Теоретические и правовые основы ипотеки земельных участков

- создание кредитных ресурсов (главных источников инвестиций) за счет аккумулирования государственных  финансовых ресурсов всех уровней (специализированных фондов РФ, субъектов  РФ, муниципальных образований) и  привлечения средств населения  через механизмы снижения нормы  ссудного процента и повышение  нормы процента по депозитам, а также привлечение средств  российских и иностранных инвесторов;

- формирование целостной  и взаимоподчиненной инфраструктуры  системы ипотечного кредитования, обеспечивающей непрерывное воспроизводство  всей системы ипотечного бизнеса (под инфраструктурой залога земли  необходимо понимать совокупность  мероприятий и организаций, обеспечивающих  легитимность и защиту прав  участников залоговых операций  — заемщиков и кредиторов).

По мере развития рыночных отношений в экономике в целом и в сфере земельных отношений в частности, все больше оснований возникает для государственного регулирования происходящих процессов реформирования.

Эффективность реализации государственной земельной политики возможна только при наличии действенно организованной системы управления земельными ресурсами и обязательного сочетания механизмов государственного регулирования и рыночных отношений.

В этих целях государством должна быть осуществлена разработка и стандартизация процедур предоставления ипотечных кредитов, проверки и подтверждения платежеспособности залогодателей, регистрации сделок, отработка на юридическую чистоту и финансовую прозрачность кредитно-финансового механизма.

Практика подавляющей части стран показывает, что до момента достижения устойчивого кредитного процесса крайне важно государственное регулирование залоговых операций посредством льготных кредитов, лицензирования, образования специальных залоговых фондов, финансирования исследовательских работ и подготовки кадров, законодательно-нормативного обеспечения, создания учреждений-гарантов.

При становлении кредитных земельных систем на первых порах очень важна роль государства, его активное участие в формировании сети земельных ипотечных банков, создании кредитных ресурсов, предоставлении льготных кредитов, удешевлении кредитов путем компенсации высоких процентных ставок, подготовке кадров, создании системы законодательной защиты прав на земельную собственность. По мере развития ипотечного кредитования потребность в кредитных ресурсах со стороны государства уменьшается.

Важным аспектом формирования основ системы ипотечного кредитования на первых этапах является обеспечение легитимности залоговых операций с земельными участками, поэтому государство должно выступить с инициативой создания соответствующих институционных структур, которыми могли бы являться земельная биржа и земельный суд.

Биржа, являясь постоянно действующим субъектом земельного рынка и коммерческим посредником, способствовала бы заключению сделок с землей, обеспечению брокеров помещением, связью и т. д.

В обязанности биржи входило бы:

- осуществление учета  операций с земельными участками;

- определение цены (котировки) земельных участков;

- содействие расчетам  между залогодателем и залогодержателем;

- разработка типовых договоров  ипотечного кредитования;

- осуществление претензионной  деятельности до арбитражного  разбирательства споров;

- обеспечение осуществления  экспертиз.

Сложившаяся, в результате вышеприведенных преобразований, ситуация ведет к необходимости реорганизовать структуру судебных инстанций страны и созданию новой для России структуры — земельного суда с соответствующими региональными и муниципальными судами.

Основные направления деятельности земельных судов:

- судебная защита прав  на земельные участки;

- юридическое регулирование  земельных отношений на территории  России путем обеспечения строгого  выполнения законодательных норм  и правил;

- рассмотрение исков, жалоб  граждан и юридических лиц  в области земельных отношений;

- анализ судебной практики  как источника развития земельного  законодательства.

Создание и деятельность системы земельного ипотечного кредитования немыслимы без соответствующего расширения функций земельной инспекции, основу которой должны составить соответствующие структуры в районах и городах, с обязанностями осуществлять в реальном времени инспекторскую деятельность по соблюдению земельного законодательства и договоров.

Таким образом, практика управления земельными ресурсами в настоящее время показывает, что система кредитных услуг, связанных с использованием земли, может эффективно работать при наличии условий:

- формирования достоверной  информации о количестве и  качестве(в том числе и оценочных) характеристик земель и ее упорядочении в земельном кадастре как информационной основы учета и формирования земельных участков как предметов гражданско-правового оборота;

- определения на законодательном  уровне возможности оборота земель  различных категорий, установления  механизмов их целевого назначения  с учетом реальной ситуации  в экономической сфере;

- формирования нормативно-правового  поля (собственность на землю, платность  землепользования, возможность купли-продажи, аренды, залога земельных участков);

- формирования кредитной  системы (земельные и коммерческие  банки, небанковские кредитные организации  и учреждения);

- формирования системы  обеспечения легитимности залоговых  операций (страхование, земельные биржи  и аукционы, земельный (межевой) суд, ценные земельные бумаги, земельная  инспекция), закрепляющих право пользования  землей (объектом купли-продажи может  быть не сама земля, а право  на ее использование без изменения  целевого режима использования);

- формирования системы  оказания консалтинговых услуг  участникам залоговых операций (информационных, картографических, землемерных, землеустроительных  и др.);

- содействия формированию  земельного рынка и целенаправленного  воздействия на него с целью  экономической корректировки конъюнктуры  и ценовых параметров с использованием  экономических способов и механизмов;

- содействия стабилизации  земельного рынка, формирования  ценовой политики и политики  структуризации землепользования;

- выделения и последующего  объединения (укрупнения) выделенных  земельных долей мелких землевладений;

- оказания государством  содействия развитию ипотеки  путем частичного или полного  поручительства перед кредитными  учреждениями и др.;

- упорядочивания юридических  аспектов страхования в целом.

Если на сегодняшний день вопросы собственности на землю, платности землепользования, операций с землей решены, то появляется насущная необходимость определиться с решением законодательных вопросов по созданию нормативно-правовой базы залога земли и инфраструктуры, обеспечивающей проведение операций по ипотечному кредитованию.15

 

 

 

 

 

 

 

 

4 Проблемные вопросы  ипотеки земельных участков и  пути их решения

4.1 Проблемные  вопросы ипотеки земельных участков

Одной из проблем ипотеки является проблема следования земельного участка при ипотеке расположенного на нем здания или сооружения. Частично эта проблема была разрешена в Информационном письме Президиума Высшего арбитражного суда от 28 января 2005 г. «Обзор практики рассмотрения Арбитражными судами споров связанных с договором об ипотеке».

На сегодняшний день также существует проблемы залога земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно ст. 2 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. Ныне действующее законодательство позволяет обеспечивать ипотекой любые законные требования, что соответствует международной практике.

Нужно отметить, что ранее в Государственную Думу вносились законопроекты, которыми планировалось ограничить круг потенциальных залогодержателей, а также перечень сделок, исполнение денежных обязательств по которым могло быть обеспечено ипотекой. Например, во внесенном в 2001 г. проекте федерального закона «Особенности ипотеки (залога) земельных участков сельскохозяйственного назначения» обременение земельного участка ипотекой предполагалось исключительно в пользу банков. Таким образом, предлагалось существенно сузить как круг потенциальных залогодержателей (только банки), так и круг сделок, обязательства по которым могут обеспечиваться ипотекой (только кредитные договоры).

Такое сужение перечня сделок, исполнение обязательств по которым может быть обеспечено ипотекой, нежелательным по следующим причинам:

Во-первых, зачастую собственник приобретаемой недвижимости финансирует свою покупку при помощи ипотеки, закладывая приобретаемую недвижимость продавцу до того момента, когда все платежи за приобретаемую недвижимость не будут выплачены. Представляется нецелесообразным запрещать такой механизм финансирования покупки земельных участков.

Во-вторых, в некоторых случаях собственнику недвижимости проще или выгоднее не получать кредит, а получить заем от некредитной организации (например, от фондов поддержки сельского развития или от кредитных кооперативов). Таким образом, давая возможность некредитным организациям выдавать займы под залог сельскохозяйственных земель, мы расширяем источники финансирования сельского товаропроизводителя и увеличиваем конкуренцию на финансовых рынках, что в конечном итоге способствует снижению процентных ставок. В-третьих, существует ряд иных сделок, объемы финансирования по которым могут быть весьма существенными. И, конечно, здесь не должны быть закрыты возможности для обеспечения таких обязательств ипотекой.

Как можно увидеть из примеров, потенциальным залогодержателем может быть: во-первых, любое физическое лицо (например, если продавец-гражданин продает свой земельный участок в рассрочку); во-вторых, банк (если выдает кредит, обеспеченный ипотекой); в-третьих, любое юридическое лицо (например, кредитный кооператив выдает заем под залог земельного участка).

Следует отметить, что в хозяйственной практике могут возникнуть различные ситуации, когда нужно будет надежно обеспечить исполнение денежного обязательства. Именно поэтому мы полагаем, что не следует сужать перечень обязательств, которые могут быть обеспечены ипотекой.

В ряде законопроектов предлагается не только ограничить перечень обеспечиваемых ипотекой требований лишь кредитными договорами, но и установить исчерпывающий перечень целей, на которые могут выдаваться кредиты под залог сельскохозяйственных угодий.

Такое ограничение представляется нецелесообразным, поскольку оно ограничивает возможности заинтересованных лиц по привлечению кредитов на развитие несельскохозяйственных направлений бизнеса, что вряд ли оправданно. В то же время представляется верным предусмотреть перечень целей, при выдаче кредитов на которые государство субсидирует процентную ставку. При этом процентная ставка по таким кредитам должна субсидироваться вне зависимости от того, обеспечен ли такой кредит ипотекой или нет.

Предмет залога должен быть надежным.

Необходимо изменить редакцию пп. 3 п. 2 ст. 80 ЗК РФ, согласно которому фонд перераспределения земель формируется, в частности, за счет земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, поступающих в этот фонд при принудительном изъятии земельного участка. В сочетании со ст. 44 Земельного кодекса РФ и п. 3 ст. 6 закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» этот пункт позволяет сделать вывод, что земельный участок в результате изъятия не выставляется на торги, как это предусмотрено ст. 286 ГК РФ, поскольку в случае выставления земельного участка на торги он достается покупателю, предложившему наивысшую цену. Таким образом, пп. 3 п. 2 ст. 80 ЗК РФ противоречит ст. 286 ГК РФ. Одновременно следует конкретизировать соответствующие правовые нормы ГК РФ и Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Норма пп. 3 п. 2 ст. 80 ЗК РФ существенно снижает привлекательность земельного участка как предмета залога. Кроме того, реализация на торгах предмета залога лицу, которое его намерено использовать, - более рациональное решение, чем зачисление земельного участка в фонд перераспределения. Мы считаем правильным, если собственнику будет выплачиваться стоимость его земельного участка за вычетом расходов на его реализацию и за вычетом суммы реального ущерба, который он нанес земле и иным объектам окружающей природной среды. Такой подход будет справедливым, а наказание правонарушителю - соразмерным причиненному им ущербу. Если из стоимости земельного участка причитались платежи третьим лицам (залог), то эти лица получают удовлетворение требований из средств, полученных на торгах.

Залогодержатель должен быть уверен в надежности записи в реестре прав на недвижимое имущество. Однако согласно действующему законодательству сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (п. 4 ст. 8 закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Это существенный риск для потенциального залогодержателя, так как он будет вынужден проверять, соблюдена ли процедура уведомления. В случае нарушения преимущественного права покупки лицо, чье право нарушено, должно иметь возможность в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.