Правовое регулирование ипотеки

МОСКОВСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ ИМ. С.Ю. ВИТТЕ

 

 

Факультет юридический

Кафедра правоведение

Специальность 030900.62 Юриспруденция

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

 

по дисциплине: гражданское право

Тема: Правовое регулирование ипотеки

Выполнила студентка: 4 курса, заочной формы обучения, Погородняя Кристина Алексеевна

Количество слов в работе: 4930

Руководитель работы: Мишина Лариса Александровна

(учетная степень, звание, фамилия  и инициалы)

 

 

 

 

К защите_________________________

(дата, подпись руководителя)

Работа защищена с оценкой_________

 

 

 

Краснодар 2015 год

Оглавление

 

Введение            3

Глава 1. Сущность ипотеки и ее развитие на современном этапе   4

Глава 2. Концепция ипотеки в российском законодательстве            8

2.1. Основания возникновения ипотеки. Законная ипотека             8

2.2. Содержание и форма договора об ипотеке             10

2.3. Субъекты договора ипотеки, их взаимные права и обязанности         12

Глава 3. Ипотечное кредитование: современные тенденции в законодательстве и практике                15

Заключение                  22

Список использованной литературы              24

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3

Введение

Решение жилищного вопроса и обеспечения населения Российской Федерации достойными условиями проживания является одной из основных задач, стоящих перед государством уже на протяжении длительного времени. В условиях рыночной экономики и той ситуации, которая сложилась в нашей стране в настоящее время, граждане должны сами искать способы решения своих жилищных проблем. Одним из основных инструментов, который выбрало государство для помощи гражданам в приобретении жилья, стало ипотечное кредитование. Значение ипотеки и, соответственно, регулирующего ее законодательства для экономики и гражданского права нашей страны, а также для хозяйствующих субъектов и отдельных граждан весьма велико. Задача состоит в установлении оптимального баланса прав, создающего систему кредитования рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для граждан-заемщиков.

Целью курсовой работы является изучении проблем правового регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации . В рамках поставленной цели в работе должны быть решены следующие задачи:

- рассмотреть  ипотечное кредитование;

- рассмотреть договор ипотечного кредитования, его особенности заключения и оформления;

- проанализировать современные  тенденции ипотечного кредитования  в законодательстве и практике.

Объект исследования – ипотечное кредитование.

Предмет – правовое регулирование ипотеки.

Поставленная в работе цель позволила сформировать следующую структуру работы. Курсовая работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы.

 

 

4

Глава 1. Сущность ипотеки и ее развитие на современном этапе 

Термин «ипотека» используют в следующих случаях:

а) когда говорят о залоге недвижимого имущества, находящегося в собственности залогодателя (например, земельных участков, строений и сооружений) с целью получения ипотечного кредита;

б) когда заинтересованное лицо получает в кредитной организации денежные средства для дальнейшего приобретения объекта недвижимости (квартиры). При этом кредит является целевым, что существенно в плане дальнейшего правового регулирования возникающих правоотношений, а указанный объект недвижимости находится в залоге у кредитной организации.

Общее в обоих случаях -- залог недвижимого имущества (земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и т.п.) для получения денежных средств (ссуды, кредита).

Таким образом, ипотека (от греческого hypothec -- залог) представляет собой вид залога, при котором заложенное имущество (им выступают объекты недвижимости, как правило, это земля и строения на ней) остается во владении залогодателя до наступления срока платежа1.

В первом случае это формальное юридическое определение подразумевает следующее: вы заключаете с выбранным вами банком договор об ипотечном кредитовании, и на основании этого договора он выдает вам деньги, необходимые на покупку квартиры (или иной недвижимости).

Вторая форма залога при ипотечном кредитовании - когда по тому же договору вы передаете в залог не новую, приобретаемую квартиру, а старую, которая уже была у вас в собственности до заключения кредитного договора.

Для внедрения и развития ипотеки в РФ в 1997 г. было создано ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК). В 1998 г. был принят Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке

5

(залоге недвижимости)»2. В начале 2000 г. постановлением Правительства РФ была одобрена «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ». Далее в 2001 г. вышло постановление Правительства РФ от 17.09.2001 г. № 675 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002—2010 гг.»3. В 2003 г. был принят Федеральный закон от 11.11.2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»4. С наступлением кризисных явлений в российской экономике в конце 2008 г. было принято решение о создании ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов». Целью данной структуры является помощь заемщикам, испытывающим трудности с погашением ипотечных кредитов, и реструктуризация взятых должниками на себя обязательств5.

Формирование определенной правовой базы во взаимосвязи с ежегодными устойчивыми темпами роста российской экономики и возможностью отечественных кредитных организаций привлекать финансовые ресурсы из-за рубежа обусловили увеличение объемов и количества реализуемых ипотечных кредитов с начала 2000-х гг. Весомую роль в этом сыграло АИЖК, рефинансируя выдаваемые банками кредиты. Несмотря на кризис 2008—2009 гг., когда объемы выдачи ипотечных кредитов заметно сократились, с 2010 г. стал наблюдаться устойчивый рост реализации данного банковского продукта. И, если в 2010 г. высокие показатели роста ипотечного кредитования можно было объяснить эффектом низкой базы периода кризиса, то показатели 2011 г. свидетельствуют о том,

 

6

что ипотека в России уверенно восстанавливается. При этом, несмотря на восстановление докризисных объемов ипотечного кредитования, доступность этого механизма для большинства граждан остается на крайне низком уровне. На это оказывает влияние и общий низкий уровень доходов населения, и высокая процентная ставка по ипотечным кредитам. По оценкам компании PennyLaneRealty, Россия по стоимости ипотечного кредита занимала в 2011 г. 47-е место из 60 возможных6 (см. таблицу 1). Из-за недоступности и дороговизны доля ипотеки в ВВП России не превышает в настоящий момент 3 %, в то время как в некоторых странах Европы она достигает 100 %.

Говоря о перспективах дальнейшего развития ипотеки в РФ, в первую очередь необходимо выделить основные условия или факторы, влияющие на политику банков по этому виду кредитования.

Таблица 1. Объем выданных ипотечных кредитов в РФ за 2006—2011 гг.

Показатель	2006	2007	2008	2009	2010	2011
Объем выданных ипотечных кредитов, по данным Банка России, млрд. руб	263,6	556,5	65,8	152,5	380,1	713,0
Доля АИЖК в стоимостном выражении, %	10,26	7,06	1,65	18,86	10,86	0,01
Доля сделок с ипотекой на рынке жилья, по данным Росрегистрации, %	9,50	15,6	16,9	11,90	14,60	17,60
Отношение объема ипотечной задолженности к ВВП, %	0,90	1,80	2,69	2,60	2,50	2,71

 

7

Первое условие экономического характера — доступность для кредитных организаций долгосрочных финансовых ресурсов. Соответственно для стабильной реализации данного продукта кредитным организациям необходимо либо привлечение долгосрочных ресурсов, либо доступность механизмов рефинансирования. Для решения обозначенной проблемы время от времени предлагаются какие-либо решения, как, например, введение безотзывных вкладов. Но даже эта довольно спорная мера на стадии проекта. Если говорить о возможностях рефинансирования кредитными организациями ипотечных кредитов, то здесь основными инструментами, применяемыми в мировой практике, являются секьюритизация (одна из форм привлечения финансирования путём выпуска ценных бумаг, обеспеченных активами, генерирующими стабильные денежные потоки) и выпуск ипотечных ценных бумаг. Для этого было создано АИЖК и принят в 2003 г. Федеральный закон от 11.11.2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Однако для дальнейшего развития данного института требуется принятие отдельного закона «О секьюритизации», проект которого был разработан Ассоциацией региональных банков России еще в 2008 г.7.

  Вторым условием, влияющим на политику банков в области ипотечного кредитования, являются залоговые правоотношения. Особенностью ипотечного кредита является обеспеченность возврата залогом недвижимого имущества. Это существенно снижает риски для кредитных организаций. Однако и здесь для кредитных организаций существуют определенные риски. Федеральным законом от 06.12.2011 г. № 405-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество» были внесены принципиальные изменения в отношения по

 

8

залогу при ипотечном кредитовании. Пункт 5 ст. 61 данного закона звучит так: «Если залогодержатель в порядке, установленном настоящим ФЗ, оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требования залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается. Задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки»8.

Таким образом, изменения состоят в том, что банк не может требовать оплаты от заемщика, который перестал платить по кредиту и был вынужден отдать кредитной организации квартиру в счет долга. Задолженность в таком случае будет считаться погашенной вне зависимости от стоимости жилья в данный момент. Для заемщиков эти изменения, безусловно, носят позитивный характер, т. к. раннее были ситуации, когда после продажи ипотечной квартиры, являющейся предметом залога, заемщики продолжали оставаться должниками (в частности из-за штрафов, пеней, небольшого первоначального взноса). Тем не менее, для кредитных организаций в связи с названными изменениями в законодательстве риски повышаются9.

Глава 2. Концепция ипотеки в российском законодательстве

2.1. Основания возникновения ипотеки. Законная ипотека

Ипотека - залог недвижимого имущества - является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, в силу которого кредитор (залогодержатель) приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих

9

денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Значение ипотеки в последнее время значительно возросло как в сфере предпринимательской деятельности, вследствие того, что она является более надёжным, а значит, и наиболее предпочтительным способом обеспечения исполнения обязательств юридических лиц перед банками, что немаловажно в условиях нашей развивающейся экономики, так и на потребительском рынке.

Известны два основания возникновения залога: в силу договора (соглашения сторон); в силу прямого указания закона. Ипотека, согласно действующему российскому законодательству, может быть установлена на основании договора в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и др.

Предметом ипотеки может выступать любое недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: земельные участки, предприятия, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, дачи, садовые дома, гаражи, объекты не завершённого строительством недвижимого имущества.

Согласно ст. 10 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечёт его недействительность. Договор об ипотеке считается заключённым и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в

10

Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.

Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора.