Залог недвижимости (ипотека): форма договора, регистрация, особенности правового регулирования

1. Движимые и недвижимые вещи, предназначенные для осуществления деятельности предприятия. Это – здания, сооружения, сырье, готовые товары и т.д.;
2. Имущественные права и обязанности предприятия, включая права на безналичные денежные средства;
3. Исключительные права (право на фирменное наименование, товарный знак и т.д.).

  Отличие предприятия от сложной вещи также  в том, что последняя не предусматривает изменения состава входящих в нее предметов в процессе использования, тогда как эксплуатация предприятия немыслима без постоянного изменения составляющих его компонентов (сырье перерабатывается в продукцию; продукция воплощается в денежной форме; прекращаются одни обязательства, возникают другие и т.д.)²⁸.

   Что касается зданий и сооружений, то они, в отличие от предприятия, являются неподвижными, фундаментально привязанными к конкретному земельному участку, на котором возведены²⁹. Конструктивно здания и сооружения рассчитаны на длительный срок эксплуатации, отдельные из них представляют значительную художественную ценность (памятники истории, архитектуры и т.д.).

   Особенности ипотеки зданий и сооружений проявляется  в основном в их предмете. Особенности предприятия как объекта гражданских правоотношений обуславливают специфику сделок с ним, в том числе и его залог.

   Таким образом, к особенностям предприятий, зданий и сооружений необходимо отнести следующие показатели:

   1. В отличие от ипотеки земельного участка, ипотека предприятий, зданий и сооружений предполагает одновременный залог земельного участка, на котором расположены данные объекты залога, кроме случая, если участок принадлежит залогодателю на праве постоянного пользования. Приведенные положения в равной мере распространяются на все 3 вышеперечисленные объекта залога, исключений никаких не имеется.

   При обращении взыскания на здание или  сооружение права покупателя на земельный  участок должны определяться исходя из требований ст. 35 ЗК РФ, согласно которой при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

   2. Ипотекой предприятия может обеспечиваться не каждое обязательство, в частности, ограничения установлены в отношении минимального размера обеспечиваемого обязательства и срока его действия.

   Сумма обеспечиваемого обязательства  в соответствии со ст. 71 Закона об ипотеке  должна составлять не менее половины стоимости всего имущества, относящегося к предприятию. Из смысла данной статьи можно заключить, что сумму обязательства  оставляет основной долг, а если договором предусмотрены  проценты на данную сумму в качестве вознаграждения залогодателю, также и указанные проценты. Важным положением при ипотеке предприятия является то, что сумма обязательства должна быть не менее половины стоимости предприятия только на момент заключения договора о залоге предприятия, поскольку дальнейшие изменения стоимости предприятия практически невозможно отследить.

   Временным ограничением обеспечения требования по ипотеке является то, что обязательство  подлежит обеспечению не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке. Наличие указанного положения направлено на защиту прав залогодателя и обусловлено значительной величиной кредита, предоставляемого под ипотеку предприятия.

   Первоначально считалось, что установление рассмотренных выше требований направлено на усиленную защиту интересов залогодателя. Однако на данный момент с этой позицией современные правоведы не соглашаются. По их мнению, указанные ограничения, скорее всего, призваны обеспечить стабильность экономических отношений. Поскольку залог распространяется не только на активы, но и на долги, входящие в состав предприятия, данная сделка затрагивает интересы кредитора, а также наемных работников, обслуживающих данный комплекс.

   2. Следующей особенностью ипотеки предприятий является то, что при ипотеке предприятия предусматривается согласие собственника имущества или уполномоченного собственником органа на заключении сделки.

   Данное  правило, прежде всего, относится к  залогу имущественных комплексов государственных и муниципальных предприятий, действующих на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Если речь идет о федеральной собственности, такое согласие должно давать Министерство имущественных отношений РФ, а если о собственности субъектов Федерации и муниципальной собственности – соответствующие комитеты по имуществу.

   4. Помимо всего сказанного, при  ипотеке предприятия предъявляются  дополнительные требования к документации, как и при ипотеке земельного участка.

   К договору об ипотеке предприятия в обязательном порядке должны прилагаться:

    - акт инвентаризации: основными  целями инвентаризации являются  выявление и сопоставление фактического наличия имущества с данными бухгалтерского учета, а также проверка полноты отражения в учете обязательств, относящихся к предприятию;

    - заключение аудитора: аудит необходим  для проверки достоверности финансовой (бухгалтерской) отчетности и  соответствия порядка ведения  бухгалтерского учета законодательству  РФ. Результаты аудиторской работы  отражаются в официальном аудиторском заключении;

    - бухгалтерский баланс: необходим для выявления имущественного и финансового положения предприятия, результатов его хозяйственной деятельности.

   5. И наконец, заключительной особенностью  залога предприятия является тот факт, что в случае неисполнения залогодателем обязательства, обеспеченного ипотекой, взыскание на заложенное имущество возможно только по решению суда. В данном положении правильнее было бы применять термин не «залогодатель», а «должник». Это обстоятельство связано с уже известным фактом, что залогодателем по обязательству может являться 3 лицо, однако отвечать по закону должен именно должник³⁰.

   В случае неисполнения обязательства  должником при ипотеке предприятия, все имущество выставляется на торги. Важнейшим фактом является то, что на торгах, к покупателю выставленного имущества переходят все права и обязанности прежнего собственника предприятия на основании правопреемства. Однако и в данном случае существует ограничение по поводу того, что на основании правопреемства покупателю переходят права и обязанности прежнего собственника, наступившие только с момента государственной регистрации прав собственности на приобретенное имущество.

3.3 Особенности  ипотеки жилых  домов и квартир

      Как и ранее рассмотренные виды ипотеки, основные особенности ипотеки жилых домов и квартир связаны со сложностью определения предмета договора. Анализ просмотренного материала, способствовал выделению следующих особенностей ипотеки жилых домов и квартир:

     1. Одной из особенностей ипотеки жилых домов и квартир является прямое запрещение российского законодательства заключать договор об ипотеке в отношении жилых домов и квартир, находящихся в государственной и муниципальной собственности (государственный и муниципальный жилой фонд). Отсутствие диспозитивности нормы законодательства в данном вопросе и отличает ипотеку жилых домов и квартир.

     Государственный жилой фонд подразделяется:

      - на ведомственный фонд, состоящий  в собственности РФ и находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении федеральных государственных предприятий и учреждений;

      - на фонд, находящийся в собственности  субъектов РФ.

     Муниципальный жилой фонд включает в себя:

      - фонд, находящийся в собственности  муниципальных образований;

      - ведомственный фонд, находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий и учреждений.

     2. Императивной нормой является  и тот факт, что правила для  ипотеки жилых домов и квартир  не распространяется на гостиницы, дома отдыха, дачи и т.д. Это связано с тем, что данные виды недвижимости не предназначены для постоянного в них проживания. Соответственно ипотека этих объектов недвижимости должна отличаться от ипотеки жилых домов и квартир. Поэтому законодательством Российской Федерации установлено правило, по которому их ипотека осуществляется на общих основаниях.

     3. Уникальной особенностью ипотеки  жилых домов и квартир является  норма, по которой может подлежать залогу объект незавершенного строительства с материалами и оборудованием, необходимым для постройки данного объекта.

     Иными слова речь здесь идет о заключении так называемого смешанного договора, предусмотренного п. 3 ст. 421 ГК РФ. Суть его заключается в следующем: предметом договора об ипотеке является недвижимое имущество в виде незавершенного строительства; предметом обычного договора о залоге является движимое имущество – материалы и оборудование, которые заготовлены для строительства³¹.

     4. Основным целевым характером ипотеки жилых домов и квартир является обеспечение погашения ссуды, предоставленной для строительства, реконструкции или капитального ремонта жилого дома или квартиры.

     Жилой дом (квартира) может быть предметом  ипотеки также, если гражданин - его собственник и члены его семьи проживают в другом жилом доме (квартире) и имеют в этом доме достаточное в соответствии с установленными нормами жилой площади жилое помещение. Данный факт говорит о том, что законодатель в этом вопросе идет на уступки залогодателю.

Заключение

    В странах с развитой рыночной экономикой ипотека традиционно служит одним из важнейших факторов стабилизации гражданского оборота, надежным гарантом прав и законных интересов кредиторов.

    В Российской же Федерации в условиях нестабильности экономики, не преодолено недоверие субъектов гражданского оборота друг к другу, что часто влечет за собой отказ от заключения крупных сделок. Между тем, это является одним из факторов торможение гражданского оборота, за счет отсутствия гарантий, что губительно сказывается на развитии экономики государства. В связи с этими обстоятельствами ипотека начинает приобретать особую актуальность в современном российском обществе. В дальнейшей перспективе, расширение применения законодательно урегулированной ипотеки как достаточно надежного гаранта прав и законных интересов кредиторов должно в значительной степени способствовать развитию хозяйственных связей, повысить надежность капиталовложений.

    Из  проанализированного материала можно заключить, что институт ипотеки был введен для создания гарантий залогодержателю на выполнение обязательств, обеспеченных договором об ипотеке. В этом просматривается его главная цель. Данное положение существует и в современном российском залоговом праве и подкрепляется следующими показателями:

    Во-первых, в российском законодательстве закреплено правило, по которому удовлетворение требований других кредиторов из стоимости заложенного имущества осуществляется лишь после полного удовлетворения требований залогодержателя. Для обычных кредиторов высока вероятность, что их требование будет обеспечено не полностью (или вообще не будет обеспечено), при наличии множества кредиторов, для залогодателя же право залога устраняет подобную опасность.

    Во-вторых, реальная опасность должника потерять имущество является хорошим стимулом для исполнения своих обязательств перед залогодержателем надлежащим образом. Данное положение является ещё одной довольно убедительной гарантией для залогодержателя.

    В-третьих, в случае невыполнения обязательств должником, объект взысканий является уже обеспеченным и полностью гарантированным, поскольку ипотека обеспечивает наличие и сохранность заложенного имущества.

    С другой стороны, происходит накапливание доверия к институту ипотеки в РФ и со стороны залогодателей различных слоев населения. Малоимущими ипотека воспринимается, как дающая возможность растянуть оплату нового жилья и других объектов недвижимости. Средние слои рассматривают этот институт как переходный механизм в ожидании, когда возрастет уровень их благосостояния, и можно будет приобретать недвижимость на собственные средства. На богатых данный институт не рассчитан, поскольку он им почти не нужен.