Правовое регулирование ипотеки

При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.

Согласно ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество.

К заявлению залогодателя или залогодержателя прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами.

При государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и условиях определения этой стоимости.

2.2. Содержание и форма договора об ипотеке

Договор ипотеки, как и любой иной документ, имеет определенную форму составления, которая соответствует принятым требованиям.

 Договор ипотеки предполагает  письменное заключение соглашения  между сторонами – участницами. После подписания и регистрации  договор может считаться вступившим  в силу.

 Форма договора ипотеки  может определяться законодательными  требованиями, которые имеются в  месте его заключения. Однако  имеются 

11

некоторые исключения, которые предполагают федеральное регулирование формы договора ипотеки. Эти исключения касаются ипотеки зданий и сооружений, объектов коммерческой недвижимости, земельной собственности.

 Форма договора ипотеки предполагает, что банку, как залогодержателю, могут передаваться во временное распоряжение земельные участки, жилые дома, квартиры, объекты хозяйственного использования, дачные и загородные дома и участки и другая недвижимость, находящаяся в собственности заемщика и которая не отягощена иными обязательствами, которые могут стать препятствием для передачи ее в виде залогового обеспечения взятых обязательств.

 Помимо формы договора  ипотеки законодательно регулируется  и содержание этого договора. При этом следует иметь в  виду, что среди иных гражданско-правовых  договоров договор ипотеки является  наиболее обширным по содержанию  и по условиям, признаваемым существенными. Существенными условиями считаются  при этом те, соглашение по  которым в обязательном порядке  должно быть достигнуто между  сторонами. При этом если соглашение не достигается, то невозможно говорить о том, что договор заключен.

 Стоит обратить внимание, что при составлении договора  в нем учитываются такие аспекты, как срок, сумма займа, оценочная  стоимость залога, характеристика  предмета залога, указание прав  собственности, срок исполнения  обязательств и другие условия.

 Для того чтобы договор  ипотеки имел для заемщика  максимальную выгоду, ему необходимо  выбрать банк кредитор и наиболее  привлекательную программу кредитования, а также ответственно взвесить  собственные финансовые возможности. Список банков на нашем ресурсе  может оказать неоценимую помощь  в выборе программы кредитования  и заключении договора ипотеки.

12

2.3. Субъекты договора ипотеки, их взаимные права и обязанности

Недвижимость имеет высокую рыночную стоимость, которая в меньшей степени подвержена непредсказуемым колебаниям «рыночной стихии». Нередко лишь угроза обращения взыскания по долгам на недвижимое имущество становится хорошим стимулом, побуждающим должника-залогодателя к исполнению взятых на себя обязательств.

Обращаясь к вопросу о субъектах договора ипотеки, отметим, что залогодателем, так же как и залогодержателем, может быть физическое, юридическое лицо либо государство. Действующее российское законодательство не содержит ограничений по субъектному составу залогового правоотношения. Субъектами залогового правоотношения могут быть физические и юридические лица, государственные и административно-территориальные образования, обладающие гражданской правосубъектностью. Вопрос о правоспособности и дееспособности граждан, о правосубъектности юридических лиц, а также о возможностях государства быть участниками гражданско-правовых отношений, связанных с ипотекой, должен быть решен, на наш взгляд, исходя из критериев, определяющих возможность их участия в отношениях по залогу.

Самостоятельно приобретать и осуществлять права, а также создавать для себя и исполнять обязанности залогодателя и залогодержателя могут только дееспособные лица. От имени малолетних, т.е. лиц в возрасте до 14 лет, и лиц, признанных недееспособными, совершают залоговые сделки их родители, усыновители и опекуны (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 29 ГК). Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет могут передавать принадлежащее им недвижимое имущество в ипотеку самостоятельно с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей и попечителей. Если несовершеннолетний передает недвижимость в ипотеку без согласия указанных лиц, то такая сделка

 

13

действительна только при последующем письменном одобрении ее родителями, усыновителями или попечителями.

Дееспособные граждане могут быть залогодержателем любого имущества, находящегося в гражданском обороте. Однако п. 2 ст. 58 ФЗ «Об ипотеке» определяет, что в течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшийся залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества. То есть можно сказать о том, что залогодержатель – потенциальный собственник, однако возможность приобретения заложенного имущества залогодержателем ограничивается объемом правоспособности граждан и специальной правоспособности юридических лиц.

В соответствии с ч. 2 ст. 335 ГК РФ залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения (а также ст. 6 ФЗ «Об ипотеке»). ГК РФ (п. 1 ст. 335) определяет, что залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. Включение указанного правила в ГК значительно расширяет сферу ипотечного кредитования, т. к. те лица, которые не располагают недвижимостью, не лишаются возможности получить кредит, если другие лица, имеющие в собственности соответствующее недвижимое имущество, выступят залогодателями в обеспечение исполнения обязательств таких лиц. Среди юридических лиц – залогодержателей по ипотечным договорам заметно выделяются кредитные учреждения. Предоставляют ипотечный кредит, как правило, банки, выступающие субъектами договорных отношений по ипотеке. Такими банками являются ипотечные банки. Ипотечные банки имеют в экономике двойное значение: как социальные институты, обеспечивающие долгосрочные кредиты, и как эмитенты закладных листов,

 

14

являющихся наиболее защищенным средством вложения капитала и приносящих проценты.

Залогодержателем может быть только кредитор в обязательстве, обеспеченном ипотекой. Гражданский кодекс РФ впервые ввел норму о том, что если залогодатель исполнит требование залогодержателя, вытекающее из основного обязательства, то права залогодержателя к должнику переходят к залогодателю в силу закона (ст. 387 ГК). При этом действуют правила о цессии. Ранее такая норма отсутствовала в законодательстве.

С момента возникновения залогового правоотношения залогодержатель и залогодатель наделяются взаимными правами и обязанностями, которые выступают в качестве правовых средств достижения обеспечительной цели, присущей залоговому правоотношению. Субъективное право, как отмечено в литературе, является юридическим средством удовлетворения интересов управомоченного лица. Ту же функцию выполняет и правовая обязанность с тем отличием, что исполнение обязанности приводит непосредственно к удовлетворению не собственных интересов ее носителя, а интересов других лиц.

В залоговом правоотношении интерес управомоченного лица – залогодержателя состоит в том, чтобы обеспечить надлежащее исполнение должником обязательства, а в случае неисполнения – получить удовлетворение за счет стоимости предмета залога. Задача залогового права сводится к тому, чтобы «сохранить предмет залога к тому времени, когда долг будет подлежать удовлетворению, и сделать будущее удовлетворение долга независимым от возможности предъявления к должнику еще каких-либо требований». Права и обязанности сторон залогового правоотношения направлены на выполнение указанной задачи. Их объем различается в зависимости от вида залога и стадии развития залогового обязательства.

Права и обязанности залогодержателя являются средством, с помощью которого обеспечивается выполнение залоговым обязательством присущих

15

ему функций. Предоставляемые залогодержателю права направлены на удовлетворение его интересов, состоящих в надлежащем исполнении должником обеспеченного залогом обязательства, а в случае неисполнения – в возможности получить сумму долга за счет стоимости предмета залога. Назначение возлагаемых на залогодержателя обязанностей состоит в том, чтобы установить такие рамки должного поведения, которые исключали бы возможность нарушения интересов залогодателя. Содержание прав и обязанностей залогодателя предопределяется обеспечительной целью залогового правоотношения. Основное назначение обязанностей, возлагаемых на залогодателя, состоит в том, чтобы, с одной стороны, обеспечить сохранность и ценность предмета залога на всем протяжении существования залога и сделать реальным возможное удовлетворение требований залогодержателя, а с другой стороны, стимулировать к надлежащему исполнению обеспеченного залогом обязательства.

 

Глава 3. Ипотечное кредитование: современные тенденции в законодательстве и практике

Сфера  ипотечного кредитования юридических и физических лиц отражает  динамичный характер  рыночных отношений  в современной России. Быстро изменяющиеся  социальные, политические и экономические условия  обуславливают развитие ипотечных отношений в России, изменение законодательства, регулирующее возникающие  в этой сфере  отношения,  способствуют внедрению новых механизмов ипотечного кредитования.

 Роль ипотечного кредитования  в решении жилищных проблем  российских граждан  вызывают  острую  необходимость  определить  новую  сущность,  содержание,  цели  и задачи  ипотечных  отношений,  механизмы  их  реализации с  учетом имеющихся проблем современного  правового регулирования и сложившейся  практики ипотечного кредитования.

 

16

Следует отметить, что опыт правового регулирования отношений, возникающих при ипотечном кредитовании, в первую очередь, жилья, в России только начинает накапливаться,  так как в советский период  широкого распространения такой формы кредитования  строительства и приобретения жилья  не наблюдалось.

 В связи с этим, действующие  сегодня в данной области правовое  регулирование  ипотечного кредитования  имеет отдельные недостатки,  сказывающиеся  на интересах участников  ипотечного жилищного кредитования, вызывая недоверие к ипотеке  как способу улучшения жилищных  условий.

 Основная функция государства  в процессе формирования рыночной  системы ипотечного кредитования  состоит в создании надлежащей  законодательной базы, современных  финансовых, правовых  и  организационно - экономических механизмов, с целью правового обеспечения прав  участников  ипотечных отношений и их  социальных гарантий.

 Совершенствование  законодательной  базы  об ипотеке на современном  этапе  должно осуществляться  с учетом состояния  других  правовых институтов о земле, ценных бумагах и т.д., так или  иначе затрагивающих  проблемы  ипотеки. 

 Надежность ипотеки  и удобство её использования  для сторон правоотношений зависят, главным образом, от определенности  и продуманности ее регулирования  в законодательстве.   Проведенное  исследование по  данной теме, однако, свидетельствует, что  законодательство  и  практическая реализация права  на ипотеку оставляет желать  лучшего.

  Наиболее значимыми  законодательными актами, регламентирующими  институт ипотеки в  настоящее  время, являются:

 

17

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», являющийся первым в истории России специальным законом, регулирующим систему  ипотечных отношений, возникающих при залоге недвижимости. В нем изложены основные понятия ипотеки, механизмы регулирования ипотечных процессов, указаны требования и обязательства, которые обеспечивает ипотека.

Жилищный кодекс Российской Федерации, объединивший в себе базовые понятия жилищных отношений: право собственности, объекты, на которые распространяются жилищные права, взаимоотношения собственников и т.п.

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,  в котором детально описаны правила регистрации имущественных прав, в том числе и  при ипотеке. В развитие положений данного закона были  разработаны Инструкция «О порядке регистрации ипотеки жилого помещения» и  Инструкция о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества.