Сравнительный анализ правового оформления объектов недвижимости при наследовании и дарении

После истечения шести месяцев нотариус вручает наследнику свидетельство о праве на наследство. Данный срок может быть сокращен, если у нотариуса имеются достоверные сведения о том, что кроме лиц, обратившихся за выдачей свидетельства о праве на наследство, других наследников не имеется.

После получения свидетельства о праве на наследство, которое является документом, удостоверяющим право наследника на объект недвижимого имущества, он обращается в Федеральную регистрационную службу в установленном порядке для регистрации своего права возникшего в результате наследования. После проведения государственной регистрации прав наследник становится собственником.

Вопросы, связанные с договором дарения регулируется нормами главы 32 части второй Гражданского кодекса РФ. Согласно ч.1. ст.572 по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. В нашем случае предметом договора дарения будет выступать недвижимое имущество со всеми вытекающими отсюда последствиями.

В соответствии с ч.3 ст. 574 ГК РФ договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, а значит, отношения, возникающие при совершении дарения, также регулируются Федеральным законом от «21» июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Для того чтобы процедура государственной регистрации договора дарения прошла без осложнений необходимо, чтобы у сторон на руках были следующие документы:

1) Правоустанавливающие документы  на объект (предмет) договора дарения — недвижимое имущество. Такого рода документом может быть договор купли-продажи, договор приватизации, свидетельство о праве на наследство или иные документы. Если регистрация права собственности на предмет дарения производилась до 2000 года, факт регистрации должен быть удостоверен надлежащим образом — для квартир это нотариальное заверение и регистрация БТИ, для других объектов — регистрация БТИ или земельного комитета (для земельных участков). В случае если регистрация прав на объект производилась после образования органов регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним у Вас на руках должно иметься Свидетельство о государственной регистрации права, где будут указаны все существенный характеристики объекта, в том числе и правоустанавливающий документ в графе «документы-основания».

2) Документ «инвентаризационного  учета» — в данном случае таким документом будут выступать технический и кадастровые паспорта на строения сооружения, кадастровые паспорта и кадастровые планы на земельные участки. В этом достаточно сложно разобраться, но мы попробуем все упростить.

Рассмотрим отдельно документы учета строений и отдельно документы земельных участков.

Кадастровый паспорт был введен в качестве документа технического учета с 1 марта 2008 года Федеральным законом от «24» июля 2007 г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Кадастровый паспорт с момента введения является обязательным документом для представления на государственную регистрацию, однако, если технический паспорт был получен до 1 марта 2008 г. и является действительным, в таком случае предоставление кадастрового паспорта не потребуется.

Земельный участок: в соответствии с действующим законодательством техническим документом, детально описывающим параметры земельного участка долгое время являлся кадастровый план земельного участка. Преимуществом кадастрового плана по сравнению с техническим паспортом являлась его бессрочность. В настоящее время в связи со вступлением в силу закона «О государственном кадастре недвижимости» с 1 марта 2008 г. документом, который описывает земельный участок и предоставляется на государственную регистрацию является кадастровый паспорт земельного участка. Не нужно путать кадастровый паспорт строения и кадастровый паспорт земельного участка. Это разные документы, которые готовятся разными учреждениями — ОТИ и Роснедвижимостью соответственно. Поэтому если мы говорим о земельном участке мы обращаемся в территориальный отдел Роснедвижимости Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, а если мы говорим о кадастровом паспорте строения — мы обращаемся в отдел технической инвентаризации. Последнее о чем необходимо сказать это то, что кадастровые планы земельных участков, выданные до 1 марта 2008 г. являются действительными и могут быть представлены на государственную регистрацию права.

3) Документ, подтверждающий  оплату государственной пошлины. Документы для проведения регистрации  договора дарения могут быть  приняты только при наличии  оплаченной государственной пошлины.

4) Доверенность. В случае если даритель доверил проведение процедуры оформления и регистрации договора дарения представителю составлению доверенности следует уделить особое внимание. Для оформления процедуры дарения представителю не нужно предоставлять полномочия по подписанию договора, право распоряжаться объектом, так как на практике это может привести к злоупотреблению. Известно немало случаев, когда люди становились жертвами мошенников не прочитав внимательно договор или не обратив внимание на текст доверенности. Необходимо четко помнить, что при использовании услуг представителя (третьего лица) необходимо очень внимательно изучать все документы, на которых требуется Ваша подпись. Чтобы обезопасить себя при подписании договора необходимо показать его юристу, а при выдаче доверенности необходимо четко объяснить полномочия, предоставляемые Вами нотариусу, который будет заверять доверенность. Помните, что отмена дарения возможна только в исключительных случаях и судебного разбирательства при этом не избежать.

5) Договор дарения, ему  необходимо уделить особое внимание  при составлении. В договоре должны быть четко определены стороны договора, их данные, данные об объекте (предмете) дарения с указанием правоустанавливающих документов и технических документов. Договор дарения не отличается особой сложностью, но перед его составление, все-таки лучше проконсультироваться со специалистом. Не нужно забывать, что обязательным приложением к договору должен являться акт приема-передачи имущества от дарителя к одаряемому.

Итак, все документы собраны, договор и акт приема-передачи подготовлены, остается только подать документы на государственную регистрацию. При проведении процедуры государственной регистрации присутствовать должны все стороны, указанные в договоре дарения или их представители (законные или на основании нотариально удостоверенной доверенности). После подачи документов на государственную регистрацию пройдет месячный срок, после чего одаряемый получит на руки Свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Рассмотрев каждый из способов приобретения имущества, проведем сравнительный анализ для наглядности и удобства сравнения.

 

 

 

 

 

 

Таблица 3

Сравнительный анализ дарения и наследования

Параметр сравнения	Наследование (Завещание)	Дарение
Основание возникновения права собственности	Свидетельство о праве на наследство	Договор дарения
Срок государственной регистрации права	1 месяц	1 месяц
Подготовка к государственной регистрации	Необходимо выдержать обязательный срок 6 месяцев после открытия наследства	Зависит от наличия всех необходимых документов
Налогообложение	При наследовании недвижимого имущества в соответствии со п.18 ст.217 Налогового кодекса РФ налог не взимается.	В соответствии с п.1 ст.224 Налогового кодекса РФ недвижимое имущество, полученное в порядке дарения, будет облагаться налогом по ставке 13%, если стороны не являются близкими родственниками (при передаче имущества между ними налог не взимается). При этом налоговой базой будет являться стоимость, указанная в договоре.
Порядок отмены основания возникновения права собственности	Отмена завещания наследодателем (ст.1130 ГК РФ) — может быть проведена наследодателем в любое время по своему усмотрению	Регулируется положениями ст. 578 ГК РФ. Основаниями отмены являются: совершение одаряемым покушения на жизнь дарителя, членов семьи или близких родственников дарителя либо умышленное причинение дарителю телесных повреждений. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.
Наличие ограничений на свободу отчуждения имущества	Даже при указании в завещании конкретных лиц, существует обязательная доля	При отсутствии прав на имущество у иных лиц, кроме дарителя, его отчуждение может проводиться свободно.

 

Выбор в конечном итоге остается за человеком. Для кого-то проще оформить завещание и не думать о том, каким образом будет происходить отчуждение имущества, другие не против передачи имущества при жизни по договору дарения. В любом случае необходимо ответственно подойти к решению вопроса о передаче своего имущества другому человеку.

Рассмотрим плюсы и минусы наследования в виде обязательного наследования, наследования по очереди и завещания.

Самый существенный плюс в наследовании это бездействие и малобюджетность. Не надо нести излишние расходы в случае   обязательной доли в наследстве, наследовании по закону. При оформлении завещания, достаточно у нотариуса оформить завещание и передать его наследнику по данному завещанию. Такое завещание стоит недорого, порядка  500 рублей у любого нотариуса и оформить такое завещание также  можно  у любого нотариуса на всей территории России и за рубежом.

Что касается минуса наследования, это  в первую очередь  незащищенность наследника по очереди и по завещанию. Вероятность  того, что   данное имущество достанется именно ему, даже если есть завещание, понижается из-за того, что если наследодатель оформит последующее завещание на другое лицо, то предыдущее завещание автоматически аннулируется. 

В случае с наследниками по очереди возможен и такой случай, как появление других наследников и их притязаний на данное имущество, которое поставит  под угрозу получения имущества. В перспективе встает вопрос  о судебном разбирательстве, что повлечет за собой расходы, и порой немалые. 

При обязательной доле в наследстве, (что подразумевает под наследниками  инвалидов I-II группы, детей-сирот, иждивенцев и т.д.), данные наследники  получают долю в имуществе, вне зависимости от того, на кого будет оформлено завещание, и кто будет являться наследником  и какой очереди, но только на обязательную долю, которая составит порядка 25 % от имущества. 

И в дальнейшем представьте себе житейскую ситуацию: получаете в наследство имущество в виде квартиры, где обязательная доля будет принадлежать совершенно постороннему человеку. Кому от такой ситуации будет хорошо или плохо, вот вопрос. Законодатель не прописал механизма защиты прав граждан в таких ситуациях, и здесь приходится решать все вопросы на уровне отношений, руководствуясь здравым смыслом.

Теперь рассмотрим передачу имущества  по сделке – дарением.

 

Дарение – двустороння сделка, участие в которой принимают две стороны – Даритель и Одаряемый. Соответственно Даритель одаривает, а Одаряемый выражает свою волю в принятии имущества по данному договору дарения.

Минусы договора дарения не столь значительны, как представляется на первый взгляд.

Конечно при оформлении такого договора возникают определенные расходы, связанные как с оформлением такого договора, (составление такого договора стоит порядка 3500 рублей), удостоверением договора дарения у нотариуса с составлением полного пакета документов (от 3000 рублей) и последующей регистрацией в органах УФРС (госпошлина  2000 рублей).

Учесть также надо и тот факт, что при оформлении договора дарения между близкими родственниками тариф у нотариуса будет составлять 0.3 % от заявленной стоимости имущества,(как правило определяется стоимость по кадастровой оценке имущества), тогда как в отношении остальных этот процент намного выше – 1% от стоимости имущества.  

Также не забудем упомянуть тот момент, что срок исковой давности по таким сделкам составляет всего один год, вместо обычных трех лет.  Об этом забывать не стоит  особенно тем, кто  рассчитывает получить имущество по наследству и при этом забывает позаботиться о своих близких и родных. 

Следует отметить, что при заключении договора дарения  и его регистрации в органах УФРС, сведения поступят в налоговую  инспекцию, где обязательно начислят налог на имущество с Одаряемого, но лишь в том случае, если он не будет приходиться близким родственником Дарителю.

Несомненным плюсом будет являться тот факт, что Одаряемый на момент регистрации данной сделки, становится собственником имущества и принимает на себя все права и обязанности по содержанию имущества, как движимого, так и недвижимого.  Если речь идет о недвижимом имуществе, что чаще случается, то наследодатель при совершении подобного рода сделки может прописать в договоре также свое пожизненное право пользование данным помещением.  

Проще говоря, собственником становится человек, которого  одаряют данным жильем, а проживать  в нем остается тот, кто подарил это жилье. Обжаловать такой договор дарения и признать его недействительным, со стороны заинтересованных лиц, других родственников и т.п. крайне затруднительно, если только Одаряемый по отношению к Дарителю не совершит каких-либо противоправных действий, либо сам договор был заключен противоправным путем (с угрозой, введение в заблуждение, обман и т.д.).

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

В дипломной работе было исследовано правовое оформление дарения и наследования недвижимости на примере квартиры в г. Якутске. В процессе исследования было установлено следующее.

В соответствии с п.1 ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виду вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно.