Залог недвижимости (ипотека): форма договора, регистрация, особенности правового регулирования

   С принятием ФЗ РФ от 30 декабря 2004 года № 216-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового Кодекса РФ и некоторые другие законодательные акты РФ» отпала необходимость в обязательном нотариальном удостоверении договора об ипотеке, поскольку данный правовой акт отменил данную потребность. Требование о нотариальном удостоверении договоров об ипотеке было признано неоправданным, поскольку институт нотариального удостоверения фактически дублировал функции государственной регистрации. Возложение на орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязанности по проверке законности подлежащей регистрации сделки совпало с той же функцией, которая лежит на нотариате²².

   Необходимо  отметить, что Закон о государственной  регистрации исключает из круга объектов недвижимости, права на которые не подлежат регистрации в ЕГРПН: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Это связано с тем, что п. 2 ст. 131 ГК РФ устанавливает специальную регистрацию и учет для перечисленных видов недвижимости. Данное положение упрощает процедуру регистрации, поскольку наличие нескольких реестров для одного и того же вида недвижимости требует дополнительных временных и материальных затрат.

   Государственная регистрация ипотеки, возникающей  в силу договора, осуществляется на основании совместного заявления  залогодателя и залогодержателя с предоставлением следующих документов:

     - договора об ипотеке и его копия;

     - документов, указанных в договоре в качестве приложений;

     - документа об уплате государственной пошлины. (В соответствии с п. 22 ст. 333.33 Налогового Кодекса РФ государственная пошлина за государственную регистрацию: договора об ипотеке для физических лиц = 500 руб., для юридических лиц = 2000 руб.; соглашения об изменении или о расторжении договора об ипотеке для физических лиц = 100 руб., для юридических лиц = 300 руб.)²³;

     - материалов по стоимостной оценке предмета залога;

     - данных о залогодержателе;

     - справки о геокодах объекта и ее копия.

    Если же права залогодержателя удостоверены закладной, в таком случае, в орган государственной регистрации прав на недвижимость, помимо уже перечисленных документов предоставляются:

     - закладная, удовлетворяющая всем требованиям законодательства, и ее копия;

     - приложения к закладной и  их копии.

    Ипотека в силу закона так же подлежит государственной регистрации, однако осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины.

    В судебной практике РФ существуют случаи, когда лицом была передана в залог недвижимость, без регистрации права собственности на нее. В таких случаях суд выдвигал следующее решение: «Оспариваемый договор о залоге содержит все необходимые условия и соответствует требованиям, предъявляемым законодательством к договорам данного вида. Следовательно, вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для признания договора залога недействительным, является правильным. Передача в залог недвижимого имущества, на которое не было зарегистрировано в установленном порядке право собственности, может повлечь за собой гражданско-правовую ответственность продавца, но не свидетельствует о недействительности сделки об ипотеке»²⁴.

    Важность  данного положения заключается  в том, что оно устанавливает  правило, по которому отсутствие государственной регистрации договора об ипотеке сказывается на личности продавца, но, ни в коем случае не на заключенной сделке. Если бы по данному делу отсутствовала нужная документация, необходимая для регистрации, тогда можно было говорить об отказе в государственной регистрации договора об ипотеке, а, следовательно, о недействительности сделки.

    Основная  проблема при государственной регистрации ипотеки на данный момент связана не только с несовершенством практической части российского законодательства, но также с тем, что сегодня нет однозначного ответа на вопрос, как регистрировать ипотеку: в порядке регистрации договора о залоге, в порядке регистрации права залога, либо, как ограничение (обременение) вещного права залогодателя.

2.3 Исполнение  договора о залоге  недвижимости

    Общим признаком договоров, в том числе  и договора об ипотеке, является денежный характер обеспечиваемого требования. Это означает, что исполнение договора об ипотеке не может осуществлять выполнением работ, оказанием услуг и т.д. Исполнение ипотечного обязательства может обеспечивать выплату, как всей суммы основного долга, так и ее части.

    Выплата суммы долга по частям,  как правило, обусловлено существом обязательства. В таком случае, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки, периодичность подлежащих внесению платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

    В случае, когда залогодержатель исполняет  обеспеченное ипотекой обязательство по частям, он должен удостоверить об этом залогодателя путем предоставления ему финансовых документов (расписки, приходного ордера и т.п.). Наличие данного положения в российском законодательстве ограничивает риск залогодателя быть обманутым при исполнении обязательства залогодержателем.

    Необходимо  выделить ряд особенностей при исполнении обеспеченных ипотекой требований, вытекающих из договора займа и кредитного договора. Они заключаются в том, что ипотека обеспечивает не только сумму основного долга, но и проценты, причитающиеся за пользование кредитом или заемными средствами. Причем если для кредитного договора, который, всегда является возмездным, никаких оговорок не сделано, то в отношении договоров займа существует исключение в законодательстве. Выплата процентов по договору займа может осуществляться только в том случае, если речь идет о договоре заключенном с условием выплаты процентов. Это обусловлено тем, что договор займа может быть при определенных условиях беспроцентным (п. 1 ст. 8 ГК РФ). Установление процентной ставки по договору займа осуществляется по существующей процентной ставке по месту проживания заимодавца, если иные условия выплат процентов не предусмотрены в самом договоре об ипотеке. 

Глава 3. Особенности правового  регулирования залога некоторых видов  недвижимости

3.1 Особенности  ипотеки земельных  участков

      При заключении договора об ипотеки земельного участка особое внимание следует уделить предмету сделки. Необходимость определения признаков предмета ипотеки земельного участки в первую очередь вызвана тем, что в каждом конкретном случае они позволяют установить, может ли тот или иной земельный участок быть предметом договора ипотеки. Несоответствие предмета ипотеки указанным ниже признакам является нарушением существующего российского законодательства:

     1. Первым признаком при определении  предмета ипотеки земельного  участка является его оборотоспособность. Залог земельных участков (по п. 1 ст. 260 ГК РФ и по п. 1 ст. 62 Закона об ипотеке) допускается только в том случае, если соответствующие земли не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Земельное законодательство РФ относит к ограниченным в обороте:

      - участки лесного фонда;

      - земли сельскохозяйственного назначения;

      - земли, загрязненные опасными  отходами;

      - земли, загрязненные радиоактивными  веществами;

      - земли, подвергшиеся деградации  и др.

     Таким образом, можно сделать вывод, что по общему правилу предметом ипотеки не могут быть земельные участки, изъятые и ограниченные в обороте применительно к нормам земельного законодательства.

     2. При определении предмета ипотеки  земельных участков необходимо  учитывать, что в соответствии со статьей 336 ГК РФ законодательно может быть установлен запрет на залог того или иного имущества. Данное положение имеет подтверждение в ст. 63 Закона об ипотеке, по которой устанавливается запрет:

      - на залог земель, находящихся  в государственной или муниципальной собственности. Прежде всего, введение такого запрета исходит из необходимости сохранения территориальной целостности РФ и закрепления резерва государственных земель. Такие земельные участки могут передаваться государством в хозяйственное ведение и оперативное правление. Однако тут же возникает противоречие в самом Законе об ипотеке, поскольку п. 1 ст. 6 Закон допускает ипотеку земельного участка, принадлежащего залогодателю на праве хозяйственного ведения или оперативном управлении²⁵;

     - на ипотеку части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ или органов местного самоуправления для земель различного целевого и разрешенного пользования. Это связано с тем, что в различных регионах РФ количество используемой земли различается. В связи с этим регионы имеют различные нижний и верхний пределы размеров земельных участков.

    Например, в Московской области минимальные  размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, составляют 2 га, для огородничества – 0, 04 га, а для дачного строительства и для садоводства – 0, 06 га²⁶.

     Помимо  уже перечисленных особенностей ипотеки земельных участков (ограничение и запрет в оборотоспособности), связанных, прежде всего с предметом залога, необходимо выделение ещё нескольких, немаловажных особенностей:

     1. В отличие от законодательства наиболее развитых зарубежных стран, согласно которому ипотека земельного участка всегда предполагает и ипотеку находящихся на ней зданий и сооружений, в российском залоговом праве закреплен принцип, в соответствии с которым при ипотеке земельного участка право залога на находящиеся или возводимые на этом участке здания или сооружения залогодателя, не распространяется. Однако данная норма в законодательстве носит диспозитивный характер, поэтому стороны договора о залоге земельного участка могут предусмотреть одновременную ипотеку земельного участка и находящихся на нем зданий и сооружений.

     В случае обращении взыскания на земельный участок, если договором не был предусмотрен одновременный залог, залогодатель сохраняет право на здание и сооружение. Плюс ко всему этому, при отсутствии одновременного залога, залогодатель приобретает сервитут той части земельного участка, необходимой для использования здания и сооружения по назначению. Под сервитутом в данном случае будет пониматься, прежде всего, право прохода к зданию или сооружению через участок.

     2. Заключительной особенностью ипотеки  земельного участка являются дополнительные условия к содержанию договора и дополнительной документации. Именно эти основания можно отнести к особенностям ипотеки земельного участка, поскольку их отсутствие дает право регистрирующему органу отказать в государственной регистрации прав на земельный участок.

     Первым  дополнительным условием, как уже  выше отмечалось в курсовой работе, является оценка земельного участка не ниже его нормативной стоимости (т.е. нижней границы стоимости земельного участка). При определении нормативной стоимости земельного участка в первую очередь учитывается фактическая площадь участка и некоторые специальные характеристики (месторасположение, рельеф, качество почвы и т.д.). Важность соблюдения этих требований связана с тем, что именно из-за неправильного составления  этих показателей (к примеру, площади, месторасположения) возникают спорные моменты в судебной практике РФ. Примером этого служит дело, по которому, суд первой инстанции не проверил правильность площади пограничной территории земельного участка и его расположения, в связи с чем, собственник земельного участка был лишен права бессрочного пользования участком²⁷.

       Вторым дополнительным условием является приложение к договору об ипотеке в качестве дополнения копии плана (чертежа границ) этого участка, выданного комитетом по земельным ресурсам.

3.2 Особенности  ипотеки предприятий,  зданий и сооружений

      Предприятие как имущественный комплекс относится к недвижимому имуществу и рассматривается как неделимая вещь. Своеобразие предприятия как объекта недвижимости заключается в неоднородности его состава. Предприятие включает в себя вещи, имущественные и исключительные права, выступающие, в свою очередь, как самостоятельные объекты гражданских правоотношений. Этим оно, в частности, отличается от сложной вещи, которая состоит из нескольких различных вещей одного вида. Объекты, образующие предприятие как имущественный комплекс, можно разделить на 3 группы: