Правовое регулирование оборота земельных участков

В случае неисполнения залогодателем обеспеченного ипотекой или залогом обязательства банк-залогодержатель имеет право от имени залогодателя произвести отчуждение земельного участка или права аренды земельного участка в порядке, установленном законодательством, и из вырученной суммы удовлетворить свои претензии к залогодателю.

Кодекс о земле связывает отчуждение с невыполнением обязательств, поэтому под отчуждением в данном случае необходимо понимать обращение взыскания на земельный участок, являющийся предметом ипотеки, в порядке, установленном ГК (ст. 330, 331) и Законом «Об ипотеке», который предусматривает применение судебных или внесудебных процедур.

Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, являющееся предметом ипотеки, по решению суда в общем порядке, установленном гражданским процессуальным или хозяйственным процессуальным законодательством.

Особенности обращения взыскания на земельный участок, являющийся предметом ипотеки, установлены Законом «Об ипотеке» и предусматривают:

при обращении взыскания на земельный участок, являющийся предметом ипотеки, его продажа и приобретение на публичных торгах (торгах) осуществляются с соблюдением установленных законодательными актами в области охраны и использования земель ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие земельные участки, и целей его использования;

обращение взыскания на земельный участок и находящиеся на нем капитальные строения или незавершенные законсервированные капитальные строения, являющиеся предметом ипотеки, осуществляется одновременно путем продажи на публичных торгах (торгах) одному покупателю.

Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, являющегося предметом залога (при ипотеке и залоге права аренды), без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки.

В соответствии с Декретом Президента Республики Беларусь от 1 марта 2010 г. № 3 реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание без обращения в суд производится путем его продажи на публичных торгах залогодержателем, если предметом залога являются земельный участок, находящийся в частной собственности, или право аренды земельного участка, в том числе с расположенными или возводимыми на них капитальными строениями, либо капитальные строения с одновременным залогом земельного участка, находящегося в частной собственности (права аренды земельного участка), на котором расположены эти капитальные строения.

Особенности проведения публичных торгов (торгов) по реализации земельных участков, являющихся предметом ипотеки, устанавливаются Советом Министров Республики Беларусь (постановление от 28 октября 2008 г. № 1599).

 

5.4. Наследование  земельных участков.

В соответствии с КоЗ по наследству могут передаваться земельные участки, находящиеся на праве частной собственности и праве пожизненного наследуемого владения граждан. Наследование земельных участков осуществляется по общим правилам, установленным гражданским законодательством с учетом особенностей, предусмотренных земельным законодательством. Наследование земельных участков возможно по закону или по завещанию (ст.1032 ГК).

 

Земельный участок может перейти по наследству гражданам Республики Беларусь, а также иностранным гражданам, лицам без гражданства, являющимся родственниками наследодателя. В данном случае под родственниками понимаются близкие родственники наследодателя; иные лица, находящиеся в родственной связи с наследодателем, имеющие общих предков до прадеда и прабабки; родители, дети, усыновители, усыновленные (удочеренные), родные братья и сестры, дед, бабка, внуки супруга (супруги) наследодателя. Согласно ст. 60 КоБС отношения, вытекающие из кровного родства между родителями и детьми, родными братьями и сестрами, дедом, бабкой и внуками, считаются близким родством.

Согласно ст. 1083 ГК по заявлению наследника, принявшего наследство или принимающего его, нотариусом или должностным лицом, которому предоставлено право совершения такого нотариального действия, выдается свидетельство о праве на наследство по месту открытия наследства. КоЗ устанавливает обязанность наследников в течение определенного срока зарегистрировать переход земельного участка по наследству. Наследники земельных участков, находящихся в частной собственности граждан, обязаны обратиться в соответствующую организацию по государственной регистрации за государственной регистрацией перехода права частной собственности на переданный по наследству земельный участок по истечении установленного ст. 1071 ГК срока для принятия наследства (по общему правилу - шесть месяцев со дня открытия наследства), но не позднее восемнадцати месяцев со времени открытия наследства. В то же время наследники земельных участков, находящихся в пожизненном наследуемом владении граждан, имеют право выбрать один из вариантов: обратиться в указанный выше срок за государственной регистрацией перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком либо в Минский городской, городской (города областного подчинения), районный, сельский, поселковый исполнительный комитет в соответствии с его компетенцией за предоставлением земельного участка в частную собственность или аренду. Этот срок может быть продлен, но не более чем на шесть месяцев, если у наследника имелась уважительная причина, препятствовавшая ему выполнить названные обязанности (болезнь, отсутствие в Республике Беларусь или иная уважительная причина). Продление срока осуществляется по заявлению наследника судом (если земельный участок принадлежал наследодателю на праве собственности) либо соответствующим местным исполнительным комитетом (если земельный участок принадлежал наследодателю на праве пожизненного наследуемого владения).

В случае перехода земельного участка к нескольким наследникам он поступает в общую долевую собственность наследников. В случае, если земельный участок является делимым, он может быть разделен по соглашению наследников или в судебном порядке.

Особенности перехода прав на земельные участки, на которых расположены строения, в случае, когда наследники строений и земельного участка не совпадают, предусмотрены ст. 52, 53 КоЗ:

при принятии по наследству земельного участка, находившегося на праве частной собственности у наследодателя, либо доли в праве на этот участок лицами, которым не перешли по наследству расположенные на этом земельном участке жилой дом, квартира в блокированном жилом доме, дача либо садовый домик, наследниками указанных строений этим лицам выплачивается в соответствии с постановлением суда денежная компенсация, равная кадастровой стоимости земельного участка либо доли в праве на этот земельный участок на момент открытия наследства;

земельный участок, находившийся в пожизненном наследуемом владении, на котором расположены перешедшие по наследству жилой дом, зарегистрированная организацией по государственной регистрации квартира в блокированном жилом доме, дача либо садовый домик, наследуется лицами, к которым перешли по наследству эти жилой дом, квартира в блокированном жилом доме, дача либо садовый домик.

 

 

 

 

5.5. Переход права  на земельные участки.

С учетом положений ст. 219 ГК в юридической литературе выделяют первоначальные и производные основания возникновения права собственности. К последним относятся: приобретение на основании договоров об отчуждении и приобретении права собственности; наследование; правопреемство при реорганизации юридического лица.

Земельное законодательство называет следующие случаи перехода прав на земельные участки от одного лица к другому:

переход права частной собственности, пожизненного наследуемого владения на переданный по наследству земельный участок;

переход прав на земельные участки при переходе прав на расположенные на них капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения или долей в праве на данные объекты;

переход прав на земельные участки при реорганизации юридического лица.

Следует отметить, что земельное законодательство предусматривает упрощенный механизм возникновения права на землю у лиц, к которым данное право перешло в указанных случаях.

Ст. 55 КоЗ предусматривает, что при переходе прав на капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения или долей в праве на данные объекты к их приобретателям переходят права на земельные участки, на которых они расположены, а в случаях, когда земельный участок предоставлен на праве аренды, - переходят права и обязанности по соответствующим договорам аренды земельного участка на оставшийся срок аренды соответствующего земельного участка. Данное положение направлено на реализацию одного из основных принципов земельных отношений – единства судьбы земельного участка и расположенных на нем капитальных строений (зданий, сооружений).

Порядок перехода права на землю при переходе права на расположенное на земельном участке капитальное строение (здание, сооружение), незавершенное законсервированное капитальное строение или доли в праве на данные объекты к другому лицу упрощенный и различается в зависимости от следующих обстоятельств:

если не изменяются целевое назначение земельного участка, вид вещного права на него, его размер и границы, принятие решения соответствующего исполнительного комитета об изъятии и предоставлении земельного участка или переходе права на него не требуется. В этих случаях государственная регистрация перехода права на земельный участок осуществляется в установленном порядке на основании документов, представленных для осуществления государственной регистрации перехода права на такое капитальное строение (здание, сооружение), незавершенное законсервированное капитальное строение или доли в праве на данные объекты;

при изменении целевого назначения земельного участка, его размера и границ исполнительный комитет на основании проекта отвода этого участка принимает решение о его изъятии у прежнего землепользователя и предоставлении другому лицу;

при изменении в указанных случаях вида вещного права на земельный участок соответствующий исполнительный комитет принимает решение о его изъятии у прежнего землепользователя и предоставлении другому лицу без изготовления проекта отвода этого участка.

При реорганизации юридических лиц происходит правопреемство, т.е. переход прав и обязанностей (ст. 54 ГК). Устанавливая упрощенную процедуру перехода прав на земельные участки при реорганизации, КоЗ не связывает особенности перехода указанных прав со способами реорганизации юридических лиц (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование). Однако в случаях, когда при реорганизации юридического лица, производится деление земельного участка с учетом требований ст. 10 КоЗ, возникновение и прекращение прав на прекращающий существование и создаваемые земельные участки осуществляются в общем порядке, установленном земельным законодательством, в соответствии с разделительным балансом.

Ст. 56 КоЗ предусматривает различные варианты перехода права на земельный участок в зависимости от следующих обстоятельств:

права на земельный участок реорганизуемого юридического лица;

наличия или отсутствия капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений на земельном участке;

изменяются ли целевое назначение земельного участка, его размер и границы;

взималась ли плата за право заключения договора аренды земельного участка – в случае, когда земельный участок был предоставлен реорганизуемому юридическому лицу на праве аренды.

Государственная регистрация перехода права на земельный участок осуществляется в соответствии с Законом Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества» и Перечнем административных процедур, совершаемых Государственным комитетом по имуществу и подчиненными ему организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей (постановление Совета Министров Республики Беларусь от 21 ноября 2007 г. № 1578).

Согласно ст. 58 КоЗ при переходе права на земельный участок к другому лицу сохраняются ограничения (обременения) прав на этот земельный участок, в том числе земельный сервитут.