Договор долевого участия в строительстве

2

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

Доступное жилье сегодня – это проект национального масштаба. Жилищная политика государства направлена на формирование рынка доступного жилья и развитие жилищной ипотеки. Выполнение этих задач невозможно без увеличения объемов и темпов строительства многоквартирных домов на долевых началах. Долевое строительство многоквартирных домов должно быть выгодным и для застройщиков, и для участников долевого строительства, а главной его целью должно стать снижение рисков, связанных с высокой затратностью строительства.

Отставание уровня научного изучения отношений, возникающих из договора участия в долевом строительстве жилья, от уровня развития реальных отношений в сфере строительства многоквартирных домов, неоднозначность толкования и применения норм права привели к появлению споров, возникновению ряда противоречий и «пробелов» как в нормативных документах, так и в правоприменительной практике, и что самое важное – к ущемлению прав покупателей недвижимости.

В связи с этим возникает необходимость адекватного научного переосмысления и анализа российского законодательства, регулирующего отношения по участию в долевом строительстве жилья, совершенствования норм, регулирующих договор участия в долевом строительстве. Возрастает актуальность исследования договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов, как основного инструмента, включающего правовые средства защиты интересов участников отношений, возникающих в результате заключения такого договора.

Цель написания настоящей курсовой работы – исследование одного из законодательно регламентированных способов решения гражданами жилищных проблем – долевого участия в строительстве жилья, исторических путей его появления, правовых аспектов регулирования и связанных с ним проблем реализации в российской действительности.

I ДОЛЕВОЕ УЧАСТИЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ: ИСТОРИЧЕСКИЙ АСПЕКТ И СОВРЕМЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

1.1 История развития института долевого участия в строительстве

Предпосылки зарождения отношений участия в долевом строительстве связаны с возникновением у человека потребности в жилище. Этот процесс непосредственно связан со строительством и договором строительного подряда, который зародился еще в Древнем Риме и долгое время существовал в рамках договора найма.

В настоящее время право на жилище провозглашено Статьей 40 Конституции Российской Федерации: «Органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны поощрять жилищное строительство и создавать условия для осуществления права на жилище»[1].

В России лишь в 1930-е годы отношения по долевому строительству получили правовое регулирование. Они были связаны с передачей средств социалистических организаций местным Советам (в лице отраслевого органа УКСа или ОКСа). Такие соглашения именовались договорами передачи (приемки) функции заказчика по строительству. Соглашение сторон достигалось путем составления протокола согласования о передаче средств. При этом граждане в подобных отношениях не участвовали. В этот период физические лица могли строить только индивидуальные жилые дома.

В период советской власти было широко распространено долевое участие социалистических организаций в жилищном и гражданском строительстве. Такая система характеризовалась централизованным распределением бюджетных средств для строительства государственного жилья и предоставлением его гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Жилищно-строительные коллективы индивидуальных застройщиков, распространенные в 1960-е годы, являются историческим прототипом современных отношений граждан по долевому участию в строительстве. Рассматривая правовое положение участников коллектива застройщиков, а также их права и обязанности через призму современного гражданского законодательства, можно сделать вывод о том, что договор об организации коллектива застройщиков по правовой конструкции является одной из форм долевого участия в строительстве, он подобен современному договору простого товарищества (о совместной деятельности)[2].

Жилищно-строительные кооперативы создавались для строительства и последующей эксплуатации жилых домов. В целях удовлетворения потребности граждан в жилье в члены жилищно-строительных кооперативов принимались граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Размер, порядок и условия финансирования в жилищно-строительном кооперативе устанавливались в уставе кооператива и определялись решением общего собрания его членов, что существенно отличается от способа определения цены договора в договоре участия в долевом строительстве, которая устанавливается соглашением сторон. Однако такая форма участия в строительстве на рассматриваемом этапе преимущественно финансировалась за счет средств государства через кредит банка, и все построенное таким образом жилье поступало в собственность государства и распределялось между «дольщиками» для заселения. В описанный период какие-либо схемы долевого участия граждан в строительстве могли быть введены только на государственном уровне, что обуславливалось решением одной из важнейших задач – решением жилищного вопроса.

Таким образом, к началу экономических реформ в России практически отсутствовали рыночные механизмы, предполагающие самостоятельное участие граждан и организаций в решении жилищной проблемы. Традиционно такая проблема в стране решалась строительством нового жилья преимущественно за счет государственных инвестиций. И основной правовой формой данных отношений были плановые договоры на капитальное строительство, так как государство в одном лице являлось и заказчиком и застройщиком. В дальнейшем, с появлением и развитием института частной собственности, построенное за счет частных организаций жилье передавалось им в собственность.

Со временем в отношения долевого участия в строительстве стали вовлекаться и граждане. Это стало возможным с принятием Гражданского кодекса Российской Федерации, который провозгласил свободу договора и наделил граждан дополнительными правами. Стало недопустимым заключение договора по принуждению, тем самым была отвергнута господствовавшая на протяжении многих лет система плановых договоров, которая с разной степенью жесткости охватывала все сферы экономической жизни страны. Инвестирование в строительство жилья объявляли новым перспективным видом приобретения жилья в собственность.

Появление рыночных механизмов регулирования общественных отношений в Российской Федерации стало важной вехой в возникновении и дальнейшем развитии отношений по участию в долевом строительстве жилья в современном их понимании, так как период реформ (1991-1999гг.) затронул и сферу строительства. К концу 1990-х годов стали развиваться, а в настоящее время получили широкое распространение отношения по привлечению денежных средств граждан, а также организаций в жилищное строительство. Доля государственного участия в строительстве, и в частности в жилищном строительстве, постепенно уменьшалась, тогда, как доля частного капитала увеличивалась[3].

Как следствие этих процессов произошло увеличение объемов и темпов строительства многоквартирных домов, возведение которых осуществлялось преимущественно на долевых началах. Это было связано с тем, что переходный период характеризовался низкой платежеспособностью населения страны, а строительство многоквартирного дома всегда было сопряжено с высокой затратностью.

Широкая распространенность отношений по привлечению средств граждан и юридических лиц для участия в долевом строительстве многоквартирных домов позволяет аккумулировать застройщиками средств большого количества инвесторов, что позволяло сформировать достаточный объем средств, необходимый для создания многоквартирного дома.

Получили распространение различные схемы финансирования строительства жилых многоквартирных домов за счет привлеченных денежных средств физических и юридических лиц – инвесторов-дольщиков. При этом отношения инвестиционно-строительных компаний с инвесторами-дольщиками строятся, как правило, на основе двухсторонних договоров.

Более 90 процентов жилья сейчас строится при участии частных инвестиций. На практике это выглядит так: строительная компания получает земельный участок под застройку, производит начальные строительные работы, дает рекламу, покупатель передает денежные средства, на которые возводится объект недвижимости.

1.2 Современное состояние основ правового регулирования отношений, возникающих из договора участия в долевом строительстве

В схеме финансирования строительства жилых многоквартирных домов за счет привлеченных денежных средств физических и юридических лиц –ранее существовала большая проблема – отсутствие правовой защиты будущих собственников объектов недвижимости. Следствием чего были многочисленные злоупотребления со стороны застройщиков: нарушались сроки сдачи объекта, передавались объекты с существенными недостатками, поступали требования дополнительной оплаты за возведенный объект недвижимости, нередко продажа квартир осуществлялась нескольким покупателям одновременно и многие другие. Были зафиксированы мошеннические схемы сбора денег под строительство, которое так и не началось. Под каждый проект строительства часто создавались новые юридические лица, исчезавшие сразу же после возведения объекта недвижимости, и претензий по качеству работ было предъявить не к кому.

Однако отношения участия в долевом строительстве не являлись новыми для гражданского оборота к моменту принятия Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Называть закон новым можно было только формально, поскольку он был подготовлен исходя из сложившейся на тот момент ситуации на инвестиционном рынке. Недвижимость строилась и продавалась и до появления этого закона, т.е. фактически отношения застройщиков и инвесторов регулировались разрозненными нормами гражданского законодательства. Правовую базу составляли:

- Федеральный закон от 25.02.99 (в ред. от 22.08.04) № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений»;

- Закон РСФСР № 1488-1 от 26.06.91 (в ред. 10.01.03) «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», действующий в части норм, не противоречащих Федеральному закону № 39-ФЗ;

- Гражданский кодекс РФ (часть 1 и 2);

Участники рынка также руководствовались обзорами практики Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ по договорам о долевом строительстве[4].

В свою очередь, практика формировала определенные правила поведения на рынке инвестиционного строительства. Но неоднозначность толкования и применения существовавших норм часто приводила к появлению споров или к ущемлению прав покупателей недвижимости.

В связи с возникшими правовыми проблемами уже давно назревала необходимость в появлении правил, регулирующих взаимоотношения застройщиков и инвесторов на строительном рынке недвижимости. Именно это и привело к новой систематизации норм и правил долевого участия в строительстве и появлению Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Основы правового регулирования отношений, возникающих из договора участия в долевом строительстве, заложены еще в Конституции Российской Федерации. Как уже говорилось, в ст. 40 Конституции РФ провозглашается, что каждый имеет право на жилище. Реализуя это положение Основного Закона РФ, органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

С принятием и вступлением в силу ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, выделились среди прочих гражданских правоотношений.

Актуальность и необходимость принятия ФЗ «Об участии в долевом строительстве …» предопределялась и трудностями, возникающими при разрешении дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства жилых многоквартирных домов.

Принятие этого закона также было предопределено потребностями гражданского оборота, в связи с отсутствием непосредственного специального регулирования отношений по участию в долевом строительстве: стороны при заключении договоров в сфере долевого участия в строительстве, в частности многоквартирных домов, исходили из существующих и закрепленных Гражданским кодексом Российской Федерации договорных конструкций и принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ)[5]. Возможно именно это предопределило многочисленные нарушения прав участников долевого строительства многоквартирных домов, как граждан, так и юридических лиц.

Принятый закон закрепил договор участия в долевом строительстве в качестве самостоятельного договора, определил его наименование, определение понятия этого договора, его существенные условия, права, обязанности и ответственность сторон.

Определение, данное законодателем договору участия в долевом строительстве, по существу повторяет определение, которое было ранее сформулировано юристами и полностью отражает суть самого обязательства. Положения закона, регулирующие права, обязанности и ответственность сторон, вызвали широкие дискуссии среди специалистов рынка недвижимости. Поводом для них послужили не только нежелание большинства застройщиков принимать новые правовые условия работы, но и недоработки законодателя. В частности, не был учтен накопленный участниками рынка недвижимости положительный опыт в сфере инвестиционно-строительной деятельности. Также при работе над законом законодатель рассматривал необходимость регулирования отношений в данной сфере с точки зрения проблем участников долевого строительства, не принимая во внимание проблемы застройщиков.

Такая ситуация приводила к тому, что часть договоров участия в долевом строительстве (именно такое название получил договор в законе) заключалось по-прежнему в соответствии со ст. 421 ГК РФ о свободе договора.

В настоящее время в законодательстве к отношениям участия в долевом строительстве применяются также нормы Гражданского кодекса РФ, в частности нормы о двух и многосторонних сделках, а также общие положения о договоре. Применение Жилищного кодекса РФ, Градостроительного кодекса РФ объясняется использованием понятийного аппарата, сформулированного в нормах указанных кодифицированных нормативных актов, в рамках ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве …».

Также можно отметить Закон РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992г. №2300-1 (в ред. от 21.12.2004г.). До принятия ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве …» вопрос о возможности применения норм закона РФ «О защите прав потребителей» к отношениям по участию граждан в долевом строительстве многоквартирных домов исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности являлся дискуссионным. Судебная практика по данному вопросу также не отличалась единообразием. ФЗ «Об участии в долевом строительстве …» закрепил особенность правового регулирования отношений по участию граждан в долевом строительстве многоквартирных домов для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, которая заключается в применении законодательства о защите прав потребителей, что, в частности, предоставляет возможность компенсации морального вреда. Он также закрепил, что Правительство РФ вправе издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении.

Так было принято Постановление Правительства РФ «О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства» от 27.10.2005г. №645. В Постановлении Правительства РФ «О требованиях к размеру собственных денежных средств застройщика, порядке расчета размера этих средств, а также нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика» от 21.04.2006г. № 233 указывается на необходимость принятия Инструкции, устанавливающей требования к размеру собственных денежных средств застройщика, порядке расчета размера этих средств, а также нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика[6].

В качестве вывода можно сказать, что формирование нормативно-правовой базы, несомненно, сложный длительный процесс. Нормы Федерального закона №-214 продолжают вызывать неоднозначные реакции, как со стороны юристов-теоретиков, так и со стороны юристов-практиков.

С вступлением в силу Закона на правовом уровне были урегулированы отношения, связанные с привлечением денежных средств частных инвесторов для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Кроме этого есть очень неоднозначный для практического применения и очень существенный момент. Закон распространяется только на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получено после даты вступления Закона в силу, т.е. после 1 апреля 2005 года. Если разрешение на строительство застройщиком получено до этого срока, то на него этот Закон не распространяется (ст. 27 Закона).

II ПОНЯТИЕ И СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

2.1 Общие положения договора долевого участия в строительстве

Договор участия в долевом строительстве является договором консенсуальным, возмездным, двусторонним. Существенные условия этого договора определяются ФЗ «Об участии в долевом строительстве …», однако в части, им не урегулированной, на договор участия в долевом строительстве распространяются общие положения ГК РФ о договорах и обязательствах

Существенным признаком договора участия в долевом строительстве является его особый предмет регулирования. Это отношения по поводу недвижимого имущества – жилого помещения. Характеристика и свойства недвижимости определяют в значительной мере правовое регулирование отношений по долевому участию.

Сторонами данного договора являются участник долевого строительства и застройщик. Участником долевого строительства может быть любой субъект гражданского права, находящийся в состоянии установленной законом правоспособности и дееспособности, а другой стороной договора – застройщиком – только специальный субъект, отвечающий требованиям Федерального закона РФ «Об участии в долевом строительстве …». Статьей 2 Закона «Об участии в долевом строительстве…» предъявляется ряд требований к лицам, при наличии которых в совокупности они получают статус застройщика для обозначения одной из сторон в договоре участия в долевом строительстве[7].

Рассматривать положения договора необходимо с учетом изменений, периодически вносимых законодателем, последние из которых установлены Федеральным законом от 17.06.2010 N 119-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

«1. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

2. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

3. В случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков»[8] – указано в тексте Статьи 3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве …».

«1. По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

2. Правительство Российской Федерации вправе издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении.

3. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

4. Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

6. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.

7. В случае смерти гражданина - участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.

8. Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с настоящим Федеральным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

9. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом»[9] – Статья 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве …».

Эти статьи на законодательном уровне закрепляют условия заключения  договора участия в долевом строительстве, основные условия самого договора, права, обязанности и гарантии сторон и, как уже говорилось ранее, впервые закрепляют гарантии участников долевого строительства.

Статьи 5-8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве …» подробно раскрывают и устанавливают границы основных условий договора. Для понимания сущности необходимо более подробно рассмотреть каждое из них.

Так, в соответствии с положениями закона в договоре участия в долевом строительстве указывается цена договора, которая может быть определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена может быть изменена после заключения договора, если в нем предусмотрена такая возможность и оговорены случай и условия такого изменения. Оплата производится единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

В случае уплаты единовременного платежа, просрочка сроком более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном законом.

Если договором предусмотрено внесение платежей в предусмотренный договором период, т.е. «в рассрочку» как это принято называть в ежедневном общении, то основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном законом может послужить систематическое нарушение сроков внесения платежей (более трех раз в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа более чем на два месяца).

При нарушении срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки[10].

Также большое значение имеет такое условие договора как сроки и порядок передачи объекта. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока предусмотренного договором, единого для всех участников долевого строительства одного объекта или блок-секции. В случае нарушения срока передачи застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, для участников граждан эта ставка удваивается.

Если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения срока обязан направить соответствующую информацию и предложение об изменении договора участникам долевого строительства. Изменение срока передачи объекта долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Еще одно существенное условие договора – это гарантии качества. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и указанных выше требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения застройщиком выявленных недостаток в установленный участником долевого строительства срок, участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательств по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. При этом законом предусмотрено, что условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. Однако следует учитывать, что участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта при условии выявления этого в течение гарантийного срока, который определяется для объекта в размере 5 лет, за исключением технологического и инженерного оборудования, для которого устанавливается срок в размере 3 лет. Однако застройщик не несет ответственности за недостатки, если докажет, что они произошли вследствие износа или нарушения требований эксплуатации объекта[11].

Еще одним важным элементом определения правовой сущности договора участия в долевом строительстве является условие передачи объекта долевого строительства. Передача объекта застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта осуществляется не ранее чем после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. После получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома застройщик обязан передать объект долевого строительства в течение двух месяцев, но не позднее предусмотренного договором срока, при этом недопустимо досрочное исполнения обязательств застройщиком, если иное не предусмотрено договором. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства и готовности объекта к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения сообщения. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта, и отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных законом. В случае отказа или отклонения участником от принятия объекта при наличие у застройщика сведений о надлежащем уведомлении участника, то застройщик может по истечении двух месяцев после окончания срока передачи составить односторонний акт. В таком случае риски случайной гибели объекта несет участник[12].

Статьей 12 ФЗ «Об участии в долевом строительстве …» предусмотрено, что исполнение обязательств застройщика наступает с момента подписания акта приема-передачи объекта участнику, а обязательства участника считаются исполненными с момента полной оплаты объекта и подписания акта приема-передачи объекта.

Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ введены в действия статьи 12.1, статьи 13-15.1 ФЗ-214, которые предусматривают обеспечение исполнения обязательств застройщика. Статья 12.1 устанавливает, что все договора участия в долевом строительстве должны быть обеспечены и предусматривает два варианта обеспечения обязательств: либо залог в соответствии со статьями 13-15, либо поручительство банка в соответствии со статьей 15.1.

Таким образом обеспечивается исполнение застройщиком обязательств перед дольщиком по возврату денежным средств, внесенных участником в случаях, предусмотренных законом и уплата средств в возмещении убытков, штрафов и пеней также в случаях определенных законом.

Не стоит забывать, что законом предусмотрена ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору. Сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные законом и договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Это закреплено Статьей 10 ФЗ «Об участии в долевом строительстве …»[13].

Договор участия в долевом строительстве при соответствии законодательно установленных условий при его заключении порождает возникновение права участника долевого строительства – права требования передачи объекта после завершения строительства («права требования»). Законодательно (Статья 11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве …») предусматривается возможность передачи этого права путем уступки.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты цены договора или с одновременным переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства[14].

Особое внимание следует уделить порядку расторжения договора участия в долевом строительстве.

Основания одностороннего расторжения договора или расторжения договора в судебном порядке установлены Статьей 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве …».

Следует иметь ввиду, что положения, регулирующие вопрос расторжения гражданско-правовых договоров, содержатся в Главе 29 ГК РФ. В частности Статья 450 ГК РФ закрепляет, что расторжение договора возможно в следующих случаях: по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором; по решению суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором[15].

Споры и разногласия, возникающие между сторонами при исполнении обязательств по договору долевого участия в строительстве, разрешаются путем переговоров. При недостижении согласия по спорным вопросам каждая из сторон вправе обратится в суд, что также определено условиями ГК РФ.

После окончания строительства дома и передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства осуществляется в установленном законом порядке государственная регистрация права собственности на объект  и происходит изменение объекта, «право требования» исчезает с момента передачи объекта и возникает право собственности с момента государственной регистрации. При возникновении права собственности одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект. Государственная регистрация права собственности одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Порядок и сроки осуществления государственной регистрации закреплены в Статье 16 ФЗ «Об участии в долевом строительстве …»[16].

Проанализировав природу и основные условия договора участия в долевом строительстве, в качестве небольшого итога можно сказать, что договор участия в долевом строительстве имеет ряд характерных только ему свойств, закрепленных ФЗ «Об участии в долевом строительстве …», но также регулируется нормами общего права – Гражданским кодексом РФ. Договор участия в долевом строительстве предполагает механизм получение в собственность жилья еще на этапе строительства путем привлечения денежных средств многочисленных «дольщиков» для осуществления строительства дома. Максимально упрощая схему можно говорить о том, что оплата средств участником по договору предполагает осуществление строительства многоквартирного дома и передачу объекта долевого участия после его окончания. Однако передача застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, к сожалению, не является гарантией быстрого получения права собственности, что по-прежнему является одним из часто встречающихся временных и финансовых рисков участника долевого строительства.

2.2 Риски участника долевого строительства при заключении договора участия в долевом строительстве

При заключении договора участия в долевом строительстве не гарантирована уверенность в том, что все условия будут соблюдены и через определенное договором время квартира перейдет в собственность участника долевого строительства. Нередко строительные компании используют различные схемы, которые являются прямым нарушением договорных обязательств и даже требований законодательства.

Наиболее часто встречаются нарушения, выраженные в несоблюдении сроков сдачи, заселения и оформления объектов. Несоблюдение сроков сдачи означает подписание акта Государственной приемочной комиссии, который «де-юре» подтверждает окончание строительства, но «де-факто» устранение недоделок будет осуществляться еще несколько месяцев. Несоблюдение сроков заселения – перенос срока, когда владелец жилплощади может получить ключи от своей квартиры, поставить в ней дверь и начать ремонт (а теоретически и жить). Несоблюдение срока оформления объекта увеличивает время получения правоустанавливающих документов на жилье, что не позволяет участнику долевого строительства вступить в свои законные права[17].

На практике часто возникает ситуация, когда в договорах, которые застройщик (уполномоченное агентств недвижимости, коммандитное товарищество или жилищный кооператив) предлагает подписать клиенту, указан обычно только «ориентировочный срок сдачи дома» (например, I квартал 2011г., что подразумевает, что объект будет принят Госкомиссией не позднее 31 марта 2011г.). Так, фирма-застройщик на словах объясняет покупателю, что в течение месяца, т.е. к майским праздникам, в квартиру можно заселяться и начинать ремонт, а еще через 3-4 месяца, как раз к началу нового учебного года, буду готовы документы, т.е. жилье оформлено в собственность. Такие оптимистические прогнозы в большинстве случаев не соответствуют действительности, т.е. наивного клиента откровенно «лечат».

Еще одним из распространенных видов нарушения являются невыгодные условия оплаты, например, оплата через дочернюю или ассоциированную компанию, невыгодный курс пересчета валюты в рубли и наоборот, высокая комиссия банка за зачисление денег, необходимость оплаты «боковика», т.е. суммы, на которую покупатель согласился, но она не учтена в договоре[18].

В тексте договора обязательно должны быть указаны юридический адрес фирмы (необходимо сравнить его с фактическим), данные о государственной регистрации (ОГРН), идентификационный номер налогоплательщика (ИНН), а также, банковские реквизиты (необходимо иметь в виду, что по ныне действующему законодательству юридическое лицо может иметь несколько счетов в разных банках); валюта и вид оплаты. Рассчитываться наличными денежными средствами не рекомендуется, несмотря на удобство для клиента, за безналичные платежи на расчетный счет фирмы банк может удержать комиссионный процент. Поэтому самый оптимальный способ расчета – наличными денежными средствами в кассу или на счет фирмы в соответствующий банк.

Платеж через дочернюю или ассоциированную компанию тоже несет в себе существенные риски. На практике встречаются случаи, когда договор заключается, условно, с компанией «Солнышко», а деньги предлагается провести через счет фирмы «Солнышко плюс». Такой способ, безусловно, выгоден для застройщика (особенно если у него возникли определенные финансовые или налоговые проблемы), но весьма рискован для клиента – ведь соответствующий дочерний «плюс» может исчезнуть неизвестно куда.

Частая ситуация нашей действительности – оплата официальной суммы и «боковика», когда стороны договорились о цене, но при этом представитель компании «предлагает» оплатить часть средств официально, по договору, а оставшуюся сумму – в виде «боковика» (подписать договор о выполнении дополнительного ремонта или отделки или вообще передать эти деньги руководителю), при этом у клиента, желающего приобрести именно этот объект не остается выбора. К сожалению, подобные вещи практикуются в большинстве строительных и риэлтерских компаний. Застраховать себя от такой ситуации невозможно, в данном случае стоит сопоставить важность конкретного объекта с возникающими дополнительными затратами[19].

Также часто встречается немотивированное повышение цены. Обычно в тексте договора, который компания-застройщик предлагает подписать клиенту, указывается фиксированная стоимость 1 кв. м общей строительной (по проекту) площади квартиры, которая является якобы окончательной и изменению не подлежит. Однако в процессе исполнения инвестиционного проекта застройщик пытается повышать стоимость квадратного метра и для получения с клиента лишних сумм обычно фабрикуются обстоятельства «форс-мажор».

Чтобы избежать подобных неправомерных действий со стороны застройщика, лучше всего находить варианты со сроком сдачи дома через 6-9 месяцев (2-3 квартала вперед), в то время как окончание строительства через год или два наиболее вероятно приведет к повышению цен.

Еще один вариант нарушения законодательства – «беспроцентные кредиты у населения». При реализации такой схемы застройщик (чаще всего кооператив) привлекает средства большего числа клиентов, чем в доме (коттеджном поселке) имеется квартир (таунхаузов, домов). В дальнейшем полученные деньги инвестируются в другие коммерческие проекты, т.е. прокручиваются, а с приближением «часа расплаты» фирма сознательно фабрикует обстоятельства непреодолимой силы (фopc-мажор), при наступлении которых она не может выполнить взятые на себя обязательства, и в лучшем случае возвращает доверчивым гражданам полученные от них год-два назад и, естественно, уже обесценившиеся средства.

В договоре в разделе ответственность сторон говорится, как правило, что наступление обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажер), которые стороны не могли ни предвидеть, ни предотвратить, освобождает стороны от ответственности за невыполнение или ненадлежащее выполнение своих обязательств по договору. Обстоятельствами непреодолимой силы являются пожары, наводнения, иные стихийные бедствия, изменения действующего законодательства, влияющее на исполнение обязательств сторон. Сторона, выполнению обязательств которой препятствуют форс-мажорные обстоятельства, обязана в определенный договором срок письменно известить другую сторону о наступлении таких обстоятельств.

При реализации такой схемы организация-застройщик не берет для своей коммерческой деятельности банковский кредит под высокие проценты, а работает (полностью или частично) на деньгах своих клиентов. Для пресечения таких случаев необходимо максимально четко и подробно прописывать обстоятельства форс-мажор» и способы его подтверждения, а также стремиться получить максимум информации о других договорах, заключенных застройщиком в рамках строительства интересуемого объекта (такие данные можно получить в отделе выдачи информации Управления Росреестра).

Также необходимо сказать о непосредственном ограничении законных прав клиентов. Согласно ст. 382-390 ГК РФ любой участник инвестиционного процесса, в первую очередь приобретатель жилья, заключивший первичный договор с застройщиком, имеет возможность возмездной переуступки права требования квартиры (таунхауза, коттеджа) третьим юридическим или физическим лицам по рыночным (договорным) ценам, сложившимся на момент подобной уступки. Однако зачастую искусственно ограничивается это законное право приобретателя: в тексте договора указывается, что переуступка возможна только с письменного разрешения или согласования застройщика. Такой пункт может повлечь за собой «неофициальное» требование оплаты разницы цены от нового участника долевого строительства в случае уступки права.

Еще одним примером ограничения прав клиента является ситуация, когда после приемки дома Госкомиссией стороны подписывают приемосдаточный акт, который подтверждает фактическую передачу жилплощади дольщику и отсутствие у сторон взаимных претензий, однако при фактическом осмотре выясняется, что объект сдан с существенными строительными недостатками и смету предполагаемого ремонта необходимо существенно увеличивать[20].

Для предупреждения такой ситуации необходимо после получения уведомления от застройщика посетить квартиру с опытным экспертом-строителем, который отметит все существенные недостатки, поскольку при требовании устранить недоделки, застройщик может утверждать, что если дом принят Госкомиссией, то серьезных недостатков быть не может.

В такой ситуации наиболее разумным будет подписать акт приемки-передачи, но внести в него список дефектов. В этом случае возможно в дальнейшем повлиять на застройщика вероятностью судебного разбирательства в случае нежелания застройщика устранять дефекты.

В целом хотелось бы сказать, что заключение договора участия в долевом строительстве по-прежнему является рискованным способом улучшения жилищных условий. Это связано,  прежде всего, с тем, что предмет договора на момент его заключения не является вещественным, и становится таковым только по истечению существенного периода времени, однако часть описанных выше рисков существует у покупателя и при осуществлении сделок с готовыми объектами.

В качестве средства снижения рисков при заключении договора участия в долевом строительстве можно предложить следующее: необходимо вооружиться максимальным количеством информации о застройщике, договор с которым предполагается заключать; важно максимально полно и конкретно формулировать условия заключаемого договора, принимая во внимание то, что мелочей в таком вопросе быть не может. Также достаточно эффективным способом снижения рисков может быть привлечение на свою сторону интересов другого юридического лица, например в рамках ипотечного кредитования, что повысит степень контроля соблюдения условий договора и увеличит средства возможного воздействия в случае их неисполнения.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Главной особенностью договора участия в долевом строительстве является то, что заключив такой договор, участник долевого строительства не становится собственником квартиры, а получает право на ее приобретение после ввода построенного объекта недвижимости.

Договор участия в долевом строительстве имеет свои положительные и отрицательные стороны.

К преимуществам этого договора можно отнести: цену квартиры, она значительно ниже цены квартир в готовых домах; возможность согласования всех перепланировок, переоборудований, изменений в несущих конструкциях с застройщиком еще на этапе строительства; сам факт того, что квартира новая; есть гарантийный срок на объект долевого строительства - не менее 5 лет.

Недостатками договора являются: временной промежуток - квартира переходит в собственность через определенное договором время, а предоплата вносится в момент заключения договора полностью или в рассрочку (причем при оплате в рассрочку стоимость квадратного метра может увеличиваться, а сроки сдачи, в лучшем случае, не меняются); вкладывая деньги в строительство дома, участник договора долевого строительства становится партнером строительной фирмы, принимая на себя все риски, связанные со строительством, и в случае разорения застройщика или в случае форс-мажорных обстоятельств, покупателю будет крайне трудно вернуть свои деньги; самая распространенная проблема – срыв сроков сдачи жилья и задержки получения прав собственности; договор участия в долевом строительстве пока имеет свои слабые стороны и этим пользуются компании-застройщики.

Однако при разумном подходе к заключению договора участия в долевом строительстве возможно найти индивидуально подходящий вариант соотношения положительных и отрицательных сторон с общим положительным результатом.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1.      Конституция Российской Федерации. Принята Всенародным голосованием 12.12.1993 // «Российская газета», № 237, 25.12.1993.;

2.      Гражданский кодекс РФ Часть 1, - Москва: Проспект, КноРус, 2011. – 544с.;

3.      Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // «Российская газета», N 292, 31.12.2004.;

4.      Федеральный закон от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // «Российская газета», N 156, 20.07.2006

5.      Федеральный закон от 17.06.2010 N 119-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // «Российская газета», N 133, 21.06.2010;

6.      Федеральный закон Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 12 июля 1997г. № 122-ФЗ // «Российская газета», № 145, 30.07.1997.;

7.      Гражданское право: Учебник. 2-е изд. под ред. И.А. Зенин М. «ЮРАЙТ»- 2009г.;

8.      Пискунова М.Г. Киндеева Е.А. Недвижимость: права и сделки. М.: Юрайт- Издат,2008;

9.      Саенко Л.В. Лазарева Е.В. Маркелова К.А. Гражданское право ч.2. учебное пособие. ПЮИ. Саратов- 2008г;

10. Чефранова Е.А.Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Учебное пособие. М: РПА МЮ России – 2009г;

11. Постановление от 17 октября 2011 г. по делу N А21-5159/2010 Федерального арбитражного суд Северо-Западного округа.