Теоретические и правовые основы ипотеки земельных участков

Если же одновременно с земельным участком заложено и здание (сооружение), либо закладывается само это здание (сооружение), то правовой режим его существенно меняется. В соответствии со ст. 69 Закона об ипотеке залог предприятий, зданий и сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка либо той его части, которая необходима для функционального обеспечения здания (см. также п. 3 ст. 340 ГК РФ). На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования право залога не распространяется.

Позднее в связи с допущением к ипотеке участков из земель сельскохозяйственного назначения в Закон было введено правило о том, что залог таких земель допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с данным участком объектов недвижимости (п. 4 ст. 64). Как видно, тот же подход, что и по общему правилу с учетом последних изменений, внесенных в Закон об ипотеке (п. 1 ст. 64).

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ», совместный залог здания (сооружения) и соответствующего земельного участка применяется в тех случаях, когда залогодатель обладает правом собственности или правом аренды земельного участка, на котором расположен объект ипотеки. В тех случаях, когда он не обладает указанными правами на земельный участок, может заключить договор ипотеки только на здание (сооружение). При обращении взыскания на заложенное имущество лицо, приобретающее это имущество, приобретает также право пользования земельным участком на том же праве, что и прежний собственник имущества.[7]

Поскольку при обращении взыскания на земельный участок залогодатель приобретает право ограниченного пользования той частью участка, на которой расположено данное строение, в литературе высказывается мнение о том, что в этом случае участок рассматривается как принадлежность, а здание - как главная вещь. По мнению И.А. Иконицкой, это неправильно. Земля в силу своих социально-экономических свойств не может играть роль принадлежности к главной вещи. С практической точки зрения такой залог также весьма проблематичен: правомерен ли залог небольшого земельного участка, целиком занятого зданием без этого здания, когда залогодатель может сохранить право пользования всем участком? В связи с этим И.А. Иконицкой было предложено внести изменения в ст. 64 Закона об ипотеке и сформулировать норму следующим образом: «Если иное не предусмотрено договором, при ипотеке земельного участка право залога должно распространяться и на расположенные на нем здания и сооружения».[9]

Сегодня эта идея фактически реализована. Но есть смысл проанализировать саму возможность оценивать здание или земельный участок как принадлежность.

Во-первых, уже отмечалось, что каждый из объектов является самостоятельным, поэтому они никогда не могут быть принадлежностью друг друга. Речь может идти только о создании правового режима, который бы «объединил их юридическую судьбу».

Во-вторых, ситуация с ипотекой вовсе непоказательна в данном аспекте.

В-третьих, обсуждение действительной ценности, как земельного участка, так и здания без конкретных данных вряд ли корректно. Сам по себе залог, как и выбор предмета для него (что именно брать в залог - участок или здание на нем), предопределен экономическими причинами. Этот вопрос решается, прежде всего, с учетом эффективности обеспечения, ликвидности и других показателей, удовлетворяющих интересы залогодержателя.

В-четвертых, оценка земельного участка как условной «принадлежности» здания в приведенном случае опирается на текст абз. 1 п. 1 ст. 340 ГК РФ. В нем говорится о том, что права залогодержателя распространяются и на принадлежности вещи, предоставляемой в залог. В п. 6 ст. 6 Закона об ипотеке такая норма предусмотрена. Но из этого еще не следует, что именно таково соотношение участка и здания. Закон (см., например, ст. 69 Закона об ипотеке) говорит только о том, что в случае ипотеки здания следует и ипотека земельного участка. Это значит, что участок не есть нечто постороннее и не входящее в предмет ипотеки. Речь может идти не обо всем земельном участке, так как законодатель допускает возможность ипотеки части участка (равно как и залог права аренды).

Таким образом, ипотека - залог недвижимого имущества. Институт ипотеки - активно развивающийся продукт современной экономики. К числу объектов недвижимости, которые могут быть предметом ипотеки, относятся, в том числе, земельные участки. Потенциальная возможность того или иного участка быть предметом ипотеки, а также принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости определил некоторую специфичность правовой регламентации нахождения земельных участков в гражданском обороте.

2. Оформление ипотеки земельных участков.

Залог земельных участков оформляется путем заключения договора об ипотеке, условия которого определены в ст. 9 ФЗ от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Право отдавать земельный участок в залог по договору об ипотеке принадлежит только собственнику земельного участка.

Необходимо отметить некоторые особенности договора ипотеки земельных участков с учетом последних изменений:

- отменена обязательная нотариальная форма ипотеки (но она может производиться по соглашению сторон);

- снято прежнее ограничение  на оформление закладных в  отношении земельных участков (п. 4 ст. 13 Закона об ипотеке), при  этом содержание закладной может  изменяться по соглашению сторон, и подлежит регистрации в течение одного дня;

- установлены новые правила  страхования риска ответственности  заемщика за неисполнение или  ненадлежащее исполнение обязательства  по возврату кредита (п. 4 ст. 31 Закона  об ипотеке);

- предусмотрены новые статьи (ст. 64.1, 64.2 Закона об ипотеке), согласно которым земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка (иной кредитной организации или средств целевого займа), считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика.

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральными законами.

Важным требованием к содержанию договора об ипотеке является необходимость названия в нем обязательства, обеспечиваемого ипотекой, с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия определения этой суммы. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Основными данными, которые необходимо указать в договоре об ипотеке земельного участка, являются: местоположение (почтовый адрес) закладываемого участка; его кадастровый номер; размещенные на участке объекты недвижимости (если таковые имеются); площадь участка; основная категория (целевое назначение) земель, расположенных на участке, с указанием органа местного самоуправления, в ведении которого находятся эти земли, и цели использования земельного участка; право, по которому земельный участок принадлежит залогодателю (право собственности), и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Точно так же должен быть описан арендованный земельный участок в случае залога права аренды, принадлежащего залогодателю. При этом в договоре об ипотеке должен быть указан срок аренды.

Что касается оценки земельного участка при его ипотеке, то согласно ст. 67 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с учетом вносимых изменений она осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации. Залоговая стоимость земельного участка устанавливается в договоре об ипотеке по соглашению залогодателя с залогодержателем. К договору обязательно должна быть приложена копия плана (чертежа границ) земельного участка, являющегося объектом ипотеки, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.[10]

Договор об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации, вступая в силу с момента совершения последней. Несоблюдение правил государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя. К заявлению прилагается нотариально удостоверенный договор и его копия, документы, являющиеся приложением к договору, а также доказательства уплаты регистрационного сбора.

Если в договоре предусмотрено, что права удостоверяются закладной, необходимо предоставить отвечающую требованиям Закона об ипотеке саму закладную, а также те документы (в оригинале и в копии), которые были названы в закладной. В закладной должны содержаться перечисленные в ст. 14 Закона об ипотеке данные, индивидуализирующие залогодателя-должника, первоначального залогодержателя, а также должника по обеспечиваемому ипотекой обязательству, обеспечиваемый ипотекой кредитный договор (иное денежное обязательство), с указанием даты и места заключения договора ( иного обоснования обязательства), сведения о сумме и сроке (сроках) погашения долга, описание заложенного имущества и его денежная оценка, указание на наличие или отсутствие обременений закладываемого имущества, наименование принадлежащего залогодателю право на заложенное имущество, сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, дата выдачи закладной первоначальному залогодержателю. В наименовании, включающем все эти сведения ценной бумаги, должно содержаться указание на то, что это - закладная. Закладная должна быть подписана залогодателем (а если в такой роли выступает третье лицо, необходима одновременно и подпись должника по обязательству, обеспеченному ипотекой) и включать указание на дату его выдачи. Источником внесения соответствующих данных в регистрационную запись об ипотеке служат содержащиеся в договоре данные (ст. 20 Закона об ипотеке ).

Закон об ипотеке (п. 5 ст.20) признает датой совершения государственной регистрации ипотеке день соответствующей записи в Реестре. С этого момента ипотека считается возникшей третьих лиц. В Законе специально предусмотрено, что очередность совершения регистрационных записей определяют на основании дат поступления всех необходимых документов в орган, который ведет Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявлений залогодержателя и залогодателя с приложением документов об исполнении основного договора либо на основании вступившего в силу решения суда, арбитражного суда или третейского суда (п. 4 ст. 29 Закона о государственной регистрации).

Земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, считается обремененным ипотекой с момента возникновения прав залогодержателя (права залога), а если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло позднее, - с момента возникновения обязательства. Это условие касается только сторон договора ипотеки. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации.[11]

В договоре об ипотеке стороны могут предусмотреть необходимость страхования земельного участка или вообще не страховать его. Очевидно, что страхование земельного участка важно для земель, используемых как средство производства в сельском хозяйстве, которые могут быть загрязнены, заражены, разрушены в результате водной или ветровой эрозии и т.д. по причине несоблюдения необходимых охранных требований к эксплуатации данного участка. Согласно п. 2 ст. 31 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства. Поэтому вопрос о страховании земельного участка в той или иной форме должен быть отражен в договоре об ипотеке.[12]

Заключение

Ипотека - залог недвижимого имущества. Институт ипотеки - активно развивающийся продукт современной экономики. К числу объектов недвижимости, которые могут быть предметом ипотеки, относятся, в том числе, земельные участки. Потенциальная возможность того или иного участка быть предметом ипотеки, а также принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости определил некоторую специфичность правовой регламентации нахождения земельных участков в гражданском обороте.