Инвестиционно-строительная модель

    Следует также отметить наличие  разрозненности в деятельности  указанных уровней управления. Особенно  это касается органов местного  самоуправления, так как именно  здесь сосредоточена основная  масса населения, испытывающая  потребность в социальном жилье  (учителя, врачи, работники культуры, искусства и пр.), и возможности  бюджетного финансирования минимальны. Поэтому в первую очередь органам  местного самоуправления требуются  совместные, "(финансируемые как  с региональным, так и с федеральным  центрами управления ипотекой  ипотечные жилищные программы.

   Большое распространение получила  организация жилищных фондов  на региональном уровне. В последнее  время наблюдается "волна активности" в образовании потребительских  жилищных кооперативов по строительству  и последующей эксплуатации жилья  (Уфа, Москва, Санкт-Петербург, Пермь,  Ижевск, Норильск и др.) с образованием  соответствующих ассоциативных  объединений. Наличие существенных  льгот при накоплении вкладов  населения для финансирования  строительства по схеме потребительских  кооперативов делает эту схему  весьма привлекательной, поскольку  в этом случае все финансовые  операции учитываются как членские  взносы. Эффективность этой схемы подтверждает многолетний опыт Уфы. Можно с уверенностью сказать, что такая инвестиционная схема накоплений может быть использована для создания в России системы стройсбережений.

    В настоящее время АИЖК приступило  к формированию специфической  российской системы ипотечного  кредитования жилья, ориентированной  на рефинансирование бюджетных  средств регионов, выделенных на  реализацию местных ипотечных  программ. Это стратегическое направление  деятельности следует признать  наиболее перспективным и приоритетным, так как оно позволяет формировать  "российский узор" ипотечного  кредитования жилья, поскольку  положено начало формированию  социально ориентированной двухуровневой  системы жилищного ипотечного  кредитования. Созданные в регионах  многочисленные фонды, агентства,  департаменты и прочие оргструктуры  по продаже жилья в рассрочку  за счет ограниченных региональных  и муниципальных средств ждут  своего "второго дыхания", которое  может открыться благодаря совместным  действиям федерального центра  и регионов. При этом программа  совместных действий должна базироваться  на реализации моделей рефинансирования  ипотечных кредитов, выданных за  счет местных региональных бюджетов.

        Для целей планирования и управления  государственной специализированной  ипотечно-инвестиционной подпрограммой  "Ипотека" нами предлагается  комплекс оценочных показателей  по определению плановых нормативов  участия федерально-региональных  и внебюджетных источников финансирования  на разных стадиях реализации  жизненного цикла подпрограммы. Также необходим" рассчитывать  начальную стоимость целевой  инвестиционной программы с учетом  объемов и стоимости отдельных  источников финансирования с  применением теории дисконтирования  по показателю дисконтированная  стоимость программы (ДСП): общая  (О), бюджетная (Б) и внебюджетная (В):

ДСП(О) = ДСП(б) + ДСП(В),

где V_бt - объемы финансирования программы из бюджетных источников по годам t; 
1/(1 + i_б)^t -коэффициент дисконтирования бюджетных средств при планируемой стоимости бюджетных источников iб; 
U_вt - объемы финансирования программы из внебюджетных источников по годам t, 
1/(1 + i_в)^t - коэффициент дисконтирования бюджетных средств при планируемой стоимости внебюджетных средств iв

         Представляют интерес показатели  соотношения стоимости ДСП(Б)  и ДСП(В) для различных стадий  государственного регулирования  и планирования развития ипотечно-инвестиционных  систем.

       Принципиальная модель оценки  стоимости программ в рамках  жизненного цикла ДСП(Б) и ДСП  (В) представлена на рисунке,  где показаны периоды государственного  регулирования (Тгрп) проблемных  ипотечно-инвестиционных программ  ПП1 и ПП2 и периоды рефинансирования (Трф) и самоокупаемости (Тсб  ) бюджетных средств.

       В наиболее общем виде функцию  государственного регулирования  инвестиционных программ можно  представить в виде своеобразного  "катализатора", когда административный  ресурс государства в сочетании  с бюджетным финансированием  приводит в действие большие  объемы внебюджетных инвестиций  в проблемно-ориентированном направлении.  Таким образом, стоимостному управлению  присущи циклы государственного  регулирования, имеющие различные  параметры, основной целью которых  является стабилизация проблемных  ситуаций.

При стартовом планировании и последующем  контроллинге стоимости подпрограммы "Ипотека", по нашему мнению, необходимо обеспечивать расчет следующих ключевых параметров управления: 
  уровня софинансирования; 
  показателей рефинансирования и возвратности бюджетных средств; 
  точки самоокупаемости бюджетных средств; 
  объемов консолидированных средств государственных бюджетов всех уровней, в том числе муниципальных образований; 
  периода государственного регулирования и участия в программе; 
  уровня привлечения внебюджетных источников на единицу средств консолидированного бюджета; 
  мультипликативных эффектов, рисков инвестиционной деятельности; 
  общей коммерческой доходности программы и доходности участников ее реализации; 
  федерально-региональной синхронности софинансирования; 
  уровня нормативной концентрации инвестиционных средств для обеспечения плановых сроков решения поставленных социально-экономических проблем.

Как показывают результаты исследований, одним из ключевых факторов управления стоимостью ипотечно-инвестиционных программ является обеспечение непрерывности бюджетного финансирования. В условиях дискретного  выделения денежных средств в  рамках ежегодно утверждаемых федерально-региональных и муниципальных бюджетов обеспечение  непрерывности государственно-муниципального финансировали ипотеки является фактором повышенного риска. Сбои в финансировании этих программ не являются редкостью, и это может существенно влиять на объемы привлекаемых внебюджетных средств. Поэтому требуется В обязательном порядке разработать дополнительные инновационные инструменты, повышающие долгосрочную стабильность в реализации ипотечно-инвестиционных жилищных программ. Таким инструментарием может быть механизм внутрирегионального и федерального рефинансирования на базе ипотечных ценных бумаг.

     Результаты исследований позволили  разработать проект апробации  в пензенском регионе инновационной  общегосударственной стратегии  формирования и управления стоимостным  развитием системы ипотечного  кредитования жилья, основанной  на использовании принципиально  новой модели рефинансирования  ипотечных жилищных кредитов. Совместно  с АИЖК, международными финансовыми  институтами предлагается апробировать  модель рефинансирования ипотечных  кредитов через систему общих  фондов бюджетно-банковского управления (ОФБУ). В настоящее время в  России АИЖК использует модель  рефинансирования через региональных  операторов закладных. Новый концептуальный  подход может позволить образовать  более гибкую и эффективную  многоуровневую систему государственного  регулирования ипотечного кредитования  жилья с целью формирования  долговременной самофинансируемой  и саморегулируемой модели.

       Использование этой модели предполагает  возможный сценарий реорганизации  АИЖК в многоуровневую холдинговую  структуру для привлечения банковского  капитала. В состав соучредителей  могут быть включены региональные  банки. Эмиссия региональных ипотечных  бумаг, инициируемая за счет  средств федерального бюджета  посредством участия АИЖК, регионального  бюджета субъекта федерации, бюджетов  местного самоуправления (51% участия)  и средств региональных банков (49%) позволит реализовать существующую  схему рефинансирования АИЖК, но  на региональном уровне стоимостного  управления рефинансированием.

      Государственные федеральные гарантии, как и уставный капитал АИЖК, могут быть разделены и переданы  на межрегиональные, региональные  и муниципальные уровни управления  рефинансированием. А их целевое  использование, также как и  средств региональных и муниципальных  бюджетов, может быть направлено  на государственное регулирование  рыночных процентных ставок по  региональным ипотечным ценным  бумагам и на субсидирование  снижения ставок по социальным  программам для населения в  рамках федеральной целевой программы  "Жилище", реализуемой на регионально-муниципальных  уровнях управления.

       Эмиссия региональных ценных  ипотечных бумаг может быть  осуществлена на основе предоставленных  гарантий под уже выданные  долгосрочные ипотечные жилищные  кредиты региональными банковскими  структурами. Объемы таких кредитов  уже вполне достаточны. Например; в Пензенской области на 1.01.2004 г. Сбербанком России выдано  в виде кредитов около 80 млн.  руб., пензенским филиалом Внешторгбанка  - 3 млн. руб. По всем банковским  структурам объем таких кредитов  составляет около 100 млн. руб.  Поэтому вполне реальна схема  рефинансирования банковских ипотечных  кредитов на региональном уровне  даже без участия АИЖК. Однако  такая схема работает лишь  при отсутствии у банковских  структур достаточного количества  инвестиционных ресурсов, что для  большинства банков сейчас особо  не актуально. Между тем планирование  участия государственных центров  управления ипотекой на федеральном  и региональном уровнях в региональных  эмиссионных синдикатах наиболее  интересно в рамках действующих  программ комплексного социально-экономического  развития территорий. Это позволит  проводить политику стабилизации  и управления рисками кредитования, снижать и стабилизировать рыночные  региональные ставки банковских  кредитов.

       Недостатком такой схемы рефинансирования  можно считать ее ориентацию  на ограниченных институциональных  инвесторов регионального уровня, а также использование клиентами  банка жилья преимущественно  на вторичном рынке (70% сделок) и отсутствие компоненты регулирования  первичного рынка жилья. Такое  регулирование невозможно без  участия органов местного самоуправления, в компетенция которых находятся вопросы градостроительной деятельности и рынок земель под застройку.

    Наиболее интересным сценарием  выпуска ценных бумаг является  их ориентация на накопительные  инвестиционные схемы с налоговыми  эффектами.

      Деньги, полученные от рефинансирования, предлагается направить как на  повторную выдачу ипотечных кредитов  банками, так и (частично) на  проектное финансирование инвестиционных  проектов в региональном строительном  комплексе на льготной основе. Возможно субсидирование из регионального  бюджета инновационных технологий  на основе местных сырьевых  ресурсов, обеспечивающих сокращение  стоимости и сроков объектов  строительства. Это позволит на  региональном рынке регулировать  стоимость строительных программ  и обеспечивать более доступный  уровень цен на жилье. Таким  образом через проектное управление  можно стимулировать обновление  основных фондов на предприятиях  регионального строительного комплекса  и содействовать образованию  региональных бизнес-инкубаторов  под патронажем региональных  властей. Это позволит образовывать  в регионе схему содействия  формированию венчурного капитала  в рамках сопровождения региональных  ипотечно-строительных программ.

       В целях ориентации финансовых  ипотечных потоков региона на  долгосрочные инвестиционно-строительные  потоки на первичном рынке  жилья, связанные с конкретными  проектами и программами, предлагается  на уровне местного самоуправления  и региона в целом сформировать  целевую инвестиционную программу,  утвердить ее на местном законодательном  уровне, чтобы обеспечить бюджетно-административную  региональную поддержку реализации  данного проекта. Для этих целей  необходимо осуществить как комплексную  реконструкцию территории города  с учетом сноса ветхого и  аварийного фонда в рамках  реализации подпрограммы -"Расселение  ветхого и аварийного жилья"  по федеральной целевой программе  "Жилище", так и подготовку  новых микрорайонов строительства  с формированием земельных участков  с инженерной инфраструктуры и представление их на конкурсной основе под застройку для организации долговременного строительного потока.