Сравнительный анализ правового оформления объектов недвижимости при наследовании и дарении

1.2 Понятие и сущность дарения

 

Дарение – есть «представление, посредством которого одно лицо (даритель) из своего имущества обогащает другое лицо (одаряемого), и которое по воле обеих сторон совершается безвозмездно» [10, c. 22].

В данном определении есть три признака дарения:

- дарение является предоставлением, которое происходит из имущества  дарителя (ст. 221 ГК РФ);

- посредством предоставления  одаряемый должен обогатиться;

- предоставление по воле  обеих сторон должно произойти  безвозмездно (абз. 1 п. 1 ст. 572 ГК РФ) [2].

Особенности договора дарения:

- Договор дарения является  безвозмездным. При условии встречной  передачи вещи или права, данный  договор не признается договором  дарения.

- Обещание подарить, оформленное  в письменном виде, будет являться  договором дарения.

- Договор дарения ничтожен, если в его содержании не  указан конкретный предмет дарения.

- Договор дарения ничтожен, если доверенность на совершение  дарения представителем, в которой  не назван одаряемый и не  указан предмет дарения.

- Договор дарения ничтожен, если в нем предусматривается  передача дара одаряемому после  смерти дарителя [17, c. 61].

Субъектами договора дарения могут быть любые лица. Исключения:

- коммерческие юридические  лица. Дарение между коммерческими  организациями не допускается;

- государственные служащие. Дарение в связи с их должностным  положением не допускается.

- малолетние граждане, признанные  недееспособными. Дарение от их  имени их законными представителями  не допускается.

- работники лечебных, воспитательных  учреждений, учреждений социальной  защиты и других аналогичных  учреждений. Дарение гражданами, находящимися  в них на лечении, содержании  или воспитании, супругами и родственниками  этих граждан не допускается, за исключением обычных подарков, стоимостью не более трех тысяч  рублей (ст. 575 ГК РФ) [2].

Договор дарения будет расторгнут, если одаряемый откажется до передачи ему дара от него. Если договор заключен в письменной форме, то и отказ должен быть совершен в письменной форме.

Права одаряемого, которому обещан дар, не переходят к его наследникам, а обязанность дарителя, обещавшего дарение, переходит к его наследникам. Договором дарения может предусматриваться иной порядок.

Вследствие недостатков подаренной вещи, даритель обязан возместить вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу одаряемого. Исключение: явные недостатки или недостатки, о которых одаряемый был предупрежден.

Форма договора дарения бывает устная и письменная. Как правило, договор дарения заключается в устной форме, но есть случаи, когда закон требует соблюдения письменной формы. В случае нарушения условий о форме договора дарения, он признается ничтожным. Письменная форма обязательна, если дарителем является юридическое лицо и сумма договора превышает три тысячи рублей, а так же если договор содержит обещание дарения в будущем (п. 2 ст. 574 ГК РФ). «Все прочие реальные договоры дарения могут заключаться в устной форме, в том числе и путем совершения сторонами конклюдентных действий» [19, c. 73].

Передача дара осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов.

«При дарственном обещании, которое, поскольку речь не идет о пожертвовании, представляет собой односторонний обязательственный договор, соглашение о causa donandi; входит в содержание данного договора. Учинение дарителем обещанного предоставления, вопреки неточному словоупотреблению абз. 3 п. 2 ст. 574 ГК, в котором говорится об «обещании дарения в будущем», является не «дарением», а исполнением долга» [2].

Также законом предусмотрены случаи ограничения дарения и запрещения дарения.

Ограничения:

- Только с согласия  собственника юридическое лицо  может подарить вещь, принадлежащую  ему на праве хозяйственного  ведения.

- Только при согласии  всех участников собственности  допускается дарение имущества, находящегося в общей совместной  собственности.

Дарение посредством осуществления исполнения за одаряемого его обязанности перед третьим лицом, если законом, договором не предусмотрено исполнение обязательства лично одаряемым.

Дарение принадлежащего дарителю права требования к третьему лицу осуществляется с соблюдением правил, предусмотренных для уступки требования (ст. 575 ГК РФ).

Предметом дарения могут быть не только вещи, но и имущественные права и обязанности, закон предусматривает ограничения дарения, которые выражаются в соблюдении правил уступки требования (цессии) и перевода долга. «Кроме того, согласием собственника (-ков) обуславливается дарение имущества, находящегося у юридического лица на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, либо имущества, принадлежащего нескольким субъектам на праве общей совместной собственности» [2].

Запрещение дарения. Не допускается дарение подарков свыше трех тысяч рублей:

- от имени малолетних  и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;

- работникам лечебных, воспитательных  и иных социальных учреждений  гражданами, находящимися на лечении, воспитании, их родственниками;

- государственным служащим  в связи с их должностным  положением или исполнением должностных  обязанностей;

- в отношениях между  коммерческими организациями (ст. 575 ГК РФ).

Отказ от исполнения договора. Отказ дарителя от совершения договора дарения, сделанного на будущее, возможен, если имущественное или семейное положение, либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора приведет к существенному снижению уровня жизни. В случае одностороннего отказа дарителем от исполнения договора одаряемый не вправе требовать возмещения убытков (ст. 577 ГК РФ).

Даритель вправе отказаться от исполнения дарения, сделанного на будущее, по основаниям, которые предусмотрены для отмены договора, а именно:

- Если одаряемый совершил  покушение на жизнь дарителя, членов его семьи, близких родственников  или умышленно причинил телесные  повреждения;

- Если обращение одаряемого  с подаренной вещью, представляющей  для дарителя большую неимущественную  ценность, создает угрозу ее безвозвратной  утраты (дарение отменяется в  судебном порядке);

- Если договор дарения, совершенный индивидуальным предпринимателем  или юридическим лицом в нарушение  правил о несостоятельности (по  требованию заинтересованного лица  в судебном порядке);

- Если даритель переживет  одаряемого (этот случай должен  быть обговорен в договоре).

В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в своем виде к моменту отмены дарения (ст. 578 ГК РФ).

Правила об отмене и отказе договора дарения не действуют на обычные подарки, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей.

Дарение вещи или права в общеполезных целях по гражданскому кодексу является пожертвованием (ст. 582 ГК РФ). Получателями пожертвования могут быть граждане; лечебные, воспитательные и иные социальные учреждения; благотворительные, научные и учебные учреждения; фонды и музеи, учреждения культуры; общественные и религиозные объединения; Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Даритель именуется также жертвователем (при пожертвовании) и благотворителем/ Договор дарения может быть условной сделкой, если имеет место его пожертвование, т.е. дарение вещи или права с условием использования в общеполезных целях (ст. 582 ГК РФ).

Одаряемый именуется благополучателем, если имеет место пожертвование (ст. 5 закона «О благотворительной деятельности и благотворительных организациях»).

Основным признаком, определяющим особенности договорных отношений в результате совершения дарения, является безвозмездность. Это означает, что помещение передается в собственность одаряемому без какого-либо встречного предоставления с его стороны (например, уплаты денег, передачи другого имущества).

Никаких обязанностей по договору дарения одаряемый не несет. Именно поэтому не является договором дарения, например, договор о дарении квартиры с условием, что даритель будет проживать в квартире, Здесь налицо обязанность одаряемого - предоставить дарителю право проживания в квартире. Такое условие влечет признание договора дарения недействительным.

Условия договора дарения. В договоре дарения обязательно должны быть указаны следующие условия:

- Стороны договора (даритель  и одаряемый), адреса их проживания. Если одной из сторон или  обеими сторонами договора является  юридическое лицо, указывается полное  фирменное наименование юридического  лица и его организационно-правовая  форма, а также имя, фамилия, отчество  представителя юридического лица  и основание, на котором он  действует.

Например, представителем юридического лица всегда является генеральный директор. Его представительские функции закреплены в уставе юридического лица. Все другие представители юридического лица действуют, как правило, по доверенности.

- Предмет договора, то  есть объект недвижимости, переходящий  в собственность одаряемому по  данному договору дарения.

Недопустимо включать в договор дарения условие о встречной обязанности одаряемого перед дарителем. Наличие такого условия приводит к недействительности договора дарения.

Все сведения о правах дарителя, характеристиках помещения должны быть документально подтверждены. К договору прилагаются все необходимые документы (копии документов). Их перечень определяется сторонами самостоятельно, однако для соблюдения ваших интересов при заключении договора следует требовать как можно больше подтверждающих документов.

Вопрос о прописанных в жилом помещении лицах решается так же, как и при заключении договора купли-продажи. Одаряемый должен быть предупрежден обо всех правах третьих лиц на жилое помещение. Либо даритель должен гарантировать, что помещение свободно от прав третьих лиц. Эти сведения также необходимо подтвердить документально.

Если заключается договор дарения имущества, находящегося в совместной собственности, необходимо согласие всех участников этой собственности, выраженное в письменной форме и заверенное нотариально. В договоре делается запись о том, что такое согласие получено, и само согласие прилагается к договору.

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 2. СРАВНИТЕЛЬНАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ПРАВОВОГО ОФОРМЛЕНИЯ НАСЛЕДОВАНИЯ И ДАРЕНИЯ НА ПРИМЕРЕ КВАРТИРЫ В ЯКУТСКЕ

2.1 Описание объекта недвижимости – квартиры в Якутске

 

Объектом анализа является:

- Двухкомнатная квартира, общей  площадью 56,5 кв. м., в том числе  жилая 28,9 кв. м., расположенная на 1-ом  этаже в 5 этажном жилом доме  по адресу: Республика Саха (Якутия) г. Якутск, ул. Петровского дом 20/1, кв. 62.

На момент осмотра квартира используется собственником для проживания.

Таблица 1

Перечень документов собственника

№ п/п	Название документа	Реквизиты	Примечания
1.	Свидетельство о государственной регистрации права	59 БГ№ 115753 от 18.08.2011 г.	копия
2.	Технический паспорт на квартиру № 62 в доме 20/1 по ул. Петровского	от 02.08.2011 г.	копия

 

Право собственности – 100% Васильев Михаил Петрович.

Сведения об обременении объекта отсутствует.

Здание, в котором находится квартира, расположено на пересечении улиц Петровского и ул. Чехова внутри квартала. Окружение представлено преимущественно жилыми домами и объектами административно-бытового назначения.

Транспортная доступность – хорошая. Ближайшая остановка транспорта – в 5 минутах ходьбы от дома.

Подъездные пути – автомобильные с асфальтовым покрытием.

 

 

 

Таблица 2

Анализ месторасположения

Местоположение		Республика Саха (Якутия) г. Якутск, ул. Петровского дом 20/1, кв. 62
Типичное использование окружающей недвижимости		Жилые многоэтажные дома и объекты соцкультбыта
Тип застройки окружения		Отдельностоящие каменные жилые и административные здания
Качество застройки и состояние		Здания в хорошем и отличном состоянии
Полнота застройки территории		свыше 50%
Состояние окружающей среды (локальное)
Запыленность и загазованность воздуха		Не превышает ПДК
Близость источников загрязнения среды		Не установлены
Благоустройство территории:		Не благоустроена
Озеленение		имеется
уличное освещение		имеется
подъездные пути		асфальтовое покрытие
Транспортная доступность объекта
Виды общественного транспорта:	Расстояние до ближайшей остановки, м		Временные интервалы движения, мин
Автобус	100		В соответствии с графиком движения
делового и административного центра	Более 5 км		15 мин
объектов торговли	незначительная		5 мин
медицинских учреждении	незначительная		10 мин
АЗС	незначительная		10 мин
Станций техобслуживания	незначительная		10 мин
Удаленность от главных автомагистралей	100 м		10 мин
Удаленность от ж/д вокзалов и станций	Более 5 км		20 мин
Выводы: Оцениваемый объект находится в 2 зоне («Прилегающие к центру районы») по категории престижности рынка недвижимости. Рыночная стоимость объектов аналогов оцениваемому объекту указана в п. 8