Теоретические и правовые основы ипотеки земельных участков

Исходя из наличия детальной правовой регламентации залога недвижимости (а земельные участки являются недвижимым имуществом, и данное законодательство в полной мере распространяется и на земельные участки), представляется нецелесообразным принятие отдельного федерального закона об особенностях ипотеки земель сельскохозяйственного назначения. В случае принятия такого отдельного закона с неизбежностью встанет вопрос о формулировании его общих положений. В том числе возникнет необходимость продублировать в таком законе те положения, которые в настоящее время уже закреплены в законодательстве.

Анализ ранее внесенных в Государственную Думу проектов федеральных законов об особенностях ипотеки земель сельскохозяйственного назначения показывает, что они в значительной степени регулируют те вопросы, которые к моменту внесения законопроектов уже были урегулированы.

Дублирование в разных федеральных законах одних и тех же правовых норм является крайне нежелательным и чревато неблагоприятными последствиями. В частности, есть опасность того, что в случае последующих изменений в законодательстве поправки будут внесены в один закон и не будут внесены в другой. То же самое может произойти, если в одном законе правовая норма будет отменена, в другом останется без изменений. При внесении изменений в законы вероятность возникновения таких недочетов очень велика. Например, в федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» из ст. 3 были исключены положения, согласно которым иностранцы не могут быть собственниками земельных долей. Однако из п. 1 ст. 5 этого же Закона видно, что даже в новой редакции владение иностранцем долей в праве общей собственности даже после внесения изменений может рассматриваться как незаконное. Согласно этой статье иностранцы по-прежнему должны продать свою долю в праве общей собственности на землю, если они таковой владеют. Таким образом, есть опасность появления в будущем противоречий в законодательстве.

Вторым моментом, который необходимо учитывать, является то, что регулирование вопросов ипотеки и регулирование ипотечного кредитования - это два разных вопроса.

Ипотека - это одно из обеспечений обязательств (наряду с неустойкой, штрафом, поручительством и т.д.). Ипотекой может обеспечиваться любое денежное требование, не обязательно кредит. Залогодателем также может быть любое лицо, не обязательно должник по кредитному и какому бы то ни было иному договору.

Кредитование - это деятельность кредитных учреждений по выдаче денежных средств в кредит заемщикам. Кредиты могут быть обеспечены гарантией, поручительством, ипотекой, залогом движимого имущества и т.п., но в принципе могут быть и ничем не обеспечены. Выдача кредитов осуществляется на основании кредитных договоров.

Таким образом, когда мы говорим об ипотечном кредитовании, речь может идти одновременно о множестве различных правоотношений, которые переплетаются между собой. Причем каждая группа правоотношений должна регулироваться соответствующим законодательством:

- вопросы ипотеки регулируются гражданским законодательством об обеспечении обязательств (прежде всего глава 23 ГК РФ и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);

- деятельность банков и иных кредитных учреждений - законодательством о банках и банковской деятельности;

- кредитный договор - гражданским законодательством о займе и кредите (глава 42 ГК РФ);

- страхование заложенного имущества - законодательством о страховании.

 

4.2 Возможные пути решения проблемных вопросов ипотеки земельных участков

 

Институт ипотеки, обретший более менее реальные и конкретные черты в российском законодательстве, начиная с 1998 года с принятием Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», безусловно, имеет огромное практическое значение, поскольку без реально «работающей» ипотеки невозможно нормальное функционирование многих экономических институтов.

Основными нормативными актами, регулирующими правоотношения возникающие в сфере ипотеки, являются: упомянутый Закон РФ «Об ипотеке», Гражданский кодекс РФ, а также Закон РФ «О залоге» 1992 года, в той части, которая не противоречит первым двум законам.

Кроме того, с практикой применения норм законодательства об ипотеке, связаны также и Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также Земельный кодекс РФ.

При этом внутренние противоречия упомянутых законов, равно как и противоречия, существующие между ними, во многом определяют те проблемы, которые возникают в практике применения ипотечного законодательства.

Резюмируя названные выше препятствия для нормального функционирования ипотеки земель сельскохозяйственного назначения и предложения по совершенствованию законодательства, можно сделать следующие выводы:

большинство сельскохозяйственных коммерческих организаций использует земельные участки на праве аренды. Полагаем, что право аренды сельскохозяйственных угодий - не самое лучшее и не самое надежное обеспечение обязательства. Тем не менее его можно использовать за неимением лучшего. В этой связи следует облегчить процедуру залога права аренды, исключив из законодательства нормы об обязательном уведомлении собственника земли о залоге права аренды.

должна быть исключена возможность безвозмездного изъятия государством земельных участков в случае их неиспользования или использования с нарушением законодательства. Это повысит привлекательность земельных участков как предмета залога. С той же целью должна быть отменена норма о ничтожности сделки по продаже земельного участка, совершенной с нарушением преимущественного права покупки (п. 4 ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Заключение

 

 

Ипотека – залог недвижимого имущества. Институт ипотеки – активно развивающийся продукт современной экономики. К числу объектов недвижимости, которые могут быть предметом ипотеки, относятся, в том числе, земельные участки. Потенциальная возможность того или иного участка быть предметом ипотеки, а также принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости определил некоторую специфичность правовой регламентации нахождения земельных участков в гражданском обороте.

Изначально, при заключении договора об ипотеке, необходимо исходить из общих положений действующего законодательства об оборотоспособности того или иного земельного участка. Так, по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Необходимо выделить установленные законом случаи запрета залога земли: доля в праве (общая долевая или совместная собственность) на земельный участок не может быть предметом ипотеки; не допускается залог земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности; предметом ипотеки не может быть часть земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого использования и целевого использования.

Передача в залог прав аренды земельного участка возможна лишь в пределах срока договора аренды земельного участка, чем обосновывается необходимость указания в договоре ипотеки срока основного договора аренды.

Юридическое оформление договора ипотеки земельных участков имеет свои особенности, урегулированные законодательством. Договор ипотеки земельного участка должен соответствовать всем правилам его оформления. Он подлежит государственной регистрации и вступает в силу именно с момента его государственной регистрации, и с этого же момента у залогодержателя возникает право залога на заложенное имущество (предмет ипотеки). При невыполнении залогодержателем требований договора, кредитор вправе наложить взыскание на заложенную недвижимость в судебном порядке.

Разработка системы ипотечного кредитования является начальным этапом пути к реальным и столь необходимым цивилизованным экономическим преобразованиям как в сфере управления недвижимостью, так и в области дальнейшего развития денежно-кредитного механизма в стране. Процесс привлечения инвестиций в промышленность и другие отрасли народного хозяйства невозможен без вовлечения в экономический оборот земельных ресурсов, что в свою очередь требует развития механизмов ипотечного кредитования под залог земельных участков. Вся необходимая законодательная база для этого сформирована. Нужно только понимание места и роли земельной ипотеки, прежде всего, региональными властями и осознание экономической заинтересованности власти в развитии земельной ипотеки как в единственно возможном средстве завершения земельной реформы при осуществлении выкупа земельных участков, источнике «длинных денег» в экономике, механизме привлечения инвестиций.

 

 

 

 

 

 

Список литературы

1 Нормативно-правовые  акты

1.1 Конституция Российской Федерации (с изм. от 21.07.2014) // РГ от 25.12.1993, № 237, СЗ РФ от 17.10.2005, № 42, ст. 4212. 
1.2 Гражданский кодекс РФ [Текст]: офиц. текст. – М.: Эксмо, 2008

1.3 Земельный кодекс РФ [Текст]: офиц. текст. – КонсультантПлюс, 2014.  
1.4 Об ипотеке [Текст]: ФЗ: [принят Гос. Думой 24 июня 1997 года N 102-ФЗ] // КонсультантПлюс. - 2014.  
1.5 О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: федер. закон: [принят Гос. Думой 17 июня 1997 года N 122-ФЗ] // КонсультантПлюс. – 2014

1.6 О внесении изменений в Федеральный закон об ипотеке (залоге недвижимости) [Текст]: федер. закон: [принят Гос. Думой 30 декабря 2004 года N 102-ФЗ] // КонсультантПлюс. 
1.7 О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства [Текст]: Постановление пленума ВАС РФ. – 2005. - № 11. 
1.8 О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ [Текст]: Постановление пленума ВАС РФ. – 2006. - № 8. 
1.9 Комментарий к земельному кодексу РФ (постатейный) [Текст] / отв. ред. С.А. Боголюбов. – М.: Юстицинформ, 2010.

2 Учебно-научная  литература

2.1 Земельное право, под  ред. С.А. Боголюбова. М.: Проспект, 2005.

2.2 Иконицкая И.А. Современные правовые проблемы залога земель // Залог и ипотека в российском и зарубежном праве.. 2003.

2.3 Киндеева Е.А., Пискунова М.Т. Недвижимость: права и сделки. 2005. 2.4 Кресникова Н. Правовые аспекты и экономическая сущность оборота земель в рыночной системе // Право и экономика. 2004. № 4.  
2.5 Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью. М.: Юстицинформ, 2006. 2.6 Кухтин П.В Управление земельными ресурсами. СПб.: Питер, 2006.

2.7 Плешанова О. Объекты  ипотеки (залога недвижимости) // Российская  юстиция. 1998. N 10

2.8 Разумова И.А. Ипотечное кредитование. СПб.: Питер, 2006.

3 Судебная  практика

3.1 Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке от 28.01.2005 N 90 // Вестник ВАС РФ. – 2005. - N 4

3.2 Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 марта 2002 г. N 7610/99 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 2002. - N 6.

1 Кухтин П.В Управление земельными ресурсами. СПб.: Питер, 2006. С387-389

2 Плешанова О. Объекты ипотеки (залога недвижимости) // Российская юстиция. 1998. N 10. С. 34

3 Иконицкая И.А. Современные правовые проблемы залога земель // Залог и ипотека в российском и зарубежном праве. Материалы международной научно-практической конференции. 1999. С. 15

4 Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью. М.: Юстицинформ, 2006. С. 60.

 

5 Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке от 28.01.2005 N 90 // Вестник ВАС РФ. - 2005. - N 4.

6 Киндеева Е.А., Пискунова М.Т. Недвижимость: права и сделки. 2005. С. 17

 

7 Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 марта 2002 г. N 7610/99 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 2002. - N 6

8 Иконицкая И.А. Современные правовые проблемы залога земель // Залог и ипотека в российском и зарубежном праве. Материалы международной научно-практической конференции. 1999. С. 13

9 Кресникова Н. Правовые аспекты и экономическая сущность оборота земель в рыночной системе // Право и экономика. 2004. № 4. С. 4-6.

10 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 // Российская газета, 1994. - N 238-239. п.1 ст.420

 

11 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 // Российская газета, 1994. - N 238-239. п.1 ст.432

 

12 Кресникова Н. Правовые аспекты и экономическая сущность оборота земель в рыночной системе // Право и экономика. 2004. № 4. С. 4-6.

13 Земельное право, под ред. С.А. Боголюбова. М.: Проспект, 2005. С. 230.

14 Разумова И.А. Ипотечное кредитование. СПб.: Питер, 2006. С. 161.

15 Киндеева, Е.А., Пискунова, М.Т. Недвижимость: Права и сделки / Е.А. Киндеева, М.Т. Пискунова. - 2005. / Система «КонсультантПлюс»: поиск по Правовому навигатору.