Ипотечное кредитование в Российской Федерации

1. Определены основные требования к содержанию договора ипотеки и закладной; обозначен момент возникновения залога недвижимости; описана процедура государственной регистрации ипотеки. Договор ипотеки подлежит государственной регистрации.  Именно с момента его государственной регистрации он считается заключенным и вступает в силу.  Несоблюдение правил государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. До недавнего времени требовалось также нотариальное удостоверение договора ипотеки. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора ипотеки.
2. Определены права и обязанности залогодателя при использовании имущества, заложенного по договору об ипотеке; переход прав на это имущество к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;
3. Установлены понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается, а также возможность уступки прав по договору об ипотеке;
4. Заложены основы развития вторичного рынка ипотечных кредитов;
5. Уделяется внимание особенностям ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений;
6. Четко отражены правоотношения в области ипотеки жилых домов и квартир.

Данный закон хоть и регулирует основные правоотношения, возникающие при ипотеке, имеет некоторые недостатки, которые не позволяют как кредиторам, так и заемщикам активно заниматься ипотечной деятельностью в связи с присущими ей высокими рисками. Речь идет об обращении взыскания на заложенное имущество, которое на практике реализовать достаточно сложно. Кроме того, закон не способствует полноценному созданию рынка закладных, как, например, в Германии, не вводит определенных стандартов их выпуска и их продажи инвесторам.

Законодательство, регулирующее ипотечную деятельность, постоянно развивается. Речь идет как о создании новых законов, так и о внесении изменений и дополнений в действующие законодательные акты (Налоговый кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, закон РФ «О плате за землю», ФЗ «Об ипотеке», ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Для создания благоприятных  условий развития системы ипотечного кредитования в настоящее время  прорабатываются вопросы, затрагивающие  порядок налогообложения залоговых  операций, взимания государственной пошлины за нотариальное удостоверение договоров об ипотеке, создания единой системы регистрации прав на недвижимость по всей стране, страхования кредитных рисков и т.п.

 

Глава 2. Проблемы ипотечного кредитования в  РФ на современном этапе

 

В настоящее время в Российской Федерации существует пять основных проблем, сдерживающих развитие ипотеки:

1. Сроки кредитования. По своей логике кредит на  приобретение жилья должен быть  долгосрочным, на 10-15 лет, как это  было принято в мировой практике. Однако реальные сроки предоставляемых кредитов большинством отечественных банков составляют 3-4 года (несмотря на то, что в рекламных материалах декларируется срок до 10 лет).

2.  Отсутствие  ресурсной базы. Для того, чтобы  сделать долгосрочное

кредитование  массовым продуктом кредитной организации и в то же время

соблюсти все  требования ликвидности, банк должен привлечь денежные средства на такой же длительный срок. Сегодня это сделать практически  невозможно. Единственный выход в  данном случае – привлечение целевого финансирования от иностранных фондов (например, Американский инвестиционный фонд или средства местных бюджетов).

3. Трудности  оценки кредитоспособности заёмщика. Как известно, оценка

платёжеспособности  физического лица базируется на сопоставлении  доходов

(заработной платы, дивидендов, арендных платежей и т.п.) и расходов (на

питание, одежду, оплату квартиры, отдых, выплаты по другим кредитам и т.п.). Однако подтвердить  величину зарплаты – основного источника  доходов – могут немногие граждане. Это, в основном, сотрудники инофирм и госбюджетных организаций. Главная же целевая группа – сотрудники российских коммерческих структур – получают заработную плату по страховым, кредитным схемам или просто наличными денежными средствами и не могут представить официальной справки, подтверждающей реальную её величину. Население не торопится выстраиваться в очередь за ипотечными кредитами по простой причине – средняя зарплата по России не превышает 140 долларов в месяц. С другой стороны, многие предприятия, стремясь облегчить бремя налогов, вынуждены занижать официальную зарплату своих сотрудников, которым в случае обращения в банк за кредитом очень трудно доказать, что на самом деле их доход достаточно высокий. Чтобы выйти из заколдованного круга и достичь в сфере залоговых ссуд уровня развитых стран необходимо снижать инфляцию, поддерживать становление среднего класса и совершенствовать налоговое законодательство, снижать процентную ставку, снижать уровень кредитного риска, который связан с несовершенством законодательства.

4. Валюта кредитования. В настоящее время стоимость квадратного метра жилья фиксируется в долларах США. Банки предпочитают выдавать кредиты также в иностранной валюте, в то время как у большинства населения заработная плата установлена и выплачивается в рублях. В данной ситуации как банки, так и граждане опасаются повторения ситуации 1998 года, когда зарплата за 3 месяца уменьшилась в валютном эквиваленте в 4 раза, что повлекло за собой резкий рост не возврата кредитов.

5. Не адаптированность  ряда ипотечных программ, финансируемых зарубежными инвесторами, к российским условиям. Например, программа ипотечного кредитования российских банков совместно с Американским инвестиционным фондом слишком «идеальна» для отечественного рынка в современных условиях. Кредит может получить лишь тот, у кого зарплата (причём высокая) выплачивается официально.

В настоящее время  система ипотечного кредитования не совершенна. Основная проблема становления  ипотечного кредитования сводится к  тому, что финансово-кредитные организации нуждаются в гарантиях государства и более гибких законах. Они должны создать приемлемые условия для работы ипотечного рынка, снизить уровень риска и равноправные условия для всех участников.

Таким образом, наиболее серьезными и объективными препятствиями  для успешного и быстрого развития системы ипотечного кредитования в России является экономическая нестабильность, проблемы формирования среднего класса, низкий уровень жизни населения.

 

 

Глава 3. Перспективы  ипотечного кредитования в России

 

Для заемщиков основной проблемой ипотечного кредитования в России становится рост цен на жилье, который увеличивает сумму  кредита и, соответственно, размер платежей. Таким образом, снижается доступность ипотеки для граждан России. Кроме того, негативное влияние на доступность ипотеки оказал американский ипотечный кризис, который привел к удорожанию заемных средств для банков. Это в свою очередь сказалось на процентных ставках по ипотечным кредитам – они выросли в среднем на 1-2%. Выходом из этой ситуации может стать рост объемов строительства, что остановит цены на жилье. Чтобы произошло снижение ипотечных процентных ставок, нужно развивать межбанковскую конкуренцию. Кроме того можно развивать новые ипотечные программы, например, с возрастающими ежемесячными платежами для молодых и с уменьшающимися для пожилых заемщиков. Также одним из трендов ближайших лет может стать кредитования малоэтажного строительства – не случайно президент РФ Д.А. Медведев уделяет этому направлению строительства особое внимание и говорит о том, что цена за кв. м. малоэтажного строительства не должна превышать 20 000 рублей. Если удастся успешно реализовать все вышеперечисленные идеи, то к 2020 году, по прогнозам экспертов, процентная ставка по ипотечным кредитам упадет до 6%, а объем выдаваемых кредитов вырастит в 9 раз.

Развитие ипотечного жилищного кредитования проходит в  сложной экономической ситуации. Статистические данные фиксируют, с  одной стороны, недостаточную обеспеченность российских граждан жильем, с другой – небольшие объемы ипотечных жилищных кредитов, выданных коммерческими банками.

Развитие ипотеки невозможно без  тех или иных форм государственной  поддержки:

- принятие нормативных правовых  актов;

- оптимальное налогообложение;

- совершенствования проектирования  и технологий строительства;

- государственные гарантии, способствующие  привлечению внебюджетных средств  в жилищную сферу;

- адресные жилищные субсидии  гражданам.

Развитие ипотеки в  РФ стимулирует спрос на недвижимость. Пока конечно мало кто имеет достаточное количество средств, чтобы воспользоваться данной услугой. По данным исследований экспертов это могут сделать всего около 8% россиян.

Перспективы для развития ипотечного кредитования, конечно же, есть, оно будет развиваться, хотя и небольшими темпами. Уже сейчас заметна конкуренция между банками в этой сфере, что должно вылиться в появление новых ипотечных продуктов, а также снижению процентных ставок по кредиту. Хотя если и будет снижение процентных ставок, то оно будет небольшим, поскольку при прогнозируемых темпах инфляции банки оставят ставки примерно на том же уровне.

Подводя итог выше сказанному, можно сказать, что в настоящее  время ипотека вызывает много  разноречивых мнений. Одни утверждают, что при нынешнем уровне жизни этот способ решения жилищной проблемы еще долго останется непопулярным. Другие – что ипотека пришла в нашу страну как раз вовремя.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

Мировой экономический  кризис неблагоприятно сказался на российской ипотеке. Аналитики считают, что фактически количество выдаваемых населению кредитов откатилось к уровню 2004 года.

Практически все российские банки изменили условия по выдаче ипотечных кредитов, ужесточив требования к заемщикам и повысив проценты. Так, например, отдельные банки кредиторы установили дополнительное увеличение процентов по кредиту в отношении заемщиков с особым риском. К числу таких клиентов отнесли предпринимателей и граждан с «серыми» доходами.

Еще одной тенденцией современного ипотечного кредитования является отказ банков в выдаче кредитов на приобретение объектов первичного рынка жилья (новостроек). Некоторые российские банки вообще отказались от ипотечного кредитования и занимаются исключительно привлечением денежных средств, рекламируя вклады.

Аналитики крупнейших российских банков и ипотечных брокеров утверждают, что перспективы развития российской ипотеки напрямую связаны с развитием сценария мирового кризиса. Деловая активность кредитных организаций и заемщиков обещает вернуться в прежнее состояние после окончания кризисных явлений. Большинство экономических экспертов говорят о том, что новый виток в отечественном ипотечном кредитовании стоит ожидать не ранее чем через год-полтора. Это связано, прежде всего, с кредитными возможностями банков, а также с необходимостью наличия доверия заемщиков и кредиторов к существующей экономической ситуации. Ипотека - это хороший бизнес в смысле розницы, потому что это «якорный» и очень «долгоиграющий» продукт для банка. На ипотечном кредитовании основываются отношения заемщика и банка на долгие годы, и, получая клиента, который вошел в ипотеку, банк сразу же получает возможность иметь клиента по банковским карточкам, по потребительским кредитам, по автомобильным кредитам, по вкладам и депозитам, то есть предлагать весь спектр очень доходных банковских услуг в течение всего срока действия ипотечного кредита.

Определяющее значение для возрождения ипотеки имеет  годовой уровень инфляции и материальное благополучие населения. При удачном  разрешении мировой финансовой ситуации в России вновь станет популярным жилищное ипотечное кредитование населения, а также коммерческая ипотека на развитие предприятий.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использумых  источников и литературы

1. Нормативные правовые акты и  нормативные документы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 // Полный сборник кодексов РФ. - М.: Информэкспо, 2006.

2. Федеральный закон  от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним» // Полный сборник кодексов РФ. - М: Информэкспо,2007.

2. Монографии, сборники, учебники и учебные  пособия

3. Асаул А. Н. Экономика  недвижимости. Учебник. СПб: Издательство  «Питер», 2006.

4. Банки и банковское  дело : учеб. для вузов / А.И. Балабанов  [и др.]. - 2-е изд.- СПб. : Питер, 2007.

5. Банковские риски  : учеб. пособие / Под ред. О.И.  Лаврушина, Н.И. Валенцовой. - М.: КноРус, 2007.

6. Банковское дело : учеб. для вузов /Под ред. Г.Г. Коробова. - Изд.с изм. - М: Экономистъ, 2006.

7. Егоров А.Е. Проблемы  деятельности коммерческих банков на современном этане развития экономики // Деньги и кредит. - 2009.

3. Статьи в  научных сборниках и периодической  печати:

8. Градостроительный  Кодекс Российской Федерации.  Федеральный закон от 29 декабря  2004 г. № 190 // Рос. газета - 2006.

9. Жилищный кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Рос. газета - 2006.

4. Интернет  источники:

10.http://www.kredit-na-kvartiru.ru/istoriya-ipotechnogo-kreditovaniya-v-rossii.html - ипотечный портал

11.http://www.ruburo.ru/articles/110.html - кредитный ипотечный брокер. Текущее состояние ипотечного рынка России

12. http://www.ipohelp.ru/payoff.html - информационный портал «ипотека: шаг за шагом»

13.http://mirsovetov.ru/a/business-and-finance/ - информационный портал «мир советов». Погашение ипотечных кредитов.

14.http://www.rusipoteka.ru/lenta/market/  - аналитический портал, посвященный ипотечному кредитованию

15.http://www.100creditov.ru/analysis/analysis/2008/10/issue419/- аналитический портал «100 кредитов». Анализ ипотечного рынка России в 2008 году

16.www.aml.ru - сайт ОАО «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК)»