Законодательные основы добросовестного приобретения и защита права собственности добросовестного приобретателя в Российской Федерации

С учетом того, что изменения, внесенные в ст.223 ГК РФ, предусматривают возникновение у добросовестного приобретателя права собственности на недвижимое имущество с момента его государственной регистрации, можно констатировать, что отныне имеются два механизма приобретения права собственности на недвижимость фактическим владельцем:

1) через срок приобретательной  давности (ст.234 ГК РФ) и 2) без срока  вследствие добросовестного приобретения  недвижимости (ст.223 ГК РФ).

Однако между двумя этими механизмами имеются существенные различия. Если "лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с заявлением о признании за ним права собственности, то добросовестный приобретатель не наделен правом обратиться в суд с иском о признании права собственности"[77] или с иском о нризнании его добросовестным приобретателем, поскольку, в силу сложившейся правовой конструкции, добросовестный приобретатель может быть исключительно ответчиком по виндикационному или реституционному иску. Право собственности он может приобрести только в случае отказа в этих исках. Поэтому защита владения добросовестного приобретателя осуществляется не путем признания права (ст. ст.11, 12 ГК РФ), а путем ограничения виндикации и реституции.

Введение права собственности добросовестного приобретателя недвижимости в гражданское законодательство обусловлено необходимостью, во-первых, разрешения неопределенности правового положения добросовестного, но, по сути, не узаконенного владельца недвижимости, а во-вторых, разрешением коллизии между правовыми позициями не владеющего собственника и беститульного владельца.

Что касается регистрации права собственности за добросовестным приобретателем, в отношении которого отказано в иске о реституции, следует иметь в виду, что до признания судом недействительности сделки, по которой им приобретена недвижимость, именно эта сделка служила основанием для регистрации права собственности на приобретенную недвижимость. Недействительность этой сделки влечет за собой аннулирование регистрации права собственности, основанного на данной сделке. После этого регистрация права собственности за добросовестным приобретателем возможна только на основании решения суда.

Если судебное решение, подтверждающее добросовестность приобретателя недвижимости, не вынесено, то основания для регистрации права собственности на недвижимость за добросовестным приобретателем отсутствуют. Однако за ним сохраняется возможность приобретения права собственности в силу приобретательной давности.

Изложенное выше позволяет сформулировать свою позицию по поводу необходимых элементов сложного юридического состава, являющегося основанием для возникновения права собственности на недвижимость у добросовестного приобретателя.

Во-первых, недвижимость должна быть получена добросовестным приобретателем на основании возмездной сделки с лицом, зарегистрированным в ЕГРП на недвижимое имущество в качестве собственника, даже если впоследствии окажется, что отчуждатель не являлся действительным собственником; во-вторых, приобретатель недвижимости не должен знать о том, что он совершает сделку с неуправомоченным отчуждателем; в-третьих, решение суда об отказе в виндикации или реституции недвижимости вследствие признания ее фактического владельца добросовестным приобретателем является формальным основанием для регистрации права собственности за добросовестным приобретателем.

Проведя после этого анализ оснований добросовестного приобретения права собственности на недвижимость, мы можем окончательно сформулировать предлагаемый текст названной нормы.

Статья 234-1. Право собственности на недвижимость добросовестного приобретателя.

1. Добросовестный приобретатель, у  которого собственник не вправе  истребовать утраченное имущество, - это лицо, возмездно приобретшее  имущество по основаниям, установленным  для приобретения права собственности (ст.218 ГК РФ), у другого лица, которое  не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал  и не мог знать. Право владения  добросовестно приобретенным имуществом  подлежит гражданско-правовой защите  в установленном законом порядке. При этом приобретатель должен  доказать, что он приобрел имущество  по возмездной сделке и что  он не знал и не мог знать  о том, что имущество приобретено  у лица, не имевшего права на  его отчуждение.

2. Право собственности на недвижимое  имущество у добросовестного  приобретателя возникает с момента  его государственной регистрации.

3. Основанием возникновения права  собственности на недвижимость  у добросовестного приобретателя  является сложный юридический  состав, включающий следующие признаки:

а) недвижимость должна быть получена добросовестным приобретателем на основании возмездной сделки с лицом, зарегистрированным в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве собственника, даже если впоследствии окажется, что отчуждатель не являлся действительным собственником;

б) приобретатель недвижимости не должен знать о том, что он совершает сделку с неуправомоченным отчуждателем;

в) решение суда об отказе в виндикации или реституции недвижимости вследствие признания ее фактического владельца добросовестным приобретателем является формальным основанием для регистрации нрава собственности за добросовестным приобретателем.

2.3 Особенности  гражданско-правовой защиты права  владения добросовестного приобретателя  при виндикации и реституции

Для успешного исследования поставленного вопроса полагаем необходимым вначале в принципе определиться с понятием гражданско-правовой защиты, а затем акцентировать внимание на связанных с этим проблемах добросовестного приобретателя при виндикации и реституции.

Зачастую в юридической литературе под защитой понимается комплексная система мер, применяемых для обеспечения свободной и надлежащей реализации субъективных прав (включая судебную защиту), законодательные, экономические, организационно - технические и другие средства и мероприятия, а также самозащита гражданских прав. То есть защита практически ничем не отличается от охраны гражданских прав. Однако правильной представляется другая, сложившаяся в науке позиция, согласно которой защита гражданских прав представляет собой более узкое понятие по сравнению с охраной гражданских прав. Понятием "охрана гражданских прав" охватывается вся совокупность мер, обеспечивающих нормальный ход реализации прав. В него включаются меры не только правового, но и экономического, политического, организационного и иного характера, направленные на создание необходимых условий для осуществления субъективных прав"[78] . То есть охрана каждого права осуществляется постоянно с целью не допустить его нарушения. Что же касается защиты гражданских прав, то ею охватывается "применение лишь тех способов и средств, которые используются при совершении правонарушения". В понятие охраны гражданских прав включаются их юридические гарантии, то есть правовые средства, обеспечивающие реализацию того или иного права. Как пишет М.В. Баглай, "наиболее общей гарантией прав и свобод, имеющей наивысшую юридическую силу, является сам конституционный строй, основанный на неуклонном соблюдении Конституции, неотчуждаемом естественном праве и общепризнанных принципах и нормах международного права[79] . Эта наивысшая гарантия трансформируется Конституцией РФ в систему определенных прав граждан и обязанностей государства по обеспечению прав и свобод, сформулированных в ст. ст.45, 46, 53, 55, 56, 60, 61"[80] . Охрана не противоправных интересов личности является важнейшим составляющим принципом правового государства.

Важнейшим элементом системы охраны гражданских прав является защита гражданских прав. "Защита прав и свобод человека и гражданина, являясь и конституционно - правовой, и международно - правовой обязанностью современного государства, осуществляется с помощью системы принципов, институтов, механизмов и процедурно - правовых правил, прямо или косвенно предназначенных для этих целей"[81] .

В системе защиты прав граждан в качестве двух важнейших взаимосвязанных и взаимообусловленных элементов можно выделить, с одной стороны, права граждан на такую защиту, а с другой - соответствующие этим правам обязанности государственных органов и должностных лиц. В широком смысле защита прав, свобод и законных интересов граждан носит публичный характер, то есть осуществляется и в том случае, если граждане по каким - либо причинам не обращаются за помощью. Так, в ст.45 Конституции РФ указано: "Государственная защита прав и свобод человека и гражданина гарантируется". То есть закрепляется обязанность государства различными правовыми средствами с использованием всего механизма государства и всех органов государственной власти обеспечивать защиту прав и свобод.

В науке гражданского права право на защиту определяется с разных позиций. Одни полагают, что право на защиту является составной частью самого субъективного права наряду с правом на собственные действия, а также с правом требовать определенного поведения от обязанных лиц. Другие ученые определяют право на защиту как самостоятельное субъективное право, включающее в себя возможность совершения правомочным лицом собственных положительных действий и возможность требования определенного поведения от обязанного лица[82] . Применительно к праву владения добросовестного приобретателя мы придерживаемся второй точки зрения, поскольку в данном случае добросовестный приобретатель вправе рассчитывать на судебную защиту от иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения. В этом случае право на защиту владения добросовестного приобретателя носит как бы превентивный характер до предъявления вышеназванного иска, после чего реализуется из абстрактного в конкретное субъективное право на защиту в охранительном правоотношении.

Теперь об особенности защиты добросовестного приобретателя при реституции и виндикации. В самом общем виде соотношении реституции и виндикации можно определить так. Если реституция направлена на восстановление прежнего состояния сторон в недействительной сделке, что предполагает возврат полученного по сделке имущества, то виндикация позволяет собственнику истребовать принадлежащее ему имущество у лица с которым он не состоял в договорных отношениях, и у которого имущество находится в незаконном владении.

Однако часть ученых-цивилистов полагает, что реституция не имеет той специфики, которая могла бы стать достаточным основанием для отграничения этой меры от виндикации. Так, например, А.А. Киселев пишет "Выделяясь лишь некоторой особенностью субъектного состава (ее субъектами являются стороны недействительной сделки), реституция владения по своей правовой природе есть не что иное, как разновидность виндикации, частный случай ее применения". Виндикационная природа требований о возврате переданного но недействительной сделке имущества отмечалась в литературе и ранее[83] .

Как нам представляется, в условиях сегодняшнего дня нельзя согласиться с предложенным подходом, поскольку он противоречит действующему законодательству. Реституция и виндикация два совершенно разных гражданско-правовых института, нормы о реституции (н.2 ст.167 ГК РФ) находятся в главе о сделках, о виндикации же (ст.301 ГК РФ) говорится в главе о защите права собственности и других вещных прав. В этом отчетливо проявляется дуализм гражданского нрава, по которому, как известно, все гражданские нрава и средства их защиты делятся на вещные и обязательственные (личные). Виндикация - вещно-правовое средство защиты, а реституция - обязательственное. В этой связи думается, что не следует отождествлять реституцию владения и виндикацию, так как цель виндикации - возвратить имущество собственнику или законному владельцу, а цель реституции - восстановить положение, существовавшее до совершения недействительной сделки.

Под реституцией в российском гражданском нраве принято понимать общие последствия недействительности сделок. Законодательным основанием для такого утверждения является ч.2 ст.167 ГК РФ, определяющая, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по такой сделке. Это правило, именуемое в науке гражданского права двухсторонней реституцией, предусматривает возвращение сторонами друг другу всего полученного по сделке, а в случае невозможности возвращения полученного в натуре (в том числе, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) - возмещение его стоимости в деньгах[84] . По сути своей двухсторонняя реституция - это восстановление прежнего (до сделки) состояния.

Д.М. Генкин писал, что "требование реституции вытекает из недействительности сделки, а не из субъективного права собственности, как это имеет место при виндикации" и потому и сама "реституция является своеобразным институтом"[85] . Развивая эту мысль, К.И. Скловский, основываясь на содержании ст.167 ГК РФ, прямо указывающей на "каждую из сторон как обязанное лицо", пришел к выводу, что "хотя сделка и падает, ее стороны все же остаются не в вещной, а в относительной связи, принципиально не отличающейся от связи по поводу расторжения договора"[86] .