Правовое регулирование оборота земельных участков

Тема 5. Правовое регулирование оборота земельных участков

 

5.1. Понятие и  особенности совершения сделок  с земельными участками.

5.2. Отчуждение  земельных участков (купля-продажа, мена, дарение, рента).

5.3. Ипотека земельных  участков. Залог права аренды  земельных участков.

5.4. Наследование  земельных участков.

5.5. Переход права на земельные участки(???????????)

 

5.1. Понятие и  особенности совершения сделок  с земельными участками.

Посредством сделок с землей осуществляется гражданский оборот земель. Правовое регулирование сделок с землей осуществляется как земельным, так и гражданским законодательством. Согласно ст. 47 Кодекса о земле сделки с земельными участками заключаются в соответствии с гражданским законодательством с учетом ограничений, установленных Кодексом о земле, актами Президента Республики Беларусь и иными законодательными актами.

Предусмотренные ст. 47 КоЗ сделки с земельными участками и правами на них правомерно классифицировать на три основные группы.

1) Сделки, связанные с  отчуждением земельных участков (купля-продажа, мена, дарение, рента).

2) Сделки с земельными  участками, не связанные с их  отчуждением (аренда, концессия, ипотека, земельные сервитуты).

3) Сделки с правами  на земельные участки (сделки  по предоставлению арендованных  земельных участков в субаренду, передаче арендаторами своих  прав и обязанностей по договорам  аренды земельных участков другим  лицам, сделки по предоставлению  права аренды земельных участков  в залог и внесению права  аренды земельных участков в  качестве вклада в уставный  фонд хозяйственных товариществ  и обществ).

Кодекс о земле содержит ряд общих условий, которые должны соблюдаться при совершении сделок с земельными участками и правами на них:

предметом сделки является земельный участок, находящийся в частной собственности, либо право аренды земельного участка, зарегистрированные в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. При совершении сделки с частью земельного участка, такой участок должен быть делимым, и в результате раздела каждая из частей должна образовывать новый земельный участок;

совершение сделок с земельными участками и правами на них возможно лишь при наличии документов, удостоверяющих права на эти участки, т.е. свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации, выданного организацией по государственной регистрации либо иных документов, удостоверяющих права на земельные участки, выданных по ранее действовавшему законодательству;

запрет на изменение целевого назначения;

субъектный состав отдельных сделок с землей определен законодательно. Так, в соответствии со ст. 51 КоЗ граждане, являющиеся собственниками земельных участков, имеют право отчуждать земельные участки только гражданам Республики Беларусь и соответствующим исполнительным комитетам, а негосударственные юридические лица Республики Беларусь, являющиеся собственниками земельных участков, - только негосударственным юридическим лицам Республики Беларусь и исполнительным комитетам;

единство судьбы земельного участка и расположенных на нем капитальных строений (зданий, сооружений);

собственники и арендаторы земельных участков при совершении сделок обязаны предоставить заинтересованным лицам имеющуюся информацию об установленных ограничениях (обременениях) прав на земельный участок, в том числе земельных сервитутах;

сделки с земельными участками и правами на них должны быть заключены в письменной форме и подлежат государственной регистрации в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Помимо перечисленных выше общих требований, при заключении сделок с правами на земельные участки должны выполняться следующие условия:

внесение платы за право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности;

получение согласия собственника земельного участка, если участок находится в частной собственности;

в случае предоставления земельного участка в субаренду – срок субаренды не должен превышать срока договора аренды.

Совершение сделок с земельными участками и правами на них возможно лишь при соблюдении рассмотренных выше условий, предусмотренных земельным законодательством. Исходя из положений ст. 169 ГК, сделки с земельными участками и правами на них, заключенные с нарушением требований земельного законодательства, являются ничтожными, если законодательным актом не предусмотрено иное. Отдельные случаи, когда несоблюдение требований законодательства при заключении сделок с земельными участками и правами на них, влечет ничтожность сделок, перечисляются в ст. 48, 49 КоЗ. Так, предусматривается, что ничтожными являются сделки, когда:

1) нарушено требование  о предмете сделки, т.е. сделка  купли-продажи, мены, дарения, аренды, ипотеки  заключается в отношении земельных  участков, предоставленных в пожизненное  наследуемое владение, постоянное  или временное пользование либо  аренду;

2) отсутствуют документы, удостоверяющие права на земельные  участки, в отношении которых  совершаются сделки (с земельными  участками и правами на земельные  участки);

3) не внесена плата  за право заключения договора  аренды земельного участка либо  не получено согласие арендодателя  на заключение сделок с правами  на земельные участки;

4) при совершении сделок  с земельными участками, находящимися  в частной собственности, а также  с правами на земельные участки  не соблюдено требование о  форме или государственной регистрации  сделки.

5.2. Отчуждение  земельных участков (купля-продажа, мена, дарение, рента).

Кодекс о земле предусматривает возможность отчуждения по гражданско-правовым основаниям лишь земельных участков, находящихся в частной собственности. Особенности отчуждения (купли-продажи, дарения, мены, ренты) земельных участков, находящихся в частной собственности, определены в ст. 51. При этом ограничивается субъектный состав сделок по отчуждению земельных участков с учетом того, что земельное законодательство предусматривает различное целевое назначение земельных участков, предоставляемых гражданам и юридическим лицам. В частности, предусмотрено, что граждане, являющиеся собственниками земельных участков, имеют право отчуждать земельные участки:

1) Минскому городскому, городским (городов областного подчинения), районным, сельским, поселковым исполнительным  комитетам (земельные участки, предоставленные  для ведения личного подсобного  хозяйства, – сельскому, поселковому  исполнительному комитету);

2) гражданам Республики  Беларусь.

Негосударственные юридические лица Республики Беларусь, являющиеся собственниками земельных участков, вправе отчуждать земельные участки:

1) областным, Минскому городскому, городским (городов областного подчинения), районным исполнительным комитетам;

2) негосударственным юридическим  лицам Республики Беларусь.

Отчуждение собственниками земельных участков гражданам, юридическим лицам осуществляется на основании сделок. При этом должны соблюдаться как общие условия действительности сделок с земельными участками, так и требования к субъектному составу сделок:

граждане Республики Беларусь вправе отчуждать земельные участки на основании сделок купли-продажи, мены, дарения, ренты, а негосударственные юридические лица Республики Беларусь – купли-продажи, мены;

земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, могут отчуждаться гражданину Республики Беларусь, зарегистрированному по месту жительства в сельском населенном пункте, поселке городского типа, где расположены отчуждаемые земельные участки.

В ст. 51 Кодекса о земле получил развитие принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем капитальных строений (зданий, сооружений) при отчуждении земельных участков. Содержание данного принципа в отношениях по отчуждению земельных участков заключается в следующем:

земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут отчуждаться только вместе с расположенными на них капитальными строениями (зданиями, сооружениями), незавершенными законсервированными капитальными строениями;

жилые дома, дачи, садовые домики и иные капитальные строения (здания, сооружения), а также незавершенные законсервированные капитальные строения могут отчуждаться только вместе с земельными участками, если эти земельные участки находятся в частной собственности, кроме случаев продажи жилых домов, дач, садовых домиков и иных капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений на снос;

отчуждение земельных участков и расположенных на них капитальных строений (зданий, сооружений) осуществляется одновременно, за исключением отчуждения указанных строений на снос.

По общему правилу, отчуждение земельных участков, предоставленных для строительства капитальных строений (зданий, сооружений), возможно только после получения их собственниками документов, удостоверяющих право на расположенные на этих участках капитальные строения. Согласно ст. 51 КоЗ собственник вправе произвести отчуждение указанных земельных участков до регистрации капитальных строений (зданий, сооружений) в случаях отчуждения земельных участков:

отчуждения земельных участков областному, Минскому городскому, городскому (города областного подчинения), районному, сельскому, поселковому исполнительному комитету в соответствии с его компетенцией;

дарения гражданами земельных участков близким родственникам;

отчуждения земельных участков с расположенными на них незавершенными законсервированными капитальными строениями;

отчуждения земельных участков, приобретенных на аукционе по продаже земельных участков в частную собственность.

Ст. 31 Кодекса о земле предусматривает, что при совершении сделок по возмездному отчуждению земельных участков, находящихся в частной собственности, их стоимость устанавливается в соответствующих договорах и не может быть ниже кадастровой стоимости этих земельных участков на момент совершения сделок.

 

5.3. Ипотека земельных  участков. Залог права аренды  земельных участков.

Правовое регулирование залоговых отношений в землепользовании осуществляется совместно нормами гражданского (ГК; Закон Республики Беларусь «Об ипотеке» от 20 июня 2008 г. № 345-З; Закон Республики Беларусь «О залоге» 24 ноября 1993 г. № 2586-XІІ) и земельного законодательства, которые находятся между собой в определенном соотношении в зависимости от вида залога.

В земельных отношениях применяется два вида залога, из предусмотренных Законом Республики Беларусь «О залоге»: залог земельного участка как недвижимости (ипотека) и залог права аренды земельных участков. При этом земельный участок остается у залогодателя, который сохраняет на время действия договора о залоге все свои права по использованию данного земельного участка. Такой вид залога как заклад не применяется.

Ст. 50 Кодекса о земле и Закон «Об ипотеке» ограничивает обязательства, которые могут обеспечиваться залогом в земельных отношениях, только обязательствами по кредитному договору, заключенному с банком, который является разновидностью договора займа. Законодательство не увязывает залог земельных участков и права аренды земельных участков с какими-то конкретными целями, для которых предоставляется кредит, поэтому залогом может быть обеспечен любой кредитный договор.

В соответствии со ст. 310 ГК залог рассматривается как один из способов обеспечения обязательств. Включение земельных участков в гражданский оборот и предоставление субъектам земельных участков правомочий по распоряжению этими участками позволяет применять этот способ обеспечения обязательств к земельным отношениям.

В соответствии со ст. 47 Кодекса о земле предметом договора ипотеки могут являться земельные участки, находящиеся в частной собственности юридических и физических лиц. В соответствии со ст. 69 Кодекса о земле сделки по предоставлению права аренды земельных участков в залог могут совершать арендаторы земельных участков, за право заключения которых взималась плата. Таким образом, залогодателями в этих отношениях являются лица, которые получили земельные участки на возмездной основе.

Ипотека земельных участков, находящихся в государственной собственности, не допускается.

Залог сохраняет свою силу при переходе земельного участка или права на земельный участок к другому лицу, а также при уступке требования, обеспеченного залогом (ст. 20 Закона «О залоге»).

Залогодержателями земельных участков и права аренды земельных участков могут быть только банки, соответствующие требованиям, определяемым Президентом Республики Беларусь (ст. 50 Кодекса о земле), а именно, банки, имеющие специальное разрешение (лицензию) на осуществление банковской деятельности в части осуществления банковской операции по размещению привлеченных денежных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности и срочности (Указ Президента Республики Беларусь от 2 июня 2009 г. № 276).

Предметом ипотеки является земельный участок вместе с расположенными на них капитальными строениями или незавершенными законсервированными капитальными строениями, кроме случаев, если на это строение в соответствии с гражданским процессуальным законодательством не может быть обращено взыскание по исполнительным документам (Перечень имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, содержащийся в ГПК). На обращение взыскания на земельный участок ограничений нет.