Ипотечное кредитование в Российской Федерации

 

 

 

 

 

 

 

Деньги. Кредит. Банки.

 

Ипотечное кредитование в Российской Федерации.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2013г.

Оглавление

 

Введение……………………………………………………………………………3

Глава 1. Теоретические  основы ипотечного кредитования в

Российской Федерации…………..……….……………………………….……....6

1.1.Сущность, понятие,  классификация, инструменты ипотеки…..……..6

1.2. Нормативно - правовое регулирование ипотечного кредитования в Российской Федерации…………………………………………….………15

Глава 2. Проблемы ипотечного кредитования в РФ на современном  этапе…..20

Глава 3. Перспективы ипотечного кредитования в России……..……………...21

Заключение……………………………………………………………………..…23

Список использумых  источников и литературы……………………….……….25

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Рынок жилья в нашей  стране оказался не обеспечен соответствующими кредитно - финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным приобретение жилья населением в массовом порядке. Если раньше практически единственной возможностью улучшить жилищные условия было получение государственного жилья, то сегодня эта проблема в основном решается населением через приобретение или строительство жилья за счёт собственных сбережений. Ограниченность бюджетных ресурсов сосредоточила внимание государства на решении жилищных проблем отдельных групп населения. Основная же часть населения оказалась не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления.

При остром недостатке источников финансирования жилищного строительства  потребность в жилье возрастает. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом¹. Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит, обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей. Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики.

Создание системы долгосрочного  кредитования граждан на цели приобретения жилья позволит увеличить их платёжеспособный спрос и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения. Оно обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики. Ипотечный кредит позволяет приобрести жилье при наличии только части необходимых денежных средств, причем меньшей части. Именно поэтому у нас в стране, как и во многих странах мира, где ипотечное кредитование давно является нормой, приобретение жилья в кредит становится основной формой решений жилищной проблемы.

В России ипотечное кредитование достаточно широко представлено филиалами  и представительствами известных  банков и крупных страховых компаний страны. Ипотечные программы довольно многообразны и ориентированы на заемщиков с разным финансовым положением.

Развитию ипотеки в  России мешают две проблемы - ставки по кредитам и цены на жилье. И как  показывает практика, движутся они  часто в противоположные стороны. В последние три-четыре года ставки по ипотеке снижались, но зато цены на квартиры росли заоблачными темпам. И те «первопроходцы», кто рискнул взять кредит в самом начале под высокие 18-19% годовых, уже с лихвой окупили все проценты. В 2008 году рост цен значительно замедлился, но произошедший осенью 2008 года ипотечный кризис в Америке спровоцировал рост ставок по кредитам на 0,5 - 1,5% годовых. Ужесточились требования к заемщикам, в частности к минимальному первому взносу. Практически ушли с рынка программы кредитования без первого взноса. Банкиры прогнозируют, что в ближайшее время эта ситуация сохранится.

Самостоятельно накопить на квартиру среднестатистической семье - задача сложная. Сегодня каждая третья сделка с жильем в крупном городе оформляется с использованием банковского кредита.

 

 

В данной курсовой работе мной будет рассмотрена необходимость  и

возможность организации  ипотечного кредитования в Российской Федерации как целостной системы, основанной на развитии рыночных кредитно-финансовых механизмов.

Целью курсовой работы является изучение рынка ипотеки. Задачей 

в работе освещены вопросы, связанные с рынком ипотечного кредитования как целостной системы, рассматриваются происхождение ипотеки, ее сущность, принципы, классификация и инструменты ипотечного кредитования, правовые основы ипотеки, перспективы ее развития.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Теоретические  основы ипотечного кредитования в Российской Федерации

 

1.1. Сущность, понятие,  классификация, инструменты ипотеки

 Слово «ипотека»  греческого происхождения. Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона (VI в. до н.э.).

Современное понятие  ипотеки возникло не сразу. Его появление  было вызвано экономическими потребностями  общества, развитием его товарно-денежных отношений. С течением времени оно постоянно совершенствовалось, отражая особенности времени конкретной страны.

 Таким образом,  понятие «ипотека» основывается  на древнеримских принципах залога, являясь более совершенной его  формой. Со времен менялись лишь  условия предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надежность его обеспечения, кредитных отношений, связанных с ипотекой.

 Ипотека - это одна  из форм имущественного обеспечения  обязательств должника, при которой  недвижимое имущество остается  в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

  Ипотека характеризуется  следующим: 

1. Ипотека, как и всякий залог, - это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства - займа или кредитного договора, договора аренды и т.д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет смысл;
2. В качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ним связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения;
3. Предмет ипотеки всегда находится во владении должника. Он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайне мере без согласия кредитора, на время залогового периода;
4. Договор кредита и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом - закладной, которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной регистрацией;
5. При значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека). Права ипотечных кредиторов по одному и тому же недвижимому имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, т.е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги;
6. В случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.

 Из сказанного следует,  что можно выделить следующие принципы ипотеки:

- гласности, или публичности  - доступ каждого заинтересованного  лица к информации, содержащейся  в ипотечной книге;

- специальности - возможности  установления ипотеки только  к определенной недвижимости  и в определенном объеме;

- достоверности - записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имуществ нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;

- старшинства - преимущество одного  закладного права перед другим  в зависимости от времени внесения  его в ипотечную книгу;

- бесповоротности - ипотека прекращается  лишь в случаях, прямо предусмотренных   в законе или договоре;

- неприменимости погасительной  давности к занесенным в ипотечную  книгу правам.

Таким образом, ипотека - это вид залога, при котором заложенное имущество, как правило, недвижимость, остается во владении залогодателя до наступления срока платежа. Суть ипотечного кредита заключается в следующем:  заемщик заключает с банком договор, согласно которому банк выдает заемщику средства на приобретение квартиры. За предоставление данного кредита заемщик оплачиваете проценты и ежемесячно возвращаете заемные средства. Приобретенная за счет кредита квартира будет находиться в залоге (ипотеке) у банка до тех пор, пока кредит не погасится заемщиком полностью.

Рынок ссудных капиталов как один из сегментов финансового рынка можно определить как особую сферу финансовых отношений, связанных с обеспечением кругооборота ссудного капитала. Основными участниками этого рынка являются:

1) первичные инвесторы;

2) специализированные посредники;

3) заемщики;

4)организации, занимающиеся оценкой предметов залога и гарантированием ссуд.

Таким образом, ипотечный  кредит как предмет ипотечного рынка  ссудных капиталов может предоставляться  как специальными ипотечными банками, так и иными коммерческими банками, страховыми компаниями и другими кредитно-финансовыми институтами.

Ипотечный кредит распространен  в странах, где существует частная  собственность на землю, и является важным каналом финансирования, например, аграрного сектора экономики, так  как собственных капиталов фермеров зачастую недостаточно для покупки  современной техники, для мелиорации и для других нужд.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рис. 1. Отдельные виды специализированных банков

 

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам (табл. 1).

Таблица 1 - Классификация  ипотечного кредита

№		Классификационный признак	Виды
1.		По объекту недвижимости	- земельные участки;
			- предприятия, сооружения и иное  недвижимое имущество, используемое  в предпринимательской деятельности;
			- жилые дома, квартиры и части  жилых домов и квартир, состоящие  из одной или нескольких изолированных комнат;
			- дачи, садовые дома, гаражи и  другие строения потребительского  назначения;
			- объекты незавершенного строительства
2.		По целям кредитования	-приобретение готового жилья  в многоквартирном доме либо  отдельного дома на одну или  несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку
			- на строительство, реконструкцию,  капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);
			- строительство и приобретение  готового жилья с целью инвестиций. Данное кредитование строительства  жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения его предыдущего этапа.
3.		По виду кредитора	- банковские;
			- небанковские
4.		По виду заемщиков	- как субъектов кредитования: кредиты,  предоставляемые застройщикам и  строителям; кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья; - по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться: сотрудникам банков, сотрудникам фирм - клиентов банка, клиентам риэлтерских фирм, лицам, проживающим в данном регионе, всем желающим.
5.	По способу рефинансирования		- выпуск ипотечных облигаций
			- предварительные накопления заемщиков,  государственные субсидии
			- собственные, привлеченные и  заемные средства  (в том числе  займы международных организаций)
			- продажа закладных ипотечному агентству или крупному ипотечному банку, собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе займы международных организаций)
6.	По срокам кредитования		- краткосрочные кредиты (до 1 года)
			- среднесрочные кредиты (от 1 года  до 3 –х лет)
			- долгосрочные кредиты (свыше  3-х лет)
7.	По способу амортизации  долга		- постоянный ипотечный кредит,
			- кредит с переменными выплатами,
			- кредит с единовременным погашением  согласно особым условиям
8.	По виду процентной ставки		- кредит с фиксированной процентной ставкой
			- кредит с переменной процентной  ставкой
9.	По возможности досрочного погашения		- с правом досрочного погашения
			- без прав досрочного погашения