Ипотека

Содержание

        Введение…………………………………………………………………….3

1. Понятие и правовая сущность ипотеки…………………………………..6
2. Содержание и форма договора ипотеки………………………………...12
3. Права и обязанности залогодателя и залогодержателя………………...19
4. Закладная…………………………………………………………………..27
5. Порядок обращения взыскания на заложенное имущество…………....35
6. Прекращение ипотеки…………………………………………………….39

Заключение……………………………………………………………......42

Список  литературы……………………………………………………….45                                                                                             
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

     Тема представленной работы актуальна, прежде всего, тем, что приобретение жилья – всегда огромная проблема, традиционно сопряженная как с нехваткой денежных средств, так и с незнанием законов, следствием чего может стать неправильный выбор объекта покупки или обман самого покупателя жилья. Для решения этих, а также многих других проблем за рубежом уже давно существуют разнообразные программы ипотечного кредитования, рассчитанные на граждан с разным уровнем доходов.

     Жилищная  ипотека – это кредитование приобретения в собственность жилья (квартиры, таун-хауса или особняка) под залог недвижимости. Институт ипотеки является неотъемлемой составной частью любой развитой системы частного права, начиная со времен Древней Греции и Древнего Рима. Сам термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э. (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство). Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название «ипотека» (от греч. hypotheka - подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными.

     Особенно  роль ипотеки возрастает тогда, когда  состояние экономики страны является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная ипотечная  система может помочь стабилизировать  положение. Ипотека, с одной стороны, помогает решать социальные и экономические проблемы, прежде всего в обеспечении населения жильем, в ускорении приватизации и повышения эффективности предприятий, с другой стороны, способствует снижению инфляции. Активное использование ипотеки обещает большое количество выгод, однако при становлении ипотечной системы неизбежно возникают проблемы. Первый шаг на пути их решения – изучение современного законодательства об ипотеке.

     За  последние несколько лет в  нашей стране наконец-то появился и  активно развивается рынок ипотечного капитала. Это стало возможным благодаря фундаментальной законодательной базе, основу которой составляют Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с последними изменениями от 26 июня 2007 г.), а также ряд других федеральных законов, являющихся частью «пакета жилищного законодательства», принятого Государственной Думой РФ в декабре 2004 г. Эта законодательная база является правовой основой данного исследования.

     Необходимыми предпосылками для успешного развития и применения ипотеки является функционально пригодные нотариальная и судебная системы, реестр государственной регистрации объектов недвижимости и сделок с ними. Следует особо отметить позитивную тенденцию к некоторой унификации и упрощению самой процедуры ипотечного кредитования. Например, на сегодняшний день нотариальное удостоверение договора об ипотеке больше не является обязательным условием оформления договора. Эти изменения произошли в связи с принятием Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный Закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который вступил в силу с 1 января 2005 г.¹

     Объект  исследования: Жилищная ипотека –  составная часть системы частного права.

     Предмет исследования: Понятие, содержание и правовая сущность ипотеки.

     Цель данной работы: рассмотреть современные понятия и сущность ипотеки, раскрыть права и обязанности залогодателя и залогодержателя, уделив при этом внимание истории возникновения ипотеки.

      Задачи  работы:

• проанализировать понятие и правовую сущность ипотеки;
• выявить порядок обращения взыскания на заложенное имущество;
• осветить порядок прекращения ипотеки.

     Методы  исследования: Курсовая работа написана с помощью методов – изучения представленной литературы, анализа нормативно правовых актов, сравнительного и исторического правоведения.

     Данная  тема достаточно изучена российскими  и зарубежными авторами. В процессе работы мною использовались различные источники: постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Грудцына Л. Ю., Спектор А. А, труды в области гражданского права Сергеева А. П, Толстого Ю. К,  Шершеневича Г.Ф, Хвостова В. М. и др.

     Структура представленной работы: содержание, введение, в котором определены предмет и объект исследования, а также поставлены цели и задачи представленного научного поиска, первая глава, в которой раскрыто понятие и правовая сущность ипотеки, вторая глава, в которой освещено содержание и форма договора ипотеки, третья глава рассматривает права и обязанности залогодателя и залогодержателя, четвертая глава моего исследования посвящен закладной, пятая глава освещает порядок обращения взыскания на заложенное имущество, исследование шестой главы темы представляет анализ оснований и последствий прекращения ипотеки, в заключении подводятся итоги исследования, раскрывается значимость рассмотренных вопросов, список используемой литературы завершает представленное исследование.  
 

1. Понятие и правовая сущность ипотеки

     Принято считать, что первое упоминание об ипотеке (в переводе с греческого — заклад, залог) имело место в Законах Солона в VI до н.э. Зародившись в Древней Греции, ипотека получила развитие в римском праве классического периода. Впоследствии на нее существенно повлияли германские обычаи. Благодаря всем этим длительным процессам и сформировались важнейшие принципы современной ипотеки. История ее развития описана в основополагающем труде И.А, Базанова. Еще К.П. Победоносцев отмечал, что ипотека «соответствует высшему развитию экономического быта. В ней общество получает лучшее, совершеннейшее орудие кредита, зато и в обращении с этим орудием требуется более искусства, осторожности, разборчивости, технической ловкости приемов».²

     Необходимость появления ипотеки была обусловлена потребностями экономического оборота, а также надежного обеспечения кредита. В римском праве ипотека была возможна как для движимых, так и для недвижимых вещей и согласно общему правилу устанавливалась неформально и негласно, не требовалось даже письменного договора. Это было существенным недостатком римской системы залога: трудно было уследить за тем, сколько ипотек обременяло известную вещь, и кредитор рисковал, так как на заложенную ему вещь раньше уже могли быть установлены неизвестные ему ипотеки. В средневековой Европе все усложнялось допущением так называемых генеральных ипотек, т.е. ипотек, которые обременяли все имущество должника, даже то, которое он мог приобрести в будущем.

     Уже в Древнем Риме ипотека получила наибольшее распространение при залоге земельных участков. Землю и другое недвижимое имущество, в отличие от движимого, невозможно перенести на другое место. К тому же недвижимость являлась основным средством производства, лишившись которого должник практически был не в состоянии выполнить свои обязательства перед кредитором. Поэтому ипотеку стали широко применять именно при залоге недвижимости.

     Наиболее  значительным вкладом в развитие ипотеки в феодальной Европе стало  введение института ипотечных книг. Так, в Германии появилось множество различных форм ипотеки. «Гражданское уложение Германской империи, — пишет В.М. Хвостов,— знает помимо так называемой ипотеки собственника, зачатки которой могут быть обнаружены и в римском праве, еще так называемую Grundschuld, римскому праву совершенно неизвестную. Эта форма залога состоит в том, что кредитор с самого начала получает только залоговое право на известный земельный участок, не сопровождаемое никаким обязательственным правом требования личного характера. Он может требовать от всякого обладателя заложенной недвижимости известного предоставления под страхом продажи участка, но в случае неполного удовлетворения из продажи участка кредитор не имеет ни к кому особого личного иска».³

     Рассматривая  развитие форм залога, можно обнаружить, что источником развития формы реального кредита были поиск баланса прав сторон и стремление залогодержателя к более совершенному обеспечению кредита. В России залог недвижимости имеет свою историю. В российской дореволюционной правовой системе считалось, что залог является вещным правом.

     В то же время исследователи правовой природы залога (сам термин «залог»  применялся к недвижимости — залог  движимых вещей традиционно именовался закладом) отмечали целый ряд его  особенностей. По поводу принадлежности ипотеки к вещному или обязательственному праву велись длительные споры. Сторонники обеих концепций признают, что ипотеке присущи черты и вещного, и обязательственного права. Одним из основных аргументов сторонников отнесения ипотеки к вещному праву было сохранение права при смене собственника недвижимого имущества. Интересную характеристику залога дает Л.А. Кассо: «Залоговое право как право, создающее в пользу залогодержателя исключительное положение по отношению к известной части чужого имущества, может быть отнесено к той категории правомочий, которые романисты называют вещными правами. Но среди последних оно, тем не менее, занимает обособленное место ввиду того, что оно, в отличие от них, не имеет целью, ни пользование, ни обладание вещью, а только получение известного размера ее стоимости и что, кроме того, с осуществлением этого правомочия залогодержателя связано прекращение самого залогового права».

     В комментарии к ст. 1040 проекта Российского  гражданского уложения (оно так и  не было принято, но работа по его составлению оказала значительное влияние на развитие гражданского права в нашей стране) сказано: «Вотчинный характер залогового права состоит, собственно, в том, что оно тяготеет непосредственно на имении, составляет обременение последнего и потому разделяет его судьбу, переходит вместе с ним на всякого нового приобретателя имения».

     Известный дореволюционный цивилист, автор  популярного учебника русского гражданского права Г.Ф. Шершеневич писал: «Залоговое право (залог) является вещным правом, относящимся к группе прав на чужую вещь. Вещный характер его обнаруживается из того, что, имея своим объектом вещь, оно всюду следует за нею, независимо от права собственности на нее, которое может переходить от одного лица к другому. Однако залоговое право, в качестве вещного, не лишено некоторых особенностей, отличающих его от других вещных прав. В противоположность другим вещным правам оно не имеет самостоятельного значения, а стоит в зависимости от права по обязательству».⁴

     В проекте Российского гражданского уложения была отражена утвердившаяся к тому моменту доктрина о залоге как о «вотчинном» (вещном) праве, имеющем акцессорный (дополнительный) характер.

     Основы  залога недвижимого имущества после  начала в России экономических реформ 1990-х гг., были введены Гражданским Кодексом Российской Федерации (часть 1), принятом в 1994 г.

     Современное российское законодательство об ипотеке  можно считать окончательно состоявшимся с момента принятия Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ, хотя список основных законодательных актов по вопросам, связанным с ипотечным кредитованием, довольно велик.

     В современном российском праве определение  ипотеки близко к определению, содержащемуся  в проекте Российского гражданского уложения, но этот правовой институт отнесен к обязательственному праву. В ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» говорится: «По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом».