Договор участия в долевом строительстве

ГЛАВА 2: СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ. 

2.1 Права и обязанности  застройщика

     Застройщик  – юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы  или индивидуальный предприниматель, имеющий в собственности или  на праве аренды земельный участок  и привлекающий денежные средства участников долевого строительства в соответствии с законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство (ч. 1 ст. 2 ФЗ).

     Определение, данное законодателем договору участия  в долевом строительстве, по существу повторяет определение, которое  было ранее сформулировано юристами и представляется полностью отражающим суть самого обязательства. Положения  ФЗ, регулирующие права, обязанности и ответственность сторон, вызвали широкие дискуссии среди специалистов рынка недвижимости.²⁶ Поводом для них послужило не только нежелание большинства застройщиков принимать новые правовые условия работы, но и недоработки законодателя.

     В частности, не был учтен накопленный  участниками рынка недвижимости положительный опыт в сфере инвестиционно-строительной деятельности. Также представляется, что при работе над Законом  законодатель рассматривал необходимость  регулирования отношений в данной сфере через призму проблем участников долевого строительства, не принимая во внимание проблемы застройщиков²⁷.

     Рассмотрим  права и обязанности застройщика. Объем прав и обязанностей застройщика зависит от наличия либо отсутствия у него функций других субъектов инвестиционной деятельности. Основные обязанности застройщика состоят в следующем:

     Застройщик  обязан использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно  для строительства (создания) им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией (ст. 18 ФЗ).

     Введение  этой нормы обусловлено необходимостью исключения ситуации, когда строительные компании, используя привлеченные на основании договоров долевого участия в строительстве финансовые ресурсы, направляли их на реализацию иных проектов, ведущихся этими компаниями. Вместе с тем, отмечает О.Ю. Скворцов, редакция этой нормы неудачна и допускает различные толкования. Из текста статьи не ясно, должен ли застройщик использовать привлеченные денежные средства для строительства конкретного многоквартирного дома или может направлять их на строительство иных многоквартирных домов, которые реализуются этим же застройщиком. До принятия ФЗ на практике строительные фирмы широко использовали механизмы перераспределения привлеченных финансовых ресурсов между различными возводимыми объектами недвижимости²⁸.

     Также застройщик обязан:

     осуществлять  постоянный и полный контроль за выполнением  подрядными организациями строительных работ согласно заключенным договорам  подряда на строительство;

     контролировать  качество строительных работ и осуществлять технический надзор за их выполнением;

     осуществлять  комплектование строительства материалами  и оборудованием как самостоятельно, так и через привлекаемые организации;

    совершать все необходимые для осуществления  строительства сделки с третьими лицами.

    Застройщик  обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

     Существовавшая  ранее практика при определении в договоре сроков передачи объекта участнику долевого строительства зачастую исходила из того, что срок определялся путем указания на истечение определенного времени с момента завершения строительства (например, с момента приемки дома государственной комиссией). Между тем очевидно, что объект строительства может быть и не завершен (не принят государственной комиссией). Это обстоятельство затрудняло определение ответственности застройщика, поскольку отсутствовал механизм определения срока исполнения им основной обязанности – передачи объекта незавершенного строительства. ФЗ исключает подобного рода ситуации. Норма, обязывающая застройщика, исходит из неизбежности наступления срока, истечение которого влечет обязанность застройщика передать участнику объект строительства. Как следствие, неисполнение такой обязанности к предусмотренному договором сроку влечет применение к застройщику установленных мер ответственности. Такое правило необходимо рассматривать как разумное и направленное на обеспечение защиты прав участника договора участия в долевом строительстве²⁹.

     Согласно  ст. 7 ФЗ застройщик обязан передать участнику  долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

     При этом в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

• безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
• соразмерного уменьшения цены договора;
• возмещения своих расходов на устранение недостатков.

     Гарантийный срок для объекта долевого строительства  устанавливается договором и  не может составлять менее пяти лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Эта норма является императивной и не подлежит изменению сторонами. В том случае, если в договоре все-таки будет установлено, что гарантийный срок составляет менее пяти лет, то такое условие договора следует рассматривать как ничтожное. В этом случае гарантийный срок для договора следует считать как пятилетний. Гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику. В то же время стороны своим соглашением могут установить, что исчисление срока начинается с иного события. В то же время, как представляется, исчисление гарантийного срока не может начинаться ранее передачи участнику объекта долевого строительства.

     В договорах участия в долевом  строительстве застройщик, как правило, принимает на себя обязанности по обеспечению оформления (составления) документов, представление которых  будет требоваться действующим  законодательством на момент регистрации права собственности участника долевого строительства на объект недвижимости; по передаче документов в компетентный орган на оформление объекта недвижимости в собственность участника долевого строительства³⁰. Однако, согласно п. 1 ст. 12 ФЗ, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Следовательно, в обязанности застройщика на основании ФЗ не входит обязательство по обеспечению оформления права собственности на объект долевого строительства. Более того, п. 4 ст. 16 ФЗ предусматривает право участника долевого строительства (или его наследников) обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства. А застройщик обязан предоставить разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости в орган, осуществляющий государственную регистрацию, в срок не позднее 10 рабочих дней с момента его получения (п. 3 ст. 16 ФЗ).

     Застройщик, кроме того, обязан любому обратившемуся  к нему лицу предоставлять для  ознакомления отчетность о своей  финансово-хозяйственной деятельности (п. 2 ст. 20 ФЗ). Отрицательная сторона  данной обязанности состоит в  том, что это может быть использовано недобросовестными конкурентами застройщика в определенных целях, т.к., даже не принимая участия в долевом строительстве, любое лицо получает возможность изучить большой объем экономической и бухгалтерской информации застройщика.

     И, наконец, застройщик обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства (ч. 4 ст.8 ФЗ).

     Застройщик  имеет право на:

• привлечение денежные средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости (ч. 1 ст. 3 ФЗ);
• получение в установленном порядке разрешения на строительство (ч. 1 ст. 3 ФЗ).

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2.2 Права и обязанности  участника долевого  строительства

Участник  долевого строительства обязан:

• полностью и своевременно осуществлять все платежи в порядке, размере и сроки, которые установлены договором долевого участия в строительстве; оплатить образовавшиеся излишки площади объекта недвижимости, если это предусмотрено договором.

     Участник  долевого строительства в одностороннем  порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

• неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок;
• прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
• существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
• изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
• в случае если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования;
• существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
• в иных предусмотренных договором случаях.

     В соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ односторонний  отказ от исполнения договора допускается  в случае, когда такой отказ  предусмотрен законом или договором. Ст. 9 ФЗ как раз и представляет собой такой случай. Сторонам договора долевого участия в строительстве не обязательно прописывать в тексте договора соответствующее условие. Равным образом, стороны не могут своим соглашением изменить эту норму: она носит императивный, обязательный для сторон характер.

     Если  участнику долевого строительства  предоставлено право в одностороннем  порядке отказаться от исполнения договора, то для застройщика такого права  не предусмотрено. В связи с этим сразу же после принятия ФЗ был  разработан законопроект о внесении изменений в этот ФЗ, с тем, чтобы предоставить застройщику право расторжения договора во внесудебном порядке в случае, если дольщик нарушает его условия³¹. Таким образом, по мнению разработчиков соответствующих изменений, будет ликвидирован дисбаланс во взаимоотношениях между участником долевого строительства и застройщиком и упрощена процедура взаимоотношений между сторонами в случае недобросовестного поведения одного из контрагентов по договору.

     Также участник долевого строительства имеет  право:

• залога, возникающее с момента государственной регистрации договора (п. 1 ст. 13 ФЗ);
• на ознакомление с информацией о проекте строительства (п. 2 ст. 21 ФЗ);
• уступать право требования по договору участия в долевом строительстве (ст. 11 ФЗ). Уступка прав требования по договору

     участия в долевом строительстве урегулирована  особым образом. Это обусловлено  спецификой отношений, складывающихся в этой области. Вместе с тем к  уступке права по договору долевого участия в строительстве применяются  общие положения ГК РФ, регулирующие порядок осуществления цессии. Уступка прав по договору долевого участия допустима только после уплаты участником долевого строительства цены договора либо одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства. Введение данной нормы обусловлено тем, что взаимоотношения сторон по договору долевого строительства имеют сложный характер и содержат как встречные права, так и встречные обязательства.

     Таким образом, выделение и передача только прав требования, без перевода долга  либо без исполнения обязательства участника перед застройщиком, невозможно. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.