Ипотека

     Согласно  ГК РФ «В силу залога кредитор по обеспеченному  залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства  получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом». Ипотекой в соответствии с ГК РФ называется залог недвижимого имущества. «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».

     В теории гражданского права и в  практике ипотечного законодательства к числу основополагающих принципов  залога недвижимости относятся принципы специальности, обязательности (внесения), гласности (публичности), достоверности, бесповоротности и старшинства (приоритета). Принцип специальности предполагает, что предметом ипотеки является конкретный объект (напомним, что в свое время существовали так называемые генеральные ипотеки, которые обременяли весь комплекс имущества субъекта).

     Принцип гласности (публичности) означает возможность  ознакомления с ипотечными книгами  каждого заинтересованного лица. Покупатель недвижимого имущества  имеет право, по меньшей мере, получить информацию о записях относительно предмета купли-продажи.

     Принцип достоверности гласит, что записи в ипотечной (поземельной) книге, а  для современной России — в  ЕГРП — презюмируются (предполагаются) как достоверные.

     Принцип бесповоротности, согласно Мейеру, заключается в том, что «при определенных условиях запись сохраняет свою силу, несмотря на ее неправильность». Принцип старшинства (приоритета) означает приоритет предыдущей ипотеки над последующей.

     Современная российская ипотека также руководствуется  некоторыми из рассмотренных принципов: обязательности (внесения), и ясности, специальности и приоритета. Что же касается принципов публичной достоверности и бесповоротности — здесь отсутствует единообразная трактовка законодательства.

     В современном российском праве залог служит способом обеспечения обязательства, направленным на фактическое исполнение основного обязательства. Суть ипотечного правоотношения и до, и после наступления срока исполнения основного обязательства спина — это способ обеспечения обязательства. Судьба ипотечного правоотношения зависит от судьбы основного обязательства: прекращается основное обязательство, обеспеченное ипотекой, — прекращается ипотека (1 п. 1 ст. 362 ГК РФ). Так, в случае надлежащего исполнения должником основного договора действие договора об ипотеке прекращается.

     В случае неисполнения основного обязательства, наоборот, ипотечный кредитор может  обратить взыскание на предмет ипотеки (т.е. добиться принудительного удовлетворения своего денежного требования по основному обязательству) и, таким образом, получает право, отсутствовавшее у него до определенного момента. Договор о залоге, направленный на обеспечение исполнения основного обязательства, наделяет ипотечного кредитора правом получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя.

     Как уже говорилось, в России ипотека  первоначально рассматривалась  как право вещное, но, все же победила концепция, сформулированная В.М. Хвостовым: «У залога есть черты, сближающие его и с вещными, и с обязательственными правами, но все вопросы, возникающие по поводу залога, могут быть более или менее удовлетворительно разрешены лишь в случае признания залога обязательственным правом».⁵ Эта концепция и была воспринята современным российским законодательством. 
 
 
 
 
 
 
 

2. Содержание  и форма договора ипотеки

     В соответствии с п. 1 ст. 10 Закона, договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации.

     Прежде  всего, подчеркнем, что Федеральным  законом от 30 декабря 2004 г. №216-ФЗ ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке» была изложена в новой редакции. Ранее Закон предусматривал наряду с обязательной письменной формой и государственной регистрацией также и обязательное нотариальное удостоверение договора. В настоящее время нотариальное удостоверение не обязательно, тем самым законодатель возложил обязанность проверки соответствия соглашения закону исключительно на органы юстиции. Стороны договора, конечно же, могут предусмотреть в договоре и обязательство его нотариально удостоверить.

     Таким образом, для того, чтобы возникло ипотечное право необходимо наличие  единственного правообразующего действия – юридического акта признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

     Согласно  п. 2 ст. 10 Закона договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Неправильное толкование понятий «совершение сделки» и «заключение договора», на практике, зачастую является предметом споров и дискуссий. В этой связи подчеркнем, что Закон об ипотеке с моментом государственной регистрации связывает не само заключение договора, а вступление его в силу. Таким образом, сделка считается совершенной с момента подписания договора об ипотеке уполномоченными лицами, а не с момента государственной регистрации договора.

     В том случае если в договоре отсутствуют существенные условия (ст. 9 Закона), или нарушены какие-либо положения Закона, такой договор не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.⁶

     Ипотека, согласно норме ст. 336 ГК РФ, может  быть установлена на:

• земельные участки;
• предприятия, здания и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской практике;
• жилые дома и квартиры;
• дачи, садовые дома, гараж и другие строения;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;
• иное недвижимое имущество (ч. 6 ст. 340 ГК РФ).

     Предметом залога не может быть требование, носящее  личный характер, а также иные требования, залог которых запрещен (ч. 1 ст. 336 ГК РФ).

     Ипотека здания или сооружения допускается  лишь с одновременной ипотекой земельного участка, на котором расположено здание (сооружение), либо части этого земельного участка, достаточного для функционального обеспечения закладываемого здания (сооружения). Залогодатель вправе заложить принадлежащие ему права аренды данного земельного участка (п. 3 ст. 340 ГК РФ).

     При ипотеке земельного участка вместе с находящимися на нем зданиями и  сооружениями государственная регистрация  ипотеки производится органом, осуществляющим регистрацию ипотеки земельного участка, который обязан передать сведения, о регистрации ипотеки, органу, проводящему регистрацию соответствующих зданий и сооружений. На регистрацию ипотеки представляется заявление залогодержателя, закладная, документы, названные в закладной, в качестве приложения к ней, доказательства уплаты государственной пошлины за регистрацию. Регистрационная запись включает сведения о залогодателе, информацию о предмете ипотеки, указания на наличие предшествующих ипотек, срок действия ипотечного обязательства.

     Закладная должна содержать:

1) слово  «закладная», включенное в название документа;

2) имя  залогодателя и указание места  его жительства либо его наименование  и указание места нахождения, если залогодатель юридическое  лицо;

3) имя  первоначального залогодержателя  и указание места его жительства  либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель – юридическое лицо;

4) название  кредитного договора или иного  денежного обязательства, исполнение  которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места  заключения такого договора или  основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;

5) имя  должника по обеспеченному ипотекой  обязательству, если должник не  является залогодателем, и указание  места жительства должника, либо его наименование и указание места нахождения, если должник – юридическое лицо;

6) указание  суммы обязательства, обеспеченной  ипотекой, и размера процентов,  если они подлежат уплате по  этому обязательству, либо условий,  позволяющих в надлежащий момент  определить эту сумму и проценты;

7) указание  срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям – сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них, либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);

8) название  и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;

9) денежную  оценку имущества, на которое  установлена ипотека, а в случаях,  если установление ипотеки является  обязательным в силу закона, денежную оценку имущества, подтвержденную заключением оценщика;

10) наименование  права, в силу которого имущество,  являющееся предметом ипотеки,  принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право,  с указанием номера, даты и  места государственной регистрации. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды – точное название имущества, являющегося предметом аренды, и срок действия этого права;

11) указание  на то, что имущество, являющееся  предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;

12) подпись  залогодателя, а если он является  третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству;

13) сведения  о времени и месте нотариального  удостоверения договора об ипотеке,  за исключением случаев выдачи  закладной при ипотеке в силу  закона, а также предусмотренные  п. 2 ст. 22 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» сведения о государственной регистрации ипотеки;

14) указание  даты выдачи закладной первоначальному  залогодержателю.

     Документ, названный «закладная», в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в законе в качестве необходимых, не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю. В случае выдачи закладной при ипотеке в силу закона включение в закладную данных, указанных в п. 10, обеспечивается органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки. Порядок включения этих данных в закладную определяется ст. 22 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». По соглашению между залогодателем и залогодержателем в закладную могут быть включены также данные и условия, не предусмотренные, но и не противоречащие закону. При недостаточности на самой закладной места для отметок о новых владельцах и частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства либо записи иных необходимых сведений к закладной прикрепляется добавочный лист, надписи, и отметки на котором делаются таким образом, чтобы они начинались на закладной и заканчивались на этом листе. Все листы закладной составляют единое целое. Они должны быть пронумерованы и скреплены печатью нотариуса. Отдельные листы закладной не могут быть предметом сделок.

     При несоответствии закладной договору об ипотеке или договору, обязательство  из которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной, если ее приобретатель в момент совершения сделки не знал и не должен был знать о таком несоответствии. Это правило не распространяется на случаи, когда владельцем закладной является первоначальный залогодержатель. Законный владелец закладной вправе требовать устранения указанного несоответствия путем аннулирования закладной, находящейся в его владении, и одновременной с этим выдачи новой закладной, если требование было заявлено немедленно после того, как законному владельцу закладной стало известно о таком несоответствии. Составитель закладной несет ответственность за убытки, возникшие в связи с указанным несоответствием и его устранением.

     Согласно ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя. В случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия. Так, при ипотеке жилых домов и квартир должна быть дана их индивидуальная характеристика, как в целом, так и жилых, вспомогательных помещений в них и их инженерного оборудования в отдельности.