Ипотечное кредитование: российская практика и опыт зарубежных стран

• краткосрочные (с периодом обращения до 1 года) бескупонные облигации, размещаемые с дисконтом от номинальной стоимости;
• средне- и долгосрочные облигации с фиксированным купоном;
• средне- и долгосрочные облигации с фиксированным купоном с правом досрочного погашения;
• облигации с правом досрочного погашения, купонная ставка по которым возрастает на определенную величину с заданной периодичностью (callable step-up notes);
• различные виды т.н. структурированных облигаций (structured notes), купонная ставка или сумма выплаты основного долга по которым привязаны к определенному индексу.

     Новое развитие вторичный ипотечный рынок  США получил с начала 70-х годов  с появлением механизма секьюритизации ипотечных кредитов, под которым понимается выпуск ценных бумаг, обеспеченных пакетом (пулом) ипотечных кредитов.

     В пул обычно собираются однотипные ипотечные  кредиты, совпадающие по условиям кредитования – периоду, схеме выплат, категории  заемщиков, виду заложенной недвижимости. Ценные бумаги, выпущенные в процессе секьюритизации, носят название переводных ипотечных ценных бумаг (pass-through securities, pass-throughs). Для проведения программ секьюритизации были созданы Правительственная национальная ипотечная ассоциация и Федеральная жилищная ипотечная корпорация.

     Переводные  ценные бумаги отличаются от традиционных финансовых инструментов тем, что периодичность  и размер выплат по ним определяются поступлениями за ипотечные кредиты, обеспечивающие данный выпуск. Таким  образом, при помощи переводной бумаги платежи за ипотечные кредиты  переводятся от заемщика к конечному  инвестору за вычетом сборов посреднических структур (отсюда и название – переводная ценная бумага). Поскольку платежи  за ипотечные кредиты включают в  себя поступления в счет досрочного погашения, то главной особенностью переводных ипотечных бумаг является перенос на конечного инвестора  риска досрочного погашения как  специфического риска, связанного с  владением ипотечными кредитами. Владельцу  переводной бумаги заранее не известна сумма ежемесячных поступлений  и, как следствие, точный период до погашения.

     Таким образом, важнейшими особенностями  американской модели ипотеки является организация вторичного рынка и  содействие государства его развитию. 
 
 
 
 

     ГЛАВА 2. Прикладные аспекты ипотечного кредитования как инструмента бизнеса.

     2.1. Проблемы участия  банков в ипотечном  кредитовании.

     Как показал анализ ипотечного кредитования в России, одними из самых активных участников этого процесса. Однако деятельность банков на ипотечном рынке  затруднена некоторыми важными обстоятельствами. В частности, при выдаче самих  кредитов банки вынуждены также  проводить операции с инструментами  ипотечного кредитования (закладными) на вторичном рынке, что повышает риск кредитов и снижает их привлекательность  для рядовых заемщиков.

     В настоящее время для организации  цивилизованного вторичного рынка  необходима активная деятельность государственных  структур, таких, как Федеральная  комиссия по рынку ценных бумаг, Банк России, Министерство по налогам и  сборам и др. При этом необходимо отметить, что Банк России уже является одним из активных участников разработки программы работы с инструментами  ипотечного кредитования. В настоящее  время его специалисты разрабатывают  механизмы работы с инструментами  ипотечного кредитования. В частности, как один из возможных вариантов  Банк России рассматривает переучет закладных, с помощью которого появится возможность рефинансирования коммерческих банков, т.е. пополнения их оборотных  средств.

     По  нашему мнению, учет и переучет закладных  затруднен потому, что ограничены возможности коммерческих банков по работе с такими бумагами. Об этом свидетельствует  несколько обстоятельств. В частности, при обсуждении на заседании правительства  РФ проекта Концепции развития системы  ипотечного жилищного кредитования учитывались некоторые рекомендации созданного незадолго до этого –  в сентябре 1999г. – комитета по ипотеке  Ассоциации российских банков, касавшиеся основных проблем развития ипотечного кредитования в России. Как полагают в данном комитете, основными препятствиями для нормального развития ипотечного кредитования являются 2 основных момента.

     Прежде  всего, это проблема поиска долгосрочных ресурсов. Банк, стремящийся самостоятельно привлечь ресурсы для такого рода кредитования, сталкивается с отсутствием  на рынке ресурсов, которые можно  было бы привлечь на сроки, необходимые  для ипотеки, т.е. хотя бы до 2-5 лет. Сегодня  на эти сроки реально осуществляется кредитование только за счет собственных  ресурсов банка. Поэтому без государственной  поддержки ресурсной части подобных сделок объем предложения ипотечных  кредитов еще долго не сможет приблизиться к объему спроса.

     Если  первый блок проблем связан со срочностью и стоимостью привлекаемых ресурсов, то второй возникает в результате неподготовленности российского законодательства к процессу ипотечного жилищного  кредитования. Залог недвижимости может  быть высоколиквидным видом обеспечения  кредитов. Но в сегодняшней России этого нет. В России ликвидность  жилой недвижимости ограничена не только институтом прописки, но и отсутствием  какой-либо судебной практики обращения  взыскания на заложенное жилое недвижимое имущество. Остаются неясными многие налоговые  аспекты, касающиеся обращения взыскания  на такое имущество. В частности, согласно «Закону о налоге на добавленную  стоимость», любая выручка от реализации заложенного имущества подлежит обложению НДС. То есть с суммы, полученной от реализации заложенной частным лицом  недвижимости, банк будет вынужден платить в бюджет налог на добавленную  стоимость. Соответственно эти расходы  ведут к увеличению залоговых  коэффициентов, т.е. той максимальной суммы кредита, которая может  быть выдана частному лицу с учетом стоимости приобретаемого им жилья.

     Это сдерживающие развитие ипотечного кредитования факторы. И пока они не будут устранены, коммерческие банки смогут вкладывать в ипотечное жилищное кредитование весьма ограниченные средства.

     Как одно из направлений развития ипотечного жилищного кредитования можно рассматривать  программу долевого участия в  строительстве жилья. Она предусматривает  кредитование на стадии строительства  жилья. Программа пользуется большим  спросом, так как позволяет участникам значительно экономить на банковском проценте. Предложенная в рамках программы  схема предусматривает, что и  само кредитование, и погашение кредита  осуществляются поэтапно.

     Поскольку основной целью разработчиков программы  было наибольшее удовлетворение существующего  платежеспособного спроса на ипотечное  кредитование, они стремились к снижению процентной ставки. В настоящее время  номинальная процентная ставка составляет по договору 15%, но за счет поэтапного кредитования, когда практически со 2-го месяца пользования кредитом начинается его  частичное погашение, реальная процентная ставка составляет от 5 до 7% в год. То есть, к примеру, на 10 тыс. долл., которые  клиент берет сроком до 5 лет, его  среднегодовые затраты на обслуживание кредита составляют 500-700 долл.

     Второй  привлекательной стороной программы  является то обстоятельство, что первичный  рынок жилья может предложить более низкие цены. Кроме того, в  схеме отсутствуют посредники, квартира приобретается непосредственно  у застройщика, вся схема платежей прозрачна, идет через банковские счета  и удобна как клиентам, так и  строителям. Строительные компании в  данном случае получают возможность  продавать жилье в условиях наиболее приемлемого для них налогообложения, так как исключается необходимость  оформления части нереализованной  недвижимости на собственном балансе (реализовывать в дальнейшем это  жилье придется с большим налоговым  бременем в части как налога на добавленную стоимость, так и  налога на прибыль).

     При сделках приобретения жилья при  долевом участии в строительстве  с элементами ипотеки отсутствует  один из основных накладных расходов, которые вынужден оплачивать клиент при купле-продаже уже готового жилья, – плата за нотариальное удостоверение договора залога (сегодня это 1,5% от рыночной стоимости приобретаемой недвижимости). В рассматриваемой же схеме кредитования банк исключает эти затраты на определенной стадии кредитования.

     На  основании изложенного можно  заключить, что рынок жилищного  ипотечного кредитования в России еще  только зарождается, нельзя ждать от него сиюминутной отдачи, особенно учитывая реальную экономическую ситуацию в стране. Создаваемая сегодня система жилищного кредитования требует очень большого терпения от всех участников процесса, прежде всего от строительных организаций, включившихся в эту систему и имеющих пока не более 1-2, максимум 5 кредитов, предоставленных банками на долевое участие в строительстве жилых домов, от страховщиков, риэлтеров и, безусловно, от всех банков, которые работают с клиентами, заинтересовавшимися ипотечным кредитованием. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     2.2. Проблемы финансирования деятельности промышленных предприятий с помощью ипотечного кредитования.

     Финансирование  деятельности предприятия за счет ипотечного кредита в настоящее время  является одним из наиболее привлекательных  способов. Это обусловлено несколькими  факторами:

• появляется возможность долгосрочного кредитования оборотных средств под низкие проценты;
• для залога не нужно изымать средства из оборота;
• не усложняется процедура получения кредита.

     Таким образом, ипотечный кредит служит для  предприятия инструментом формирования долгосрочных пассивов.

     Формирование  долгосрочных пассивов предприятия

     Формирование  долгосрочных источников финансирования деятельности предприятия происходит в настоящее время в основном за счет собственных средств: уставного  капитала, нераспределенной прибыли, амортизационных  отчислений, специализированных денежных фондов (см. рис. 2, приложение 1). Однако механизм ипотечного кредитования дает предприятию дополнительные возможности привлечения достаточно дешевых оборотных средств на длительный срок.

     Объектом  ипотеки в такой ситуации может  выступать само предприятие как  единый имущественный комплекс, располагающий  движимым и недвижимым имуществом. В данных условиях можно вести  речь о возникновении промышленного  ипотечного рынка. На этом сегменте рынка  ипотечных кредитов действуют несколько субъектов.

          Однако промышленный ипотечный рынок может функционировать не только на основе одноступенчатой модели, но и на основе двухступенчатой. В этом случае между инвесторами и банками – кредиторами в качестве диверсифицированных гарантийных центров могут действовать ипотечные дилеры, которые могут формировать долгосрочные инвестиционные пулы, а затем перераспределять их между банками, приобретая закладные либо ипотечные облигации. Дополнительными функциями ипотечных дилеров может стать создание ипотечного регистратора.

     При формировании ипотечных фондов банки  могут использовать закладные (об этом упоминалось выше). На вторичном  рынке такие закладные могут  обращаться несколькими способами. Во-первых, они могут продаваться  целиком, во-вторых, под закладную  может быть продано право на долевое  участие в ипотечном кредите, позволяющее инвестору получать свою долю возвращаемой суммы кредита  и процентов за него. В-третьих, закладные  или отдельные права на долевое  участие могут быть консолидированы  в пулы, на основе которых могут  быть выпущены паевые инструменты, обеспеченные ипотечными кредитами.

     Ликвидность этих инструментов обеспечивается дополнительными  гарантиями заложенного имущества  и возможной государственной  поддержкой. На базе паевых инструментов возможен выпуск векселей или облигаций. Таким образом, может быть сформирован  не только первичный промышленный ипотечный  рынок, но и рынок вторичный, на котором  ипотечные ценные бумаги смогут обращаться и приносить дополнительный доход  своим владельцам.

     Промышленная  ипотека, на наш взгляд, должна основываться на следующих условиях и предпосылках:

• формирование первичного и вторичного промышленных ипотечных рынков;
• предоставление предприятиям (заемщикам), признанным в установленном порядке нуждающимися в приоритетном финансировании, субсидий в размере от 5 до 60% рыночной стоимости имущества предприятия;
• предоставление банками долгосрочных кредитов (на 5-10 лет) на инвестиции в физические (реальные), а также в оборотные и нематериальные активы;
• необходимо предусмотреть возможность заключения договора поручительства правительства конкретного региона с кредитором с целью снижения риска невозврата кредита и повышения привлекательности ипотечного кредитования для кредитора;
• одним из обязательных условий промышленного ипотечного кредита должно являться заключение договора страхования ответственности за неисполнение обязательств перед кредитором и договора об имущественном страховании на весь срок действия кредитного договора.