Ипотечное кредитование: российская практика и опыт зарубежных стран

     Передача  вещей (товарно-материальных ценностей) заемщику дает формальное основание  отражать операцию в бухгалтерском  учете через счета для учета  реализации. Вместе с тем заемщик, возвращая аналогичные ценности, также отражает возврат с использованием счетов для учета выручки от реализации. То есть ипотека влечет за собой  не только правовые последствия, но и  совокупность финансово-экономических  процедур, к которым относятся  движение денежных ресурсов, бухгалтерские  операции, извлечение экономической  выгоды и др.

     Таким образом, в настоящее время созданы  как правовые, так и экономические  основы ипотеки. Правовые основы в сущности составляют нормативно-правовую базу ипотеки, которая включает законы, постановления правительства РФ и другие подзаконные акты. 

     Кредит  под залог недвижимого  имущества.

     Поскольку ипотека представляет собой залог  и служит обеспечением обязательства, она получила распространение в  банковской практике как инструмент снижения кредитных рисков. То есть ипотека является залогом по специальному виду кредита – ипотечному кредиту, который выдается, как правило, на специальных условиях, обусловленных  спецификой формы залога недвижимости.

     Таким образом, ипотечный кредит – это  одна из разновидностей долгосрочного кредита, выдаваемого под залог земли и другого недвижимого имущества, состав которого приведен в ст. 5 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»:

• земельные участки (за исключением участков, указанных в ст. 63 Закона);
• предприятия, а также здания, сооружения и другое недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

     Не  все перечисленные объекты в  чистом виде можно считать недвижимым имуществом. В частности, в соответствии с Законом №122-ФЗ от 21 июля 1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации, – это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы. Под это определение не подпадают воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Однако они являются предметами ипотеки, т.е. рассматриваются как объекты залога.

     Ипотечный кредит распространен в странах, где существует частная собственность  на землю, и является важным каналом  финансирования, например, аграрного  сектора экономики, так как собственных  капиталов фермеров зачастую недостаточно для покупки современной техники, для мелиорации и для других нужд.

     Ипотечный кредит, как правило, имеет целевое  назначение (приобретение техники, земельных  участков; проведение мелиоративных  работ, приобретение жилища и т.д.), предоставляется  на длительный срок (5 и более лет) на условиях равнодолевого периодического погашения. Годовые проценты по ипотечному кредиту сравнительно низкие, а процентные ставки дифференцируются в зависимости от финансового положения заемщика. Как уже упоминалось, ипотечные кредиты может выдавать как универсальный банк, так и специализированный ипотечный банк.

     Ипотечный банк – кредитная организация, специализирующаяся на выдаче долгосрочных ипотечных кредитов под залог недвижимости – земли, различных строений и других объектов недвижимости. Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и средств, полученных от реализации ипотечных облигаций – долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент. В современных условиях функции ипотечного банка могут выполнять коммерческие банки, страховые компании, другие кредитно-финансовые организации.

     В России в настоящее время ипотечных  банков очень мало, как правило, ипотечные  кредиты выдают универсальные банки. В этой связи представляется целесообразным определить место ипотечного кредита  в системе операций коммерческого  банка.

     Несомненно, что ипотечный кредит является активной операцией коммерческого банка  и пассивной операцией получателя кредита. Для выявления места  ипотечного кредитования в системе  активных операций банка рассмотрим структуру операций банка (см. рис. 1). На основании приведенной схемы, по нашему мнению, можно сделать вывод, что ипотечные кредиты относятся к средне- и долгосрочным кредитам, выдаваемым банками юридическим и физическим лицам.

     В соответствии с рис. 3 можно выявить  основные особенности, присущие данному  типу активных операций. Одна из таких  особенностей ипотечного кредита состоит  в том, что процент за пользование  кредитом имеет плавающее значение, величина которого колеблется в зависимости  от многих факторов. Основными факторами в данном случае, по нашему мнению, являются:

• изменение условий эксплуатации объекта недвижимости, могущее повлечь изменение его оценочной стоимости;
• изменение макроэкономических условий, влияющее на доходность кредитных операций банков;
• изменение норм обязательного резервирования в центральном банке, влекущее изменение риска, связанного с данным видом кредита и др.

Рис. 1. Место ипотечного кредитования в совокупности операций банка. 
 
 

     1.2. Ипотечное кредитование  в современной  России.

     Отечественные тенденции ипотечного кредитования.

     Прежде  чем анализировать отечественный  опыт ипотечного кредитования, необходимо отметить, что августовский кризис 1998г. вызвал существенное снижение объемов  ипотечного кредитования и количества кредитных сделок. Однако существенное улучшение данных показателей к  концу 1999 – началу 2000г. дает основания  предполагать, что ипотечный рынок  стабилизируется и упоминаемый  провал был временным явлением, не повлиявшим на общее положительное  состояние рынка. Таким образом, анализ отечественных тенденций  справедлив для всего рассматриваемого периода с 1995 по 2000г.

     Специалисты коммерческих банков и риэлтерских  фирм в России разработали ряд  схем кредитования приобретения жилья, которые применяются на практике.

     Первая  – модель депозитного института (сберегательные банки). Сберегательные банки аккумулируют свои фонды через  вклады. Они же предоставляют ипотечные  кредиты и обслуживают их. Эти  же банки являются и инвесторами, т.е. держат выданные кредиты в своих  портфелях. Подобная модель привычна для  всех стран бывшего Советского Союза.

     Вторая  – модель ипотечных компаний, которая  работает иначе. Ипотечные компании финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Они  выдают ипотечные кредиты и обслуживают  их. Но, выдав кредит, компания продает  его третьему лицу – инвестору. Продает  непосредственно или путем выпуска  ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотечных  кредитов. Вырученные средства ипотечные  компании снова пускают в оборот, выдавая новые кредиты. Их прибыль  складывается из сборов за предоставление кредитов и из платежей за их обслуживание.

     Развитие  второй модели организации жилищного  финансирования предполагает наличие  вторичного ипотечного рынка, т.е. рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные кредиты. В России такой  рынок к настоящему времени еще не сформировался. В то же время модель ипотечной компании является привлекательной для многих банков тем, что дает принципиально новый подход к решению проблемы дефицита долгосрочных финансовых ресурсов.

     Сегодня в России насчитывается около 1300 коммерческих банков, из них только около двух десятков условно можно  назвать ипотечными. Первыми начали свою деятельность Санкт-Петербургский  ипотечный банк, Московский коммерческий банк ипотечного кредита, «Опцион», Акционерный  специализированный коммерческий банк, Кубанский земельный ипотечный  банк, Соколбанк (г. Череповец) и др.

     Санкт-Петербургский  ипотечный банк (СПИБ), созданный  в июне 1992г., ограничивался выдачей  кредитов под залог квартир и  кредитованием строительных организаций. Банк использовал 2 схемы: «Финансовый  менеджер» и «Облигационные займы». В первой схеме банк выступал гарантом финансовых сделок по приобретению недвижимости, суть второй заключается в том, что  банк выпускает облигации под  конкретные объекты недвижимости (сроком на 2 года). В 1992г. с участием СПИБ были учреждены Сибирский ипотечный  банк (Новосибирск) и Коми ипотечный  банк (Сыктывкар).

     Корпорация  «Жилищная инициатива» совместно  со Сбербанком и Госстрахом России разработала первую программу ипотечного кредитования жилищного строительства. Программа предусматривает создание на территории России сети ипотечных  банков. Она рассчитана на привлечение  сбережений граждан и инвестиции коммерческих структур под залог  недвижимости и предусматривает  следующие 5 схем ипотечного кредитования жилищного строительства.

     1. Схема «Форвардкредитинвест» рассчитана на коммерческих застройщиков (юридических лиц), которые строят жилье с целью его продажи состоятельным покупателям, включая коммерческие структуры. Предметом залога является строительный объект. Оформление залога и выдача кредита под закладные осуществляется поэтапно, по мере строительства объекта.

     2. Схема «Ретрокредитинвест» ориентирована на улучшение жилищных условий граждан. Кредит выдается под залог квартиры и только в случае, если ее рыночная стоимость выше, чем затраты на строительство новой.

     3. Схема «Комбиинвест» рекомендуется при обратном соотношении, когда стоимость строительства нового жилья выше, чем рыночная стоимость имеющегося.

     4. Схема «Фьючерсинвест» предназначена для граждан, не желающих закладывать свою недвижимость. Квартира продается с аукциона с отсрочкой выселения на время строительства нового жилья. Вырученные деньги бывший собственник квартиры может использовать двояко: либо сам вкладывать в строительство недвижимости, принимая на себя финансовый риск и оплачивая счета генерального инвестора – застройщика, либо переложить на последнего все финансовые риски неопределенности окончательной цены строительства, поручив ему продажу старого жилья и строительство нового.

     5. Схема «Рентный залог» предлагает  оформление закладной на принадлежащее  одиноким пенсионерам жилье в  обмен на пожизненную ренту,  индексируемую с учетом инфляции. Рента устанавливается в размере  5-20–кратного минимального гарантированного  уровня зарплаты в соответствии  со стоимостью недвижимости.

     Некоторые банки предлагают открывать семейные жилищные накопительные счета. Целью  такого счета являлось бы накопление денег на банковском счете для  получения ипотечного кредита на приобретение или строительство  дома, квартиры, дачи, бани, теплицы, гаража или других объектов недвижимости социально-бытового назначения. Владельцы такого счета, накопившие 30% стоимости объекта, приобретают  право на получение ссуды для  покупки или строительства недвижимости. Кредит предоставлялся в рублях сроком на 3-5 лет при условии, что платежи за него (вместе с процентами) составят не более 1/3 совокупного месячного дохода семьи, подтвержденного необходимыми документами.

     В мае 1994г. Мосбизнесбанк начал выдавать долгосрочные ипотечные кредиты на приобретение жилья своим сотрудникам на коммерческой основе. В 1994г. еще один крупный банк, Менатеп, выдал порядка 2 млн. долл. США в виде кредитов на приобретение жилья своим сотрудникам. Предоставление кредитов на покупку жилья своим сотрудникам было своеобразным поощрением их труда и одновременно давало банкам возможность отработать на практике процедуры данного вида кредитования.

     На  следующем этапе перед банкирами  возникла более сложная задача –  перейти к практике выдачи подобных кредитов широкому кругу заемщиков. В течение 1994-1997гг. наиболее активно  на рынке долгосрочного жилищного  кредитования действовала банковская группа «СБС-Агро». Здесь приступили к осуществлению этого вида операций в мае 1994г., а к 1996г. число выданных кредитов достигло 1000. Общая сумма задолженности банку по жилищным кредитам на конец 1997г. составляла 17 млн. долл., при этом величина кредита в среднем составляла 40-50 тыс. долл.