Использование ипотечного кредитования имеет в  промышленной сфере достаточно серьезные  перспективы. Его потенциал в  том, что предприятия нуждаются  в оборотных средствах, помимо этого  возникающая конкурентная борьба заставляет руководство предприятий постоянно  изыскивать ресурсы на техническую  модернизацию и перевооружение. 
 
 
 
 
 
 
 
 

ГЛАВА 3. НАПРАВЛЕНИЯ сОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ  МЕХАНИЗМА ВОЗВРАТНОСТИ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ

     Как известно, при осуществлении кредитной  деятельности одна из основных задач, стоящая перед банковскими структурами, – минимизация кредитных рисков. Для достижения данной цели используется большой арсенал методов, включающий формальные, полуформальные и неформальные процедуры. Хотя современный методический инструментарий направлен на облегчение принятия кредитных решений, он далеко не идеален и в ряде случаев может даже дезориентировать банковских специалистов. Аналогичная ситуация характерна и для самого механизма минимизации рисков, также основанного на детальных расчетах, схемы которых могут содержать разнообразные изъяны. Рассмотрим некоторые проблемы, возникающие в подобных обстоятельствах.

     Одним из классических способов минимизации  кредитных рисков является внесение заемщиком залога. Однако такой путь не гарантирует успеха кредитной  политике банка. Одной из причин этого  является возникающая при управлении кредитными рисками рефлексивная взаимосвязь  между кредитом и залогом.

     Между кредитом и залогом существуют прямые и обратные связи. При этом залог  трактуется максимально широко –  как некая вещь, имеющая определенную стоимость, определяющая кредитоспособность должника независимо от того, передается она в действительности в залог  или нет. В качестве залога может  выступать либо собственность, либо ожидаемый в будущем приток дохода, то есть то, что кредитор считает  обладающим ценностью. Основная сложность  при определении истинной стоимости  залога заключается в том, что  его рыночная цена является плавающей  величиной и зависит от фазы экономического цикла. Так, сильная экономика с  высокой кредитной активностью, как правило, поднимает оценки активов  и увеличивает объемы поступающих  доходов, служащих для определения  кредитоспособности заемщика; на траектории экономического спада ценность залоговых активов может стремительно падать.

     Таким образом, для адекватной оценки стоимости  залога необходимо учитывать большое  число факторов, в т.ч. будущую  динамику экономической и правовой конъюнктуры, т.е. принятие микроэкономических решений зависит от макроэкономической ситуации. Это предопределяет необходимость проведения кредитными организациями макроэкономических прогнозов для разработки собственной эффективной кредитной политики.

     В этой связи возникает довольно сложная  задача определения кредитором срока, на который целесообразно выдавать кредит. Данный срок должен быть выбран так, чтобы цена залога на момент погашения  кредита не была слишком низкой, в противном случае риск невозврата кредита резко возрастает. Проблема определения оптимального срока кредитования особенно обостряется в условиях высокой инфляции, так как сильный незапланированный рост цен может полностью «съесть» процент за кредит, что равносильно финансовым потерям банка.

     Однако  даже при осознании необходимости  учета эффекта рефлексивности в цепочке «кредит – залог» полностью устранить финансовые риски кредитования не удается. Это связано со следующими проблемами, с которыми сталкиваются банковские аналитики:

• сложностью прогнозирования цены залога, так как для этого необходимо идеальное знание развития соответствующего товарного рынка (в ряде случаев в качестве залога может использоваться портфель ценных бумаг, что предполагает работу банковских аналитиков на фондовом рынке для изучения и прогнозирования динамики котировок соответствующих ценных бумаг);
• невозможностью точного прогнозирования периодичности и состояния экономического цикла (в ряде случаев не удается идентифицировать даже характер текущей фазы экономической динамики);
• неопределенностью инфляционной динамики, которая зависит от мер государственного регулирования.

     Решение проблемы неопределенности цены залога путем завышения его текущей  величины над суммой выдаваемого  кредита по принципу «гигантский  залог под смехотворный кредит»  на первый взгляд кому-то может показаться естественным, однако на практике оказывается  слабо реализуемым, так как в  этом случае падает спрос на сами кредиты, что равносильно «урезанию» кредитного рынка и подрыву финансовых позиций  банка.

     Кредитные организации, кредитующие население  на приобретение жилья в рамках долгосрочной ипотечной программы, должны обязательно  использовать в качестве одного из видов обеспечения специальную  страховую программу. Ее необходимые  элементы перечислены ниже.

     1. Имущественные интересы, связанные  с жизнью, здоровьем, трудоспособностью  заемщика – личное страхование.

     Личное  страхование должно включать страхование  жизни и потери трудоспособности заемщика

     2. Имущественные интересы, связанные  с владением, пользованием и  распоряжением имуществом – имущественное  страхование.

     Первым  объектом имущественного страхования  должно являться жилье, предоставляемое  в ипотеку в качестве обеспечения  кредита. Второй объект страхования – право собственности владельца на такое жилье.

     Страхование осуществляется за счет средств заемщика. Страхователем по договорам страхования  должен являться заемщик.

     Сумма страхового возмещения определяется в  соответствии с требованиями кредитного договора и на каждую конкретную дату периода кредитования должна быть не менее остатка обязательств заемщика по обеспечиваемому обязательству. Необходима разработка специальной  страховой ипотечной программы, при которой будет происходить  постепенное уменьшение суммы страхового возмещения (с исполнением заемщиком обязательств по частичному погашению ипотечного кредита), но не будет происходить т.н. «недострахования». Страховое возмещение должно поступать на специальный счет первого выгодоприобретателя.

     В России страхование имущества осуществляется на договорной основе. Из этого вытекает, что страховая сумма определяется и оговаривается договором страхования. Закон №4015-1 от 27.11.1992г. «Об организации  страхового дела в Российской Федерации» установил, что размер страховой  суммы не может превышать действительной стоимости имущества на момент заключения договора (ст. 10). Такая стоимость, зафиксированная  в договоре, именуется страховой  стоимостью имущества. Если страховая  сумма, определенная договором страхования, будет превышать страховую стоимость  имущества, договор считается недействительным в той части страховой суммы, которая превышает действительную стоимость имущества на момент заключения договора. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

                                   Заключение.

     В результате проведенного исследования были сделаны следующие основные выводы.

     1. Проблемы развития ипотечного  кредитования в Российской Федерации  являются одними из наиболее  актуальных и наболевших. Существует целый спектр проблем, препятствующих развитию ипотечного кредитования:

• политическая и экономическая нестабильность;
• низкий уровень доходов большей части населения, особенно по сравнению со стоимостью недвижимости;
• отсутствие достаточной нормативной и законодательной базы;
• высокая стоимость накладных расходов при работе с недвижимостью;
• недостаточная помощь государства в финансовых, организационных и законодательных вопросах;
• недостаток профессионалов для работы в ипотечном бизнесе.

     2. Также существует проблема оценки  предлагаемого в залог имущества:  необходима стандартизация работы  оценщиков.

      3. В России в настоящее время  складывается несколько основных  систем ипотечного кредита. Одна  из них опирается на коммерческого  застройщика, для которого недвижимость  – не предмет потребления,  а товар и источник прибыли.  Эта система включает элементы  ипотеки и оформления кредитов  под залог объекта нового строительства,  а также порционность предоставления кредита.

      Другая  система основана на оформлении закладной  на имеющуюся недвижимость и получении  под нее кредита на новое строительство.

      Существуют  системы ипотечного кредита, которые  предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование  ряда дополнительных источников финансирования. В частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость.

      Возможно заключение контракта через посредническую фирму или аукцион на куплю-продажу имеющейся недвижимости с отсрочкой передачи прав собственности на нее на срок нового строительства, что позволяет финансировать новое строительство за счет выручки от фьючерсной продажи недвижимости. При этом снижаются коммерческие риски, связанные с нестабильностью цен на строительство.

      4. Анализ зарубежной практики ипотечного  кредитования показывает, что основной  акцент при разработке новых  инструментов привлечения капитала  делается на обеспечении надежности  инвестиций. Активное участие в  этом принимают государственные  структуры, гарантируя инвесторам  возврат средств и в то же  время обеспечивая доступный  кредит некоторым категориям  заемщиков. Государство играет  заметную роль в организации  вторичного рынка ценных бумаг,  обеспеченных заложенным имуществом. Для обеспечения нормального  и бескризисного функционирования  вторичного рынка ипотечных ценных  бумаг государственные институты  принимают на себя часть рисков, а также оказывают активную  помощь кредитным учреждениям  в проблемных ситуациях.

     5. Опираясь на опыт рыночно развитых  стран, государственные специализированные  структуры, в которых взяли  на себя инициативу в становлении  ипотечного кредитования, в России  необходимо всячески поддерживать  созданное Агентство ипотечного  кредитования, которое будет способствовать  развитию рынка долгосрочного  ипотечного жилищного кредитования 

     6. В мировой практике проблема привлечения банками средств для долгосрочных ипотечных кредитов решается в основном в рамках двух основных моделей: депозитарной модели института (основным источником средств которого являются привлеченные средства клиентов на расчетные счета и депозиты), а также модели ипотечного банка (основным источником средств которого является продажа долговых и заемных обязательств на вторичном рынке частным инвесторам). В России основными источниками средств для выдачи ипотечных кредитов являются, как правило, средства, привлекаемые банками на счета клиентов, которые носят обычно краткосрочный характер.

     7. Основными рисками ипотечного  кредитования в России является:

кредитный риск (основной фактор кредитного риска  состоит в невозможности обеспечить надлежащее принудительное исполнение обеспеченных ипотекой обязательств, а именно обращения взыскания  на заложенное имущество);

     8. Развитие вторичного рынка ипотечных  кредитов будет содействовать  активизации привлечения средств  инвесторов для кредитования  строительства и приобретения  жилья.

     9. Устойчивое функционирование всех  элементов инфраструктуры ипотечного  рынка предполагает создание:

• адекватной правовой и нормативной базы;
• эффективной системы судопроизводства и принудительного исполнения в вопросах, связанных с ипотечным кредитованием;

     Требуется использовать более гибкие подходы  к развитию системы ипотечного кредитования, а именно необходимо поэтапное приближение  к двухуровневой ее модели при  ускоренном формировании первичного рынка  ипотечных кредитов с использованием разнообразных переходных форм, приспособленных  к особенностям платежеспособного  спроса разных категорий и слоев  населения с дифференциацией  по регионам, а также учитывая ограниченность финансовых ресурсов.