Государственное образовательное  учреждение

     Высшего профессионального образования

Курский институт государственной и муниципальной  службы 
 
 
 

                                            Кафедра « Финансы  и кредит» 
 

       Курсовая  работа по дисциплине «Деньги, кредит, банки»

на  тему: « Ипотечное кредитование: российская практика и опыт зарубежных стран». 
 
 

Выполнила:

Студентка 3 курса группы «ФиК»

Клопова М.А.

Проверила:

Каширцева А.Ю. 
 
 
 
 
 
 

     КУРСК 2009 год

Содержание.                                                                                                       стр.

Введение………………………………………………………………………….3

1. Экономические и правовые основы ипотечного кредитования………………………………………………………………5
1. Основные экономические  и правовые понятия в ипотеке и ипотечном кредите……………………………………………………………………..5
2. Ипотечное кредитование в современной России……………………...12
3. Система ипотечного кредитования в Европе и США………………………………………………………………………17
2. Прикладные аспекты ипотечного кредитования………………………24
1. Проблемы участия банков в ипотечном кредитовании……………….24
2. Проблемы финансирования деятельности промышленных предприятий с помощью ипотечного кредитования………………………………….28
3. Направления и совершенствования механизма возвратности ипотечных кредитов………………………………………………………………….31

Заключение……………………………………………………………………..35

Список использованных источников………………………………………...38

Приложение 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

                 Введение.

     Ипотека, то есть обеспечение исполнения различных  финансовых, экономических гражданско-правовых обязательств с использованием залога недвижимого имущества, традиционно  служит в странах с развитой рыночной экономикой одним из важнейших инструментов обеспечения нормального функционирования финансово-экономического механизма, поддержания на должном уровне платежной  дисциплины, надежной гарантией прав и законных интересов кредиторов, одним из наиболее эффективных способов перехода ресурсов в руки рентабельно действующих собственников.

     Актуальность  ипотеки существенно возрастает в трансформационных и переходных экономиках. Существующая в России проблема неплатежей, сложившаяся атмосфера всеобщего взаимного недоверия хозяйствующих субъектов, большое количество банкротств предпринимательских структур, повальная задолженность юридических и физических лиц бюджетам различных уровней, а также задолженность самих бюджетов по оплате труда и другим выплатам, зависимость платежеспособности коммерческих организаций от перемен политического климата – все это обусловливает необходимость существенного ужесточения контроля при совершении крупных коммерческих сделок. Такая ситуация приводит к тому, что происходит разрыв сложившихся связей, существуют трудности с формированием каналов сбыта, возникают проблемы финансирования крупных сделок.

     В этой связи расширение применения ипотеки  как способа обеспечения возвратности ипотечных кредитов должно позволить  в значительной степени повысить интеграционные тенденции, а также  разблокировать препятствия на пути развития хозяйственных связей, повысить надежность капиталовложений, а также  дать импульс жилищному строительству  и ряду других отраслей национальной экономики.

     В настоящее время складывается несколько  видов систем ипотечного кредита. Одна из них опирается на коммерческого  застройщика, для которого недвижимость – не предмет потребления, а товар  и источник прибыли. Эта система  включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита.

     Другая  система основана на оформлении закладной  на имеющуюся недвижимость и получении  под нее кредита на новое строительство.

     Существуют  системы ипотечного кредита, которые  предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование  ряда дополнительных источников финансирования, в частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость.

     Все вышесказанное подчеркивает большое  социальное значение ипотечного кредитования, которое, во-первых, может служить  инструментом создания среднего класса в России, а во-вторых, социальной базой решения демографической  проблемы.

     Таким образом, ипотека является в настоящее  время одним из эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в нашей стране. Тем  не менее, по мнению многих специалистов, в экономическом аспекте у  ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы. Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток  к их решению, невозможно повысить эффективность  ипотечного кредитования. Все вышесказанное  подтверждает актуальность и практическую значимость темы курсовой работы.

          ГЛАВА 1. ЭкономиЧЕСКИЕ И правовЫЕ основЫ Ипотечного кредитования

     1.1. Основные экономические  и правовые понятия  в ипотеке и  ипотечном кредите.

            Правовая база ипотеки в России. 

     В связи с увеличением объемов  делового оборота недвижимости в  России все активнее стали использоваться такие инструменты, как залог  недвижимого имущества, внесение недвижимости в качестве вклада в уставный капитал  и др. В этой связи объективно проявилась необходимость правового  регулирования вопросов, связанных  с оборотом недвижимого имущества. В результате законотворческой работы был принят Закон №102-ФЗ от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

     В соответствии с этим Законом ипотека  имеет место тогда, когда обеспечением обязательства служит недвижимость. В указанном Законе (ч. 2 ст. 1) также содержится норма о том, что по обязательству, обеспеченному залогом, залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не обремененное этим обязательством. То есть Закон позволяет третьему лицу выступать поручителем по займу.

     Участие третьего лица в залоговых правоотношениях  показательно тем, что при этом, точно  так же, как и в ситуации, когда  залогодатель и должник выступают  в одном лице, существенным условием является объект недвижимости, предоставляемый  в качестве залога третьим лицом, а не то, какие отношения существуют между таким залогодателем и  основным должником, например, по кредитному договору. Отношения между названными лицами могут иметь различную природу, однако непосредственно к ипотеке они не относятся, поскольку при залоге, равно как и при ипотеке, «верят не лицу, а вещи».

     Указанный Закон однозначно определяет, что  заложенная недвижимость остается у  залогодателя, и этим подчеркивается одно из главных условий ипотеки, по которому залогодатель владеет и  пользуется имуществом, т.е. имеет место залог не только с оставлением имущества у залогодателя, но и с сохранением его оборота, имеющего определенные ограничения.

     Таким образом, ипотека возникает в  силу норм закона. В частности, считается  находящимся в залоге с момента  государственной регистрации договора купли-продажи жилой дом или  квартира, приобретенные за счет кредита  банка или иной кредитной организации  в собственность.

     Залог имеет место, например, при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого  имущества. В этом случае получатель ренты в обеспечение обязательства  плательщика ренты приобретает  право залога на это имущество. Однако, как правило, наиболее распространенным основанием возникновения ипотеки  является договор, в соответствии с  которым определяются объект ипотеки, залогодатель, залогополучатель и другие участники конкретной сделки.

     В дополнение к сказанному необходимо указать, что применительно к  ипотеке большое значение имеют  как общие правила об оборотоспособности объектов гражданских прав, так и правила регулирования оборота объектов недвижимого имущества. Так как оборот недвижимости допускается в строго очерченных пределах в соответствии с законами, то лишь в соответствии с содержащимися в них нормами может возникать залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (п. 4 ст. 1 Закона).

     Например, купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или  могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также  участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются (ст. 12 Лесного кодекса РФ).

     Помимо  ограничений на состав объектов, вовлекаемых  в деловой оборот по ипотеке, законодательство регулирует также состав и типы сделок, обеспечение по которым может  быть представлено в виде ипотеки. Как  указывается в законе, ипотека  обслуживает только основное обязательство. Поэтому существует определенный перечень обязательств, обеспечиваемых ипотекой, включающий в себя следующие из них:

• кредитный договор (ст. 819 ГК РФ);
• договор займа (ст. 807 ГК);
• договор иного обязательства, в т.ч. обязательства, основанного на купле-продаже (ст. 454 ГК), аренде (ст. 606 ГК), подряде (ст. 702 ГК);
• другой договор (ст. 420 ГК);
• причинение вреда (п. 1 ст. 8 ГК).

     Данный  перечень не носит исчерпывающего характера  и может быть расширен, поскольку  имеется оговорка «если иное не предусмотрено  федеральным законом».

     Если  сторонами ипотечных правоотношений являются юридические лица, то обязательства, в отношении которых установлена  ипотека, подлежат бухгалтерскому учету (ч. 2 ст. 2 Закона). Основы регулирования бухгалтерского учета в России установлены «Законом о бухгалтерском учете». В соответствии с его положениями (п. 2 ст. 1) объектами бухгалтерского учета являются имущество организаций, их обязательства и хозяйственные операции, осуществляемые организациями в процессе своей деятельности. Общие правила, содержащиеся в «Законе о бухгалтерском учете», детализируются в других нормативных правовых актах.

     В каждом конкретном случае бухгалтерский  учет обязательств, обеспечиваемых ипотекой, имеет свои специфические особенности  и может отличаться весьма существенным образом. В частности, бухгалтерский  учет операций по договорам займа  отличается от правил, по которым учитывается  аренда имущества.

     Согласно  п. 1 ст. 807 ГК по договору займа деньги или иные вещи, определенные родовыми признаками, передаются заимодавцем в собственность заемщику. Порядок выдачи займа, его возврата, начисления и уплаты процентов и штрафных санкций определен в главе 42 ГК. В соответствии с ГК договором займа или нормативными правилами могут быть установлены особенности использования и учета заемных средств. Сущность данной операции заключается в том, что передача предмета займа связана с переходом права собственности на него, а значит и со списанием с баланса заимодавца вещей (товарно-материальных ценностей) и их принятием к учету на соответствующие счета заемщика.