Теоретические и правовые основы ипотеки земельных участков

Содержание

 

 

 

 

 

 

Введение

Залог недвижимого имущества, или ипотека, является предметом пристального внимания ученых и практиков с середины 90-х годов прошлого века. Многие экономисты и политики говорят о необходимости создания в России системы ипотечного кредитования. Подразумевается, что должны быть созданы соответствующие институты и отработаны механизмы, которые бы обеспечили возможность эффективного ипотечного кредитования. Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, процессы, происходящие в обществе.

Актуальность ипотеки существенно возрастает в трансформационных и переходных экономиках. Расширение применения ипотеки как способа обеспечения возвратности кредитов должно дать импульс промышленности, строительству и ряду других отраслей национальной экономики.

Целью исследования является исследование института ипотеки земельного участка, выявление основных проблем и определение возможных путей их решения.

Цель исследования определила постановку и решение следующих задач:

- анализ и сопоставление  гражданско-правовых и иных норм, регламентирующих ипотеку земельных  участков:

- анализ практики разрешения  споров, возникающих в связи с  ипотекой земельных участков.

Объектом исследования являются правоотношения, возникающие в процессе ипотеки земельных участков.

Предметом исследования выступает ипотека земельных участков, основные проблемы и пути их решения.

Теоретическую базу исследования составили труды специалистов в области гражданского и земельного права: Кухтин П.В.,Боголюбов С.А., Гришаев С.П., Разумова И.А., Иконицкая И.А. публикации в периодических изданиях, материалы судебной практики. Нормативно-правовую базу исследования составляет Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ (далее – ГК РФ), Земельный кодекс РФ (далее – ЗК РФ), Федеральные Законы, законы РФ.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 Теоретические и правовые основы ипотеки земельных участков

1.1 Кредит  как долговое обязательство граждан

Рыночная экономика немыслима без существования и развития финансовых институтов, а также возможности доступа участников рыночных отношений к кредитным ресурсам. Масштаб использования кредитов физическими и юридическими лицами свидетельствует о стабильности любого общества, поскольку за каждым кредитом стоит конкретный инвестиционный проект или решение определенной производственной задачи. Кредит - действенный рыночный инструмент, ориентированный на рост эффективности всех отраслей национального хозяйства. Банковский капитал является основным фактором и механизмом становления и развития оборота земель, под которым понимается не только переход права собственности на землю от одного собственника к другому, но и осуществление операций по аренде и залогу. В подавляющем большинстве стран законодательно разрешено использовать землю в качестве кредитного обеспечения или залога для получения кредита.

В мировой практике рыночных отношений выделяется два способа обеспечения долговых обязательств.

Согласно первому, кредитор производит отчуждение вещных прав залогодателя на объект, служащий предметом залога, и одновременно передает тот же объект заемщику в аренду с правом выкупа.

Вторым, более эффективным, но и более сложным является коммерческий залог недвижимости - ипотека.

В целом по своему юридическому содержанию ипотека - обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости (в нашем случае земельного участка). Исходя из этого, основное отличие ипотеки от первого варианта в том, что объект остается в собственности у залогодателя, а в пользу кредитора отчуждается лишь производное залоговое право, т.е. земельный участок как залоговый объект можно оставить во владении и пользовании залогодателя.

1.2 Залог  земельного участка

Земельные ресурсы и проживающее на них население определяют жизнеспособность и процветание любого государства. Чем более развита инфраструктура и чем более высока эффективность использования ресурсов земли, профессиональная подготовленность и культурный уровень населения, тем более сбалансировано и поступательно развивается экономика государства.

В настоящее время оборот земельных участков, на новом этапе земельных преобразований, становится важным базовым элементом функционирования экономики государства в целом. Оборот земли является особо сложной экономической структурой национального хозяйства. Его эффективная организация и функционирование требует научно обоснованных, практически мотивированных и юридически оформленных решений. Значение ипотеки земельных участков проявляется, прежде всего, в обеспечительной силе этого правового средства. Впервые в современном российском законодательстве залог земельных участков был разрешен в начале 90-х годов XX века.

В России пока еще только формируются юридические документы. В настоящее время ипотека земельных участков регулируется нормами гл. 23 ГК РФ и Федеральным законом от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке), земельным законодательством.

При этом наличие трех законодательных актов вовсе не означает, что подобный вид сделки детально урегулирован и не вызывает споров.1

Нормы Закона РФ от 29 мая 1992 года «О залоге» практически не применяются, так как фактически заменены нормами ГК РФ и Закона об ипотеке.

Нормы Закона об ипотеке как специальные имеют приоритет над общими правилами ГК РФ о залоге (п. 3 ст. 1 Закона об ипотеке). Однако п. 2 ст. 334 ГК РФ говорит о том, что специальные ипотечные нормы, отличные от общих правил о залоге, могут быть установлены и самим ГК РФ, и Законом об ипотеке.

Оба нормативных акта поставлены на один уровень по отношению к общим нормам ГК о залоге. Отсюда можно сделать вывод о том, что противоречий между ипотечными нормами, содержащимися в ГК и в Законе об ипотеке, быть не должно. В этом случае можно говорить о «внутренней соподчиненности ипотечных норм высшего уровня»2.

Применительно к ипотеке земельных участков существенное значение имеют ФЗ №1-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 5 февраля 2004 года и ФЗ от 30 декабря 2004 года №216-ФЗ, которыми были внесены изменения в законодательство об ипотеке.

Кроме того, для правильного применения норм о залоге необходимо учитывать обобщения судебной и судебно-арбитражной практики.

Залог земельных участков может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами. При этом существенной особенностью ипотеки земельных участков является то обстоятельство, что последние подразделяются на два вида: те, которые могут быть предметом залога, и те, которые не подлежат ипотеке.

С учетом вносимых в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» изменений по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения), а также земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Что же касается залога земельных долей, то в настоящее время п. 1 ст. 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривает такую возможность. Однако в соответствии с п. 2 ст. 62 Закона об ипотеке при общей или совместной собственности на земельные участки ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре. Следовательно, в случае залога речь может идти только о доле в праве общей собственности, но не о залоге самого участка. И.А. Иконицкая отмечает, что объектом ипотеки, когда земельная доля в натуре не выделена, является не сама земельная доля, а право на долю, принадлежащее собственнику3.

Если же участок выделен в натуре, то нельзя применять по отношению к нему само понятие «земельная доля».

В соответствии со ст. 63 Закона об ипотеке не допускается ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (в данном случае используется критерий субъектного состава). Не допускается также ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами, как субъектов Российской Федерации, так и органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (критерий размера площади участка)4.

1.3 Ограничения  в ипотеке земельных участков

В январе 2004 года Государственной Думой РФ одобрен проект Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Суть этих изменений сводится к снятию запрета с залога земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Несомненно, возможность залога земель сельскохозяйственного назначения носила и носит политизированный характер. Именно поэтому формулировки п. 4 ст. 1 и п. 2 ст. 6 Закона об ипотеке опираются на довольно противоречивые правила.

Первая норма предусматривает, что залог земельных участков возможен только в случаях, когда их оборот допускается федеральными законами и по существу противоречит п. 2 ст. 334 ГК РФ (в ней установлено, что данные вопросы как раз и должны регулироваться Законом об ипотеке).

Вторая норма (п. 2 ст. 6) устанавливает ограничения. Ипотека не распространяется:

- на имущество, изъятое из оборота;

- имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание;

- имущество, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

Как видим, в данном случае усматривается противоположный подход: «…разрешено все, что прямо не запрещено законом».

До изменений, внесенных ФЗ от 5 февраля 2004 года, в Законе об ипотеке был установлен запрет ипотеки сельскохозяйственных земель. До сих пор это противоречие не преодолено. Законодательство для ограничения ипотеки земельных участков по-прежнему использует различные критерии.

Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя - собственника земельного участка, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. Данная норма не применяется в случае залога по одному договору об ипотеке одновременно здания и права аренды земельного участка, на котором это здание расположено. Вопрос о возможности ипотеки права аренды земельного участка без согласия арендодателя рассмотрен в информационном письме Президиума ВАС РФ5 в п. 5 которого, в частности, указано: «…установленное в п. 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений) либо на случаи ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения»6.

В судебной практике в некоторых случаях не признаются недействительными и те договоры залога, когда у залогодателя нет ни прав собственности, ни прав аренды. Характерен следующий пример. Банк потребовал признать недействительным договор залога мясоперерабатывающего цеха товарищества с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие «Челябинское», образованного на основе государственного предприятия - совхоза «Челябинский». При рассмотрении дела было установлено, что документов на землю у товарищества нет. Однако суд отказал банку в удовлетворении исковых требований, поскольку ответчик «является правопреемником совхоза»7.

Поскольку при обращении взыскания на земельный участок залогодатель приобретает право ограниченного пользования той частью участка, на которой расположено данное строение, в литературе высказывается мнение о том, что в этом случае участок рассматривается как принадлежность, а здание - как главная вещь. По мнению И.А. Иконицкой, это неправильно. Земля в силу своих социально-экономических свойств не может играть роль принадлежности к главной вещи. С практической точки зрения такой залог также весьма проблематичен: правомерен ли залог небольшого земельного участка, целиком занятого зданием без этого здания, когда залогодатель может сохранить право пользования всем участком? В связи с этим И.А. Иконицкой было предложено внести изменения в ст. 64 Закона об ипотеке и сформулировать норму следующим образом: «Если иное не предусмотрено договором, при ипотеке земельного участка право залога должно распространяться и на расположенные на нем здания и сооружения»8.

Сегодня эта идея фактически реализована. Но есть смысл проанализировать саму возможность оценивать здание или земельный участок как принадлежность.

Во-первых, уже отмечалось, что каждый из объектов является самостоятельным, поэтому они никогда не могут быть принадлежностью друг друга. Речь может идти только о создании правового режима, который бы «объединил их юридическую судьбу».

Во-вторых, ситуация с ипотекой вовсе непоказательна в данном аспекте.

В-третьих, обсуждение действительной ценности, как земельного участка, так и здания без конкретных данных вряд ли корректно. Сам по себе залог, как и выбор предмета для него (что именно брать в залог - участок или здание на нем), предопределен экономическими причинами. Этот вопрос решается, прежде всего, с учетом эффективности обеспечения, ликвидности и других показателей, удовлетворяющих интересы залогодержателя.

В-четвертых, оценка земельного участка как условной «принадлежности» здания в приведенном случае опирается на текст абз. 1 п. 1 ст. 340 ГК РФ. В нем говорится о том, что права залогодержателя распространяются и на принадлежности вещи, предоставляемой в залог. В п. 6 ст. 6 Закона об ипотеке такая норма предусмотрена. Но из этого еще не следует, что именно таково соотношение участка и здания. Закон (см., например, ст. 69 Закона об ипотеке) говорит только о том, что в случае ипотеки здания следует и ипотека земельного участка. Это значит, что участок не есть нечто постороннее и не входящее в предмет ипотеки. Речь может идти не обо всем земельном участке, так как законодатель допускает возможность ипотеки части участка (равно как и залог права аренды).