Инвестиционно-строительная модель

      Для поддержки строительной компоненты  долгосрочного ипотечного кредитования  жилищного строительства в регионах  целесообразно выйти с инициативой  в Правительство РФ для выделения  в Федеральной целевой программе  "Жилище" специальной подпрограммы "Ипотека" для софинансирования  региональных социальных программ  ипотечного кредитования жилья.  Они должны иметь долговременный  характер и использоваться в  качестве обеспечения для выпуска  ипотечных ценных бумаг. При  этом должны быть выделены  две составляющие: ипотечное кредитование  жилья в городских поселениях  и на селе.

    С целью выпуска ипотечных  бумаг и их рефинансирования  на региональном уровне в качестве  организационной структуры реализации  проекта предлагаете" совместна  с регионом создать единый  региональный центр управления  финансовыми активами типа Фонда  жилья и ипотеки как некоммерческую  или иной организационно-правовой  формы организацию, где 51% уставного  капитала принадлежит федерально-региональным  государственным структурам и  49% - региональным банковским структурам. На период становления этого  регионального центра исполнительный  директор Фонда должен иметь  статус заместителя губернатора.

    Было бы целесообразным для  реализации изложенного проекта  получить поддержку международных  финансовых институтов в виде  гранта.

    В качестве основы для реализации  предлагаемого проекта можно  использовать эффективно действующий  пензенский муниципальный фонд "Жилье".

    Подобный проект можно реализовать  не только на уровне отдельного  региона, но и на межрегиональном  уровне, например, на уровне федерального  округа или ассоциации "Большая  Волга".

    Проблема планирования стоимостного  управления развития ипотечно-инвестиционных  систем на основе моделирования  рефинансирования бюджетных средств  в России относится к числу  наиболее актуальных социально-экономических проблем. Она требует проведения всесторонних исследований и экспериментов для поиска инновационных решений в этой области. Однозначно можно сказать, что без создания совместных целевых программ федерального центра, регионов и местного самоуправления указанную проблему решить невозможно. Необходимо комплексное долгосрочное государственное планирование, предусматривающее рефинансирование, привлечение конституциональных инвесторов и эмиссии надежных отечественных ипотечных ценных бумаг. В современных условиях планирования ипотеки в жилищной сфере, видимо, и Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству должно перейти к планированию государственной стратегии управления такими программами как современной модели стоимостного инвестиционного менеджмента, планирования и контроллинга строительного комплекса. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Расчётная часть вариант №6

 
 

В соответствии с заданием установлены следующие  параметры ипотечной программы  и экономические характеристики домохозяйства (семьи).

Процентная ставка по кредиту 14.5%

Срок кредитования 25лет.

Доля первоначального  взноса 25%

Доля отчислений на погашение кредита- k₀  у 30%

Совокупный семейный доход – ССД 46тыс.руб.

Собственное жилье  – 3 комнаты, тип – Т

Состав семьи N 4 человека

Страховой коэффициент  k_с 3.5%

Минимальный , прожиточный бюджет на 1 чел. (МПБ) – 7тыс.руб.

Стандартная площадь  собственного жилья типа Т ; F_ст - 67м²

Средняя стоимость 1м² жилья типа Т ; С_ед - 42.0тыс.руб. 
 
 
 
 
 
 

1.Расчет  инвестиционного  потенциала семьи.

а) Определение  величины совокупного семейного  дохода:

Принимаем величину ССД_с по заданию – 46тыс.руб.

б) Определение  возможности участия семьи в  ипотечной программе: 

ССД_min>(1+k_с)*МПБ*N(1+k₀)

Где: k_с - коэффициент отчислений в семейный страховой фонд,-3.5% -0.035ед.

k₀ - коэффициент отчислений , на погашение кредита,-30%-0.3ед.

ССД_min=(1+0.035)*7*4*(1+0.3)=37,674тыс.руб.

Так как ССД_с (46) > ССД_min(37) то семья может участвовать в ипотечной программе.

в) Расчет максимально  возможного кредита:

К_max=12 k₀ *(n /1+r*n)*ССД_с тыс.руб.

Где: n-срок кредита -20лет; r - ставка по кредиту(13.5%) -0.135ед.

К_max=12*0.3*(25/1+0.145*25)*46=895,13 тыс.руб.

г) Расчет размера  денежных накоплений на первоначальный взнос в течение 3-х лет при  ставке 25% годовых:

Р =12Р_н*((1+r_н)ⁿ-1)/r_н

Где: r_н - ставка накопительного вклада,(25%) – 0.25ед.

n – продолжительность накопительного периода -3года. 

Р_н = ( k_с+ k₀)*ССД_с - размер ежемесячных % на накопления, тыс.руб.

Р=12*(0.3+0.035)*46*((1+0.25)³-1)/0.25=705

д) Определение стоимости собственного жилья:

С_сж = F_ст*С_ед,

Где: F_ст - стандартная площадь собственного жилья, (67) м²

С_ед – стоимость 1м² жилья, (42.0) тыс.руб.

С_сж=67*42=2814 тыс.руб.

е) Определение  инвестиционного потенциала семьи;

И= К_max+Р+ С_сж

И=895,13+705+2814=4414,13 тыс.руб.

2.Выбор  приобретаемой квартиры.

а) Расчет вариантов  площадей жилья, доступного для приобретения с учетом типа жилья;

Bторичный рынок: - расчетная площадь жилья типа Н; при С_ед=40.2 тыс.руб.

F_Н= И /С_{ед Н}= 4414,13/40.2 =109,8 м²

- расчетная площадь  жилья типа Т; при С_ед=42 тыс.руб.

F_Т= И/ С_едТ = 4414,13/42 = 105 м²

Первичный рынок: - расчетная площадь жилья типа У; при С_ед=53.8 тыс.руб.

F_У= И/ С_едУ = 4414,13/53.8 =82м² 

- расчетная площадь  жилья типа С; при С_ед=61.6 тыс.руб.

F_C= И/ С_едС = 4414,13/61.6 =71,66м²

б) Определяем доступные  площади квартир по вариантам;

Жилье низкого  качества F_Н=109,8 м² ,

Четырехкомнатная  квартира площадью 76 м²

Жилье типовой  планировки F_Т=105 м² ,

четырёхкомнатная  квартира площадью 80 м²

Жилье улучшенной планировки F_У=82 м² ,

трёхкомнатная квартира площадью 75 м²

Жилье современной  планировки F_С=71,66 м² ,

Однокомнатная квартира площадью 50 м²

в) Выбор варианта приобретения жилья.

Принять решение  приобрести четырёх комнатную квартиру планировки типа Т  общей стоимостью(С_нж)

С_нж=F_нж*C_ед

С_нж=80*42=3360 тыс.руб.

г) Определяем размер свободных средств.

С_сс=И-С_нж

С_сс=4414,13-3360=1054,13 тыс.руб.

Поскольку на вторичном  рынке сразу оплачивается вся  стоимость квартиры, то снижаем размер денежных накоплений на величину свободных  средств; 

Р_тр=Р-С_сс

Р_тр=1054,13-705=349,13 тыс.руб.

д) Расчет структурных составляющих стоимости жилья.

С_нж=Р_тр+ К_max +С_cж=349,13+895,13+2814=4058,26 тыс.руб.

е) Структура  стоимости жилья в процентах;

Р(%)=349,13/4058,26*100=8,6%

-доля кредита К(%)=895,13/4058,26=22%

-доля стоимости  собственного жилья С_сж=2814/4058,26=53,8%

3.Расчет  ежемесячного платежа.

а) Расчет ежемесячного платежа на погашение кредита.

В=К(1+r*n)/12n

Где: r –процентная ставка -14,5%

n – срок кредита -25лет

В=895,13*(1+0.145*25)/12*25=13,8 тыс.руб.

б) Расчет ежемесячного платежа на накопление первоначального  взноса.

В_н=(k₀+k_с)*ССД_с

В_н=(0.3+0.035)*46=15,41тыс.руб.

в) Расчет полной стоимости жилья.

С^п_нж = С_нж+К*r*n

С^п_нж=4058,26+(895,13*0.145*25)=7303,1 тыс.руб. 
 
 
 
 

 

                Список использованной литературы

1 Балабанов И.Т.  Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2000.           

2 Голицин Ю. Вечный квартирный вопрос.// Эксперт.- 2000 г. - № 12         |

3Головин Ю.В.  Банки и банковские услуги  в России. – М.: Финансы и       

статистика, 1999.                                                      

4 Головин Ю.В. Ипотечное кредитование жилищногостроительства: учеб.      

Пособие/С.-Петерб. Гос. ун-т экономики и финансов. – СПб.: Изд-во     

СПбГУЭФ, 1999                                                          

5 Грачев И. «Стройсберкассам — быть!» // Банковское дело в Москве. - 2002

г. - № 11                                                              

6 Иванов В.В.Все об ипотеке. – М.: МТ-Пресс, 2000                        

7 Иванов В.В. Ипотечное кредитование. – М.: Информ.-внедр. Центр         

«Маркетинг», 2001                                                      

8 Журкина Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы,                  решения.//Финансы.-2002. -№6                                           

9 Калянана Л. Ипотека в ожидании третьего пути.//Эксперт. - 1999 г. -№ 16.