Законодательные основы добросовестного приобретения и защита права собственности добросовестного приобретателя в Российской Федерации

При конкуренции исков предпочтение должно отдаваться обязательственным искам. Договорное требование не может быть заменено виндикационным иском, поскольку он не носит договорный характер, а защищает право собственности как абсолютное субъективное право.

1. В законе отсутствует логическое  обоснование в выборе оснований  для регистрации сделок, но и  очевидна противоречивость норм, касающихся государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и регистрации сделок с этим  имуществом согласно п.1 ст.164 ГК  сделки с недвижимым имуществом  подлежат государственной регистрации  в случаях, предусмотренных ст.131 Кодекса. Однако ст.131 ГК таких  случаев не называет, хотя предусматривает  существование органа по регистрации  не только прав на недвижимое  имущество, но и сделок с ним, а также предусматривает возможность  обжалования в суд отказа этого  органа в государственной регистрации  сделки. Необходимо дополнить ст.131 ГК РФ указанием перечня сделок  при которых необходима государственная  регистрация.

2. Предлагается дополнить ст.302 ГК РФ ч.4 следующего содержания: "4. Право собственности и иные  зарегистрированные права на  недвижимое имущество, приобретенные  от лица, не имевшего указанного  права, о чем добросовестный приобретатель  не знал и на основании информации, предоставляемой из единого государственного  реестра, не мог знать, остаются  в силе (бесповоротность прав), хотя  бы по судебному решению была  впоследствии признана неуправомоченность  отчуждателя.

Бесповоротностью не пользуется право, хотя бы добросовестно приобретенное, но от лица, которое или один из предшественников которого были внесены в единый государственный реестр в результате сделки, предусмотренной статьей 179 настоящего Кодекса, если иск о признании недействительной такой сделки подан в течение года с момента регистрации оспариваемого права".

3. Система государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  должна обеспечивать защиту прав  добросовестного приобретателя  недвижимости:

доказывание добросовестным приобретателем "добросовестности" при приобретении недвижимого имущества, истребуемого собственником по виндикационному иску, либо доказывание собственником "недобросовестности" приобретателя осуществляется прежде всего посредством представления доказательства обращения или, напротив, необращения к единому государственному реестру прав за сведениями о собственнике недвижимости;

в едином государственном реестре прав должны в обязательном порядке вноситься сведения о существовании спора о праве на недвижимое имущество. О существовании такого спора может также свидетельствовать наличие в ЕГРП записи об аресте имущества или записи о запретах совершать сделки с этим имуществом, которые были сделаны учреждением юстиции на основании соответствующих судебных актов о принятии данных мер по обеспечению исков;

добросовестный приобретатель недвижимого имущества, у которого это имущество не может быть истребовано его собственником (если собственнику суд отказал в удовлетворении виндикационного иска), приобретает право собственности на это имущество.

4. Добросовестный приобретатель  защищен от виндикационного и  реституционного исков. Однако как  показало изучение проблемы сам  в полной мере не может использовать  все способы гражданско-правовой  защиты приобретенной недвижимости. Таким образом, главная проблема  защиты права собственности добросовестного  приобретателя состоит в том, чтобы применяемые средства защиты  были оптимально пригодны и  соразмерны. При их рассмотрении  выявлено только несколько это: признание права, обжалование действий  и решений государственных органов, самозащита.

5. Необходимо внесение изменения, по совершенствованию гражданского  законодательства, регулирующего возникновение  права собственности у добросовестного  приобретателя недвижимости. В частности, предлагается:

дополнить главу 14 "Приобретение права собственности" статьей 234-1 следующего содержания:

"Статья 234-1. Право собственности  на недвижимость добросовестного  приобретателя

1. Добросовестный приобретатель, у  которого собственник не вправе  истребовать утраченное имущество, - это лицо, возмездно приобретшее  имущество по основаниям, установленным  для приобретения права собственности (ст.218 ГК РФ), у другого лица, которое  получило это имущество во  владение по воле собственника, но не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал  и не мог знать. Право владения  добросовестно приобретенным имуществом  подлежит гражданско-правовой защите  в установленном законом порядке. При этом приобретатель должен  доказать, что он приобрел имущество  по возмездной сделке и что  он не знал и не мог знать  о том, что имущество приобретено  у лица, не имевшего права на  его отчуждение.

2. Право собственности на недвижимое  имущество у добросовестного  приобретателя возникает с момента  его государственной регистрации.

3. Основанием возникновения права  собственности на недвижимость  у добросовестного приобретателя  является сложный юридический  состав, включающий следующие признаки:

а) недвижимость должна быть получена добросовестным приобретателем на основании возмездной сделки с лицом, зарегистрированным в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве собственника, даже если впоследствии окажется, что отчуждатель не являлся действительным собственником;

б) приобретатель недвижимости не должен знать о том, что он совершает сделку с неуправомоченным отчуждателем;

в) решение суда об отказе в виндикации или реституции недвижимости вследствие признания ее фактического владельца добросовестным приобретателем является формальным основанием для регистрации права собственности за добросовестным приобретателем".

Библиографический список

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации [Текст]: офиц. текст. // Российская газета. -1993. - № 237.

2. Гражданский кодекс Российской  Федерации (часть первая) [Текст]: [Федеральный  закон № 51-ФЗ, принят 30.11.1994 года, по  состоянию на 13.05.2008] // СЗ РФ. - 1994. - № 32. - Ст.3301.

3. Гражданский кодекс Российской  Федерации (часть вторая) [Текст]: [Федеральный  закон № 14-ФЗ, принят 26.10.1996 года, по  состоянию на 24.04.2008] // СЗ РФ. - 1996. - № 5. - Ст.410.

4. Гражданский кодекс Российской  Федерации (часть третья) [Текст]: [Федеральный  закон № 146-ФЗ, принят 26.11.2001 года, по  состоянию на 29.04.2008] // СЗ РФ. - 2001. - № 49. - Ст.4552.

5. Гражданский процессуальный кодекс  Российской Федерации [Текст]: [Федеральный  закон № 138-ФЗ, принят 14.11.2002 года, по  состоянию на 22.07.2008] // СЗ РФ. - 2002. - № 46. - Ст.4532.

6. Арбитражный процессуальный кодекс  Российской Федерации [Текст]: [Федеральный  закон № 95-ФЗ, принят 24.07.2002 года, по  состоянию на 22.07.2008] // СЗ РФ. - 2002. - № 30. - Ст.3012.

7. Земельный кодекс Российской  Федерации [Текст]: [Федеральный закон  № 136-ФЗ, принят 25.10.2001 года, по состоянию  на 22.07.2008] // СЗ РФ. - 2001. - № 44. - Ст.4147.

8. Семейный кодекс Российской  Федерации [Текст]: [Федеральный закон  № 223-ФЗ, принят 29.12.1995 года, 30.06.2008] // СЗ  РФ. - 1996. - № 1. - Ст.16.

9. О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского  кодекса Российской Федерации  и Федеральный закон "О государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним" [Текст]: [Федеральный закон № 217-ФЗ, от 30.12.2004 года] // СЗ РФ. - 2005. -. № 1 (часть 1). - Ст.43.

10. Об ипотеке (залоге недвижимости) [Текст]: [Федеральный закон № 102-ФЗ, от 16.07.1998 года, по состоянию на 13.05.2008] // СЗ РФ. - 1998. - № 29. - Ст.3400.

11. О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним [Текст]: [Федеральный  закон № 122-ФЗ, от 21.07.1997 года, по состоянию  на 22.07.2008] // СЗ РФ. - 1997. - № 30. - Ст.3594.

12. Об утверждении правил ведения  единого государственного реестра  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним [Текст]: [Постановление  Правительства РФ № 219, от 18.02.1998 года, по состоянию на 22.11 2006] // СЗ РФ. - 1998. - № 8. - Ст.963.

13. Об утверждении инструкции  о порядке заполнения и выдачи  свидетельств о государственной  регистрации прав, сообщений об  отказах в государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним и информации  о зарегистрированных правах [Текст]: [Приказ Минюста РФ № 226, от 18.09.2003 года, по состоянию на 06.12.2006] // Российская  газета. - 2003. - № 201. - С.12.

Научная и учебная литература

14. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и  проблемы правового регулирования [Текст] - М., Волтерс Клувер. 2007. - 462с.

15. Баглай М.В. Конституционное право  Российской Федерации: Учебник для  вузов. [Текст] - М., Норма. 2008. - 678 с.

16. Баранова Е.А. К вопросу о  понятии единого объекта недвижимости  в гражданском праве Германии [Текст] // Законодательство и экономика. - 2004. - № 12. - С.23.

17. Белицкий В.Б. О механизме регистрации  прав собственности на домовладение [Текст] // Бюллетень нотариальной  практики. - 2007. - № 2. - С.18.

18. Белов В.А. Добросовестность, разумность, справедливость как принципы  гражданского права [Текст] // Законодательство. - 1998. - № 8. - С.49.

19. Бондаренко Д.В. Заключение и  регистрация договора аренды  нежилых помещений [Текст] // Право  и экономика. - 2008. - № 3. - С.29.

20. Булавинцев А.Т. К вопросу о  субъекте регистрации незаконных  сделок с землей [Текст] // Законы  России: опыт, анализ, практика. - 2007. - № 5. - С.12.

21. Виноградов П. Недвижимое имущество: историческое и современное понимание [Текст] // Бюллетень нотариальной  практики. - 2008. - № 2. - С.21.

22. Витрянский В.В. Гражданский кодекс  и суд [Текст] // Вестник ВАС РФ. - 1997. - №7. - С.131-132.

23. Витрянский В.В. Недействительность  сделок в арбитражно-судебной  практике. Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика. [Текст] - М., Статут. 2004. - 432 с.

24. Генкин Д.М. Право собственности  в СССР. [Текст] - М., Госюриздат. 1961. - 612 с.

25. Голубок С. Порядок заключения  сделок с недвижимостью [Текст] // ЭЖ-Юрист. - 2008. - № 12. - С.9.

26. Габбасов Р.А. Качество закона  и вопросы регулирования оборота  недвижимости [Текст] // Бюллетень нотариальной  практики. - 2005. - № 3. - С.11.

27. Гамбаров Ю.С. Курс гражданского  права. Т.1. Часть общая. [Текст] - М., Статут. 2001. - 678 с.

28. Гражданское право: В 2 т. Том 1. Общая  часть: Учебник. [Текст] / Отв. ред. Суханов  Е.А. - М., Волтерс Клувер. 2008. - 736 с.

29. Гражданское право Ч.1. [Текст] / Под ред. Сергеева А.П., Толстого  Ю.К. - М., Проспект. 2008. - 678 с.

30. Гражданское право Ч.2. [Текст] / Под ред. Сергеева А.П., Толстого  Ю.К. - М., Проспект. 2008. - 702 с.

31. Гражданское право. Часть первая: Ученик. [Текст] / Отв. ред. Мозолин В.П., Масляев А.И. - М., Юрист. 2007. - 612 с.