Ипотека

     Ранее, напомним, закладная выдавалась после  государственной регистрации ипотеки  только первоначальному залогодержателю  и не могла быть выдана последующему залогодержателю, к которому, в свою очередь, переходили права от первоначального залогодержателя. Благодаря рассматриваемым изменениям закладная теперь может быть выдана любому лицу, которое является залогодержателем на момент выдачи закладной. Это позволит кредиторам оформить закладные и на те ипотечные кредиты, по которым закладные при государственной регистрации не выдавались.

     Изменение, которое напрямую коснется должников  по закладным, увеличив их расходы по получению ипотечного кредита, —  включение в состав обязательных реквизитов закладной подтвержденной заключением оценщика денежной оценки имущества, на которое установлена ипотека (п. 3 ст. 1 Закона № 264-ФЗ). Ранее, напомним, независимая денежная оценка имущества требовалась, только когда установление ипотеки было обязательно в силу закона. В иных случаях оценка имущества, на которое установлена ипотека, определялась соглашением сторон.

     Таким образом, теперь устранены имевшиеся  ранее противоречия между Законом  об ипотеке и Федеральным законом от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», в соответствии с которым в состав ипотечного покрытия могут включаться те закладные, по которым имеется рыночная оценка предмета ипотеки, проведенная независимым оценщиком.

     Для специалистов, чья деятельность связана с непосредственным оформлением закладных, будут полезны нововведения, дающие возможность прикреплять к закладной добавочные листы.

     Согласно  ранее действовавшей редакции пункта 3 статьи 14 Закона об ипотеке, при нехватке на самой закладной места для отметок о новых владельцах и частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства либо записи иных необходимых сведений к закладной прикрепляется добавочный лист, образуя при этом единое целое с закладной. Это положение вызывало споры о том, можно ли заранее, при составлении закладной, прикрепить к ней добавочные листы, что существенно бы упростило процедуру регистрации смены новых владельцев. Законодатель исправил эту неясность. Согласно новой редакции Закона об ипотеке, добавочные листы можно подшивать к закладной уже при ее составлении.

     Новая редакция пункта 2 статьи 14 Закона об ипотеке  закрепила нововведение, предусматривающее  возможность указать в закладной  отсылку на примерные условия, разработанные  для закладных. Эти условия должны быть размещены в интернете и опубликованы в периодическом печатном издании, распространяемом тиражом не менее 10 тыс. экземпляров. В этом случае при составлении закладной в нее вместо таких условий включается указание на источник, в котором они опубликованы.

     Закон № 264-ФЗ внес изменения не только в  Закон об ипотеке, но и другие законодательные  акты. Так, с 26 января 2009 года установлены новые сроки регистрационных действий по ипотеке жилых помещений. Теперь срок регистрации ипотеки — пять рабочих дней со дня поступления необходимых документов в регистрирующий орган (п. 3 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Ранее такой срок составлял один месяц.

     Нужно обратить внимание также на то, что сейчас не допускается приостановление или прекращение государственной регистрации ипотеки по заявлению одной из сторон сделки, предметом которой является жилое помещение. Оперативность регистрации ипотеки и, следовательно, быстрота предоставления банком финансирования могут также существенно упростить процесс приобретения жилья с привлечением заемных средств.

     Изменениями в статью 29 Закона о госрегистрации установлен срок для погашения регистрационной  записи об ипотеке — три рабочих  дня (ранее такого срока не было).

     Кроме того, дополнены основания для  погашения регистрационной записи об ипотеке в статье 29 Закона о  госрегистрации: теперь запись об ипотеке  можно погасить и по заявлению  одного только залогодателя. Для этого  он должен предоставить закладную с отметкой ее владельца об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме.

     Закон № 264-ФЗ обошел вопросы о степени  ответственности депозитария за незаконное удостоверение прав на закладные  или незаконное списание со счетов владельцев закладных. Остались нераскрытыми процедуры перевода закладных из депозитария в депозитарий. Поэтому, скорее всего, в этой части закон заработает, когда неурегулированные вопросы будут решены подзаконными актами регулятора рынка ценных бумаг.¹⁰ 
 
 
 
 

5. Порядок обращения  взыскания на заложенное имущество

     Согласно  ст. 50 Закона об ипотеке, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

     Действующее залоговое законодательство России устанавливает правило, в соответствии с которым при невыполнении обеспеченного залогом обязательства предмет залога не может автоматически перейти в собственность (хозяйственное ведение) залогодержателя. Всякие соглашения, предусматривающие передачу имущества, являющегося предметом залога в собственность залогодержателя, являются ничтожными за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства (п. 46 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8).

     Законодатель  устанавливает, что при расхождении  условий договора об ипотеке и  условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены  путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.

     В том случае, если договором об ипотеке  не предусмотрено иное, обращение  взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. Представляется, что стороны могут предусмотреть иные «штрафные» условия обращения взыскания на заложенное имущество. 

     Закон предусматривает условия освобождения должника от ответственности – при отсутствии вины (за отдельными изъятиями, когда ответственность наступает независимо от вины). Вина отсутствует при действии непреодолимой силы, а также при наступлении случая (обстоятельства, не зависящего от участников гражданского правоотношения).¹¹

     В строго определенных случаях залогодержатель  вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования – обращения взыскания на заложенное имущество, даже если обеспеченное ипотекой обязательство исполняется надлежащим образом. Это следующие случаи:

• ненадлежащая сохранность заложенного имущества (ст. 35 Закона об ипотеке);
• нарушение правил отчуждения имущества (ст.39);
• принудительное изъятие государством заложенного имущества (ст.41).

     Принимая  решение об обращении взыскания  на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и  указать в нем (п.2 ст.54 Закона об ипотеке):

     1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

     2) являющееся предметом ипотеки  имущество, из стоимости которого  удовлетворяются требования залогодержателя;

     3) способ реализации имущества,  на которое обращается взыскание;

     4) начальную продажную цену заложенного  имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества  на публичных торгах определяется  на основе соглашения между  залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – самим судом;

     5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.

     В соответствии с п. 3 ст. 54 Закона об ипотеке, по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда:

• залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности;
• предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.

     Отсрочка  реализации заложенного имущества  не допускается, если (п. 4 ст. 54 Закона):

• она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя;
• в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом).

     При заключении соглашения об удовлетворении требований залогодержателя стороны должны указать в нем:

     1) название заложенного по договору об ипотеке имущества, за счет которого удовлетворяются требования залогодержателя, и стоимость этого имущества;

     2) суммы, подлежащие уплате залогодержателю  должником на основании обеспеченного  ипотекой обязательства и договора  об ипотеке, а если залогодателем является третье лицо, также и залогодателем;

     3) способ реализации заложенного  имущества либо условие о его  приобретении залогодержателем;

     4) известные сторонам на момент  заключения соглашения предшествующие  и последующие ипотеки данного  имущества и имеющиеся в отношении этого имущества у третьих лиц вещные права и права пользования.

     Подчеркнем, что заключенное сторонами соглашение о внесудебном порядке обращения  взыскания на заложенное недвижимое имущество может быть расторгнуто  сторонами не только по соглашению сторон, но также по решению суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных законом или этим соглашением.¹² 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

6. Прекращение ипотеки

     Действующее законодательство называет следующие  основания прекращения залога вообще и ипотеки в частности:

1) с  прекращением обеспеченного залогом  обязательства (ст. 352 ГК РФ);

2) в  случае гибели заложенной вещи  или прекращения заложенного  права, если залогодатель не  воспользовался правом в разумный  срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом (ст. 352 ГК РФ). При этом думается, что при гибели имущества ипотека прекращается независимо от того, воспользовался ли залогодатель правом на восстановление или замену предмета ипотеки – ведь при восстановлении или замене предмета ипотеки в залог будет передано иное имущество, на которое возникнет новый залог;

3) в  случае продажи с публичных  торгов заложенного имущества,  а также в случае, когда его  реализация оказалась невозможной (ст. 352 ГК РФ);

4) в случае принудительного изъятия предмета ипотеки вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации (ст. 354 ГК РФ, ст. 41 Закона об ипотеке);

5) в  случае принудительного изъятия  предмета ипотеки вследствие изъятия в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения (ст. 354 ГК РФ);

6) в  случае виндикации предмета ипотеки  (ст. 354 ГК РФ, ст. 42 Закона об ипотеке);

7) в  случае расторжения договора  ипотеки по соглашению сторон;

8) в  случае совпадения должника и кредитора в одном лице (ст. 413 ГК РФ). Такая ситуация возможна в случае приобретения предмета ипотеки залогодержателем в свою собственность. Заметим, что остальные основания прекращения обязательств, такие, как, например, зачет, к залогу вряд ли применимы, поскольку они прекращают в первую очередь обеспеченное ипотекой обязательство, а такое прекращение уже является основанием для прекращения ипотеки;

9) с  момента подписания сторонами  передаточного акта или иного  документа о передаче объекта долевого строительства право залога, возникшее на основании Закона об участии в долевом строительстве, а также на основании договора с банком в предусмотренных ч. 6 и 7 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства (п. 8 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве). Соответственно, в указанном случае ипотека прекращается с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.