Федеральное Государственное  Образовательное  Учреждение

Высшего Профессионального  Образования

Сибирская Академия Государственной  Службы

Институт  переподготовки специалистов 

Юридический факультет 
 
 
 
 
 

Курсовая  работа

по  дисциплине «Гражданское право»

на  тему: «Залог недвижимости (ипотека): форма договора, регистрация, особенности правового регулирования» 
 

                                              Выполнил  студент:

                                              А.В. Донец 

     Проверил  преподаватель:

     Т.Н. Михневич

        
 
 
 
 

Новосибирск 2010 

Содержание 
 

Введение

    Актуальность данной темы заключается в том, что залог недвижимости (ипотека) за последние годы получил активное распространение в России. Во многом это связано с массовой миграцией населения, что до предела обострило жилищную проблему в нашем государстве. Действующая прежде государственная система предоставления муниципального и ведомственного жилья распалась. В этих условиях многие стали обращать свое внимание на институт ипотеки, который является, чуть ли не единственным способом решения жилищной проблемы в стране.

    При написании данной курсовой работы я поставил перед собой следующую цель: дать комплексную характеристику залогу недвижимости (ипотеке) как одного из видов залога, обладающего своими характерными чертами и особенностями.

    Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1. Рассмотреть понятие и сущность залога недвижимости (ипотеки), действующее российское законодательства об ипотеке, и определить характерные черты ипотеки, которые отличают ее от других видов залога.
2. Дать правовую характеристику сторон договора об ипотеке, их правам и обязанностям, вытекающим из договора об ипотеке.
3. Описать требования, необходимые при заключении договора о залоге недвижимости (форма договора и его содержание) и его государственной регистрации.
4. Выявить особенности правового регулирования залога конкретных категорий недвижимости, таких как: земельные участки; предприятия, здания и сооружения; жилые дома и квартиры.

    Объект  изучения - имущественные отношения, возникающие между юридически равными и независимыми субъектами, по поводу залога недвижимости (ипотеки).

    Предмет изучения - залог различных видов недвижимости.

    При написании курсовой работы я использовал  следующие методы:

1. Научно-правовой метод, поскольку в курсовой работе дается определение ключевым понятиям, имеющим отношение к ипотеке. Такими понятиями являются недвижимость, залог недвижимости (ипотека), залогодатель, залогодержатель, договор и т. д.
2. Метод комплексного анализа, поскольку при описании залога недвижимости (ипотеки) я использовал не только правовую характеристику данного института, но и рассматривал данный институт с экономической точки зрения.
3. Исторический метод, поскольку в своей работе я делаю упоминание на историческое развитие института залога недвижимости (ипотеки).

   Практическая  значимость работы заключается в том, что начинающие юристы должны ориентироваться в операциях с недвижимостью (в частности, в ее залоге) – курсовая работа может этому способствовать.

   При написании курсовой работы, помимо действующего российского законодательства и судебной практики, регулирующих отношения в сфере залога недвижимости (ипотеки), использовалась учебная и научная литература С. Гришаева, Е. Герасимова, А. Козырина, А.В. Толкушина, В.В. Кущенко и других авторов.

Глава 1. Залог недвижимости (ипотека) – понятие и сущность

1.1 Понятие  недвижимости и залога недвижимости (ипотеки), ее отличия от других видов залога

    По  общему правилу недвижимость¹ – это земельные участки и все то, что с ними связано. Однако российское законодательство относит к недвижимому имуществу и приравненные к нему движимые вещи (например, воздушные и морские суда). Приравнивание некоторых вполне движимых вещей к недвижимым связано не с их родовыми или видовыми признаками, а с распространением на них специального правового режима, установленного для реально недвижимых объектов.

    В гражданском обороте совершаются различные операции с недвижимостью, в том числе и ее залог. Залог недвижимости (ипотека) является одним из видов залога, и в связи с этим формулировка договора ипотеки в п. 1 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке» по существу идентична формулировке договора залога, данного в ГК РФ.

    Слово «ипотека» в обиход ввел афинский реформатор Солон, который в ходе своих реформ предложил способ весьма прогрессивного обращения личной ответственности в имущественную. На пограничной меже земельного участка должника устанавливался столб с надписью, что данное имущество служит обеспечением претензий на определенную сумму, указывались имена должника и кредитора, время, когда долг должен быть возвращен. Именно такой столб и назывался «ипотекой» (подставкой). Столб на участке ставился в знак запрета заемщику вывозить с него все приведенное, привезенное, принесенное².

    Современное же представление об ипотеке, естественно, изменило свой смысл, поскольку под  ипотекой определяется залог различных видов недвижимости, непосредственно связанных с землей. Несмотря на это основная идея ипотеки и в древние времена и в современный период остается одинаковой: обеспечение требований кредитора за счет заложенного имущества.

    Как разновидность залога, ипотека является дополнительным (акцессорным) обязательством. Акцессорный характер ипотеки проявляется в том, что залогом может быть только действительное требование, вытекающее, в частности, из договора займа, купли-продажи, кредитного договора и иных договоров. Мнимое требование не может обеспечиваться. Если по договору займа, обеспеченному ипотекой, не последовало передачи средств должнику, не возникает и реальное требование кредитора к должнику³.

    В сущности залога недвижимости (ипотеки) необходимо выделить юридический и экономический аспекты:

1. Юридический аспект: ипотека является ограничением прав собственности на объекты недвижимого имущества, заключающемся в преимущественном удовлетворении основного требования из стоимости заложенного имущества.
2. Экономический аспект: ипотека является дополнительным инструментом обеспечения оборота и перераспределения имущества в случаях, когда применение других механизмов (например, купли-продажи, приватизации) экономически нецелесообразно.

   Закон об ипотеке, по существу, выделяет 2 вида ипотеки (законодательство РФ на данный момент не дает конкретного определения данным видам):

1. Ипотека в силу закона – это залог недвижимого имущества, возникающего на основании федерального закона.
2. Ипотека по договору – это залог недвижимого имущества, возникающий на основании договора, заключенного между сторонами⁴.

   Различия между указанными видами ипотеки заключается в том, что:

• - ипотека в силу закона возникает с момента государственной регистрации прав собственности  на имущество;

- ипотека по договору возникает с момента заключения этого договора.

• - ипотека в силу закона всегда возникает: при передаче недвижимого имущества по договору ренты; по договору пожизненного  содержания с иждивение; при покупке недвижимого имущества в кредит; при приобретении жилого дома или квартиры за счет кредита банка.

- ипотека  по договору возникает в иных  случаях, не предусмотренных законом.

    Разделение  указанных видов ипотеки чрезвычайно  важно с позиции соблюдения требований действующего гражданского законодательства и, в частности, таких законодательных актов, как ФЗ «Об ипотеке», ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

    Поскольку ипотека является отдельным видом  залога, соответственно существует и  ряд особенностей, которыми она отличается от других видов залога. Анализ изученного материала способствовал выделению следующих отличий ипотеки:

1. Ипотека, отличается от других видов залога, в первую очередь, предметом залога. При ипотеке (залоге недвижимости) закладывается только недвижимое имущество⁵.
2. При залоге недвижимого имущества необходима государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Едином государственном реестре.
3. При ипотеке возможен залог объектов незавершенного строительства недвижимого имущества, а также наряду с этим и залог принадлежащих залогодателю стройматериалов и оборудования, которые заготовлены для строительства здания, сооружения, жилого дома (ст. 76 ФЗ «Об ипотеке»). Данные действия невозможны, к примеру, при залоге движимых вещей.
4. При ипотеке возможны случаи залога недвижимости, находящейся в совместной собственности. В такой ситуации ипотека может быть установлена при наличии письменного согласия на это всех собственником совместного имущества.
5. Залог недвижимости предусматривает страховку заложенных объектов. Согласно п. 2 ст. 31 ФЗ РФ «Об ипотеке», «при отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства⁶». Данное положение очень важно для залогодержателя, поскольку это гарантирует ему сохранность заложенного объекта недвижимости. С другой стороны данное обязательство залогодателя лишает его возможности обмана при ипотеке.

1.2 Действующее  законодательство  России об ипотеке

     Основным  правовым документом Российской Федерации, регулирующим вопросы залога недвижимости (ипотеки), является Федеральный Закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

    Федеральный Закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  от 16 июля 1998 года № 102 – ФЗ является первым в российской истории специализированным законом, регулирующим залоговые операции с недвижимостью. ФЗ РФ «Об ипотеке» был введен в действие со дня его официального опубликования. Его текст был опубликован в «Российской газете» от 22 июля 1998 года, № 137; в газете «Собрание законодательства Российской Федерации» от 20 июля 1998 года, № 29, ст. 3400.

    Помимо  вышеуказанного документа, регулирование  вопросов о залоге основных объектов недвижимости осуществляется Гражданским кодексом РФ, Законом РФ «О залоге» от 29 мая 1992 года № 2872 -1, ФЗ РФ от 21 июня 1997 года № 112-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», другими правовыми актами. Залог морских судов дополнительно регулируется другими правовыми актами⁷.

    Необходимость принятия ФЗ РФ «Об ипотеке» была предусмотрена  в п. 2 ст. 334 Гражданского Кодекса РФ: «залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила»⁸.

    Гражданский Кодекс РФ, Закон о залоге и иные правовые документы, регулирующие залог недвижимости (ипотеку), не должны противоречить Закону об ипотеке, поскольку он является ключевым в данной сфере.

1.3 Стороны договора о залоге недвижимости.

    При осуществлении залога недвижимости (ипотеке) в российском законодательстве фигурирует 2 стороны: залогодатель и залогодержатель.

    Залогодатель – это лицо (гражданин, организация, предприятие), предоставившее имущество в залог для обеспечения своего долга (должника).

    Залогодателем может быть не только сам должник  по обязательству, обеспеченному ипотекой, но и лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Такое лицо заключает договор об ипотеки от собственного имени, а не от имени должника⁹.