Залог как способ обеспечения исполнения обязательства в гражданском законодательстве Российской Федерации

     Закон не устанавливает оснований для  отказа в государственной регистрации  договора об ипотеке, дав общую формулировку, что это возможно “в случаях, предусмотренных  федеральным законом о государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним”. Кроме этого, он говорит, что регистрация может  быть отложена не более чем на месяц, в случае непредставления какого-либо документа, необходимого для ее совершения, либо несоответствия договора, закладной  или приложенных к ним документов требованиям законодательства, либо необходимости проверки подлинности  предоставленных документов. При  этом государственный орган, осуществляющий регистрацию, запрашивает необходимые  документы или требует устранения несоответствии, а при невыполнении этих условий отказывает в регистрации  договора об ипотеке. Отказ в регистрации  должен быть мотивированным.

     Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке, содержащей полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дату, место государственной регистрации  ипотеки и номер, под которым  она зарегистрирована, заверенной подписью должностного лица и скрепленной печатью органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки.

     Закон устанавливает также гражданскую  ответственность органа, регистрирующего  ипотеку, в случае его незаконных действий (бездействия).

     Следует заметить, что законодатель очень  подробно регламентирует институт закладной. Закладная, в соответствии со ст. 13 Закона об ипотеке, закладная – это именная ценная бумага, удостоверяющая право законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства, а также его право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество. Составление и выдача закладной не допускаются, если предметом закладной являются предприятие как имущественный комплекс, земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется действие Закона об ипотеке, леса, а также права аренды вышеперечисленного имущества, а также, если ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент²⁹.

    В Законе об ипотеке также указаны  все обязательные условия, которые  должны содержаться в закладной, без указания каких-либо из которых  документ не является закладной и  не подлежит выдаче первоначальному  залогодержателю. Однако эти условия могут быть дополнены какими-либо другими по соглашению сторон. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после этой регистрации. Передача прав и залог закладной осуществляется в порядке, регламентированном ст. 48 и 49 Закона об ипотеке.

    Все вышесказанное подтверждается и  судебной практикой. Так, в Постановлении ФАС Поволжского округа от 13 марта 2007 г. по делу N А55-11099/06 отмечено, что указания в договоре залога о содержании, объеме и сроке исполнения обеспечиваемого обязательства, определенных основным договором, должны полностью соответствовать этому договору (договору на предоставление кредита). Изменение этих обстоятельств (например, срока возврата и ставки годовых) в договоре залога без согласия залогодателя влечет увеличение предпринимательского или иного имущественного риска залогодателя, что может существенно отразиться на его хозяйственной деятельности ³⁰.

    В Постановлении ФАС Московского округа от 25 июня 2009 г. N КГ-А41/5363-09 по делу N А41-2792/08 указано, что стороны договора об ипотеке, заключенного в обеспечение кредитного договора, в нарушение ст. 9 Федерального закона об ипотеке и ст. 339 ГК РФ не согласовали в этом договоре условия, содержавшиеся в дополнительном соглашении к кредитному договору и касавшиеся графика погашения кредита и порядка уплаты процентов за пользование кредитом. Суд указал, что, поскольку залогодатель по договору ипотеки не являлся должником в основном кредитном обязательстве, соблюдение всех существенных условий при заключении обеспечительного залогового договора являлось обязательным вне зависимости от условий кредитного обязательства или отсылок к основному обязательству, вследствие чего признал договор об ипотеке незаключенным

    Постановлением ФАС Западно-Сибирского округа от 23 октября 2009 г. по делу N А27-1038/2009 констатировано, что из смысла п. 4 ст. 9 Закона об ипотеке следует, что сведения в договоре залога о содержании, объеме и сроке исполнения обеспечиваемого обязательства, определенных основным договором, должны полностью соответствовать этому договору. Поскольку в договор об ипотеке не были внесены изменения, касавшиеся срока и графика возврата кредита, установленные дополнительным соглашением к обеспеченному ипотекой кредитному договору, а также отсутствовали доказательства того, что сособственники имущества, не являвшиеся должниками по кредитному договору, были уведомлены об изменении срока возврата кредита, суд пришел к выводу, что договор об ипотеке являлся незаключенным.

    Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в Постановлении от 25 января 2010 г. N Ф03-8006/2009 отметил, что, исходя из законодательства, регулирующего взаимоотношения по ипотеке (ст. 339 ГК РФ, ст. 9 Закона об ипотеке, с учетом рекомендаций, изложенных в п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда, Пленума Высшего Арбитражного Суда от 1 июля 1996 г. N 6/8), договор ипотеки должен содержать все условия обеспечиваемого обязательства (содержание, объем, срок исполнения). Если последний не содержит всех условий в отношении названных обязательств, следует признать обоснованным вывод судов о том, что сторонами по договору ипотеки не согласованы все существенные условия договора о залоге в соответствии с названными нормами права, следовательно, оспариваемый договор в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ, ст. 9 Закона об ипотеке является незаключенным.

    В Постановлении ФАС Московского округа от 9 июня 2010 г. N КГ-А40/5386-10 по делу N А40-116341/09-10-624 указано, что, поскольку в договор ипотеки не были внесены изменения относительно нового срока исполнения основного обязательства, установленного сторонами в дополнительном соглашении, суд, руководствовавшийся п. 1 ст. 339 ГК РФ, п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке, счел невозможным признать, что в договоре об ипотеке согласован срок исполнения основного обязательства, установленный в кредитном договоре (с учетом дополнительного соглашения). Следовательно, при отсутствии такого согласования договор об ипотеке не мог быть признан заключенным. При таких обстоятельствах суд признал неосновательной ссылку кредитора на ст. 50 Закона об ипотеке, устанавливающую, что при расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.

    Девятый арбитражный апелляционный суд  в Постановлении от 1 октября 2010 г. по делу N А40-120395/09-42-531 указал, что, исходя из п. 4 ст. 9 Закона об ипотеке, залог является способом обеспечения определенного обязательства, в связи с чем обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть точно установлено и тождественно основному обязательству. Поскольку после заключения договора ипотеки в кредитный договор, в обеспечение которого заключался договор ипотеки, неоднократно вносились изменения путем заключения дополнительных соглашений, изменившие существо обязательства, суд пришел к выводу, что измененное обязательство не создавало обязанности для залогодателя, не являвшегося стороной по основному обязательству, а первоначальное обязательство уже не существовало, т.е. договор залога не мог быть признан заключенным.

    Приведенные и многочисленные другие аналогичные  акты, принятые арбитражными судами, дают основание говорить об устойчивой, сложившейся арбитражной практике по рассматриваемой категории дел.

    Такая практика была основана на универсальных  принципах справедливости, юридического равенства, сбалансированности прав и  обязанностей субъектов права (ч. 2 ст. 6; ст. 19 Конституции РФ).

    Исходя  из этого, судами был разрешен спор между Сбербанком (кредитором) и ООО "Мерта" (залогодателем), суть которого была изложена выше: ввиду изменения кредитного договора его сторонами без согласия залогодателя Сбербанку было отказано в иске к последнему. Однако затем, до принятия Постановления Пленума ВАС РФ "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", практика ВАС РФ совершила крутой разворот.

    Так, в Определении ВАС РФ от 13 декабря 2010 г. N ВАС-13819/10 по указанному спору между Сбербанком и ООО "Мерта" указано, что в силу п. 1 ст. 50 Закона об ипотеке при расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке. Изменение размера обеспеченных залогом требований (например, вследствие изменения процентной ставки по кредиту) по сравнению с тем, как условие о размере обеспечиваемого обязательства указано в договоре залога, само по себе не является основанием для отказа в иске об обращении взыскания на заложенное имущество в связи с прекращением залога. При увеличении размера требований по основному обязательству залог обеспечивает обязательство должника в том размере, в каком оно существовало бы без такого изменения³¹.

    В законе об ипотеке предусматриваются  особенности ипотеки отдельных  видом недвижимого имущества, в  частности, земельных участков, предприятий, зданий и сооружений, а также жилых  домов и квартир.

При ипотеке  предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое и недвижимое, включая права  требования и исключительные права, в том числе приобретенные  в период ипотеки. При этом ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию, и подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке (если же договором предусмотрено иное, то право на обращение взыскания на предмет ипотеки по неисполненному или ненадлежащим образом  исполненному обязательству возникает у залогодержателя все равно по истечении года с момент заключения договора об ипотеке). Поскольку залогодатель наделен широким спектром прав касательно пользования и распоряжения данным видом заложенного имущества, залогодержателю предоставлено право осуществлять ипотечный контроль.

     Что касается ипотеки жилых домов  и квартир, то здесь можно отметить ряд основных положений.

     Во-первых, правила об ипотеке данного вида недвижимого имущества применяются  только для предназначенных для  постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домов  и квартир, принадлежащих на праве  собственности гражданам и юридическим  лицам³².

Во-вторых, договор об ипотеке жилого дома или  квартиры, не может быть заключен через  представителя, за исключением случаев  опеки и попечительства.

     И наконец, в-третьих, необходимо отметить, что законодатель специально предусмотрел в законе норму, обеспечивающую защиту конституционных прав граждан на жилье.

     В заключение описания особенностей договора об ипотеке следует, наверно, упомянуть, что «по своему экономическому содержанию ипотека выполняет следующие функции: механизма создания и привлечения дополнительных финансовых средств для поддержания и развития материального производства; дополнительного инструмента для обеспечения оборота и перераспределения имущества в случае, когда применение других механизмов оборота  юридически невозможно или экономически нецелесообразно; создания многопорядкового мультиплицируемого фиктивного капитала на основе закладной и производных ипотечных ценных бумаг, а также инструментов вторичного рынка ипотечных кредитов»³³.

     Залог товаров в обороте.

     Согласно  ст. 357 ГК РФ, «залогом товаров в обороте признается залог товаров с оставлением их у залогодателя и с предоставлением залогодателю права изменять состав и натуральную форму заложенного имущества (товарных запасов, сырья, материалов, полуфабрикатов, готовой продукции и т.п.) при условии, что их общая стоимость не становится меньше указанной в договоре о залоге». Следует отметить тот факт, что, если Закон о залоге еще разделял понятия “залога товаров в обороте” и “залога товаров в переработке”, то ГК уже этого не делает.

     Вследствие  того, что залог товаров в обороте  в большой степени носит обязательственный  характер, законодательством возложена  на залогодателя обязанность регистрировать не только факт залога в своей книге записи залогов, но и все хозяйственные операции, совершаемые по поводу заложенного имущества и влекущие его количественные и качественные изменения. При этом, очевидно, предусматривается и право залогодержателя проводить так называемый “залоговый контроль”, то есть знакомиться с этими записями.