Федеральное агентство
по образованию
Государственное образовательное
учреждение высшего
профессионального
образования
«Нижегородский государственный
архитектурно-строительный
университет»
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Институт Экономики
управления и права
Курсовая
работа
По: Ипотечному кредитованию
Тема: Инвестиционно-строительная
модель
Вариант № 13
Выполнил
студент
гр. МО 6167/1
Д. В . Седов
Проверил
Дарьин Е.М.
Заволжье 2011 г
Содержание.
- Теоретическая
часть
- Расчётная
Инвестиционный климат экономики
России сегодня характеризуется
наличием предпосылок для стремительного
развития ипотечного кредитования
в жилищной сфере. Современная
социально-экономическая ситуация
требует формирования долгосрочных
инвестиционных потоков в жилищной
ипотеке как мощного психологического
фактора стабилизации экономики
и политики через стимулирование
создания среднего класса. В этой
связи актуальной задачей прогнозирования
развития доступного рынка жилья
является разработка методологии
оценки и управления стоимостью
ипотечно-инвестиционными программами
как эффективного экономического
инструментария государственного
планирования и регулирования.
Особенно актуальной эта задача
становится сейчас, когда появляются
"длинные деньги" пенсионных
фондов. Направить эти деньги
в русло долгосрочной ипотеки
жилья - стратегическая задача
государственного регулирования,
поскольку это первый реальный
институциональный инвестор, способный
поддерживать вторичный рынок
долгосрочного рефинансирования
ипотек.
Известно, что в условиях современной
экономики наиболее эффективным
типом менеджмента является стоимостное
управление. К традиционному классическому
стоимостному управлению можно
отнести:
управление на уровне возведения отдельных
инвестиционных объектов, или проектноеуправление;
управление стоимостью отдельными активами
собственности;
управление стоимостью предприятия как
имущественного комплекса или совокупности
бизнес-линий. Успешный бизнес на предприятии
невозможен без мониторинга изменения
рыночной стоимости компании и анализа
факторов ее формирования. Стоимость бизнеса
является современным индикатором эффективности
и конкурентоспособности предприятия
во всех народнохозяйственных комплексах.
Однако, как показывают исследования,
назрела необходимость трансформирования
этого понятия в стоимостное
управление программами социально-экономического
развития территорий, отраслей и целевых
проблемных сфер деятельности (инновационная
модель). Если в традиционной модели стоимостного
управления субъектом управления является
преимущественно собственник активов,
то в инновационной - это структуры государственного
управления на уровнях федерально-региональном
и местного самоуправления. Важность переориентации
системы стоимостного управления на программы
социально-экономического развития государственно-муниципальных
образований объясняется тем, что и текущее,
и долговременное стабильное функционирование
отдельных предприятий невозможно без
взаимоувязки с текущим, среднесрочным
и долгосрочным планированием развития
территорий.
Рассматривая развитие любого
бизнеса и прогнозируя прирост
его стоимости, можно определить
некоторое пороговое максимальное
значение его экономической надежности
и стоимости. При этом прирост
стоимостных показателей предприятия
во многом зависит от увязки
его деятельности с планами
социально-экономического развития
отраслей и территорий. Можно
однозначно сказать, что в отечественной
экономике необходим новый программно-целевой
инструмент государственного регулирования
и стабилизации.
Появившийся сейчас модный интерес
к зарубежным моделям менеджмента
по планированию и контроллингу
как механизмам долгосрочной
стабилизации предприятия и формированию
сценариев будущего есть не
что иное, как известный опыт
СССР по государственному социально-экономическому
планированию развития страны, адаптированный
к западным условиям деятельности
фирм. Но планы и стратегии
отдельных предприятий должны
быть увязаны с текущими, среднесрочными
и долгосрочными планами развития
отраслей и территорий. Именно
такая взаимоувязка позволит
обеспечить социально-экономическую
надежность развития общества.
Приходится констатировать, что
ныне нить государственного программно-целевого
управления во многом потеряна
и его необходимо возрождать
в новых экономических условиях
России. Конечно, нам не нужен старый Госплан
на новый манер, но искать новые формы
можно только через управление регионами
на основе управления программами социально-экономического
развития территорий, используя принципы
стоимостного менеджмента.
Существующая практика формирования
и реализации инвестиционных
программ ориентирована только
на проблемный характер социально-экономических
ситуаций. В последнее время активизировался
процесс комплексного планирования
территорий и отраслей. Однако
это носит фрагментарный характер,
отсутствует единая методология,
большинство регионов вынуждены
разрабатывать свои региональные
целевые инвестиционные программы,
чтобы получить деньги из одноименных
федеральных целевых программ;
Проблемно-ориентированная целевая
инвестиционная программа представляет
собой сочетание следующих функциональных
подсистем:
федеральная целевая программа;
синхронная целевая программа субъекта
Российской Федерации.
При этом региональная программная подсистема
в обязательном порядке должна включать
в себя:
целевую программу, финансируемую из регионального
бюджета;
целевую программу, финансируемую из муниципальных
образований;
целевые программы привлечения внебюджетных
источников финансирования.
Программно-целевой принцип стоимостного
управления в инвестиционно-строительной
сфере сейчас реализуется в
основном на общегосударственном
уровне через общефедеральную
целевую программу "Жилище".
Следует заметить, что для современных
условий федерально-региональной
жилищной политики характерно
применение не просто инвестиционных
программ в жилищной сфере,
а ипотечно-инвестиционных программ,
которые необходимо рассматривать
как институциальные структурные
отношения по регулированию доступности
рынка жилья.
Учитывая, что развитие долгосрочного
ипотечного кредитования жилья в нашей
стране следует отнести к особо приоритетным
задачам, назрела необходимость в формировании
на общегосударственном уровне специализированной
целевой инвестиционной подпрограммы
"Ипотека" в рамках программы "Жилище".
Предпосылкой для разработки
методологии оценки и управления
стоимости ипотечно-инвестиционных
программ как особого объекта
оценки является исследование
российской специфики в становлении
и развитии ипотечного кредитования
жилья.
Как правило, различают три типа ипотеки:
классическая банковская усеченно-открытая
(одноуровневая);
расширенная (двухуровневая);
автономная модель стройсбережений.
Среди эффективно действующих
моделей ипотеки лидером следует
признать двухуровневую, наиболее
развитую в США. В этой связи
представляет интерес многообразный
длительный опыт США. Государство
периодически меняло тактику
своего участия на рынке ипотек
- от существенного своего доминирования
до перехода на саморегулируемые
ипотечно-инвестиционные системы.
По замыслам Правительства Российской
Федерации, у нас предполагается
сформировать подобную двухуровневую
систему ипотеки и с этой
целью образовано специализированное
федеральное Агентство ипотечного
жилищного кредитования (АИЖК) для
рефинансирования первичных ипотек
и формирования вторичного рынка
ценных бумаг на недвижимость
за счет привлечения институциональных
инвесторов.
Однозначно можно сказать, что
слепое копирование американского
опыта будет безуспешным и
нам необходим свой "российский
узор" ипотеки. Повторение невозможно
уже потому, что в США ипотека
базируется на англосаксонской
системе права, а в нашей
стране применяется традиционное
континентальное право. Различие
заключается в том, что в
США действует титульный залог
недвижимости (mortgage - могидж). Он предусматривает
формальную передачу залогодателем
на основании письменного договора
могиджа титула собственности
на заложенную недвижимость залогодержателю
на период действия залога. При этом происходит
временное расщепление права собственности
на объект залога: к залогодержателю переходит
право распоряжения - формальное "титульное"
право собственности, а право владения
и право пользования остаются у залогодателя.
В случае невыполнения залогодателем
основного обязательства у залогодержателя
не возникает проблем при реализации своего
залогового права в связи с тем, что он
становится формальным собственником
заложенного имущества в момент заключения
договора залога, В США именно эта схема
легла в основу механизма обеспечения
финансирования приобретения недвижимости
(в основном жилья) с помощью долгосрочного
кредита в рамках двухуровневой системы
ипотеки.
Действующее в современной России
правовое поле жилищной ипотеки
существенно затрудняет реализацию
прав на заложенное имущество
при невыполнении заемщиком своих
обязательств. Данный юридический
фактор является очень существенным
в развития двухуровневой модели
ипотеки в нашей стране.
Действия АИЖК на первоначальном
этапе своего существования вряд
ли можно признать достаточно
эффективными, поскольку федеральные
бюджетные средства российских
налогоплательщиков использовались
на отработку механизма ипотеки
через развитие классической
банковской ипотеки. Покупку закладных
у банков и рефинансирование
их кредитов за счет государственного
бюджета для "небедной" части
нашего населения вряд ли следует
считать удачным экспериментом
по вкладыванию ограниченных
бюджетных средств.
Результаты проведенных исследований
в области сформировавшихся оргструктур
по реализации жилищной ипотеки
как субъекта стоимостного управления
позволяют утверждать, что в России
сформировался специфический тип
ипотечно-инвестиционных систем, которые
можно классифицировать следующим
образом:
бюджетно-ориентировнные социальные программы
рассрочки и ипотеки;
системы рассрочки и ипотеки независимых
хозяйствующих субъектов.
При этом управление ипотечно-инвестиционными
системами осуществляется на
трех уровнях: федеральном, региональном
и муниципальном. Опыт реализации
программ социальной ипотеки
за счет бюджетных средств
субъектов Российской Федерации
и муниципалитетов позволяет
выделить эти процессы как
преимущественно автономные и
независимые от федерального
центра. Однако деятельность АИЖК,
развивающаяся сейчас в рамках
сотрудничества по рефинансированию
ипотек с региональными жилищными
фондами, становится значимым
инструментом общегосударственной
жилищной политики по отношению
к интеграции региональных ипотечных
жилищных систем в общефедеральную.
И хотя региональные и муниципальные
программы называются ипотечными,
они в большинстве своем, с
юридической точки зрения, таковыми
не являются, так как отсутствует
процедура оформления и государственной
регистрации закладной. В большей
степени такие программы можно
определить как социальные программы
продажи жилья в рассрочку.