Ипотечное кредитование в Российской Федерации

 

Ипотечный кредит, как  правило, предоставляется на длительный срок (5 и более лет) на условиях равнодолевого периодического погашения. Годовые проценты по ипотечному кредиту сравнительно низкие, а процентные ставки дифференцируются в зависимости от финансового положения заемщика. Как уже упоминалось, ипотечные кредиты может выдавать как универсальный банк, так и специализированный ипотечный банк.

В России в настоящее  время ипотечных банков очень  мало, как правило, ипотечные кредиты  выдают универсальные банки. В этой связи представляется целесообразным определить место ипотечного кредита в системе операций коммерческого банка.

Отправной точкой развития ипотечного кредитования можно считать  принятие в 1998 году закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В период 1998 - 2003 гг. рынок ипотечного кредитования развивался слабо и был незначительным по объему. Следующий поворотный момент - принятие концепции развития федеральной системы ипотечного жилищного кредитования, которая была одобрена Президентом Российской Федерации. Ипотека стала рассматриваться в качестве одного из факторов успешной реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». При этом особый упор в концепции делался на то, что ипотека должна быть рыночной.

Кроме политических факторов развития ипотеки в России необходимо отметить и общеэкономические: рост доходов и уровня жизни населения, потребность улучшить жилищные условия, формирование платежеспособного спроса и развитие сферы розничного кредитования, формирование соответствующей культуры «жизни в кредит» у населения.

Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства  вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции—все это ведет к увеличению экономического потенциала страны².

Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное  влияние на преодоление социальной нестабильности.

Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие  места в строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить  потребность населения в жилье³.

Главным преимуществом  ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы  на покупку жилья, возникает возможность  уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное  по ипотеке, является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности. Кроме того, у ипотеки есть еще ряд  преимуществ:

- заемщику ипотечного  кредита предоставляется имущественный  налоговый вычет, который фактически  снижает процентную ставку по  ипотеке за счет того, что заемщик  не будет платить подоходный  налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке;

- длительный срок кредитования  делает платежи по ипотеке  не слишком большими и, следовательно,  не слишком обременительными;

- для определенных  категорий лиц может оказаться  существование в их регионе социальной ипотеки.

Самым существенным недостатком ипотеки  является переплата за квартиру, которая  может достигать 100% и более. Переплата  по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные  суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья.

Еще один недостаток ипотеки - большое  количество требований ипотечных банков к заемщикам:

- документальное подтверждение  доходов;

- наличие регистрации и российского гражданства;

- определенный стаж работы на  одном месте;

- возможность представить поручителей  по кредиту и т.д.

Инструмент ипотечного кредитования - это способ погашения долга (амортизация  кредита). График амортизации показывает остатки суммы долга по кредиту в каждый период времени. В нем также отражается, какая часть платежа идет на выплату процента, и какая - на выплату основного долга.

 В зависимости от способа  амортизации можно подразделить  на:

а) постоянный ипотечный кредит;

б) ипотеку с переменными выплатами (регрессивная схема).

Постоянные (аннуитетные) ипотечные платежи предусматривают  периодические равновеликие выплаты, т.е. заемщик выплачивает равную сумму, часть которой идет на погашение  кредита и часть - на уплату начисленных  за месяц процентов. Проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту.

Аннуитетная схема, в  конечном счете, предусматривает выплату  несколько большей суммы в  счет погашения кредита, но при этом выглядит более стабильной, тогда  как регрессивная схема при максимальной стартовой платежной нагрузке обеспечивает заемщику некоторый финансовый выигрыш.

Ипотека (регрессивная) с переменными  выплатами делится на:

- ипотеку с «шаровыми» платежами;

- ипотеку с фиксированными выплатами  суммы долга; 

- ипотеку с нарастающими платежами.

«Шаровые платежи»  - предусматривают  крупный итоговый платеж по долгу.  Данный порядок погашения кредита  удобен для заемщика небольшими ежемесячными платежами, но увеличивает сумму  выплачиваемых процентов за весь период кредитования и возлагает нагрузку по выплате крупной суммы в конце срока кредита.

Платежи с фиксированными выплатами основной суммы долга (регрессивные). Ежемесячный постоянный платеж будет уменьшаться, что снижает  нагрузку на него. Общая сумма выплачиваемых  процентов будет меньше, чем при постоянных платежах. В то же время, исходя из требования банка к определенному максимальному значению доли платежа по кредиту в совокупных ежемесячных доходах заемщика (обычно 30-40%) уменьшается сумма возможного к получению кредита, так как она рассчитывается с учетом первых платежей, которые больше, чем в случае с аннуитетной схемой.  В этом случае наиболее крупный взнос в счет погашения кредита выплачивается в первый месяц периода действия регрессивной схемы.

Предпочтение аннуитетной схеме обычно отдают заемщики со скромными, но стабильными доходами, регрессивной - заемщики более состоятельные и экономные.

Нарастающие платежи. Ипотека  с нарастающими платежами (ИНП) предусматривает  переменные выплаты. В течение, например, первых 3 лет платежи по ним остаются низкими, однако в течение последующих лет они достигают уровня, позволяющего полностью самортизировать кредит. В первые годы ИНП дает отрицательную амортизацию (ипотечная постоянная ниже процентной ставки). При этом остаток основной суммы долга увеличивается. Для проведения полной амортизации платежи по ИНП последних лет должны превышать уровень выплат по стандартной ипотеке.

Существуют также альтернативные инструменты ипотечного кредитования.

В странах с нестабильной экономической ситуацией, высоким уровнем инфляции (Турция, Колумбия, Португалия, Израиль, Венгрия, Польша и др.) используются альтернативные инструменты ипотечного кредитования. Они представляют собой платежи с индексацией. Индексации могут подлежать как основная сумма долга, так и сумма процентов по кредиту.

Инструменты кредитования такого рода позволяют учитывать изменяющиеся условия кредитования, снижают риск процентной ставки и риск ликвидности, обеспечивают эффективность долгосрочных кредитных операций. Они бывают следующих видов:

1. Платежи с индексацией  непогашенной суммы долга - позволяют  производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах при изменении величин номинальных платежей. Непогашенная сумма долга корректируется на основе выбранного индекса: потребительских цен; доллара США; стоимости потребительской корзины; минимальной заработной платы; других финансовых индексов, отражающих динамику инфляции. В результате ставка процента будет отражать реальную цену кредита на момент выдачи. Платежи рассчитываются на основе реальной стоимости непогашенной суммы долга.

2. Платежи с переменной процентной ставкой: процентная ставка меняется в зависимости от изменения ситуации на денежном рынке - по индексу государственных ценных бумаг или другому финансовому индексу, с установлением максимального или минимального уровня ставки процента.

Институтом экономики  г. Москвы специально для России был  разработан инструмент с регулируемой отсрочкой платежей (ИРОП). Использование  ИРОП предполагает применение двух процентных ставок. Одна процентная ставка должна обеспечить прибыльность кредитных операций банка, а другая сделать кредит доступным для заемщика.  Первая ставка, более высокая, называется «контрактной ставкой» и определяет тот размер платежа, который обеспечивает банку рентабельность кредитования и который клиент готов выплачивать банку. Размер суммы процента регулярно пересчитывается на основе рыночного финансового показателя, например ставки процента на межбанковском рынке кредитов. Этот показатель  включает фиксированную банковскую надбавку, необходимую для покрытия банком административных и прочих расходов, связанных с кредитными операциями, надбавку за кредитные риски и собственно прибыль банка.

 

1.2. Нормативно - правовое регулирование ипотечного кредитования в Российской Федерации

Деятельность кредитных  организаций на российском ипотечном рынке регламентируется действующими законодательными актами, регулирующими систему ипотеки. Формирование законодательной базы ипотечного кредитования в России началось с середины 90 - х гг. прошлого столетия. Права гражданина на жилье и на охрану частной собственности закреплены в Конституции РФ (1993г.). Важным шагом развития  российского ипотечного законодательства стало принятие первой (1995г.) и второй (1996г.) частей Гражданского Кодекса РФ.

Кодекс устанавливает  общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости; положения о праве собственности и других вещных правах на другие помещения; основания обращения взыскания на заложенное имущество и др. ГК РФ предусматривает ряд правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав. Кроме того, были введены дополнительные требования к договору купли - продажи жилой недвижимости. В частности, государственной регистрации подлежит только переход права собственности на жилую недвижимость по такому договору от продавца к покупателю, но и сам договор.

Во исполнение требования ГК РФ 21.06.1997 г. был принят Федеральный  закон №122 «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Концепция развития системы  ипотечного жилищного кредитования в РФ, утвержденная постановлением РФ от 11.01.2000г., №28:

- современная государственная  жилищная политика должна сделать  новый акцент на решении жилищных  проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации»

- основным способом  решения жилищной проблемы для  этой части населения является  долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.

 Достижение поставленных  перечисленными документами задач  в указанные сроки выполнимо  исключительно при условии как  кардинального увеличения темпов  развития рынка ипотечного кредитования, так и успешной реализации  комплекса мер, направленных на масштабное увеличение предложения строящегося жилья, - расширение объемов первичного жилищного рынка.

В целях выполнения поставленных задач Правительством РФ в 1997г. был  создан оператор Единой системы рефинансирования ипотечного  жилищного кредитования (ЕСР - ИЖК) - открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее  АИЖК),  одной из основных задач которого является рефинансирование выданных первичными кредиторами ипотечных жилищных кредитов за счет средств, привлекаемых путем размещения на российском фондовом рынке ценных бумаг.

Основные направления  деятельности АИЖК зафиксированы в  федеральной целевой программе  «Свой дом». АИЖК призвано выполнять  следующие функции:

- содействие развитию  ипотечного жилищного кредитования посредством рефинансирования (покупки) ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками - первоначальными кредиторами;

- привлечение долгосрочных  финансовых ресурсов для кредитования  населения; 

- содействие в повышении  ликвидности банков путем перевода неликвидных активов (ипотечных кредитов) в ликвидные (наличность);

- стандартизация и  унификация процедур ипотечного  кредитования;

- представление интересов  ипотечных структур в правительстве  и других государственных учреждениях. 

Основным законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является Федеральный закон № 143 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В данном законе: