитного института, обладающего  существенными особенностями. То есть речь идет об особых кредитных институтах, чья деятельность регламентируется специальными законодательными актами. Предполагается, что ипотечный банк не может осуществлять такую же широкую  гамму финансовых операций, как и  универсальные коммерческие банки. Таким образом, ипотечные банки  работают со строго определенными видами и формами кредита, а поэтому  имеют дело с определенным кругом деловых партнеров.

     Другой  отличительной особенностью ипотечных  банков Германии является наличие у  них привилегии на выпуск долговых закладных обязательств. Все остальные  частноправовые кредитные институты  не имеют права употреблять для  обозначения своих ценных бумаг  слова «закладной лист». То, что рефинансирование осуществляется посредством продажи  ипотечных и коммунальных долговых обязательств и закладных листов, тоже говорит о том, что ипотечные  банки ограничены в выборе способов рефинансирования, т.е. создания денежного  капитала, и этим одновременно ограничивается круг их деловых партнеров, для которых  такая форма вложения капитала приемлема.

     Форма организации ипотечных банков также  подвергается специальному регулированию. Они могут существовать только в  форме акционерного общества или  коммандитного акционерного общества. Однако ипотечные банки в последней  организационно-правовой форме в  Германии не встречаются.

     Общее условие функционирования системы: открытость для банков системы регистрации  прав на недвижимость, которая включает регистры залогов (обременений).

     Американская  схема ипотечного кредитования.

     Страны  англо-американской системы права  используют двухуровневую модель рынка  ипотечного кредитования. Данная модель возникла в США, произошло это по нескольким причинам. Во-первых, введение единой системы ипотечного кредитования на основе федерального законодательства в США было невозможно из-за исключительной компетенции штатов в области законодательства. Во-вторых, после Великой депрессии возникла необходимость экономически стимулировать жилищное строительство, а сделать это без государственной поддержки было невозможно.

     В сложившихся тогда условиях для  создания общенационального рынка  пришлось с помощью экономических механизмов воздействовать на процесс ипотечного кредитования и привести сделки к однообразному виду. В дальнейшем права на ипотечные кредиты могли быть реализованы для рефинансирования кредиторов.

     Таким образом, суть двухуровневой модели состоит в том, что ипотечные  кредиты, выданные на первичном ипотечном  рынке, переуступаются специально созданным  агентствам. Последние могут поступить с полученными ипотечными кредитами по-разному:

     1) переуступить их вторичным инвесторам;

     2) сформировать из единообразных  ипотечных кредитов пулы и  продать вторичным инвесторам  такие неделимые пулы ипотек  или же права участия (доли) в таких пулах;

     3) выпустить и разместить ипотечные  ценные бумаги.

     Первичный рынок определяется взаимодействием  заемщика и банка, его инструментами  являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка «банк – посредник  – инвестор» составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами  которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

     По  сравнению с другими видами кредитов в США ипотечные инструменты  отличаются:

• долгосрочностью (обычно до 20-30 лет);
• относительно низким кредитным риском, что связано с наличием залога и, следовательно, с более высокой ответственностью заемщика;
• неопределенностью поступлений в связи с возможностью досрочного погашения.

     Наиболее  распространенные ипотечные инструменты  позволяют заемщику досрочно погашать (полностью или частично) остаток  основного долга в любой момент времени. В настоящее время в  США используются различные виды ипотечных инструментов, которые  позволяют максимально учитывать  специфические возможности и  потребности заемщика. Превалирующим  инструментом является кредит с фиксированной  процентной ставкой, который выплачивается  равными по сумме ежемесячными платежами  на протяжении всего срока кредитования (level-payment, fixed-rate mortgage). Расчет суммы ежемесячного платежа производится согласно формуле аннуитета, поэтому такой вид кредита еще называют аннуитетным.

     Основные  виды долговых инструментов на вторичном  рынке: